與大樹互相依附店主：好遮蔭嘛
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GS(14)@2016-12-18 10:48:53【本報訊】不少石牆樹、天台樹被指影響大廈結構遭斬殺。但有回收店店東卻懂得「大樹好遮蔭」之美，無懼依附地舖而生的大榕樹是否影響牆身結構，大讚「佢高大威猛，10號風球都未驚過」。油麻地廟街23號天台樹亦獲團體給予「聖樹名木」封號，希望借民間力量保護被政府忽略的特色樹木。
團體為廟街天台樹封號
西環桂香街道中間多了一棵大樹「鄰居」，樹根依附地舖「B記廢紙五金店」而生。店東阿B（圖）租用地舖6、7年，與大樹為鄰，「大樹好遮蔭吖嘛，就算3、40℃，呢度都冇咁曬」，間中在樹下乘涼，有着與其他回收店不同的風光。雖然部份樹根生長至地舖內牆角，但阿B「冇有怕」，「10號風球都未驚過，千祈唔好郁佢㖭呀」，稱不擔心樹木影響地舖結構或在暴風雨時塌下。記者隨詹志勇視察，發現該樹是約30歲的細葉榕，身體壯健，但他認為政府在樹旁建公廁浪費，「如果起個公園畀市民乘涼幾好呢」。廟街23號天台樹亦曾掀起區內護樹熱潮，「廟街廿三號天台樹關注組」成員關海泓指2012年他和一批藝術工作者發現該樹。當時傳大廈被拆，故發起保育運動，去信康文署盼將它列為古樹名木，收集逾200街坊簽名支持。建議雖不被接納，但已喚起居民和環保團體關注，他們更自行為大樹頒授「聖樹名木」封號，以媲美康文署的「古樹名木」。■記者鍾雅宜
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161218/19869068
選戰格局成形 建制高一繼承者們互相靠嚇
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GS(14)@2017-01-13 08:08:55【特首跑馬仔】【本報訊】隨着政務司司長林鄭月娥辭職準備參選，選戰格局大致成形，首先宣佈辭職的財政司司長曾俊華，至今逾一個月仍未獲批；林鄭盛傳有中聯辦在撐腰，以梁振英繼承者姿態參選，被建制看高一線；退休法官胡國興及新民黨主席葉劉淑儀選情被看淡，有學者形容建制陣營選舉策略是鬥嚇走對方，圖以「真命天子」自居爭支持。記者：陳雪玲
林鄭符合國情
政務司司長林鄭月娥在特首梁振英放棄連任後，即表態重新考慮參選特首，更明言要延續梁施政理念，而自她表態後，各方引述中央支持她的消息不脛而走，加上主要對手財政司司長曾俊華遲遲不獲中央批准辭職，不少建制中人演繹為中央挺林鄭棄曾，令其選情被看高一線，有建制派認為林鄭取得選委提名，不會少於梁上屆取得的305個提名。外界盛傳林鄭得中聯辦祝福，被視為是中央心水，日前信和集團執董黃永光為她安排家宴，邀請多名富二代出席，惟長和系李氏家族無赴會惹揣測。有指這股挺林鄭勢力正是中聯辦背後發功，更有傳中聯辦本周再約見各大財團，盼他們出人出錢力撐。
繼承梁路線失民心
此外，不少梁粉亦將直接過戶到林鄭陣營，如上屆有份提名梁振英參選特首的體育界選委足球總會副會長貝鈞奇，已公開表示會考慮提名和投票支持林鄭；民建聯立法會議員梁志祥日前亦表明傾向支持林鄭。建築師學會會長吳永順亦會提名林鄭。中大政治與行政學系副教授馬嶽指：「林鄭比人感覺係梁振英繼承者，會得到梁營支持，但如果大家認定佢係梁振英路線嘅繼承者，相信其民望會消散得好快，要爭取工商界同泛民支持亦好難」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170113/19895514
「影帝影后」撿手袋據為己有交足戲互相掩護
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GS(14)@2017-02-11 18:57:53近日，內地熱傳一段被指於廣西南寧地鐵拍攝的閉路電視影片。片中見一對中年男女乘坐地鐵時，發現身旁另一名乘客遺下一個手袋。男子發現後，看到袋內有近萬元現金和貴重物品，即時告知中年婦。二人先是若無其事地慢慢靠近手袋，再將手袋放在二人中間，清點物品後，將手袋放進自己的背囊，其間二人有如專業演員般，假裝若無其事四處張望，表情搞笑，最後到其他座位，繼而離開車站。不過二人偷袋的過程被車廂閉路電視全程拍下，警方呼籲二人主動歸還，否則將立案調查。 梨視頻
