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我為何不買日本樓? by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2014/11/17/%E6%88%91%E7%82%BA%E4%BD%95%E4%B8%8D%E8%B2%B7%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%A8%93%EF%BC%9F/

我為何不買日本樓?

PB160043

 

最近日元大跌,投資日本樓市的話題又再炒熱,但買海外投資產品,需要管理匯率風險,例如去日本買樓,賺蝕除了看樓價升跌之外,亦要看日元的匯率變動,所以港元計利潤應該是:

日元升/跌百分率 x 樓價升/跌價值

有朋友問自己,會不會在現水平入市買日本樓,想了幾天後,決定不會入場,不是因為看淡樓市,而是有四個原因:

日元跌幅難以估算,如果真如索羅斯所說般有跌至崩盤的危機,樓價的升幅未必可以補償日元跌幅

  1. 買賣手續費高,表面回報十厘,扣除稅金和成本後,可能只有二至三厘
  2. 訊息不對稱,難以預防中間人出古惑(如食價)
  3. 隔山買牛,出事機會率不可預測,可能要飛去日本處理,管理的時間和金錢是問號

當然不是每個中間人都會出古惑,但人在異地,不熟行規,無可避免要依賴經紀或接頭人,稍有差池,可能損失為數不小的金錢,自己從事金融業,當然知道某些古惑招,但亦不敢說完全預防,行外人貿貿然入場,風險只會更高。

如果真的十分看好日本樓市,其實還有另一選擇,就好像不想買港樓,也可以買領匯(823),買REIT(房地產投資信託)的好處是機動性高,能夠隨時買入沽出,且有專業人仕處理維修、管理、稅金等雜項,不需勞心費力,而投資對象是一籃子的物業,買一個單位會怕租不出,但分散投資至一藍子物業,1-2%單位待租也不是大問題。

看領匯的股價,雖然起落波幅會比樓價大,但長期走勢應該相去不遠,如果不想冒管理和交易風險,買REIT是頗方便的做,同樣地投資日本樓市,除了在當地買入實體物業以外,亦可以選擇REIT作為投資對象,日本的REIT種類煩多,為免有選股風險,推介大家留意NEXT FUNDS REIT NOMURA ETF (1343 JP),這隻ETF有一千億日元市值(約66億港元),基本上等於已分散持有全日本的物業,目前已投資70%資金,有30%現金在手,現價1844 Yen約相當於2.7%股息率,但要付20%股息稅。

買REIT的好處,還有入場成本低,一手100股,即是184,400(港元約12,300),就算散戶也可以入場,大家不訪考慮下。

本人客戶持有NEXT FUNDS REIT NOMURA ETF (1343 JP)

 

盧誌威
《鴻鵠財誌》創辨人盧誌威,現任豐盛資產管理組合交易經理,證監會持牌人,Yahoo財經欄名《鴻鵠經誌》出自史記「燕雀安知鴻鵠之誌」,鴻鵠於古中國是白色鳳凰,善高飛,寓意,燕雀身小深信貧富不問出身,只憑誌氣決心。
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2015全球投資指南:不買什麼!該買什麼! BlackPuma

http://xueqiu.com/5232498753/36985696作者:Jen Wieczner, Lauren Silva Laughlin

有時候,最聰明的行動就是你沒有採取的那些行動。市場每創下一次新高,很多投資老手就會更加緊張,擔心災難降臨。看著估值高企,歐洲、中國等地區經濟放緩,烏克蘭、敘利亞等國家衝突不斷,美聯儲停止大舉購債,等等,人們有很多警惕的理由。

因此,我們在今年不僅僅要推薦投資什麼,還要指出應該迴避什麼。聰明的防禦策略總是明智之舉。好消息是,在這變幻莫測的時期,還是可以找到一些機會的。

不買小盤股

Leuthold Group的首席投資官道格·拉姆齊表示,相比於$標準普爾500指數(SP500)$ 標準普爾500指數里的大盤股,小盤股的市盈率高出了25%,這意味著,它們未來的表現將會比指數差這麼多。貝萊德公司(BlackRock)的全球首席投資策略師孔睿思表示同意:「再次買入低估值股票是合理的。想擁有投資安全墊,你還能找什麼呢?」他還說,過不了多久就要加息,到時小盤股的表現會遠遜於大盤股。

買大盤股

花旗集團的首席美國股權投資策略師托比阿斯·列夫科維奇認為,現在是越大越好,尤其是當聯合大企業面臨著回購股票或者剝離不良資產的壓力的時候。他說:「我們認為,市場上的一些最便宜的股票是超大盤股,我們開始看到維權股東正在介入,逼迫這些企業釋放價值。」通過先鋒超大盤基金 (Vanguard Mega Cap)等一些交易所交易基金(ETF),可以投資美國的主要大企業。

不買只在歐洲運營的股票

就連保守的投資者也對歐洲在2014年的增長乏力感到意外,歐洲的不確定性仍將延續。對全面衰退和歐元貶值的擔心讓專業投資人士遠離歐洲的工業企業以及其他以當地業務為主的公司。

買歐洲的跨國企業

一些反向投資者在尋找他們認為股價被不合理打壓的一類企業。資金規模達290億美元的奧克馬克國際基金的聯席經理羅伯·泰勒說:「一些全球運營的公司在歐洲被當成地區性企業看待了。」富蘭克林歐洲互助基金的聯席經理卡特裡娜·達德利看好法國巴黎銀行,該銀行擁有全球性的零售業務,但它禍不單行:它首先是法國企業,又在與一些國家做交易時違反限制規定並且認罪,被罰了90億美元。

泰勒還說,儘管它是「當前歐洲少有的盈利增長在兩位數的公司」之一,但是其前瞻市盈率仍然低於10.5倍。泰勒還唱多戴姆勒、寶馬等德國汽車製造商:「我們投資的不是政府、經濟或是GDP,我們投資的是一家企業。德國還會再一次陷入衰退嗎?有趣的問題。但這真地和一家公司是否便宜沒有關係。」泰勒說,戴姆勒的最大市場是美國和中國,它在2014年的銷售收入將創下新紀錄。

投資歐洲的ETF可能不錯,但是泰勒警告各家基金,不要靠這個來對沖歐元的影響。智慧樹歐洲對沖股權基金(The WisdomTree Europe Hedged Equity Fund)僅投資於在歐元區以外的業務佔比超過50%的高分紅歐洲企業。該基金在2013年的收益為-2.9%,與可以沒有對沖的基金相比,收益高出了7%。

不買美國的日常消費食品股

投資者一度扎堆買進可口可樂等在美國家喻戶曉的品牌,追求它們的安全性以及高額分紅。但是在2014年上漲超過13%以後,消費食品股已經是標準普爾500指數里最昂貴的板塊之一。如今,投資經理表示,他們在這個板塊裡看不到什麼價值,尤其是因為加息之後,主要的消費食品板塊通常表現不佳。

買外國的全球性消費品公司

有高額海外銷售收入的美國公司與有高額美國銷售收入的外國公司之間有什麼差異?差異之大,可能超乎你的想像。可口可樂等美國巨頭的大部分銷售收入來自於海外,但在眼下,這是一個不利因素,因為那些國家的經濟沒有美國經濟增長的快。

