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去商場涼冷氣，幾乎是每個香港人認為理所當然的事情，但元朗嘉城廣場卻因為爆出管理糾紛，在剛過去的夏季，不時被斷供冷氣，令商場變蒸爐，最終由原本人流暢旺的「劏場」，變成十室九空的「死場」。顧客受不了又熱又焗，大可以過門而不入，但一眾小業主與小商戶，卻無奈要流着汗死守。本刊追查發現，原來商場的管理糾紛，其實是分契惹的禍，大業主一四年時，把裝有冷氣系統的四樓平台業權賤賣，現時的業權擁有者，幕後股東跟被商場業委會解僱的管理公司，股東竟然是同一人。因分契問題而出事的例子間有所聞，因商場水電開關等所在之處業權落入他人之手，最終小業主要另付「贖金」，而小業主往往翻查地契才發現中招，可惜卻已知得太遲。

九月下旬，香港仍熱氣圍城，室外溫度不時接近攝氏三十度，但元朗「劏場」嘉城廣場卻不能為顧客和商戶帶來一絲涼意，因為自八月下旬開始，該商場已連續二十多天沒有冷氣供應。本刊記者到嘉城廣場視察，發現商場內人流疏落，實情是，商場內環境悶熱如同蒸爐，記者逗留不過十分鐘已汗流浹背。而在一至三樓，多條行人通道位置放置了風機，三樓的風機更是較大的型號，但畢竟不是冷氣機，無助解決環境侷促的問題。如此的商場，「趕客」自是難免。

場內翳焗趕絕小商戶

商場斷冷氣令顧客卻步，首當其衝者當數在此經營的小商戶。記者粗略計算，場內逾半店鋪都已經拉閘，有店鋪甚至貼出告示，指因冷氣問題，已搬到附近商場繼續營業，亦有商戶在商場當眼處貼出大字報，控訴被閂冷氣之苦，甚至以「嘉城需冷氣，尤（猶）如非洲小孩需干（乾）淨水」來作比喻。在嘉城內經營零售女裝的Isabel就透露，原本租下兩個鋪位，但商場冷氣供應連月不穩定，令她萌生去意，其中一個鋪位已準備退租。Isabel又表示，商場現時人流稀疏，擔心積存的夏裝難以散貨，令她不敢再入貨轉季賣秋裝：「你叫我攬住啲衫喺度做咩呢？轉季又轉唔到，想散貨又散唔到""而家個商場係完全冇人流上嚟買嘢，我賣十蚊件、廿蚊件都冇人上嚟。」同樣在嘉城經營時裝店的阿欣也不滿商場冷氣時有時無，「變咗你一開始冇冷氣啦，嚟多幾日係冇冷氣嘅，人哋以為打後都冇，就冇人嚟行。」她續指，商戶一直追問業主何時恢復冷氣，但業主未能解答；又說部分業主願意不收租，但不許退租，令她相當不滿，「合約有寫到話，交咗租、管理費同埋冷氣費，你（業主）收得嘅係咪自然有冷氣提供呢？」

舊管理公司被炒卻賴死

商戶叫苦連天，和舊管理公司周旋的業主其實亦疲於奔命。已退休的蘇太一一年夏天買入嘉城廣場鋪位，之後出任業委會主席至今，她指事件起因，源於一四年時發現嘉城的賬目有問題，一三年商場仍有盈餘二百餘萬元，但一年後竟暴跌至只餘下約二十九萬元；至今年元旦，由前管理公司港藝提供的資產負債表更顯示，嘉城現負債近三十四萬元。而期間港藝在去年二月還繞過業委會，自行大增商場管理費一成六，惟資金最終去向未明。蘇太指，由於不滿港藝的管理，業委會一四年底決議要「全面查賬」，着港藝交出賬單、投標記錄等文件，之後又要港藝撤回加管理費決定，但港藝並無理會；她更指責港藝，相約開會但對方代表未坐定已講明：「我嚟開會只不過係尊重你哋。」港藝一直採取「拖」字訣，至今未交出任何相關文件。最終業委會無計可施，遂於今年一月召開業主大會，以近四成三支持下通過撤換港藝商場管理人身份。不過，港藝本應於四月底離任，但卻沒有交出商場管理權，之後續以商場管理人身份，要求業主繳交管理費，同時開始利用冷氣問題「要脅」業主，並自六月開始，多次關掉冷氣，港藝再開價要求業主每次繳交一萬零五百元冷氣維修費；至七月下旬，業委會已先後九次付費，共涉九萬四千多元，七月中旬更曾有兩日，於一日內要繳費兩次。

索百萬天價冷氣租金

為何港藝可以控制商場的冷氣供應？嘉城廣場前身為嘉城大酒樓，樓高三層，曾是新界最大酒樓，元朗不少鄉紳都當「飯堂」，連已故港督尤德亦曾光顧。○五年六月，九建（34）主席柯為湘兄長柯為雄透過基茂發展有限公司，以三億八千五百萬元買下酒樓業權，隨後把地下至三樓改間成三百多間細鋪出售。據悉，商場小業主多屬元朗街坊，不少更曾是酒樓茶客。資料顯示，原來嘉城四樓平台業權，即商場冷氣系統安裝位置，基茂在一四年九月，以十萬元賤賣予一間叫建富投資的公司。而查冊資料顯示，建富的股東及董事是一名叫張連尊的男子。本刊追查發現，嘉城原管理公司港藝，董事也是張連尊，而股東則是萬佳建築工程，但該公司股東其實正是張連尊，換言之，管理公司老闆同時也是業主，變相因持有冷氣系統位置業權而控制商場命脈。查冊資料又顯示，柯為雄曾全權持有港藝，於一四年三月才把股權轉讓給萬佳，之後再賤賣平台。

業委會其後決定跟對方對簿公堂，蘇太憶述港藝庭上聲稱擁有商場內的冷氣系統時，連法官都「O晒嘴」；法院之後頒令，確認港藝已無權擔任管理工作，再指由業委會委任的新管理公司，可跟對方商討冷氣維持及費用問題。不過，雙方談判破裂，建富再閂冷氣，並於七月下旬向嘉城業主發律師信，「獅子開大口」要求八月開始收取每月四十萬元冷氣「租金」，業主並要在八月中前繳交一百二十萬元冷氣設備租金及按金，方可使用冷氣。最終，業主忍無可忍，於七月底報警求助，雙方一直僵持，至八月三十日，冷氣再度中斷，業委會於是再次入稟高院，要求港藝執行七月時法院判令。業主同時把原先用於支付律師費的款項，臨時在商場內安裝十七部「救命冷氣」，以緩解蒸爐之苦。而高院亦在上月廿三日頒下臨時判令，要求建富立即恢復商場冷氣供應。但案件今年十二月十九日才正式展開審理，萬一業權之爭小業主敗訴，商場恐怕難逃被「焗死」的命運。張連尊就回應，表示認識柯為雄，跟對方過去有生意往來。他反駁指商場管理過去沒有問題，又堅持四樓平台及冷氣業權屬建富持有，認為業委會指控並不合理。

