亮說亮話：唱反調背後原因
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GS(14)@2017-10-09 03:57:55有不少評論員曾經同我講，點解唔跟大隊，而要經常撰寫一些與其他評論員不同意見的文章。我絕對明白，不過，我認為市場上有不同聲音其實是健康，如果聲音是一面倒，結果是會令大家出現恐慌或者失去警覺性，所以，猶太人制定了一條理論，叫魔鬼或者第十個人理論，即是大家在分析一件事的時候，在絕對情況下，仍然需要有人提出不同意見，我只是盡本分，向巿場提出不同意見給大家參考。美國縮表及標普將香港降級，應該對香港樓市以至整體經濟環境是不利因素，甚至會令香港人恐懼。本來我已經準備寫幾篇文章分析香港樓市是處於一個非常健康階段，整體借貸比率很低，即使香港加息，亦不能動搖香港樓市。誰不知我錯了，原來絕大部份香港評論員都認為縮表對香港樓市沒有影響，老C甚至話縮表會令到投資者或者基金減少買債而改買股樓，令股市樓市進入大時代。我認為大家對美國縮表掉以輕心是非常危險，倘若利息因為縮表要追加急速上升，供樓人負擔失去預算，他們就會明白大時代原來是大春秋戰國時代。所以，我又要唱反調，希望大家稍為小心一些。香港樓市評論絕大多數指樓價仍然處於上升軌跡，事實上，在過去兩三個月，樓價指數只保持平穩，二手樓成交量則嚴重偏低，這是強弩之末訊號，但很少人提及，統一性評論令打算買樓的人或者業主失去警覺性，但如果縮表及降級發揮效力，熱資金溜走，令香港不得不追加利息，那時候，評論就會轉向，一面倒認為香港利息會急升而令樓價急跌，不但令到打算買樓的人不敢買樓，甚至令部份業主出現恐懼而賣樓。而統一性言論，亦是評級機構降低香港評級的原因之一。
湯文亮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170926/20164528
亮說亮話：首置上車靠一招
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GS(14)@2017-10-15 16:33:59■首置上車盤其實無處不在，地產商的高成數按揭早已協助不少人首置上車。 資料圖片
上星期日被邀請上港台《城市論壇》，論壇主題當然是施政報告內重中之重的房屋政策，主要講及首置上車盤方案。香港政府為了照顧有需要港人，曾經推出夾屋、綠置居、白居易、港人港地，最後都不了了之，不少人認為首置上車盤只不過是另外一個不了了之方案。那些概念非常好的方案點解會不了了之？理由很簡單，那些方案是實說實行的方案，政府連基本土地都不足夠，公屋輪候時間連年上升，根本沒有多餘土地來完成那些方案，不了了之是最好的方法。不過，今次只要政府從首置上車盤這五個字減去一個，我覺得是絕對可以完成，減少的就是「盤」字，首置上車只是一個方案，政府毋須提供實質單位來滿足合資格的人，只需要為他們提供一個方案，協助他們置業上車便功德圓滿。市場上有不少人每月有能力供款，但沒有能力付三四成首期，政府的首置上車盤計劃就是協助那些人上車，辦法非常複雜，從與地產商合作、定價、合資格人士收入，以至出售時的限制都有很大困難，搞不好就會變成官商勾結。就算成功，所得到的單位數量始終有限，絕對不能夠滿足有需要的人。其實，首置上車盤無處不在，只要政府放寬合資格首置上車人士買樓的按揭貸款成數，使到他們不用付那麼多首期便可以上車，毋須為那些人提供實質的單位，這不是一個新的概念，地產商的高成數按揭早已協助不少人首置上車，現在，政府只要放棄一個「盤」字便海闊天空。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171010/20178201
亮說亮話：亂投訴不是壞事
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GS(14)@2017-10-22 16:36:18最近有很多報道，都是關於國內人在香港作出各類型投訴，很多都是無謂的事，例如最近的藥房貓事件。報道說，那些投訴的人如果知道，他們的投訴反而令自己受損、對手受惠，他們未必會投訴。我說未必，因為在國內是不敢胡亂投訴，此舉可能會激怒被投訴的人，少則皮肉受傷，重則惹官非，除非是那些以此為職業，專門敲詐的投訴黨。由於在國內他們不敢投訴，到了香港之後，不少人便胡亂投訴一番，最難得是香港政府有關部門，大多數都會作出積極處理，不少香港人對此等行為覺得非常反感。