相比之下,歐洲的幾家以消費品為主的企業高度聚焦於美國市場,它們從美國經濟增長中得到的好處可能超過市場的看法。它們一般也比較便宜:MSCI歐洲指數的市盈率只有15倍,而標準普爾500指數的市盈率達到了17倍。奧本海默公司的首席市場策略師約翰·斯托茨弗斯說:「現在我們買進歐洲跨國公司,主要考慮到全球經濟的復甦,因為它們永遠是全球化的公司。」他認為有潛力的股票有:雀巢和西班牙國際銀行,因為它們的估值較低。

傑伊·鮑恩在他自己的鮑恩黑尼司公司管理著27億美元的資金,他還說了一點:歐元貶值對歐洲大陸的企業有利。正如他所說:「在換算盈利的時候,貨幣是助漲因素。」鮑恩看好雀巢和瑞士製藥巨頭諾華的前景。諾華有一種前景很好的在研藥物,公司三分之一的銷售收入來自於北美,股息率為2.9%。

不買美國的非必需消費類公司/中型零售企業

當利率上升時,零售企業和汽車製造商等非必需消費類公司多半要遭殃,因為融資成本將會吃掉部分家庭的開支預算。與人共同管理擁有56億美元資金的Federated Kaufmann Fund的芭芭拉·米勒正在減少對非必需消費類、特別是零售企業的配置,因為工資沒有增長,使得向中產階級購物者推銷商品變得困難。

買高端的跨國非必需消費類公司

高端消費者對利率不敏感,近幾年的經濟陣痛對他們也基本上沒有影響。Federated Kaufmann Fund 的芭芭拉·米勒說:「我們逐步在有能力向更加富裕的顧客銷售產品的企業裡尋找投資機會。」例如,她管理的第二家基金維持了拉爾夫·勞倫(Ralph Lauren)的倉位。該公司正在不斷向全球市場滲透,同時還能吸引美國的折扣商品買家來到它的專賣店。

而斯托茨弗斯看好蒂芙尼(Tiffany),「因為人們會在生活變好的時候買珠寶慶祝。」奧克馬克的泰勒認為,在美國營業收入佔比很高的海外奢侈品公司具有更高的價值,比如歷峰,它擁有卡蒂亞(Cartier)和萬寶龍(Montblanc)等高端品牌。儘管該公司的總部在瑞士,但是它在美國的銷售收入實現了兩位數的增長。達德利也在歐洲買入非必需消費品類股票,她看好法國的酒店企業雅高(Accor)。她說,這家酒店將受益於「消費者信心的提升」。

不買年輕的趨勢科技股

2014年,新上市的科技公司一路猛漲,尤其是社交媒體公司和那些「在云中」、利潤一直很微薄的企業。為Wedgewood基金管理著105億美元資金的戴維·羅爾夫說:「我不是說,現在的市場和1999年一樣,但是有些公司離那種狀態已經不遠了。」他說,他「在非常謹慎地介入這些股」。按他的說法,「云」是一個時髦的字眼兒。我們要自問:「那些公司真的賺到了錢嗎?很多都沒有。」


買成熟的科技巨頭

奧克馬克的泰勒也迴避了云軟件公司和像Workday這樣的「一些眼下非常高調的企業」。(Workday公司目前還沒有實現盈利,它眼下的市值是按2017年預期利潤的1,656倍。)與此同時,他青睞甲骨文公司,該公司的營業收入來自於數據庫業務和云業務,按2015年的預期盈利,市盈率只有13倍。他說:「這是一個典型的例子,說明人們是怎樣看待最新的企業和最卓越的企業。人們被前者吸引,完全不考慮估值的問題,而甲骨文幾乎被遺忘了。」

羅爾夫看好老牌的美國科技巨頭,比如高通公司和蘋果公司,它們的市盈率分別只有14倍和15倍。為ClearBridge和美盛(管理著77億美元資金的瑪格麗特·維特拉諾(力圖尋找平衡,迴避IBM、思科等大企業,「IBM是一家很難再增長的公司,所以我們認為我們能做得更好。」她說。相反,她持有向企業提供云計算服務的紅帽和Akamai,因為這兩家公司增長更快、更賺錢。同時,維特拉諾看好微軟公司,因為在大公司中,「它最適宜於一個快速向云移動的世界」。


不買阿里巴巴

阿里巴巴的上市也許是2014年最熱鬧的事件,更不用說它也是美國證券交易所的歷史上最大規模的一次首次公募。但是113美元左右的股價使得阿里巴巴的市值是相當於它在2015年預期盈利的50倍,即使到了現在,美國投資者也還沒有摸清這家中國公司的底細。

買谷歌

奧克馬克的泰勒也選擇遠離阿里巴巴,更傾向於一家更為美國人熟知的互聯網領軍企業。他說:「我們能以不到阿里巴巴一半的市盈率持有谷歌,而且這家公司不在中國。這是一家卓越的企業,護城河很寬,估值也更為便宜。」

買航空公司

管理著70億美元的M.D.Sass公司的馬蒂·薩斯看中了消費者支出的上升和美國航空公司的低燃料成本。全球經濟放緩,埃博拉病毒可能妨礙坐飛機出行,令該公司的股價受挫。但薩斯說,它的機票銷售收入竟然沒有一點下滑。由於該公司的業務集中在美國,薩斯認為,隨著強勢美元推動更多的人乘飛機出行,公司的股票將會大漲。和競爭對手不同,美國航空公司對其燃料成本不做對沖,這令它可以從近期的低油價獲益。達德利看好國際航空集團,該公司擁有英國航空公司和西班牙國家航空公司。

不買小型生物科技股

2014年,小型生物科技股的收益飆升,但是也存在著更大的風險。投資者在一家小型生物科技公司攫取巨大收益的同時,也看到另一家因為藥品沒有獲得美國食品與藥物管理局的批准而暴跌。花旗的列夫科維奇說:「我們認為,人們要對醫療保健板塊獲利回吐了,尤其是對製藥企業和生物科技公司。生物科技股的估值尤其令人不安,它們已經相當貴了。歷史上,當估值到了這個水平時,它們就是跑輸大市。」

買多元化生物科技股

醫學仍然處於激動人心的創新時代,奧巴馬總統的醫改計劃以及美國正在老去的人口給醫療保健領域帶來活力。維特拉諾採取了一種槓鈴策略,一邊是某些生物科技公司,另一邊是CVS這樣的大牌公司。美國人正在變老,將助推CVS的藥店和藥品分銷業務。在維特拉諾的五隻重倉股中,有兩隻是多元化生物科技企業:新基(Celgene)和Biogen Idec。

按她所說,這兩家企業投巨資於研發,因而「受某件事的成敗影響不是那麼大,比如某種藥物被美國食品與藥物管理局批准或是槍斃」。目前,在新基公司的營業收入中,有超過60%來自於一種藥物。但是維特拉諾表示,該公司已經實施了幾起併購,並且正在拚命研發新產品,實現業務的多元化。奧本海默的斯托茨弗斯建議買入iShares納斯達克生物科技交易所交易基金,該基金持有最多的兩隻股票是吉利德(Gilead)和安進(Amgen)。他以買入這只基金為主,再輔以他的「衛星式方法」,親自買入這兩家公司的股票。