分契業權易惹爭議

嘉城廣場的情況，是典型因分契業權而出現的爭議，類似個案其實屢見不鮮，因業權分散，小業主可能忽略部分公用地方的業權誰屬。其中位於荃灣大河道的地皇廣場，小業主去年陸續接收鋪位後，才發現商場隱藏不少問題，令回報遠遜預期，同時人流稀疏恍如「死場」；而最令業主抱怨，是翻查地契才發現，原來商場地下「大堂」、旁邊樓梯及控制商場水電開關的管理處，業權在大業主手上。投資界亦流傳，有資深投資者曾因不察覺分契問題而在入貨時中招，以為買下整個商場，但在交易完成後才發現商場電錶房被分契，最終跟前業主調解不果，無奈要以每月數萬元租用。

撰文：鄭語霆攝影：翁少陽資料：鄭靜[email protected]

過去數個月，本地樓市從低位急速反彈，中原指數由127.46點升至141.04點，至今回升超過一成。樓市復甦，一眾地產商隨即推出大量新盤應市，樓花期長達兩年多，單位面積屢創新低，但依然賣個滿堂紅，毛利高達四至五成之高！

筆者面對如此亂局，實在感到唏噓。樓價上升，有樓一族，特別是大地產商和炒家，自然開心不已。可是，若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力，沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車，貧富不均問題不斷惡化，香港社會只會進一步撕裂。

自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月，本地樓價從低位大幅反彈，至今上升約一倍半。過去幾年樓價颷升，樓宇供應短期內無法增加去滿足需求，前任特首曾蔭權自然被問責，指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。

樓價颷升的罪魁禍首，始終是美國聯儲局推行超低息政策，令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市，但成效往往只能維持一年半載，之後樓價又拾級而上。

根據中原指數及綜合消費物價指數的數據，可以見到每次樓市颷升一段時間後，當政府推出措施打壓，或者預期美國加息，樓市便向下稍作調整，但一年半載後又重拾升軌。

2011年6月，中原指數突破100點後便向下調整約七個月，大約下調6%，連同期間物價上升3%，樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升，供樓負擔比率自然下降，由之前的42.9%下跌至40.5%。

到2012年1月，樓價止跌回升，持續上升一年至2013年1月，扣除通脹後實質上升約27%，供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施，樓價再度向下調整約5%，連同期間物價上升4%，樓價實質下調近一成，供樓負擔比率回落至44.4%。

只可惜政府在2014年初突然「減辣」，容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算，而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子，結果令二手樓供應減少，刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點，升足一年半，供樓負擔比率突破50%。去年6月港股大時代終結，樓價三個月後開始下跌，跌至今年3月，下調約13%。連同期間物價升幅，樓價實質下調約16%，個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息（Hibor）計算，更跌至約42%，接近過去二十多年的平均數，是合適的入市時候。今年4月初，市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」，銷情極其冷淡，竟然有七成中籤申請人不去認購，實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會，不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈，錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。根據過去幾年的規律，今次樓市回升，估計持續一年半載。隨着美國加息升溫，供樓負擔比率上升，樓花供應大增，或者政府再出招打壓，估計到今年底或明年初，樓價又向下調整。到明年中，樓價回到較低水平時，有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響，盲目以高價搶購物業。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）

自工業北移，全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高，業主於是租予餐廳、拳館、工作室，工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後，地政突然要「交功課」，過去兩個月列出全港十五幢工廈，重點巡查違契問題，其中有近三十個單位已被證違契，面臨結業。政府為改善工廈空置問題，一○年曾推出活化工廈措施，讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月，成功活化的工廈數目只有一百二十五幢，即不足百分之十！攭漭X當中成功變身的個案，業主大部分都是超級富豪，包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place，及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈，為他們賺錢之餘，亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說，如果這叫「勾結」，她一力承擔；活化工廈同樣由她一手湊大，事實證明大贏家多是富豪，項目已於今年初截龍，小業主已望塵莫及。這種「勾結」，她又願意承擔嗎？Bossini創辦人第三代爭考牌上位

荔枝角工廠區已不再一樣，除了有工人如常上班下班，一到放工時間或每逢週六日，人流卻愈來愈多，商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業，一眾家長帶同小孩來朝聖，小朋友邊玩波波池、玩具，一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧，二樓有個數百呎空地，每逢週末會變身市集，台上有樂隊獻唱，台下有近百檔檔主擺賣潮物，晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈，照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說，她因為負擔不起鋪租創業，故只能於週末時去不同市集擺檔，她坦言：「不過喺香港呢類市集唔多，主要都係嚟呢度，希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確，並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件，是十五年樓齡以上的工廈，申請須由大廈百分百業主提出，才能豁免補地價，讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在，會帶來消防風險，故只有大業主如羅氏，才有入場的資格。

商場月收兩千萬

D2place一期及二期，是羅氏於九三年前後用十億元買入，原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店，不過至限期前一直未有改建，估計是與政府就補地價傾不攏，有發展商高層說：「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊，同我哋心目中個價差一倍。」不過，更好的機會一○年來到，林鄭月娥提出活化工廈，羅氏集團即時「舉手」申請，並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱，兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈，十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名，相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港，已加入集團工作，不過一直寂寂無聞，透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目，一三年落成，他曾接受傳媒訪問指：「要打造成首爾的東大門！齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外，亦意指Dream，羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪，樓上出租做辦公室搵銀，其中一層是一個叫FFF的工作室，羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計，兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎，集團每月租金收入估計達二千多萬元。

阿爺是製衣配額大王

羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉，以紡織業起家，五十年代與太太創辦針織廠，七五年成立羅氏針織，八七年上市，發達當然並非一味靠「織織復織織」，而是炒賣成衣配額，他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝，被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化，製衣業北移，羅氏早已轉型做地產，八十年代購入多幢長沙灣工廈，除了D2place，現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女，分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒，一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人，做法是將生意交由子女輪流揸旗，令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」，否則被同輩追上，林鄭的活化工廈正好幫到手。

D2place 1期及2期

地址：荔枝角長義街/長順街買入價：$1.02億（93年）獲批年份：一二及一五年改裝：集零售及商廈樓面面積：約50萬平方呎平均呎租：$40

一紙批文工廈當鋪炒

活化工廈措施一出，亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出，他密密掃入多區工廈，○八年，波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心，惟業主企硬開價二億五千萬元，雙方拉鋸一年，業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是，半年後活化政策出台，波叔即為該廈申請「升呢」做酒店，一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗，再走到工廈的中心觀塘掃貨，包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢，並隨即申建酒店，持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出，賺到笑。○九年，波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈，在今年初搭上活化工廈的尾班車，向地政提出活化成銀座式商廈，地下為停車場及餐廳，二至六樓為商場，樓上為商務中心，並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後，波叔曾欲以十億元放售，亦曾有基金洽購，雙方傾談已到尾聲階段，不過工廈市況放緩，交易告吹，之後就未有承接。不過有一紙批文在手，可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外，亦做收購生意，如收購東海酒家，今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」，記者參觀上址亦見已有不少人在工作，甚至有人在上址開playgroup，猶如民間版的科學園。