但我覺得不是，雖然大多數的投訴都是很無聊，但總有一些值得令我們改進地方，例如以往藥房呃秤，以両變斤，由於投訴太多，海關積極處理，現在已經很少會發生。我並不反對別人投訴的原因，因為我經常被人投訴，即使現在寫文章都會被人投訴。我記得在最初工作的時候，是負責與客戶商談合約，但經常給客戶投訴，我不但沒有被炒，反而負責的工作越來越多。有人問我老闆點解不開除我？老闆話如果我迎合客戶的要求，一定沒有投訴，但我以公司為主，他們當然投訴，他不但不會開除我，反而要重用我。時至今日，我仍然多謝當日投訴我的人。我們經常說言論自由，但其實投訴才是言論自由表達方式，無論投訴的人是如何無理，他們都有權投訴，我們亦應該嚴肅處理。如果一個地方不准市民投訴，這反而不會是一個受人們歡迎的地方。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171017/20185690
亮說亮話：逼人買樓辣招之最
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GS(14)@2017-11-05 15:43:52■林鄭在施政報告中所提的首置上車盤、綠置居、白居二等，全部都是吸引或者強迫市民買樓。資料圖片
林太在施政報告公佈之後，不少專家話冇料到，報告沒有新辣招，樓價會繼續上升。其實，冇料到的原來是那些專家，他們不知道，林太在不知不覺間出了最辣的招，這招在開始時沒有甚麼，而且不容易察覺，但後勁凌厲。不過，現在的香港人可能受過教訓，知道新辣招犀利，已經有人提出反對，究竟新辣招是甚麼？就是逼人買樓，政府亦藉此機會證明供應充足，否則就絕對不會迫市民買樓。過去幾年，一般市民都知道樓價飆升是因為供應不足，亦有不少專家認為，政府永遠沒有辦法解決這個問題，因為供應主動權到最後仍然是掌握在地產商手中，政府唯有出招壓抑市民置業的要求。雖然令買樓的人減少，但仍然壓不住樓價上升，而且出現反效果，市民擔心政府不斷出招壓抑樓市，越遲買樓就越難買樓，市民的擔心亦是事實，而且有聲音叫政府撤招。官員們並不是儍的，如果撤招，樓價有很大機會突然飆升，誰人做特首都不會冒這個風險。壓抑並不能夠降低市民置業意慾，反其道而行或者是一個好方法，就是逼市民買樓。林太在施政報告中表示，推出首置上車盤、綠置居、白居二等，全部都是吸引或者強迫市民買樓，施政報告被深入了解之後，有不少專家鬧政府不應該在樓價這樣高的時候才強迫市民買樓，那些人很容易變成負資產者，甚至會釀成更多不幸事件。但現在指責政府的專家當中，有不少在施政報告發表之後表示冇料到，樓價會繼續上升，現在發覺政府如果不是有把握供應充足，絕對不會推出那些上車計劃，現在唯有希望政府變初衷，將樓宇供應責任交回給地產商，亦只有這樣，才會令樓價繼續上升，原來逼市民買樓才是最辣的招。湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171031/20200011
亮說亮話：供書教學定供樓
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GS(14)@2017-11-13 03:34:11有老友要求我幫他的兒子入名校小學，話我人面廣，這個小忙一定唔會托手踭，我話笠幾大頂高帽都沒有用，我真的沒有辦法。對於老友的要求，我覺得很奇怪，因在兩三個月前，老友引述某位評論員說話，供書教學不如供樓。那位評論員表示，如果自小就讀那些要付高昂學費雜費的名校，跟着又要到外國讀中學或大學，所使費用，隨時足夠買一個細單位，而那些人就算讀完書再工作十年，都未必有能力做到。可見讀書真的沒用，仲叫我認清形勢，及早轉軚。老實說，我就算轉軚都唔敢話供書教學不如供樓。我問老友他是否記得曾說過上述的話，他當然記得，但他是叫人做，自己不會做。他還說，就算使幾多錢都沒問題，只要子女願意讀書就可以。老友並不知道，大部份港人的心態都一樣，最近有小學名校招生，派籌都派5,000個，有的士司機填職業一欄時寫公司董事，而那間名小學每年的學費雜費，要揸兩個月的士才搵到。可見香港父母都着重供書教學，如有閒錢，就幫個仔供樓，所以那位評論員的論據根本不成立。但帶出另一個問題，點解評論員叫人買樓顯得那麼心急，就算有佣分，都唔好教人供樓都唔供書教學。做評論員很簡單，只要將自己理解的事情，所做的分析原原本本說出來就可以，如那位評論員有做分析，就不會教人供樓都唔供書教學。今次，那位的士司機雖被人取笑，但我心裏是非常敬重。我亦相信，在香港，大部份父母都有這種心態，他們當然不會取笑那位的士司機，反而會取笑那些情願供樓都唔供書教學的父母。湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171107/20206972