不買大宗商品和原材料股

許多專家都說,大宗商品的價格在四年前達到高點,如今,這段超級行情正在終結。中國對原材料的需求變得疲軟,壓低了從鎳金屬、大豆到木材的各種商品的價格。專業人士認為,隨著美元的升值,原材料股將每況愈下。Leuthold Group的拉姆齊說:「它們的估值仍然相當高。」他建議等到它們大幅回調後再考慮買進。

買金融股

美國銀行改善了資產負責表,開始借經濟提速收錢。可是,Federated Investors的高級投資組合經理勞倫斯·奧里亞納說,金融股的價格仍然被低估。奧里亞納管理的資金規模為80億美元,他認為,摩根大通、第一資本和富國 ——這些公司的預期市盈率為10倍到13倍—— 將獲益於企業增加貸款。

Intrepid Capital的首席執行官馬克·特拉維斯看好由著名的債券經理霍華德·馬克斯管理的投資機構橡樹公司。特拉維斯認為,橡樹公司的估值偏低,市盈率為14.4倍。壓低其估值的一個因素是:橡樹持有私人控股債券管理機構DoubleLine的20%股份,但是在公司的賬目上僅將這一頭寸定值為900萬美元。一些評論家測算,實際價值可能高達6億美元。此外,橡樹股票的股息率達到了5.3%。

不買金屬股

牛市正在走向第7個年頭,而黃金價格卻從2011年1,900美元的峰值一路下滑,目前每盎司的價格在1,200美元以下徘徊。一位投資者說,金價還要繼續探底。中國需求的下調也拖低了銀、銅等工業金屬的價格。

買超賣的礦業股

金價的下跌殃及了礦業股。但是,愛抄底的價值投資者在黑暗之中看到了些許光明。聯合服務汽車協會的全球多資產主管瓦希夫·拉蒂夫說:「我們持續看好金礦股,因為對它們的預期極低。」拉蒂夫協助管理著660億美元的資金。他的基金持有Goldcorp、埃爾拉多黃金和Silver Wheaton的股票。

管理著70億美元的多資產Permanent Portfolio Fund的邁克爾·庫吉諾持有金屬開採和自然資源公司必和必拓和力拓,兩家公司的市盈率分別為12.5倍和9.5倍。「它們是經濟生產的原材料。」庫吉諾說。他認為,礦企Freeport-McMoRan公司的股價將會上漲,因為「銅價到了每磅3美元,它還能創造自由現金,保持分紅。」(股票的股息率為4.3%,市盈率為13.9倍。)

Intrepid的特拉維斯認為,位於溫哥華的泛美銀業公司有價值。該公司近來一直在虧損,但是仍然保持了4.7%的分紅收益。特拉維斯說:「對於金和銀,你肯定要做一些揣測,但是我覺得,守住了就會有收益。」鮑恩找到了一種利用非貴重大宗商品的利空因素的方法:禮恩派公司——一家席夢思床彈簧等家具元件的主要製造商,這些產品的主要進口成本是廢金屬和石油。

不買煉油企業

隨著石油價格幾個月來暴跌30%——同時美國頁岩油田的產量持續巨大——能源企業的前景可謂風雨飄搖。煉油企業的興衰週期不同於石油生產公司——低廉的油價可能令它們獲益——但是Federated的奧里亞納還是要迴避它們,因為它們存在著不可預測性。他說:「我們遠離煉油企業,因為這是一個波動劇烈的行業。在當下,煉油公司絕不是增長型企業。」

買勘探、生產和綜合性油企

能源現在是標準普爾500指數里最便宜的板塊,好幾位專業人士在買入那些有能力巧妙地投資於美國頁岩的石油生產商的股份。奧本海默的斯托茨弗斯說:「人們還在開車,還在開飛機,只要全球經濟回暖,你就會看到能源股的反彈。」他正在搶購綜合性油企的股票,比如康菲石油公司和雪佛龍公司。

奧里亞納持有先鋒自然資源公司的股票,該公司在二疊紀盆地擁有油井。「那裡的地質條件非常好,甚至油價到了每桶60美元,公司的投資也能帶來高額的收益。」Intrepid的特拉維斯力挺北部油氣公司,該公司位於北達科他州的巴肯頁岩已經鎖定了直到2016年年中每桶90美元的固定油價合同,無論現貨市場價格多低都不受影響,而且它目前的市值也只是預期盈利的11.2倍)。特拉維斯說:「當市場把嬰兒連同洗澡水都倒出去時,沒有人會管誰在趁機搞對沖。」

買能源類的業主有限合夥制企業

業主有限合夥制企業(MLP)的價值隨著油價而下跌,但是由管道運營商和服務業務構成的MLP通常會保持忙碌,不受西得克薩斯原油價格的影響,只要人們還在使用石油就行。管理著20億美元資金的拉登堡塔爾曼資產管理公司的總裁菲爾·布蘭卡托說,MLP的利潤與需求掛鉤,他預計美國的需求將提高。他說:「城市越來越大,我們需要更多的能源。」

布蘭卡托預計,未來10到15年,對石油和天然氣的需求將上漲30%到40%。這意味著,值此MLP估值在數月時間裡下滑將近20%之際,它們的利潤已經初現端倪了。布蘭卡托說:「能源一定要有管子才能運輸,我要利用這一點。」他推薦伊格爾MLP策略基金,該只基金的收費相對高昂,但是自2012年10月成立以來,一直跑贏阿勒裡安MLP指數(Alerian MLP Index)。

買俄羅斯能源公司

管理著1,200億美元的GMO公司的資產配置聯席主管本·英克爾與外界的共識唱反調。他認為,可以從俄羅斯能源股上賺到錢。由烏克蘭衝突導致的政治嚴霜令這些股票的價值縮水。他說:「我們認為,定價決定一切。這些公司並非是糟糕的資產,只是對它們的定價糟糕。」但是如果你能忍受風險,就可以考慮少量地介入俄羅斯天然氣公司,這是世界上最大的天然氣生產商。它的市盈率降到了荒唐的3倍,很是嚇人。只是政治上稍有解凍,就能推動股票上揚。

不買不動產投資信託

不動產投資信託(REITs)擁有債券一樣的性質:它們將利潤當股息支付,股息通常可以預期,因為它們是基於長期租賃的。當利率低時,它們會興旺,因為它們的收益超過了債券。但是同樣的,當利率上升時,不動產投資信託會下跌。庫吉諾說:「由於利率沒有如預計那樣上漲,REITs的表現好於預期。進入新年後,它就比較差了。」

買基礎設施股和(部分)美國的房地產股

貝萊德的孔睿思認為更好的選擇是基礎設施,這是一個相對較新的資產類別,可以通過幾隻交易所交易基金和互助基金介入。ProShares DJ布魯克菲爾德全球基礎設施交易所交易基金的股息率為3.5%,成分公司的數量超過了兩家主要基建指數(共有134家,其中包括水管理公司,收費公路開發商和無線基站運營商)。