而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心，翻查土地註冊處資料，四樓全層租金是二十八萬元。活化後，租金「大躍進」，由以往平均呎租僅十元，現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租，而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍，這裡可改裝的工廈亦買少見少，波叔叫價比之前更進取，達十二億元，扣除買入成本及一億的改裝費，如成功賣出，一鋪賺九億，認真和味。對於靠政策搵銀，記者曾找鄧耀昇，但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳，並沒有向政府申請活化其工廈，他說：「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀？我目標係改建做骨灰龕，個市場有需求嘛，煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance，不過到現時都未有成功個案！」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率，但根據差餉物業估價處的統計數據，工廈空置率只由措施前的百分之六，下跌至百分之五。對於市民大眾，活化工廈只是小改變，但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。

The Wave

地址：觀塘興業街買入價：$1.78億（09年）獲批年份：一六年改裝：銀座式商場及共用辦公室樓面面積：約10萬平方呎平均呎租：$50

第三代操刀活化南豐紗廠

位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠，大廈外牆掛上一大塊白布，繪上日後建築物落成的模樣，改裝未完成，已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃，而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心，並斥資七億元做改建，將於一八年才落成。如此緊張，因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地，他在五四年以六十萬元興建，和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠，十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺；只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女，找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成，及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞，返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化，她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲，兩年前才加入南豐，身形嬌小，說話亦陰聲細氣，就如一個小女孩，她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。

撰文：梁佩均攝影/攝錄：葉漢華、李育明、胡志堅資料：資料組[email protected]

新世界發展（17）創辦人鄭裕彤去世，其長子鄭家純與紅顏王穎妤兩名兒子的名字，出現在訃聞上。「認祖歸宗」，過了第一關。本週三彤叔設靈，是第二關，王穎妤會否攜同兩子「披麻戴孝」，成為城中富豪的熱話。彤叔早於昏迷前，已將家族旗下資產安排妥當，由已成年的兒孫掌管不同業務，外人要插針都插唔入。但本刊發現，今年七十歲的鄭家純，在海外有豐厚的私人錢包，尤其在英國倫敦，將要發展的私人地產項目，落成後價值將上千億港元。這些資產如何分配，可由純官自己話事。與此同時，本刊亦發現王穎妤的名字在巴拿馬文件中出現，兼且曾於英國成立物業投資公司。純官和王穎妤，在英國齊齊拍住上！

上週彤叔訃聞一出，即成為城中熱話，焦點在於純官和王穎妤兩子的名字首次曝光。有別於集團第三代繼承人的「志」字輩，兩男孫分別叫澤弘和澤然。不過，對於兩名兒子可「認祖歸宗」，據知王穎妤已相當感動。而對着身邊朋友，純官則指訃聞中兩個名字，是由新世界老臣子加落去，並「聲稱」自己並不知情。

攻英國物業

王穎妤與純官「交集」的足跡，在香港並不多，非常低調謹慎。反而海外公司資料，卻流露出兩人在投資上可謂志趣相投，一樣鍾情於英國倫敦。曾自稱blue blood（貴族）的王穎妤，九二年畢業於倫敦大學法律系，後期回港執業。本刊發現，她於○七年八月起，擔任一間英國公司Hacker Properties的董事，其母親方文德同日開始擔任秘書，這與王誕下長子澤弘差不多時間。Hacker有「黑客」的意思，玩味甚濃。此公司於○九年解散（compulsory strike off），但因為被英國稅務及海關總署發現，該公司有物業印花稅未繳交，故於今年三月將公司「恢復」（restoration）以便追數。本刊亦透過國際調查記者同盟（ICIJ）公布的巴拿馬文件，發現王穎妤的名字。她於二○一五年十一月成立離岸公司HOMEART HK LIMITED，申報地址為灣仔會景閣十一樓某單位。翻查土地註冊處記錄，該單位持有人為PERFECT MODERN LIMITED，於一二年五月以九百三十萬元購入上述及另四個單位。同日，再以3,790萬買入同層另三個單位，共八個單位，令總面積超過六千呎，據知現由王穎妤與父母同住。

投資過百億

同樣是一二年，當時因彤叔退休、剛接任新世界主席的純官，透過私人持有的公司Knight Dragon，以4.8億英鎊（折合約46億港元），買入倫敦泰晤士河畔的Greenwich Peninsula項目六成權益。一年後，他更斥資1.9億英鎊（約18億港元），向英國地產商Quintain購入項目餘下四成權益。亦即純官全資擁有此項目，據知，純官對此相當自豪，而在公司網頁中，亦刻意加一句強調，該公司「is owned by Dr Henry Cheng Kar-Shun」。純官如此看重此項目，事關Greenwich Peninsula沿着泰晤士河延綿1.6英里，附近為金絲雀碼頭，有評論甚至指他將可躋身倫敦地產大亨。現場所見，該項目仍在動工，預計落成後可提供一萬五千多個住宅單位，以及三百五十萬呎商業樓面，總投資額高達84億英鎊（約800億港元），落成後價值可上千億港元。

彤叔盲公竹

這並非純官首次涉足倫敦物業，早於○二年，彤叔帶着純官、以周大福名義十二億英鎊購入倫敦Knightsbridge一九九號一幅地皮，鄰近Harrods百貨公司，能遠眺海德公園，興建有二百多個單位的豪宅大廈The Knightsbridge，當時交給國際娛樂（1009）前董事、律師出身的李耀湘開發。 The Knightsbridge○五年完工，被公認為倫敦最高級住宅物業，八千呎頂樓複式以鑽石Cullinan命名，意謂皇冠上珠寶，並奪得Property Awards 2006大獎。英國脫歐令當地樓價下跌，但目前The Knightsbridge一個七百呎單位，售價仍高達275萬英鎊（折合2,644萬港元），平均呎價近四萬港元。今次搞Greenwich Peninsula，純官亦找來當年原班人馬，如李耀湘及則師Fosters team合作，務求做到盡善盡美。鄭家在英國的「腳毛」，還包括一一年聯同「股壇壞孩子」馮耀輝及李耀湘，用三千萬英鎊買入英國管理二萬二千套公屋的 Pinnacle Regeneration Group六成一股份。另外又與遠東發展（35）主席邱達昌及新加坡大華銀行黃祖耀家族合組公司，於一四年以1.25億英鎊購入倫敦Marriott London Grosvenor Square Hotel。純官鍾情英國，投資風格與同樣重鎚英國的大劉接近。王穎妤能先後得這兩位富豪喜愛，自然有其過人之處。