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170211/19925133
【旅遊籽】柏林多代屋 老幼相處互相照應
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GS(14)@2017-06-18 11:19:14Judith（右二）和Anton（左三）和兩名孩子（左二及右一）住在三房約1,000呎共居單位，不時照顧鄰居的孩子。
【旅遊籽：浪迹遊蹤】歐洲近年興起共居跨代屋，同一屋簷下，一班不同年代的陌生人住在一起，分享空間和便宜租金，成為彼此的「家人朋友」，驟看似七、八十年代香港屋邨鄰里關係。2009年建成的柏林「燈塔」多代屋（Leuchtturm），一幢大廈房客有小孩、年輕夫妻、中年獨居者、老人同住，有些共住同一單位共享屋中設施，跨代共居讓老人與年輕人共處一屋，共同生活互相照應。
2005年，柏林一班有心居民自組團隊，找地興建多代屋，向銀行借貸及各自投資17,000至32,000歐元，籌得450萬歐元（約3,900萬港元）興建心目中理想共居房屋「燈塔」，讓租客可以較低租金入住。創辦人及住客之一的Gaby回想道：「我們希望這裏成為混齡住宅，因此興建這房子前我們努力接觸退休群體，嘗試問他們是否願意入住。我們現時有28名成年住客，13名小孩，當中4人是退休人士。」「燈塔」以太陽能板供電，加入地熱裝置、雙層窗戶對流等環保設計，居民可共用花園，花園有蘿蔔和香草田可用以種植；自建樹屋遊樂場、會議室、洗衣房等空間也是共用的。多代屋樓高6層，每單位格局也不盡相同，租戶可因應需要自行設計間隔，更可移動牆壁調節所需的空間。Judith和Anton和他們兩名孩子住在一室三房，約1,000呎共居單位；一門之隔，是Rupay和女友的小單位，共有兩個房間，一屋6人共用客廳和廚房，Anton話：「共用空間有時會一起用，有時輪流使用。我們通常不同時間吃飯，有時一周也會共餐一至兩次。」走出種滿香草盆栽的小露台，發現原來露台也打通了，穿過後便是旁邊另一單位，他們常跟鄰居在露台上吹水。
Judith說：「小朋友還小時，室友可輪流當臨時保母，因為孩子都認識屋裏的人，離開家前把孩子交給鄰居便可」；「我們很欣賞老人家的才華和經驗，例如有位老婆婆教我織毛衣，對手織工藝品很有一套，她非常期待我們的孩子出世，已主動要求照顧她。」
「燈塔」以太陽能板供電，加入地熱裝置、雙層窗戶對流等環保設計。
小孩放學後都回到公園玩一個下晝，晚飯時間家長就從露台中喊他們回家吃飯。
鳴謝：阿提哈德航空、Booking.com
Leuchtturm地址：Leuchtturm Genossenschaft Pappelallee4310437 Berlin網址：
http://www.leuchtturm-wohnprojekt.de 記者：王秋婷攝影：潘志恆編輯：馮秀珍美術：楊永昌、孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170618/20058354
曾鈺成：梁退林上無互相支持
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GS(14)@2017-07-05 03:34:41【本報訊】香港首位女特首林鄭月娥首個工作天，前立會主席曾鈺成在報章專欄撰文，提及新舊特區政府的交接及關係，他認為梁退林上，交接上雖較接近當年董建華與曾蔭權的董退曾上，但觀乎梁振英及林鄭兩人過去幾天表現，「似乎看不到當年董曾之間的互相支持和尊重」。曾鈺成於《am730》專欄指，林鄭上任特首，香港既不是「一黨專政」，也沒有政黨輪替，新政府上場時強調要變還是不變、創新還是傳承，要看上一任政府的表現及新特首與舊政府的關係。