隨著共和黨控制了國會,更多的基建項目有可能被放行,鮑恩看好美國最大的石油和天然氣運輸公司金德爾—摩根,該公司將很快放棄其業主有限合夥制企業的地位。

與此同時,隨著美國經濟的前景開始向好,一些投資者認為,現在是買進一些不以REITs方式運營的地產股的好時機,這些股將來會再次活躍。戴維·雷尼與人共同管理著業績頂尖的15億美元的亨尼西焦點基金,他不久前買入了布魯克菲爾德資產管理公司的股票。該公司擁有辦公樓、能源基礎設施和用材林地等多種不動產組合,但是並不以REIT的結構運營。

M.D. Sass的薩斯判斷,最佳的機會在二手房銷售,銷量超過新住房11倍。最大的住宅中介公司Realogy是「理想的運作對象」。Realogy從它龐大的特許經營業務賺取了豐厚的利潤——旗下的公司中介連鎖包括科威國際不動產、柯克蘭集團、21世紀不動產公司和蘇富比國際不動產公司——但是它的回溯市盈率只有14.5倍。薩斯認為,公司的價值被低估的原因僅僅是因為很多投資者從未聽說過這家母公司,但它旗下品牌「的業務卻是最好的」。

不買公用事業公司

因為分紅率高,追求分紅的投資者在過去兩年中蜂擁買入公用事業公司,但是他們可能很快就要跑路了。不斷買入導致估值上漲,這一類股票的回溯市盈率達到了17.2倍,已經高於14.8倍的歷史中位數。拉姆齊說,一旦利率上漲,電力和汽油提供商的股票通常也會縮水,因為這類公司的債務一般較多。由於美聯儲已經停止刺激計劃,並預計將在2015年加息,科伊斯特裡希稱:「公用事業公司不再是人們以為的那樣的防禦型股票。」他建議低配這一領域的股票。

買美國的工業企業

工業公司股票仍然支付高額的分紅。他們的估值現在是18.4倍,略高於18.0倍的歷史中位數。更重要的是,工業企業的盈利預計在2015年將提升10%——是公用事業公司盈利的5倍。奧本海默的斯托茨弗斯說:「我喜歡工業公司,因為風水輪流轉,工業公司現在屬於新技術企業。」他對這一領域的一切都看好,無論是防務產品,還是與風能、水力和天然氣有關的公司。

奧本海默給予霍尼維爾國際公司(Honeywell International,該公司的股息率為2.1%)和艾默生電氣公司(Emerson Electric,股息率為2.9%)以「跑贏大市」的評級。隨著消費者買入更多的房屋、取暖需求的增加以及製造業的提速,兩家公司的銷售額都會有所提升。他還看好既是工業企業又是國防承包商的通用動力公司和受益於在線購物不斷增加的UPS公司。

斯托茨弗斯說:「持有這些股票存在著一定的舒適度。它們提供大量的機會。隨著經濟增長越來越明顯,市場將會認可這些公司。」羅伯特·扎古尼斯管理著55億美元的詹森優質增長基金,他只有在某公司連續10年實現至少15%的收益之後,才會考慮買進。他正在重倉配置工業企業股,比如3M公司和聯合技術公司。這兩家在美國市場和新興市場都有業務。他指出,在過去半個世紀,3M公司每年都在提高分紅(目前的股息率是2.2%),它在中國的營業收入正在穩步上升。扎古尼斯說:「一聽到3M,人們可能會想到那種臃腫的大公司,可是它一直維持著兩位數的淨利潤率。」

不買中國的股票

在增長放緩和政府反腐運動(這將提高合規的成本)的夾擊下,中國市場變得越來越危險。索恩伯格發展中國家基金的經理劉易斯·考夫曼管理著40億美元的資金,他說:「很多在投資者中很搶手的公司不再搶手了。這個環境對投資的限制比以前大多了。」

買印度和墨西哥的股票

這兩國一個一直都很熱絡,另一個有可能即將復甦。埃弗萊斯特資本公司的創始人、30億美元對沖基金的管理者馬爾科·迪米特里約維奇說:「從宏觀角度看,我們認為印度和墨西哥情況良好。」他表示,改革計劃很有可能激活這兩個經濟體,兩國貨幣對美元的比值將保持穩定。在印度,迪米特里約維奇看好塔塔汽車公司,該公司在2008年收購了捷豹和路虎品牌,成功實現了這兩個品牌的復興,捷豹在2013年的利潤竟然超過了它的收購費用。

考夫曼說,同時期墨西哥的經濟可能正在走出谷底。他認為,隨著墨西哥數十年來第一次向私人和外國公司開放石油行業,該國經濟有望增長。此外,墨西哥的外貿關係會使它成為美國經濟增長的主要受益者。迪米特里約維奇持有水泥公司西麥斯的股票,墨西哥制定了公路、機場等更多的基礎設施項目,該公司會有大發展。

西麥斯還將業務拓展到了美國的得克薩斯和佛羅里達,所以當美國的新房建設最終提速時,它也會從中受益。考夫曼傾向於以買入鐵路公司堪薩斯城南部等美國企業股票的形式介入,隨著墨西哥能源行業的興起,該公司將為邊界雙方運輸更多的貨物。

不買新興市場整體

中國經濟減速,新興市場整體出現問題。這些國家還必須對抗美元升值和加息,這意味著進口產品更加昂貴,資本成本更高。索恩伯格發展中國家基金的考夫曼說:「總的來說,少數新興市場存在一定的價值,但是在眼下,很難認為那裡的資產普遍令人激動。」

其他原因也不支持這種一刀切的看法:首先,新興市場過去常常一損俱損、一榮俱榮,不過自2008年以來,這種關聯性正在減弱,所以將它們歸為一類不像過去那樣合理了。其次,將近一半的基準 MSCI 新興市場指數(MSCI Emerging Markets)由中國、中國台灣和韓國主導。這些經濟體未來不會是經濟的主要推動力。

買前沿市場

在非洲和東南亞,更多新生的「前沿」國家不僅估值比新興市場更加便宜,而且經濟也在向前推進。它們提供了更好的多元化選擇。勞拉·格里茨說:「現在,前沿市場在全球經濟中處於次要地位,所以風險小一些。」格里茨管理著45億美元資金,其中包括瓦薩奇新興市場小盤股基金和瓦薩奇前沿新興小國基金。

她說,在美國市場下跌之時,她持有的很多前沿市場的股票竟然還上漲了。她認為,目前最佳的機會在尼日利亞、津巴布韋、斯里蘭卡、越南、孟加拉國和菲律賓。她發現,那裡的企業擁有富於才幹、通常受過西方教育的管理團隊。她說:「在尼日利亞或津巴布韋生存的企業在管理上做得非常好,只有這樣,它們才能生存。」

然而,這類市場的基準指數——MSCI前沿市場100指數——的權重卻不成比例的只配給了少數幾個國家。散戶投資者反而會買進單一國家的基金,比如iShares MSCI菲律賓交易所交易基金。考夫曼說:「如果追求前沿市場的增長,同時希望這個市場更加成熟,我們青睞菲律賓。我們覺得要參與高增長領域投資,這麼做更加安全。」考夫曼還採取一個另類的策略,持有某些美國公司,比如高露潔棕攬,該公司將近一半的業務來自於發展中國家的市場。