露吊帶絲襪

渴望攀上上流社會，王穎妤習慣食好住好，兼打扮富貴，以往她上法庭，總是一身名牌裝束、佩戴名貴珠寶。當年王穎妤雖長期穿著律師袍，但難掩其雪白皮膚及姣好身材，更重要是她懂得以「若隱若現」之態吸引純官注意。○三年，王穎妤擔任新世界代表律師，處理與新鴻基集團前主席馮永祥的錢銀爭拗，在法庭不時認真地跪低跟純官「咬耳仔」，「佢一踎低，就露出著喺入面條吊帶絲襪頭，若隱若現，好性感。」當時在場的女士，睇到凸晒眼，相當佩服。而她無論男女老幼身份，亦一律報以燦爛甜笑，態度友善，非常識做人。王穎妤「升呢」後，其中強項便是有途徑買限量版手袋，例如她可直接買到HERMES，而不用在長長的waiting list 排隊，這使她能在名媛界立足。據純官的朋友透露：「有啲富豪有錢唔識使，冇品味，冇內涵。但係王穎妤對衣食、名牌好有研究，佢去到任何國家任何地方，都會帶你去知名食府食好嘢，帶你去邊度遊玩，佢講到背景，好有文化，令富豪覺得使錢使得好過癮、好值回票價。」他又指：「純官星期六會去皇朝會打麻雀或賭啤，君悅、皇朝會同會景閣相通，純官打完牌，便會去中間相通嘅兒童遊樂場，同兩個小兒子玩，大婆問起咪話去咗打牌囉！」

一家是非多

王穎妤的大本營在會景閣，與父母同住。王穎妤父親為前香港高等法院法官王見秋，他曾任香港平等機會委員會主席，但上任僅兩個月，就被揭發任法官期間，曾透過王穎妤收受四張由劉鑾雄贈送的頭等機票，先後到內地、歐洲及美國旅行，再向政府申請旅費津貼，結果因涉嫌詐騙津貼遭廉署調查；他亦被指住在大劉提供的豪宅。多番醜聞下，王宣稱「受傳媒逼害」請辭，而時任律政司黃仁龍在三年後以證據不足為由，不予起訴。王見秋報住元朗錦綉花園，翻查記錄該獨立屋由太太方文德於八十年代購入。記者上週六前往該址，屋內花王指：「王生搬咗啦，依度只係用嚟度吓假……佢好好人o架，成日同人講個仔係醫生，有咩病痛都可以搵佢。」其長子王紹文，的確是著名風濕專科醫生，現於尖東企業廣場十二樓「醫薈坊」掛單接客，另外是物理治療中心「體健坊」 股東。其公司曾報新世界大廈地址，去年成立的「香港專業人士聯會」，他擔任副主席，成立當天邀得全國人大代表及建制派人士出席，如梁愛詩、曾鈺成等。王家好友指這個兒子讀書叻，不用父母掛心。相反，王家長女、亦即王穎妤姐姐王婕妤，卻不被睇重，因她只是事務律師，不及妹妹大律師的地位，父母皆引以為傲，在朗豪坊辦公室獨資成立律師事務所，近年擔任酒樓股譽宴（1483）的獨立非執董。其早年主力證婚，於本年初捲入吸血財務中介的騙財糾紛，被多名受害者指責沒有作應有的法律提醒。近日記者再到其辦公室查詢證婚套餐，王婕妤親自出來接待。她衣著樸素，樣子較憔悴，並指：「現時公司業務比較繁忙，少做了證婚。而家我哋做樓宇買賣同其他商業草擬文件嘅多。」記者指她名字似曾相識，她大方指：「呢排有好多新聞，係呀，王穎妤係我妹妹。」

家人各自搵食

王家親友指，王見秋一向偏愛穎妤，相反婕妤從小到大也不得其歡心，父親對王婕妤與警察結婚一事更大力反對，認為最高亦只有升到幫辦的女婿配不上王家「貴族」身份。認識王家的一位法律界人士說：「穎妤細個就已經好cute，去到佢屋企會主動坐uncle大髀玩，好嗲，好多嘢講，細細個讀書就好叻。」而姊姊較安靜，通常只是企埋一邊，「當年王見秋仲係高等法院法官，有份委任王穎妤為大律師，咁多年仲講起，好引以為傲。」至於王家幼子王紹武，最獲母親疼錫，但讀不成書。據知他曾獲安排在新世界旗下酒店任前枱職員二至三年，現已離職。「佢最唔生性，後生時成日喺馬場黐人包廂坐，周圍問人借錢，幾千蚊都要。」○七年他與其他股東開設「六寶美鑽」，但○九年已要出動父親王見秋名義向他兩名生意夥伴追討一百萬元，其後公司解散。王紹武分別在上年及今年開設「Fattycool」及「智薈第一」公司，本刊曾到紅磡的辦公室視察，未有人應門。而他報住位於深井的住宅，由兄長王紹文購入，居民指間中只有一名男子出入。似乎王穎妤雖然母憑子貴，但一人得道，並未有讓家人真正攀入上流社會。

王見秋家族

1.前香港高等法院法官、及前香港平等機會委員會主席。當年上任平機會主席僅三個月，便因收受頭等機票醜聞請辭。2.王見秋長子，著名風濕專科醫生，他出任董事的公司藍天使，所報地址是新世界大廈十七樓，此公司於一○年解散。3.王見秋二女，經營獨資成立的律師事務所，早年專擔任婚姻監禮人，現仍有親自證婚。4.王見秋三女，純官密友，誕下了鄭澤弘及鄭澤然兩子。5.王見秋四子，曾在新世界酒店擔任「前枱」，及六寶美鑽董事，因生意問題與拍檔鬧上法庭。現持有智薈第一等公司。

彤叔私人錢包勁過誠哥

彤叔生前除了搞地產、珠寶，並分批上市外，對酒店業務亦情有獨鍾，更以「皇冠上的鑽石」來形容自己對酒店的喜愛，認為「揸住嚿磚頭就不停收錢。」而這批酒店資產亦收在私人的周大福企業旗下，未有上市。一一年鄭家以2億2千多萬美元，收購酒店品牌Rosewood，找來長女鄭志雯「打骰」，之後公司積極參與收購。一三年有意打包旗下君悅酒店、萬麗海景酒店及尖沙咀凱悅酒店上市，市傳集資額78億港元，後因市況欠佳擱置。上年將一半權益賣予阿聯酋主權基金，作價達185億元。在上年中，周大福企業亦向新世界中國購入酒店管理業務，連同Rosewood集團旗下的瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、以及貝爾特（Penta）酒店，全球有五十多間酒店，遍布十八個國家，難怪有指彤叔的私人錢包，勁過誠哥！

撰文：梁延宇、黃嘉慧、黃綺敏、陳慧瑩攝影、攝錄：財經組插圖：詹震寰[email protected]