亮說亮話：去年的輸家與贏家
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GS(14)@2018-01-07 16:00:56有不少專家都會說，去年有需要而買樓的人是贏家，因為只是做對了一個應該做的決定，沒有需要而買樓的人是大贏家，因為是做對了一個沒有必要做的決定，無論如何，是大是小，有買樓的人就是贏家，不用求證，賣樓的人是輸家，沒有必要賣樓的人是大輸家。如果不了解樓市，不細心想一想，他們的說話是相當正確，但想深一層，是廢話一堆，買樓的人亦要講求本身需要及實力，即使有需要，如果沒有實力，勉強採用那些高成數上車，到供唔掂的時候，贏家都變了輸家。去年，有超過七成買新樓的人都是採用高成數按揭上車，大家是否相信他們是大贏家，即使樓巿繼續上升，他們都有機會是輸家。有很多業主過去樓價未癲時已買了不少物業，現在是收成期，將物業賣走固然可以賺很多錢，如果唔賣用作收租，回報亦不錯，但他們的確沒必要在2017年買樓，怎樣可以將他們歸納是輸家，應該是穩坐釣魚船的贏家，不少人見我在去年很少買樓，就咬定我錯失良機，是去年樓市大輸家，是否真的如他們所說，我自己心裏有數。如果賣樓的人是大輸家，借錢畀人買自己的物業該是大大輸家，即是今年提供高成數按揭賣樓的地產商是大大輸家，地產商是超級生意人，當然不是大大輸家，反而是大贏家，根據過往結果，他們是接近永恒的大贏家，而沒必要買樓而又用高成數按揭買地產商新樓的人又是大贏家，唔通真的是雙贏局面，如果是就最好，如果不是，誰是2017年的大贏家？湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180102/20262517
亮說亮話：睇啱睇錯都冇得輸
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GS(14)@2018-01-08 00:28:47我兩個家姐突然買樓，傳媒知道之後當然大肆報道，有人話我口是心非，睇淡樓市但家人又買樓。我認為他們詞不達意，就算我講一套做一套，都只能話我口非心是，並不是口是心非。其實，我兩個家姐買樓又有甚麼出奇，二家姐廖太要買隨時都可以，買十億八億都冇問題，又唔使問銀行借錢。至於大家姐，年尾分到錢都唔知點用，買樓最實際，每個月收十幾萬元租金，回報亦不俗，況且樓價長遠必升，所以，根本不存在口非心是。其實，我講了很多次，只是細價樓爆煲，而非樓市爆煲，我講的與高官講的不同，他們話樓市有下行風險，如果要將軍，就請將他們，唔好將我。有消息傳出，不少睇好樓市的專家，包括測量師、學者、分析家，他們原來是租樓住。他們當中有不少人曾經是業主，但在幾年前將自住單位賣走，不過，他們將單位賣走之後，反而不敢睇淡樓市，否則記者就會話他們將單位賣走之後唱淡樓市，迫不得已唯有口是心非，不斷發表有利樓市言論，而且有幸言中，內心其實很痛苦。他們的處境與我正好相反，雖然大家誤會我睇淡樓市，但無論睇好睇淡，我都不會出售手上物業，倘若樓價下跌，我可以話已經提醒了大家；但若果樓價上升，我雖然被人笑到面黃，其實，我內心不知幾開心，嚴格來說，我是立於不敗之地。而那些租樓住而又唱好的專家，樓價上升，他們可以取笑我，但內心是痛苦；倘若樓價下跌就有失專家這個名銜，不敗之地變成不勝之師。湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171219/20249442
亮說亮話：政府有條件減辣
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GS(14)@2018-01-22 05:57:45財政司司長陳茂波話香港雖然有巨額盈餘，供應又超標，但仍然沒有條件減辣。老實說，我亦不贊成減辣或者放寬逆周期措施，不過，總有一日是要減辣。既然知道有這一天，何不考慮採取主動，如果是因應市況被迫減辣，可能會有反效果。減辣本來是救市，反而會令到市民誤會樓價會繼續下跌，不敢入市，甚至將物業減價出售。如果放寬辣招中的SSD，令市場供應驟增，樓價急跌，最後變成隊冧樓市。行軍之道，應該是在勝利中撤退，辣招對於穩定樓市始終起了作用，現在，只是等供應充足，樓市便可以回復正常。