不買美國/日本/歐洲的政府債券

資金達9億美元的威廉布萊爾宏觀配置基金的投資組合經理布萊恩·辛格說:「債券已經貴了。」他的基金押寶看空日本和歐洲的信用,看平美國的信用。GMO公司的英克爾表示同意。日本主權債務的收益率為0.5%,通脹率卻達到了3%。他說,「我想像不出任何理由,誰會想擁有」日本債券。對於存續時間長的美國債券,摩根大通私人銀行固定收益部門的西海岸總監希瑟·盧米斯並不看好,理由是最大的買家美聯儲已經停止購買。馬拉松公司的布魯斯·裡查茲說,美國財政部發行的國債是「世界上定價最高的資產」。如果加息100個基點,你會在國債上損失20個百分點。他說:「世界上很少有資產能讓你虧本20%的。」

買新興市場債券

太平洋投資管理公司旗下610億美元資產的分包顧問機構Research Affiliates的首席執行官羅伯·阿諾特認為,投資者過度擔心新興市場負債過高的問題。金磚四國(巴西、俄羅斯、印度和中國)的債務僅佔國民生產總值的大約40%,而G-5國家(指德國、法國、英國、日本和美國——譯註)卻達到了125%。

新興市場增長更好,計入通脹因素,平均利息收益比G-5國家高出4個百分點。由於阿諾特更擔心美國的通脹,因此他推薦地方發行的債務。可以通過Pimco新興地方債券基金參與投資(阿諾特不管理這只基金)。貝萊德新興市場資產配置基金的投資組合經理傑拉爾多·羅德里格斯尋找勢頭髮展良好或「能夠發展出靠自身驅動增長的能力」的國家。他指的是墨西哥和印度,看好BGF新興市場債券基金。該基金投資於「硬通貨」債券,如果你覺得當地通脹是一個威脅,這只基金是更好的選擇。

不要持有過多現金

阿諾特說,保持靈活很重要。他說:「主流市場漲幅過高。收益變低,估值高企,回調或進入熊市的風險很大。如果有新的便宜機會,我們希望手中有子彈。」但是現金本身基本上不產生任何回報。

買多空股權基金

阿諾特建議,將部分資金投入到多空基金上。這類基金一般買進它認為可以跑贏標準普爾500指數(比如跑贏3%)的股權組合或指數,然後它會做空標準普爾500指數以降低風險。基金經理押寶於投資組合與標準普爾500指數之間的利差。這種策略削弱了當市場上漲時獲取充分收益的能力。但是收益和虧損也被限定在一定狹窄的波段內,從而降低了波動。Gateway A基金是一個很好的例子。它在2013年的收益為將近5%,但是它的三年期波幅只有標準普爾500指數的大約三分之一。

買併購套利基金

你的少量現金還可以用於另一個投資組合。GMO的英克爾預計,投資於併購套利基金,投將者在未來6個月內可獲得大約5%的回報。併購套利是指在宣佈收購和收購完成之間的時期,被收購公司的股價會上漲幾個點,而收購方的股價略微下滑。在金融危機之後,由於沒有交易,併購套利完全消失了。

現在,交易又回來了。英克爾說,「在一個充滿了兩位數收益的機會世界裡」,併購套利的收益「不會太讓人激動」,「但在一個冒險也得不到報償的世界裡,你在套利併購方冒險,是可以得到報償的。」兩種可能的選擇:韋斯特切斯特資本公司的併購基金,這是一隻大型的互助基金;IQ併購套利交易所交易基金,該基金專門投資於收購目標。

買銀行發行的債券

目前,銀行的情況正在向好。聯邦政府對分紅和回購股票的規定迫使它們增加流動性。摩根大通的盧米斯說:「信用一年比一年改善,收益吸引力依舊。」太平洋管理公司的全球信用首席投資官、晨星公司的2012年度最佳固定收益經理馬克·基澤爾也說:「美國銀行業大概有2,000億美元的未計提稅前盈利,但是在過去四到五年裡,這筆錢大部分留在了銀行,作為留存收益自行計入權益資本。」

結果是「造成股權持有者受損而債券持有者獲益(因為這筆盈利未用於分紅而是支付債息——譯註)。」在基澤爾的投資組合中,有將近4%投在了美國銀行發行的債券裡、3.4%投在了摩根大通發行的債券中,還有1.5%給了花旗集團。盧米斯選擇投資選先股,它介於債券和股票之間。iShares美國優先股交易所交易基金有超過60%的資產投在了金融優先股上。這只ETF在2013年的收益達到了12%。

譯者:天逸    源:財富
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=133288

德拉吉不買希臘債券 希臘記者大喊“你偏心”

來源: http://wallstreetcn.com/node/214907

這是發生在昨天歐洲央行利率決議後的新聞發布會上的一幕:當德拉吉提到下周開始的債券購買計劃不包括希臘和塞浦路斯債券時,“好強的”希臘記者Aristidis Vikettos大聲指責“你偏心...”,這讓德拉吉很無語。

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塞浦路斯媒體報道稱,這背後還有更多的內容:

這位雅典通訊社的記者似乎因為外媒都獲得了提問機會而惱怒,於是在現場直播的情況下向德拉吉發起口頭攻擊。

根據他旁邊一位記者的麥克風收錄到的聲音,Vikettos指責德拉吉只允許“他自己的記者”發言。

“那我們算什麽?擺飾嗎?”

隨後他就放出了“你偏心”的言論,然後憤然離席。部分塞浦路斯的記者也贊同Vikettos的觀點,他們同樣抱怨受到冷遇。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134773

搜房买不买?我的补充意见 投资信仰人生

http://xueqiu.com/1791485284/41304135
补充:
1老莫不傻,为何飞蛾扑火?不这样做,他不会成为行业公敌,岂不更好?!
2老莫不穷,为何孤注一掷?他难道考虑的仅仅是一城一地一时的得失吗?付出的代价是否值得?
3老莫不弱,富有执行力而不乏坚毅坚持,他会被同行绞杀消灭掉吗?且行且珍惜,万里长征第一步!
4老莫不黑,给出显著超过同行的底薪和较低佣金率,换来同行的仇恨和很多中介的跳槽,只是绞皱一池春水吗?
5房产乱象,中介们起了多大的作用?信息透明,真实房源,怎么就那么困难?房产中介离成为令人尊敬的行业,还有多远?暴利下的烂服务还会像房价暴涨一样持续十年?
6星星之火,可以燎原;你不革命,命必被革。格局未定,争议迭起。若无远虑,必有近忧!革命不成功,同志须努力!

结论:目前位置,短中长均相宜。我6元成本,希望不断下跌,能够筹钱再买!

继续补充:搜房最大的问题是还没有建立起大众的普遍认知,就像 好空调,格力造…… 建立认知,门店不是唯一的方式。有了认知,房源客源都不是问题,中介也不成为问题。从客户角度,如非迫不得已,我干嘛要找中介呢?现状恰恰是一定程度的迫不得已!