上週四，華資殿堂級大孖沙、新世界（17）創辦人鄭裕彤，昏迷四年後因病辭世，終年九十一歲。人稱「沙膽彤」的彤叔，一手炮製千億上市王國，早於五年前已感身體衰弱，安排分配家產，後人亦陸續「瓜分」不同業務範疇。本來身家分配毫無「懸念」，但長子兼接班人鄭家純，近年與紅顏、大劉舊愛王穎妤誕下兩子，並由原本姓王改姓鄭，再攜同高調出席友儕活動，令人懷疑這兩位彤叔孫兒會否「認祖歸宗」，插旗鄭家產業。另一邊廂，曾宣稱「會坐主席位20年」的純官，在「地主會」比彤叔更活躍，由鋤D轉玩德州撲克，坐正共榮圈的老大角色。近年他銳意與老友洗米華等大搞賭業，在韓國、越南發展賭場，似要食鋪大茶飯，讓人「另眼相看」。

純官與王穎妤兩子的名字，會否在彤叔訃聞出現；而她又會否帶着兩子出席彤叔喪禮，成為了城中其他富豪的「熱話」。有純官的好友指：「佢喺啲朋友面前，都成日講起兩個仔，按道理應該會出來。」六年前，在純官接近六十大壽之年，王穎妤替他誕下首名兒子，一名知情人士指：「呢個仔當初個名叫王澤弘，而家差唔多八歲，之前讀聖保祿幼稚園，而家就讀男拔萃小學。」本刊翻閱校刊，發現此子已改姓鄭，英文名「John Paul（JP）」，其八字眉與父親純官似到十足十，相當趣致可愛。據知彤叔也見過JP，眼見純官近年輕鬆開心，而王穎妤也「聽教聽話」，俾足面正室，故已確認孫兒身份。

再生一子地位穩固

其後王穎妤再替鄭家純誕下一子，但次子就「無咁似純官」，滿月時在皇朝會擺酒。在尖沙咀新世界中心未重建前，她一直住在新世界大酒店，現時已搬往會景閣。知情人士續稱：「佢住灣仔會景閣，經常到附近新世界旗下的萬麗海景酒店中菜廳滿福樓食飯，近年不時見她與兒子在尖沙咀K11樓上酒店出現，嗰邊有幾個單位任佢揀嚟住，真正包食又包住。」而純官與正室葉美卿所生的長子鄭志剛，都要睇老豆面色，錫住這兩個「細佬」。純官多年來與王穎妤已極親密，女方在早年仍是大劉女友期間，經常陪大劉出席「鋤D會」，因而結識純官彤叔。後來王穎妤與大劉交惡分手，大劉力數王貪錢，之前大劉曾利用彤叔，向王穎妤求婚「引蛇出洞」。到分手後王穎妤獲純官撐腰，大劉在記招指：「個主謀有財有勢，我得罪唔起。」激得彤叔唔睬大劉半年，又曾公開叫大劉不要欺負細路女，○三年王「轉會」，多次被拍得與純官出入「ball」場，戀情因而曝光。身為律師，王曾組成新世界御用律師團隊，代表新世界挑戰立法會條例，又幫新世界在美國與競選總統的Donald Trump打官司，曾獲判廿八億美元賠償，又曾向保險公司索償二億港元，成績輝煌。據知她亦知分寸，絕不會「掂」鄭家本業、即新世界內業務。

以子之名開公司

雖然處於上岸狀態，但王穎妤也有為不同公司擔任董事。根據公司註冊處記錄，王穎妤從二○○六年開始，於冠亞商業（104）中擔任獨立非執行董事，一直至今。該公司以生產及銷售錶類產品為主，王每年有數十萬酬勞，亦有按規定出席董事會議。另外，她在四間私人公司擔任董事，當中兩間則名為「JP Wines」及 「JP Gallery」，於○九年及一一年成立，JP正是其大仔名字。另外兩家公司名「Big Victory」及「HomeArt Design」，後者於去年尾新成立。四間公司同樣報灣仔會展廣場Art One一個商鋪。至於純官的髮妻葉美卿，近年較少與純官一同露面。葉美卿閒時除了打理花店「花悅Blooms n Blossoms 」外，亦熱愛跳社交舞及打麻雀。二○○二年曾被拍到與國內舞蹈教練王永剛，在英國黑池一起，生活與丈夫同樣精彩。

有事搵純官

另一邊廂，純官亦想在事業上再展「雄風」。八九年彤叔曾退休，希望由純官接棒。但事與願違，純官因有野心不斷收購，令新世界背上沉重債務，當時市值一百五十億元的新世界，負債比率暴升至百分之五十，迫使父親再次出山，大賣資產拯救集團。到彤叔於一二年真正退休，仍然屬意純官掌舵，並積極培訓鄭志剛成為第三代接班人。彤叔身邊人指：「佢中風嗰年，同我哋講身體真係好唔掂，有事要搵純官。」同時彤叔要求盡快將周大福（1929）上市。當時就有分析指，上市後因家族控股公司一分為二，以及公司財務報表公開，家族成員間便不會因猜忌引發矛盾，可平衡家族分支的利益。

「德州會」首腦

純官第一次坐正主持業績會，已講了句：「我最少坐廿年（主席）！」講給公眾、亦講給自己兒子聽。而彤叔創立的「鋤D會」，亦由純官接手，啤友由香港富豪變為內地富商。「以前係玩「鋤大D」，但無玩好耐啦，而家係玩德州撲克同鬥地主，群埋純官嘅都係大陸富豪。」純官啤友指，恒大（3333）主席許家印已較少出席，「大劉」劉鑾雄亦因身體抱恙及與純官有心病，絕跡啤局。純官亦延續鋤D會共榮圈的特色。上年尾，新世界連環售出六個內房項目給恒大，涉資二百零四億元人民幣；而恒大亦向新世界旗下公司及周大福企業，發行一百一十七億元債券。一三年新世界曾夥拍萬科（2202），奪得荃灣西站六區地皮發展。到今年八月市場傳出許家印掃入萬科百分之六後，純官御用的鼎珮證券背後由Benny莊天龍揸旗。他出身於美林，曾因內幕交易而被證監譴責，近年則因為和大台小花傅嘉莉傳緋聞，而於娛樂版出現，亦頻繁買入萬科H股逾一千五百萬股。純官曾被問到為何介入萬科之爭，他兩度揮手拒絕回應。

私人資產續轉移

據知純官最想拍住老友搞賭業，今年初，周大福夥拍洗米華的太陽城集團，與新華匯富（188）主席蔡冠深合作，在越南投資四十億美元，開發賭場連度假村項目，預計一九年便可開業。另外，周大福亦在韓國拓展賭業版圖，擬在仁川投資二百多億港元建立綜合賭場項目。在上年尾，由彤叔私人名義持有的股份，亦開始「清倉」。最近一次在上年十二月，其私人名下包括佐丹奴（709）、蒙古能源（276）以及新昌營造（404）等六家上市公司股份，全數轉讓予家族旗下周大福控股，涉及市值合共近五十七億元。搞清手尾，彤叔亦於九個月後離世。