如果官員們有信心未來供應量可以滿足市場需求，政府其實可以釋放現存在市場上的供應量，就是那些被SSD鎖死的供應量。在過去三年，樓市即使在辣招之下仍然持續上升，不少父母美其名是為子女置業，其實是借子女人頭炒樓。老實說，要他們持有兩個住宅單位是很辛苦，但礙於SSD，他們又不可以在三年內賣走，不過，政府始終是為人民服務，即使他們的目的是炒樓，亦不能見死不救。在供應充足之下，樓價有可能急跌，他們有機會成為受害者。所以，政府應考慮取消SSD，將被SSD鎖死的供應量全部釋放，不但救人，還可以對樓市作出測試。如果在二手樓供應大增之下，樓價仍然上升，這表示市場上仍然有龐大購買力，政府應考慮加大供應。如果樓價下跌，恭喜政府，代表過去八年的辣招是有成效，現在可以考慮逐步撤招。湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180116/20276050
亮說亮話：控制樓價有偏方
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GS(14)@2018-01-28 18:48:56樓價繼續上升，我相信一般官員已經無能為力，又不敢再出招，因為會被人一個感覺，就是已經沒有辦法控制樓價，出招反而會加快上升速度。事實上，政府除了加快土地供應之外，還有一條偏方，就是取消SSD，將三年內的供應量一次過推出市場，即使未能將樓價壓下去，但起碼可以令樓價不再上升。但有人質疑，樓市仍然上升，市民大多數採取惜售態度，取消SSD未必可以得到預期效果，這點我絕對同意，但起碼給予市民一個感覺，政府是敢設敢撤，更加證明政府是有能力提供足夠供應量。近日有經營財務公司的人對我說，如果政府取消SSD，他不敢擔保其他業主願意出售他們的物業，但財務公司絕對會配合政府，儘快出售那些已經變成銀主盤的物業。原來有不少業主在買物業時未能支付首期或者未能通過壓力測試，在危急之下採用財務公司一按上會，但某些人的還款能力有問題，不少物業不到一年便變成銀主盤，但礙於SSD緣故，財務公司暫時未敢出售那些銀主盤，否則就要付20%印花稅，財務公司將會有所損失。如果政府取消SSD，相信不少銀主盤會立刻湧現，這會令樓價有下調壓力，所以，現在最期望政府取消SSD的並不是一般炒家，而是擁有大量待售銀主盤財務公司。不過，話雖如此，我仍然不相信政府夠膽取消SSD或任何一項辣招，因為撤招不同出招，一定要相當大膽，不符合公務員不做不錯精神。樓價下跌，順其自然好了。湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180123/20283190
亮說亮話：股市大跌 謎網蹤現
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GS(14)@2018-02-13 03:04:06David Wedd所發表的謎網50，一戰成名，相信他花了不少時間去研究那些有機會成為謎網50股票。老實說，我覺得他花得冤枉，如果他懂得運用物業投資者口訣──等、忍、狠，只要等到大跌市，那些謎網股票就自動會出現，細數之下又何只50隻。所以，有時股市大跌又未必是壞事，正所謂淘沙見金，或者應該是淘金見沙。上星期五道指大跌，差少少就去到魔鬼數字666，大家都會預料到，昨日恒指亦會大跌，最低限度開市後會大跌。如果我是David Webb，就會留意股票表現，跟隨股市大跌的股票是正常，跌入網中機會較細，不跌反升的股票亦不用留意，首先是不會太多，其次是一定有特別利好消息才可以不跌反升，否則，主持人都不敢這樣明目張膽，要做市都等股市升大家一齊做。最值得留意的就是那些不升不跌，或者升跌幅度很窄的股票，那些股票持有人並不是不想賣，而是沒有買家，所以，就左手交右手，在升跌一兩個價位做些少買賣，當向李小加交功課。但是他們不知道，李小加是何許人也，早已留意那些成交量不多，股價又沒有變動股票。在大跌市之後，李小加或者會秋後算賬，那些股票的持有人不得不小心，可能要向港交所解釋他們的股票是不是高度集中，如果不是，點解股市大跌，他們的股票仍然可以紋風不動，要很小心回答。湯文亮
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180206/20296974
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