//九辰:1)中国房市会倒吗?(股市,资本市场牛市下,政府意志下,不认为会);
2)搜房的新方向是错的吗? (中介服务不值3%的房款。以国内相对的低价劳力和高房价,在互联网高效支持下,1%足以提供优质服务)
3)搜房可以抵挡住二手房传统中介的绞杀吗? (抓住客户是王道, 买卖人资源是二手房传统中介的手里。 但中国消费者头脑好,买卖双方大多数比中介的素质能力高很多。 有移动通信支持,透明性增加。 再加上搜房规范paper works,传统中介的价值显然不是不可替代)
4)搜房有足够的资源和能力吗, pull it off吗? (是件难事。 但放眼看,搜房是最先下定决心布局的+老大地位+9亿刀资本+top 5 新房代理支持。 国外有redfin 的近5年的市场经验,从纯网上到线上线下结合。 搜房可以借鉴)
5) 风险很多,但大多数已经price in。 搜房从14年中开始的各种措施,没有挽救股价,一时房市危机,二是需要时间。 现在这两者可能从阻力开始变成助力。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=141670

不了解,就不買 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/05/blog-post.html

這段時間,香港及內地股市翻天覆地,股市大升的大時代開始,在這樣的市況,止凡更應該修心養性,好好回看自己的舊文,回憶當中的心法,溫故知新,以免被市場的氣氛影響理性決定

在回看舊文之時,看到這篇2008年頭的轉載文章,已經不記得當時從哪裡轉貼過來,今天回看這文章,有感而發。 
轉載文章: 

導致散戶飲恨沙場的原因很多,其中之一,就是「無知」。「無知」就是不了解,就是誤解。不了解什麼?又誤解什麼?不了解宏觀經濟和微觀經濟。

誤解股票投資原意 

誤解了股票投資的原意,不認識股票的真面目,因而誤用了這條很好的投資管道。我(指轉載文章筆者)曾經一而再,再而三的指出,股票是公司股份的證書,這份證書證明了你是公司的 股東,以及你擁有的股份數額。故買股票就是買公司的股份,買股份就是參股於有關公司,就是把你的錢(資金)交給有關公司去做生意,公司賺了錢,按參股的比例,分紅給你,這就是股息。 

與此同時,作為公司的股東(老闆)之一,你擁有這家公司的一部份資產,所擁有的資產額,也跟你所持股份的巴仙率成正比。我不厭其煩地重複這些話,是因為這是股票投資中最重要的概念,基本面投資者(又叫價值投資者)的一切理論,都是由這一點衍生出來的,忘記了這個概念的投資者,好像一顆沒有根的樹,很難長期立足股市。大部份股票投資者只是股市的過客。對他們來說,股市是旅店,住上幾天就離開。因為他們缺乏了正確的投資理念,自然難以在股市找到立足之地,因為他們站不穩腳跟,就好像無根之樹經不起暴風雨的吹襲一樣。

股票投資須做功課 

對股票有了正確的認識,只是一個開始,接下來,你必須做很多很多功課,去了解投資環境及投資對象。股神巴菲特說:「在股市賺錢的多少,跟投資者對投資對象的了解程度成正比例。」意思是說:了解越深,賺得越多。 

為什麼會這樣呢?因為股票投資的成敗,跟你對所買股票的信心有關。有信心,你才有膽識大量買進一間公司的股票。

放長線釣大魚 

有信心,你才會放長線,釣大魚——進行長期投資,長期投資才有可能賺大錢。如果稍有盈利就脫售的話,不可能累積財富至可觀的數目。股票投資者不可立志賺快錢,卻不可不立志賺大錢。李嘉誠從來不賣長實的股票,而且不斷增持,他擁有這間公司的股票數十年,數十年如一日。經過了數十年的複雜增長,當初所投資的一萬元,現在值一千萬以上。 如果他們在增值十倍時就脫售他們的股票的話,他不可能擠身全球十大富豪之列。

了解越深信心越強 

如果你的持股時間,也像他們那麼長久的話,你也可以取得同樣高的增長率。要長期持有一隻股票,就必須對有關公司,有絕對的信心,而信心必須建立在了解上,了解越深,信心越強;信心越強,越不會輕易脫售所持之好股。長期持有,才能享受到複利增長所帶來之龐大利潤。巴菲特說「認識越深,賺得越多」,就是這個道理。 

巨大財富來自長期投資,長期投資源自強大的信心, 強大的信心來自深入的認識。 

認識深入,就是徹底了解。 

如果只知道一點皮毛,就買進作長期投資;如果所買非好股,則長期投資,是白費心機,徒勞無功。 

長期投資,必須先了解。 

不了解,就不買!

此文章首次在「取之有道」發表於 2008-1-31

後記:

這篇轉載文章所講述的,今天的我看來,就是簡單的常識而已。先了解後投資、了解股票原意、長線投資、價值投資,都是投資應有的智慧與態度,也是常識,亦是今天絕大部份富豪的致富模式。不要少看這些根本常識,很多時救自己一命的都是靠這些常識。或者換句話講,有時在投資上「闖大禍」,都是因為忘記了這些常識。

今天中港股市熱騰騰,越來越多平生也甚少投資股票的市民也開始對股市有所興趣,國際熱錢大量流入,漸漸會發現身邊出現不少隨意買賣就能賺大錢的個案及故事,熱錢把整個股市都托上去,好像買什麼都會升似的,買中大升股就發財,大家都在玩一個「猜猜下支大升股」的遊戲,在這樣的邏輯環境之下,投資者極容易被衝昏頭腦,開始做出違反上面文章的「常識」。

相信要投資者在股市都大升上去的時候,還很「悶」地堅持所謂的「常識」是很困難的事情。我認為在這時候更需要好好重溫價值投資長線投資等相關知識,好好整固這些基礎。就算參與股市大升浪的投機去「博升」,也要清楚知道自己在做什麼,在賺什麼錢,什麼時候該離開
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=142891

為什麼人們情願拿血汗錢去跟風,也不買ETF? LeoLau

http://xueqiu.com/7343990785/43655362
一年前,別人問我,如果甚麼都不太懂,買港股買甚麼比較好?
我說$盈富基金(02800)$ 其實已經不錯,起碼不會落後大市,然後那人笑一笑就不理我了。


其實$盈富基金(02800)$ 作為恆生指數跟得最貼的ETF,真的那麼差嗎?


12/5/2014 $盈富基金(02800)$ 作價$22.55 
12/5/2015 現價$27.65 
升幅23.95%,中間派息0.87, 即總收益達26.47%


ETF是多個公司組合而成的,基本全倉買也能做到風險分散,
一個甚麼都不懂的人,在股市中,除了ETF還有別的更好選擇嗎?