鄭裕彤家族表

1. 鄭家純：69歲，鄭裕彤長子。新世界發展、周大福及新創建主席，與前大法官王見秋的大律師女兒王穎妤誕下了二子，為分配資產帶來變數。2. 鄭志剛：36歲，鄭家純長子。當年以28歲之齡成為新世界發展執董，現為新世界發展執行副主席，同時於新世界系多家上市公司擔任要職，包括身兼新世界中國、新世界百貨、周大福及國際娛樂執董，成為第三代接班人。3. 鄭志雯：35歲，鄭家純二女，新世界發展及新世界中國執董，同為瑰麗酒店集團首席行政總裁，管理新世界酒店業務，丈夫是「鋼鐵大王」龐鼎元孫兒龐建貽。4. 鄭志明：33歲，鄭家純三子，新創建執董，主要負責基建業務及合併和收購事務。5. 鄭志亮：年紀不詳，鄭家純四子，2013年於哈佛大學畢業後，曾加入券商里昂任職，現時暫未加入成為新世界公司管理層。6. 鄭家成：64歲，鄭裕彤次子。新世界中國地產執董，主管內地業務。今年七月將香港洗腎中心，改名為周大福醫療基金，外界曾傳出醫療項目將成為家族另一專門投資。7. 鄭志恒：38歲，鄭家成長子，新世界發展執董。8. 鄭志謙：37歲，鄭家成二子，新世界中國執行董事。

殿堂級華資彤叔創經典

彤叔在一二年二月宣布終極退休，稱要「睇波、遊埠、陪老婆」，但在同年九月突然腦部爆血管中風入院。據知情人士透露，彤叔在當年眼見好友賭王何鴻燊，上演爭產風波，促使他立即處理財產問題。一一年一月，在「分燊家」事件期間，彤叔曾主動表露想法：「唉，點幫呀，幫呢個，人哋嬲你，咁你何必呢…"清官難審家庭事呀！我冇四個老婆咁多呀……哈哈哈哈。」當時是農曆年間，彤叔在家鄉順德，眼見賭王俾仔女「舞來舞去」，「唔想見到子孫咁搞法」，覺得老友好慘，故第一時間找銀行家處理他龐大的財產分配。

娶周大福老闆女兒發跡

彤叔於一九二五年出生，年輕時有「澳門駙馬爺」之稱，十五歲時他到父親好友周至元的澳門周大福金鋪打工，並跟周至元之女周翠英拍拖，後於四三年結婚。獲升任為周大福掌櫃的他，在四六年開設了首間周大福香港分店，翌年再於外父周至元及另一股東手上購入周大福股份，正式完全接管周大福。七○年，鄭裕彤由珠寶店轉戰地產市場，與何善衡、楊志雲等組建新世界發展，並以一億三千一百萬元從太古（19）買入尖沙咀藍煙囪地皮，成為其在地產戰場的首步。新世界在一九七二年集資一億九千四百萬元上市，及後新世界發展迅速，成為本港數一數二之千億上市王國。而為其事業之起步點——周大福珠寶也於二○一一年正式上市。

視新世界為命根

雖然鄭裕彤靠周大福起家，但其實他一手一腳打江山的新世界，才算是他命根，多年來打造過不少屋苑神話，當中如美孚新邨最為經典。屋苑六八年入伙，共八期九十九座，除了是全港首個設示範單位兼賣樓花的大型屋苑，至今仍然是全港最大規模屋苑。其屋苑利用平台花園的設計，將人流與車流分開，更為外國建築師仿效。另新世界於八二年建成新世界中心，帶旺整個尖東發展，以及在八四年與貿發局合作興建香港會展中心，也是新世界名作，會展旁的會景閣為香港服務式住宅先驅之一，由此奠定其香港四大發展商的重要地位。彤叔一生，人際關係好，交際手腕一流，亦愛提攜後輩，相信下週三（十月十二日）的喪禮，將極盡榮哀。

溝女冇包袱

「一生人之中，老婆對我最重要，我當然愛我老婆啦！」鄭裕彤常把太太周翠英掛在嘴邊，兩人相敬如賓，但他晚年仍愛「追吓女仔」。他經常跟友人說：「我溝女啫，又唔係殺人放火，驚咩呀？又唔係搵佢過人世。」紅顏中以鄺美雲最為人熟悉，而華裔小姐冠軍葉璇也是他契女之一。早年Boe媽（顧紹芬）也常向彤叔介紹美女，當中常伴彤叔左右的，要數來自哈爾濱、Boe媽的親姪女顧美蓮（Cindy）。Cindy在○四年結識彤叔，被大讚長得像女星鞏俐和章子怡。二人相識五個月後，Cindy就獲安排入住新世界服務式住宅，更有專車及司機接送，盡得彤叔歡心。跟隨彤叔兩年後，Cindy以一筆過形式用六百多萬買了干德道一個單位，再於二○一一年轉手，用三千八百萬買入花園道翠峰園一個單位。兩人交往一直到二○一二年終止，當年彤叔宣布退休，盼望和太太環遊世界。

鄭裕彤生平

年份/事件

1925：8月26日出生於順德市倫教鎮。1938：到澳門周大福金鋪做「後生」。 1943：與周大福老闆、周至元女兒周翠英結婚。 1946：到香港設立周大福分店。 1956：從外父手上繼承周大福股份，在香港擴張業務。 1970：與楊志雲、冼為堅、胡俸枝等人成立新世界發展有限公司，轉攻地產。 1972：新世界上市，集資$1.94億，由何善衡任主席，鄭裕彤任董事總經理。 1982：入股澳門娛樂公司。 1988：同林百欣購入亞洲電視，各持四成七，鄭任主席一職。 1989：宣布首次退休，長子鄭家純擔任新世界董事總經理。 1991：重新掌權，出售資產減債。 1995：新世界分拆酒店及基建項目上市，共集資$36億。 1999：新世界分拆中國業務上市，集資$44億。 2001：新世界以$27億出售麗晶酒店減債。與劉鑾鴻合資$35.5億收購崇光百貨。 2011：將私人持有的周大福珠寶於港交所上市，令其「浮面」私人財富增至千億港幣。 2012：2月宣布退任新世界發展董事會主席及執行董事職位，由兒子鄭家純接任。 2012：9月中風入住養和醫院，其後一直未有露面。 2016：9月29日病逝，終年91歲。

撰文：財經組攝影：財經組攝錄：財經組[email protected]

香港樓價癲，其實陰宅一樣。一格小小骨灰龕位，如沙田寶福山最誇張要花費過百萬，製造了一個龐大的「肥豬肉」市場。

富豪郭鶴年旗下的嘉里物流（636），申請將柴灣嘉里貨倉改建為「骨灰龕大樓」；並且大玩高科技，靈位以電子屏幕顯示先人照片，更考慮用水路接客上岸，樓高十五層，宛如「陰間豪宅」。其申請的龕位數目多達八萬個，按每個龕位平均十萬元計，這嚿肥豬肉價值高達八十億元！