稱董沒試圖干政
他指2005年董退曾上，是十分友好和諧的交接，「董對曾充份肯定，曾對董認真尊敬」；雖然董提早卸任，但很真誠地呼籲身邊人士支持曾，曾亦讓董班子留任至2007年政府換屆；董成為全國政協副主席後，也從沒試圖干預曾的施政。但至2012年「曾退梁上」的第二次政府交接，曾鈺成指「由於眾所周知的原因，這次交接並不融洽」，埋下的矛盾使梁班子施政困難。到這次「梁退林接」，從兩人過去幾天表現卻看不到董曾間的支持。■記者許偉賢
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170704/20078259
稱與林鄭早相識「互相利用」
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GS(14)@2017-08-04 05:56:43【本報訊】一直被指與特首林鄭月娥關係友好的新任天主教香港教區主教楊鳴章，昨日直認與林鄭早已相識，會與她繼續來往；又承認與她互相利用，「人梗係會互相利用，洗手都要左手利用右手」，稱二人是互相合作去服務社會。他又承認經常與高官、有錢人來往，稱願意為貧窮人折腰，「如果有人幫到佢哋，我會為嗰啲人求佢哋（高官及富豪）」。
指會折腰求官商助基層
楊鳴章在記者會上被問及對現任特首林鄭月娥的評價及與她的關係，楊指對方是天主教徒，昔日在明愛工作時已認識任社署署長的林鄭，她對明愛不錯，「我冇理由唔同佢繼續來往」。他又指自己尊重林鄭，「佢有冇利用我哋？人梗係會互相利用，洗手都要左手利用右手，所以大家唔係話利用，係互相配合，目的只係想服務社會」。但他拒絕評價林鄭或將其與前特首梁振英比較，指不熟悉梁，反指記者「畀個陷阱我」。楊鳴章又指有傳媒指他經常與高官、有錢人來往，他承認會為五斗米而折腰，他解釋是為貧窮人士而折腰，「如果有人幫到佢哋，我會為嗰啲人求佢哋（高官及富豪）」。楊過去亦曾在財政司司長陳茂波任發展局局長身陷囤地風波時維護對方，他解釋陳非天主教徒，只是明愛之友，認為他慷慨、並非斤斤計較之人，故陳捲入囤地事件，楊即使不了解，「又唔會話佢唔係我朋友，唔會擰轉頭向佢吐口水，咁係違背良心」；即使對方是否財政司司長，「我睇唔到有需要踩佢一腳」。楊又提及年輕人的憤怒，認為是源自他們向上游機會不多及難置業，稱並非所有人都希望與政府硬碰，他們只為發洩不滿，認為當權者要辨別他們不滿的原因去解決問題。至於楊曾被批評以吸毒比喻同志，他昨再重申被誤解，情緒一度略為激動，但仍繼續用吸毒作比喻，指情況有如家人染上毒癮，但身為家人仍會愛對方，強調接納同志教友，但不代表接納其行為。■記者鍾雅宜
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170803/20109998
陸振球﹕小心明年樓價租金互相拖累
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GS(14)@2018-12-22 10:52:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7103&issue=20181222
【明報專訊】早前有代理老闆說當11月29日新居屋抽籤完成後，由於有超過20萬申請家庭會抽不到而回流私樓巿場，調整中的樓巿便會見底，而昨日公布的中原城巿領先指數（CCL）卻按周再跌0.48%，連跌12周共6.36%，是2008年11月之後的最長跌浪。中原指出，計算CCL的交易當中，有逾七成半在2018年11月26日至12月2日簽臨時買賣合約，如下星期CCL續跌，則似乎抽不到新居屋的購買力仍未見積極回流。
其實，上一次新居屋完成抽籤後，政府隨即又宣布會有下一批低折扣公營房屋推出，那今次抽不到的，可能又會繼續等下一次大抽獎，而就算有回流，不久信置（0083）即又以「屯門價」賣巿區新盤，那些向隅的購買力又即被一手發展商搶走，而之後信置的觀塘盤加推也不加價，如往後其他發展商繼續鬥低價開盤搶客，樓巿便會出現螺旋式向下壓力，即買家愈觀望，一手樓愈要低價開賣，那買家愈不心急入巿，因寄望稍後有更低價更吸引的新盤推出，而發展商便愈發每一次開盤都要比上一次更低價……