每次叫人買ETF,都被當作傻仔似的,
但是在你努力跟蹤高手們買甚麼,然後拿少少資金跟入,
每天在提心吊膽甚麼時候賣貨的時候,
總有一群"傻仔"甚麼都不用做,只是定期拿一筆錢買進ETF,
然後每天把時間做自己想做的,有娛樂,睡得好,吃得好。[摊手]


對了$盈富基金(02800)$ 過去六年, 不計算股息, 單是升幅也年化17.82%啊[笑]
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不買東亞的原因 林本利

2015-07-02  NM

恒指成分股中,當中有三隻屬本地銀行股,包括恒生(11)、東亞(23)和中銀香港(2388)。個人長期持有恒生和中銀,不喜愛東亞,主要原因是其家族色彩濃厚,經營模式有可能與時代脫節,估計會跑輸同類銀行股。

事實上,李國寶本人持股比率不過3%左右,即使加上其他家族成員的持股量,也不過10%左右,並非公司最大股東。李氏家族不是東亞最大股東,卻要維持控制 權,希望把控制權傳子傳孫,不時要費盡心思,與其餘幾個主要股東周旋和角力,或者合作,自然影響公司的正常運作。現時三井住友銀行、CaixaBank和 國浩集團三個主要股東的持股比率,都遠超李國寶本人及其家族,李氏家族的控制權隨時受到衝擊。東亞去年九月初宣布配售2.22億股予三井住友銀行,便被美 國對沖基金股東Elliott Capital(持有約2%)質疑做法是為了鞏固李氏家族控制權,入稟要求東亞披露配股相關文件。近月高院判Elliott勝訴,但相信官司還要持續多時。

二○○八年九月中美國雷曼兄弟宣布破產,觸發全球金融海嘯,東亞是本地銀行中最受衝擊的一間。公司一名交易員涉嫌造假賬,隱瞞衍生工具投資的虧損,之後銀 行出現擠提,要財政司長辦公室及金管局協助闢謠才能渡過難關。除了上述控股權及管理問題外,李國寶本人擔任立法會議員時的表現,涉及婚外情及內幕交易(最 後以810萬美元與美國證監會和解),亦影響投資者對東亞的信心。二○一三年東亞申請大貪官許仕仁破產,估計拖欠東亞6,000萬元,更令人質疑銀行審批 貸款的能力和準則。過去五年,東亞的表現遠遠跑輸中銀及恒生。中銀的投資回報高達114%,而東亞只得38%,只及中銀的三分一。筆者覺得李氏家族不如放 棄東亞的控制權,讓其他銀行以高價全面收購,以報答小股東長期不離不棄。

林本利

前香港理工大學會計及金融學院副教授,二十多年投資經驗,強調中長線、價值投資法,個人投資的回報,平均每年接近兩成,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展。http://www.livingword.edu.hk


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=151474

為何不買騰訊

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2015-07-14

有網民問:「金山(3888.HK)和金蝶(268.HK)的股價都已炒高,為何不買騰訊(700.HK)? 」


我的答案如下:

騰訊已經是國內科網巨人,微信(WeChat)用戶超過5億,競爭力無容置疑,未來移動廣告及增值服務收入增長可觀,問題是這家龍頭公司的估值會否過高?

分析員估計騰訊未來幾年的盈利增長大約每年25-30%,現價151.7港元計算,今年預測PE約36倍,稍高於過去10年平均的33倍,PEG約1.2至1.4倍,亦高於1倍,我認為估值并不便宜,吸引力一般!

另一方面,幾乎所有分析員對騰訊的投資建議都是「買入」評級(共46位),「沽出」只有一位,「持有」4位,未來upgrade的空間還有多少?

總的來說,我認為現在不是買入騰訊的好時機,價值投資者應該等百貨公司大減價的時候才考慮出手。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=177043

買還是不買?樓市新政出臺讓投資者們糾結了

來源: http://www.yicai.com/news/2016/03/4767122.html

買還是不買?樓市新政出臺讓投資者們糾結了

第一財經日報蔡胤 2016-03-28 06:29:00

被市場稱為“史上最嚴”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無疑將對上海樓市產生巨大影響,市場更為關心的問題是,新政是否如一盆冷水,已經潑在了一線城市樓市投資客的頭上?

就像一個硬幣的兩面,本輪樓市參與者們,預期出現了巨大分歧。在上海出臺新政的當口,這些參與者關心的是,未來北京等地將會針對投機出臺什麽樣的政策,調控重拳會不會落在北京?

被市場稱為“史上最嚴”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無疑將對上海樓市產生巨大影響,市場更為關心的問題是,新政是否如一盆冷水,已經潑在了一線城市樓市投資客的頭上?

將影響京滬豪宅市場

同策咨詢研究部提供給《第一財經日報》的數據顯示,截至2016年3月21日,上海市商品住宅庫存量降至849.78萬平方米,由於去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位,市場去化周期已經縮短至6.02個月(按照3個月移動存銷比計算)。

此輪上海調控新政最核心的內容涵蓋幾個方面,包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級。其中,嚴禁中介機構從事場外配資業務,在業內意料之中。

亞豪機構市場總監郭毅接受《第一財經日報》記者采訪時說,中介首付貸問題起源自上海、發酵於全國,如果中介機構自建資金池,造成的影響將不僅僅是放大購房杠桿助力樓市泡沫,更為嚴重的是構成了巨大的潛在金融風險,因此引起決策層的高度重視。她預計,北京可能出臺的調控政策中也將強調對於中介機構從事場外配資業務的管控和打擊,資金杠桿降低後,將屏蔽部分資金實力較弱的購房者,造成市場交易量的下滑。

滬版新政一個重要的變化在於規定非本市戶籍家庭購房,社保及個稅由2年變5年及以上。實際上,北京早在2011年就執行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達到5年才擁有新購一套的政策,本次上海社保年限升級後,意味著購房資質門檻提高,與北京平齊。

這樣的政策,除了影響剛需市場,對豪宅市場也影響巨大。上海一房地產機構資深分析人士對本報表示,由於限購政策從嚴執行,高端市場打“擦邊球”購房的現象將不複存在,再加上當前高端樓盤預售許可證申請及備案上已經實質性收緊,因此,新政對高端樓盤影響會加大,這部分樓盤成交將很快受到影響。

“上海調控新政中前面的兩條,其實對北京影響不大,真正具備核打擊力的,是後面這兩條。”郭毅分析,上海新政中,企業購買商品房再次上市需要滿3年及以上,以及提高二套首付比例的規定,可能對北京的樓市政策產生一定警醒作用。

郭毅稱,眾所周知,無論是高端客群重複置業購買豪宅,還是投資客一次性投資多套房產,目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業名義購房。而一旦企業購買商品房後再次上市需要滿3年及以上,將堵住投資客短期炒房的通道,同時,不可避免地,也將誤傷到部分高端剛需。在她看來,無論購房者會采取何種措施應對,對於豪宅的開發商來說都是利空,業績和回款都會受到不小的影響。對於2016年58個售價超過8萬元/平方米的高端項目同期在售的北京,豪宅市場潛在供應量高達5000~6000套,如果執行類似政策,豪宅供需形勢將更加惡化。

投資客預期分歧

在任何一個活躍的市場,想博一把的人們總是按捺不住的。

“當時主要考慮的是地鐵口交通方便,另外兩居室比較符合剛需購房者的需求,好出手。”說起春節前在北京投資兩套二手房的原因,3月初,北京人葉琳(化名)對《第一財經日報》記者說,她和愛人去年投資私募經歷很大波動,隨著利率走低,不動產的保值能力提升,他們認為一線城市好地段的相對不太老舊的兩居室,會是能增值、流動性也較好的資產。葉琳是貸款買的這兩套房子,打算兩年左右賣出套現,原因是她認為北京的房價長遠來看,已經沒有太大上漲空間,現在投資也只是短線博一把。

同樣的時間,同樣是“80後”,宋海(化名)不僅沒有買房,還選擇賣掉了自己的房子,投入到自己的創業公司。北京四環內,地鐵口,房齡只有五年,品牌開發商精裝的60平方米左右的開間,他選擇以280萬元的價格出售。他對本報記者說,思考再三做了這個決定,目前的經濟狀況,房價上升空間有限,很可能是短期內的一個高點。

就像一個硬幣的兩面,本輪樓市參與者們,預期出現了巨大分歧。在上海出臺新政的當口,這些參與者關心的是,未來北京等地將會針對投機出臺什麽樣的政策,調控重拳會不會落在北京?