上週五，城規會否決議案，硬生生要嘉里將唇邊的肥豬肉吐出來，嘉里表明會再作考慮。

本刊翻查相關文件，發現嘉里為取得成功，「奇招」重重。

嘉里這個龕場大計，曾到台灣、馬來西亞及新加坡考察，認為香港人值得擁有「更好」。為硬闖城規會成功，嘉里玩創新，近月表示會落實三項社區措施。包括：以七折價錢售龕位予附近居民、拜祭訪客可先透過手機或電話預約時間，選定交通工具，並以智能卡出入，控制交通、以及做慈善，捐贈一成稅前利潤予社區團體。不過這些舉動，都無助清除街坊的反感。方案上週五交城規會討論，一班居民在譚得志（快必）、王國興等議員帶領下，在開會場地高叫口號反對，其後他們轉到一樓房間睇會議直播。「嘉里這個項目，是對往生者更大的尊重，希望提升業界水平，為香港人做番啲嘢。」嘉里代表懇切的開場白，被隔着電視機的居民嗤之以鼻，「黐線！講大話！」

街坊李伯尤其反感，他激動說：「我當然是反對！（不會考慮七折買位？）而家買來幹什麼呀？妖！死咗嘅時候先！」最終，城規會否決議案，嘉里表示非常失望，將細心研究城規會否決的理據，再作考慮。本刊翻查城規會及相關文件，發現嘉里為求成功，「奇招」重重。

諮詢時間啱啱好

嘉里是於上年一月，第一次入紙申請，將柴灣倉由「工業」改劃為「其他指定用途（靈灰安置所）」，並提供十二萬個骨灰龕位。五月申請延期審議，稱要補充資料，七月再收回方案，作較大幅度修改。直至上年十一月，嘉里才重新遞交文件。東區區議員黃健興認為嘉里是「另有所圖」。「佢計得好準，區議會選舉十一月二十二日舉行，佢第二日（十一月二十三日）立即交表，等城規做三星期公眾諮詢。諮詢在一月二日完結，但新任區議員在一月一日才正式上任！佢喺休會期間進行公眾諮詢，我們就不能在區議會討論這個題目。」後來到今年一月又再延期，直至七月作第二次公眾諮詢，及九月正式上城規會討論，又輪到立法會休會，黃健興對此指：「很多立法會議員都有關注這件事。港島區很多候選人的政綱都有提這件事，我覺得他（嘉里）就是計好數。」

政府顧問做規劃評估

此外，嘉里多次委託樹仁大學進行民意調查，今年一月的報告，小西灣被劃定在「其他」地區，而其實該「骨灰龕場」極近小西灣。區議員黃健興指，據他了解小西灣有八、九成居民反對議案，包在「其他地區」，會分薄了反對比率。到上月中樹仁大學再次進行民意調查，黃健興指有居民向他投訴：「佢住小西灣嘅，樹仁學生問佢住邊，佢照實答咗，個學生就話調查今次唔包小西灣。小西灣最多反對聲音佢就唔包？」記者翻查文件，今次嘉里找來顧問公司OZZO Technology做「交通影響評估」，該公司曾參與多個政府項目的評估及研究工作，如一一年屯門公路東行線重建及改善工程、中環第二個行人升降設施發展等。公司亦曾於一一年為建築署，撰寫有關葵涌興建骨灰龕設施的交通影響評估。嘉里落了幾重功夫，另外幫嘉里撰寫「規劃及城市設計評估」的，是顧問公司雅邦。雅邦與OZZO一樣，積極參與很多政府項目的評估及研究工作，例如啟德發展工程研究、尖沙咀綠化總體規劃等。雅邦在一一年參與港島東海旁研究，嘉里柴灣倉位置亦在研究範圍之內。一名知情人士指：「顧問公司幫政府研究政策，私人公司又搵同一家顧問，點知有冇利益衝突？」另一方面，代表嘉里物流上城規會的顧問陳曼琪，正是前年佔旺期間申請禁制令反佔旺的律師。

闖關前交通離奇分流

嘉里這嚿八十億肥豬肉，非常和味，嘉里指將貨倉改建為骨灰龕大樓的投資金額約二十億元，但殯儀業商會主席吳耀棠計過數：「扶手電梯一座，成本一、二百萬，無煙無塵化寶爐燒，幾百萬。（總數不會要十幾、二十億那麼貴吧？）不會吧，佢（嘉里）賺就賺十幾廿億！佢好和味，咁大筆基金（指賣位錢）放在銀行都有大把利息收！」計劃其中最受爭議的地方，是該「骨灰龕大樓」靠近柴灣嘉業街，而該處是柴灣公眾填土（即建築廢料）的躉船轉運站，長期以來不少泥頭車在外輪候，造成阻塞。這亦是附近大量居民，入紙反對起骨灰龕場的原因。但離奇的是，此問題竟在計劃上城規會前，獲政府「積極」解決。本刊翻查東區區議會「公共交通及道路安全工作小組」文件發現，今年初，土木工程拓展署安排「分流」，讓部分泥頭車到其他公眾填料設施，又安排泥頭車在非繁忙時間，才前往該躉船轉運站。以及更換站內卸泥斜台，增加效率。

嘉里政治大紅人

其後政府指採取一系列措施後，今年四月二日開始，嘉業街已沒有出現交通擠塞情況。東區區議員黃健興認為，時間上相當「巧合」：「這個站應是○九、一○年左右投入服務，一開始有很多泥頭車。今年初，再與政府討論，土木工程處終於決定做一個限額，控制進來的泥頭車。」他續稱：「之前一直沒人理會，確實時間上挺巧合。我哋一直批評政府要有不同措施，控制泥頭車的數量，這都不是第一天說。一直說到今年，才肯落實做。」現時從嘉里柴灣倉的水牌可見，近半層數只租出一個單位，可謂慢慢荒廢，嘉里已無心走回「工業」舊路。去年十二月，嘉里將《南華早報》以及旗下的其他媒體資產，以二十億元賣給馬雲的阿里巴巴，成為政壇大事。郭鶴年家族在港上市的公司，包括嘉里建設（683）、嘉里物流（636）及香格里拉（亞洲）（69），市值達到八百多億元。嘉里曾經因不滿政府直接將尖沙咀海濱花園擴建工程交由新世界負責，而打算聯同其他發展商提出司法覆核，挑戰城規會，逼得政府讓步才打消念頭。今次「阿叔」未出招，相信未來仍有好戲睇！

林建岳阿媽狂蝕嬲爆

人人都搞骨灰龕，林建岳母親余寶珠就無咁好彩。她於○七年，用一億多元購入葵涌耀榮街十六號地皮，並於一○年建成弘道堂。據知余寶珠一直當大台前一姐黃敏儀做契女，並由契女婿、測量師譚秉文獻計，在弘道堂搞埋骨灰龕場。黃敏儀八十年代曾參演《天龍八部》、《倚天屠龍記》等，九十年代淡出影圈和丈夫從商。可惜弘道堂搞到一鑊粥，一四年十月，弘道堂被高院原訟庭裁定，土地用途不正確，下令要移走所有骨灰，並禁止再出售龕位。其時弘道堂設有二萬六千個龕位，平均售八萬元，若全數出售，可獲約二十一億元收入！去年弘道堂上訴被終審駁回，見財化水。一名知情人士指：「岳少嬲到爆，講緊無咗幾十億。佢覺得譚秉文辦事不力！」記者根據弘道堂（基金）管理的董事資料，前往譚秉文申報的愛賓花園單位，惟保安表示，譚先生只是租客，已搬離該單位。而弘道堂門口坐着一名南亞裔保安，庭院有兩名職員打掃。職員表示，現時弘道堂已無龕位出售，譚秉文亦很少回來。