發展商鬥低價開盤 增樓市下行壓力
本來樓價跌了，如租金可以保持，租金回報率便會被扯高，可增加買樓的吸引力，可是近期租金也開始向下，而筆者的同事統計，明年首季會有近5000個私人住宅單位入伙，為近兩年最多，估計到時租盤供應也會增加，同時需求卻在減弱。最近美股大跌，也源於大家預期美國經濟轉弱，這樣不用貿易戰，其對海外的商品及服務需求也會降低，如此對中港經濟也會造成壓力，香港打工仔來年的加薪應難樂觀，在傾租約時也難爽手，小心明年租金和樓價會同時向下，互相拖累。
本來不少人期望美國聯儲局於香港時間周四凌晨就算會加息，也會大事放鴿，誰知卻表示明年仍會加息兩次，導致全球股巿受壓，而主席鮑威爾更說聯儲局不會受政治影響。聯儲局今回加息之後，聯邦基金上方利率已經上升至2.5厘，但美國的10年期債息率跌穿了2.8厘，一度低見2.75厘，兩者的息差收窄至只有0.25厘（圖1），若明年聯儲局再加兩次息，除非美國10年期債息回升，否則便會出現聯邦基金利率此一短息高過長債息的孳息倒掛現象，反映巿場預期極大可能出現經濟衰退，如此，對全球的經濟、金融巿場以至樓巿肯定會造成衝擊。
政府昨日公布《長遠房屋策略》2018年周年進度報告，更新長遠房屋需求推算，下一個10年期總房屋需求為44.5萬個住宅單位，因而將供應目標定於45萬個單位。政府指出，供應目標較去年的46萬個單位減少1萬個，最大的原因是住戶數目的增長較去年的估算少12,300個單位。其實，香港人的生育率正在下降，而近年來港移居人士的增長也開始放緩，如趨勢持續，香港的房屋居住需求高峰期也將會過去，只要政府能堅持搵地起樓，如「明日大嶼」的填海計劃能落成，將來香港住宅供不應求的情况隨時可能變成供過於求。
生育率移居人數減 需求高峰期將結束
政府的長策進度報告又提及，未來公私營房屋新供應比例由六比四改成七比三，有發展商隨即回應指這會變相令私人住宅實際供應量減少，或會更進一步刺激私宅樓價上升。不過，如看一看新加坡，當地包括組屋的公營房屋佔總供應高達九成或以上，但樓價卻遠遠低於香港，而當地的人均GDP卻一早高於香港，便可證明私樓比例降低，樓價不一定會飈升，最重要是整體的供應量是否足夠。
要知道，近20多年新加坡透過填海造地，大大增加了國土面積約兩成有多，令當地差不多沒有土地供應不足的問題，而近10年香港差不多停止了填海，在發展新界又受到諸多阻撓，開發郊野邊陲差不多是犯了天條，實際供應緊絀，那就算維持私樓比例在40%，也於事無補。
如果「明日大嶼」能落實和加快填海造地，管他較高比例是建造公營房屋，只要未來供應大增，則公營房屋也會搶去私樓客，有阻令樓價平穩甚至回落。
辣招收緊按揭 無助打工仔上車
過去一段長時間，由於搵地起樓並非一時三刻可以做到，所以政府傾向以遏抑需求為主導，其中包括收緊按揭和各種辣稅，只會令一般打工仔更難上車，買樓反而成了富人「專利」，結果未上車的更難上車，原已有樓的人繼續買樓如「集郵」，而數據顯示，香港擁有自置居所家庭比例，現已跌至近30年最低（圖2），為政府近年房策的最大失誤。
政府之前的辣招，基本上只減少了交投，大大打擊了代理的生計和生意，如龍頭代理行美聯（1200）的股價，便較2007的最高位差不多跌了九成（圖3）。值得留意的是，美聯日前公布，集團主席黃建業計劃以每股2元，向合資格股東收購5744萬股或8%股權，涉資1.15億元，收購價較公布前最後一個交易日（19日）收市價1.56元溢價約28.21%。交易完成後，黃建業持股量將由原來的27.07%增加至35.07%。通告表示，要約須得到證監會同意方可作實。
朋友之間對美聯大股東以溢價增持股份作討論，有說是美聯股價過殘，值得吸納，也有認為樓價下跌，可能促使政府減辣，如此樓巿成交必然大增，有利代理業績，或許黃建業真的收到風政府會減辣？
[陸振球 樓市解碼]
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