“與上海、深圳不同,北京並未出現明顯的投資需求升溫的跡象,新房市場交易量也保持著相對穩定的狀況。”亞豪君嶽會新近提供給本報的一份報告顯示,今年年初至3月22日,北京共成交商品住宅(不含保障、商住,包括自住房)10178套,與尚處於成交低谷期的去年一季度樓市相比,反而減少了3241套,其主要原因是北京房價上漲所致。該報告認為,一方面北京庫存不足的現狀令開發商漲價惜售,另一方面,高端盤入市量的增加,也是造成北京房價結構性上漲的原因之一。

在新房市場價格上漲的背景下,一季度北京大量購房需求流向二手市場。據亞豪君嶽會數據,北京二手住宅交易量在今年初實現了同比翻倍增加。近期,從一線門店傳來的聲音,當前二手業主提高報價之後,看房量已經明顯下降,未來一段時間,預計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

“二手交易的下滑終將傳導到新房市場,賣舊買新型改善型需求的隱匿,將令新房市場的交易量同樣出現萎縮。因此可以判斷,北京房地產市場已經自主調節了春節前後曾出現的樓市過熱現象,加之北京本就執行著全國最嚴格的限購,預計在這一點上,將不會繼續加強。”上述報告如是寫道。

還有人做出來降價的判斷。針對上海樓市,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,今年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征,“量跌價穩”將是整體二季度趨勢,下半年在成交量出現下滑的市場背景下,個案價格有可能會出現下調,尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。

編輯:一財小編

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买还是不买?楼市新政让投资者纠结了

http://www.yicai.com/news/5000184.html

就像一个硬币的两面,本轮楼市参与者们,预期出现了巨大分歧。在上海出台新政的当口,这些参与者关心的是,未来北京等地将会针对投机出台什么样的政策,调控重拳会不会落在北京?

被市场称为“史上最严”上海楼市新政3月25日尘埃落定。新政无疑将对上海楼市产生巨大影响,市场更为关心的问题是,新政是否如一盆冷水,已经泼在了一线城市楼市投资客的头上?

将影响京沪豪宅市场

同策咨询研究部提供给《第一财经日报》的数据显示,截至2016年3月21日,上海市商品住宅库存量降至849.78万平方米,由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位,市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)。

此轮上海调控新政最核心的内容涵盖几个方面,包括打击场外配资、限购升级、限贷升级。其中,严禁中介机构从事场外配资业务,在业内意料之中。

亚豪机构市场总监郭毅接受《第一财经日报》记者采访时说,中介首付贷问题起源自上海、发酵于全国,如果中介机构自建资金池,造成的影响将不仅仅是放 大购房杠杆助力楼市泡沫,更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险,因此引起决策层的高度重视。她预计,北京可能出台的调控政策中也将强调对于中介机构从事 场外配资业务的管控和打击,资金杠杆降低后,将屏蔽部分资金实力较弱的购房者,造成市场交易量的下滑。

沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房,社保及个税由2年变5年及以上。实际上,北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年才拥有新购一套的政策,本次上海社保年限升级后,意味着购房资质门槛提高,与北京平齐。

这样的政策,除了影响刚需市场,对豪宅市场也影响巨大。上海一房地产机构资深分析人士对本报表示,由于限购政策从严执行,高端市场打“擦边球”购房 的现象将不复存在,再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧,因此,新政对高端楼盘影响会加大,这部分楼盘成交将很快受到影响。

“上海调控新政中前面的两条,其实对北京影响不大,真正具备核打击力的,是后面这两条。”郭毅分析,上海新政中,企业购买商品房再次上市需要满3年及以上,以及提高二套首付比例的规定,可能对北京的楼市政策产生一定警醒作用。

郭毅称,众所周知,无论是高端客群重复置业购买豪宅,还是投资客一次性投资多套房产,目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房。而一旦企业购 买商品房后再次上市需要满3年及以上,将堵住投资客短期炒房的通道,同时,不可避免地,也将误伤到部分高端刚需。在她看来,无论购房者会采取何种措施应 对,对于豪宅的开发商来说都是利空,业绩和回款都会受到不小的影响。对于2016年58个售价超过8万元/平方米的高端项目同期在售的北京,豪宅市场潜在 供应量高达5000~6000套,如果执行类似政策,豪宅供需形势将更加恶化。

投资客预期分歧

在任何一个活跃的市场,想博一把的人们总是按捺不住的。

“当时主要考虑的是地铁口交通方便,另外两居室比较符合刚需购房者的需求,好出手。”说起春节前在北京投资两套二手房的原因,3月初,北京人叶琳 (化名)对《第一财经日报》记者说,她和爱人去年投资私募经历很大波动,随着利率走低,不动产的保值能力提升,他们认为一线城市好地段的相对不太老旧的两 居室,会是能增值、流动性也较好的资产。叶琳是贷款买的这两套房子,打算两年左右卖出套现,原因是她认为北京的房价长远来看,已经没有太大上涨空间,现在 投资也只是短线博一把。

同样的时间,同样是“80后”,宋海(化名)不仅没有买房,还选择卖掉了自己的房子,投入到自己的创业公司。北京四环内,地铁口,房龄只有五年,品 牌开发商精装的60平方米左右的开间,他选择以280万元的价格出售。他对本报记者说,思考再三做了这个决定,目前的经济状况,房价上升空间有限,很可能 是短期内的一个高点。

就像一个硬币的两面,本轮楼市参与者们,预期出现了巨大分歧。在上海出台新政的当口,这些参与者关心的是,未来北京等地将会针对投机出台什么样的政策,调控重拳会不会落在北京?

“与上海、深圳不同,北京并未出现明显的投资需求升温的迹象,新房市场交易量也保持着相对稳定的状况。”亚豪君岳会新近提供给本报的一份报告显示, 今年年初至3月22日,北京共成交商品住宅(不含保障、商住,包括自住房)10178套,与尚处于成交低谷期的去年一季度楼市相比,反而减少了3241 套,其主要原因是北京房价上涨所致。该报告认为,一方面北京库存不足的现状令开发商涨价惜售,另一方面,高端盘入市量的增加,也是造成北京房价结构性上涨 的原因之一。

在新房市场价格上涨的背景下,一季度北京大量购房需求流向二手市场。据亚豪君岳会数据,北京二手住宅交易量在今年初实现了同比翻倍增加。近期,从一线门店传来的声音,当前二手业主提高报价之后,看房量已经明显下降,未来一段时间,预计北京二手住宅市场的交易量将有所下滑。

“二手交易的下滑终将传导到新房市场,卖旧买新型改善型需求的隐匿,将令新房市场的交易量同样出现萎缩。因此可以判断,北京房地产市场已经自主调节 了春节前后曾出现的楼市过热现象,加之北京本就执行着全国最严格的限购,预计在这一点上,将不会继续加强。”上述报告如是写道。

还有人做出来降价的判断。针对上海楼市,同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征,“量跌价稳”将是整体二季度趋 势,下半年在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

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