撰文：孫樂祈、黃嘉慧攝影：攝影組插圖：詹震寰[email protected]

香港出名「人工低、物價高」，打死一世牛工都未必買得起「蚊型劏房」，「秘撈」都是人之常情。但有沒有想過，搭車返工行街都可以做到「秘撈」？任職微軟工程師多年的譚諾文（Kurt），眼見平日香港通街是人，深感人力資源非常充裕，以及大多速遞服務在非工商大廈接收就要加錢。他決定開發「全民速遞」app，鼓勵一眾在戶外工作的銷售員、主婦，以及退休人士擔任「速遞員」，為有需要的消費者或機構提供送貨服務。「全民速遞」六月尾成立至今，已成功邀請近四百人擔任「速遞員」，促成近一千宗交易，Kurt認為需求比想像中大，目標是衝出香港，打入澳洲、大陸等市場。但現時不斷「燒錢」，完全零收入，又能否吸引投資者？我點sell 港人愛「秘撈」

本是任職微軟工程師的Kurt，坦言聽過不少舊同事都試過「秘撈」：「尤其係寫program同graphic design，接散job嘅機會比較大，我都試過見自己下屬疑似做公司以外嘅嘢。」香港雖然工時長，但坦白說，很多時都是浪費在「等開會」、「驚早走俾人講」多於有大量工作，Kurt坦言當時對「秘撈」持開放態度：「我覺得能在指定時間內做好自己嘅嘢就OK。」

狂數順豐弱點

由「隻眼開隻眼閉」到「吸引人秘撈」，Kurt在開設Startup時都做足功課，深入了解過香港速遞行業。他發現行業龍頭順豐、DHL等，如果貨物不能在早上寄出，就要等到第二天才能送到對方手上，覺得市場有一定的空間：「所有人都可以做我哋嘅速遞員，而貨物重量限制喺5kg以下，主要喺港鐵沿線運送。所有住宅、醫院等地都送，接單之後保證兩個鐘內就送到。」而服務時間為二十四小時，他表示若沒有速遞員接單，他的團隊就會親自運送。

長者善用優惠好過執紙皮

Kurt指出，現時每單收費大約三十多元左右，「速遞員」主要為退休人士、銷售員、以至公務員。他指由於六十五歲以上長者可享有每程兩元的港鐵優惠，所以他們做「速遞員」最着數，比起「執紙皮」化算得多：「由大圍到九龍塘，其實只是十分鐘的車程，但都計算在跨區（新界到九龍），即是十分鐘左右就可以有三十三蚊淨收入。」他透露，最快試過有「速遞員」同一時間內接八張單，用了兩個小時就賺了二百多元。

專家點評香港市場有冇咁大？

今次《擂台》請來香港電腦學會副會長陳超琼（Matthew）擔任評判，Matthew貴為今年Google EYE 年輕創業家計劃評判之一，看過不少Startup發展。他開始時就指整個營運模式就好像Uber在美國推行的快遞服務，對行業深感興趣，但在港實施是否可行？

M：Matthew全：全民速遞

M：你整體的商業模式是如何賺錢？全：我們都是靠數量，我們有自由速遞員的話，就會有利潤。雖然現時還未實行，以擴大使用量為主，但下一階段我們會考慮收費，寄件者先直接給速遞員費用，我們之後才跟速遞員計數。模式就是他們需要先買代幣，可以增值在賬戶上，他們會有二十元、五十元、甚至一百元的選項，好像八達通那樣。

M：如果包裹裡面有任何貴重物件、甚至是危險品，你又如何去保障雙方？全：首先是安全性方面，我們的使用條款是三方面的條款，速遞員已有一個免責聲明，情況就好像速遞公司的速遞員，他們對於貨物的合法性其實是免責的，如果他們見到貨品有懷疑，我們會建議他們不要接收。至於寄件者方面，他們在使用條款上是要為貨物的安全性負責。最後我們有一個意外的補償，如果貨物有遺失或者損壞，公司每一單都會有最多五百元的補償。

M：如果有速遞員經常送東西，有寄件者亦經常送同一條路線，會不會在平台上結識了，就不使用你們的平台？這一部分你又有什麼準備？全：我覺得如果是習慣性，每天都做，就正正是速遞公司的對象客戶，你說有沒有客戶每日都要送出很多貨物，暫時未有這個情況發生。我們旨在分割兩個市場，盡量避免吸納一些本來是使用速遞服務的客人。

終極判決好難搵投資者燒錢！

我覺得香港市場的確是有空間，但最大問題就是供應及需求，如何兩邊都做大一些，令到需要送件的人可以短時間內送到，暫時都是一個疑問。我建議他們可以再增加一些服務，例如有一些貨物是要確保速遞的時間是一小時以內送到，好像一些新鮮食品，就可以將收費調高一些。由於之前以「燒錢」來擴大市場份額的Startup實在太多，再繼續以類似的模式，難以吸引投資者。他們應該要考慮一個比較有創意的方法，去令市場規模上升。如果以這個商業模式走下去，我會給大約7.5分。

撰文：梁延宇攝影：鄭樹清攝錄：廖健昌[email protected]

一群刀手迎面而來，在眼前咫尺間，以刀襲擊一名男子，兩名衝鋒隊警員聞訊趕至，以寡敵眾舉槍喝止無效，再連開四槍制止襲擊。身歷此境，人的本能反應會不知所措？會躲避？會呼叫？會報警？週日，有途人的反應是：抓緊機遇，舉起手機，拍下實況，上傳短片，在網站與大家分享！

拍下實況的途人瞬間成了戰地記者，但假如回頭細想，有擔心自己的安危嗎？危機每每藏於你我之間而不自知，到驚覺時的反應或許更不可料。上週五，恒生指數單日跌了1.9%，市場解讀是歐洲德意志銀行（Deutsche Bank AG）的財務危機所困擾，近因是美國向德銀要求140億美元罰款，以解決在2008年金融海嘯前銷售抵押貸款銀行證券的問題。歐洲銀行危機下，香港上市銀行股亦跟隨大市下跌，滙豐（5）跌1.7%，渣打（2888）跌1.9%。

合規法律風險及開支

想了解140億美元罰款對德銀的影響，看看財務報表是個不錯的選擇。以資產總值計算，在法蘭克福及紐約上市的德銀是德國最大銀行及歐洲四大銀行之一。今年上半年，德銀收入接近130億歐羅，對比去年同期下跌5%，淨利潤更大跌八成，僅10億歐羅。德銀今年能保持盈利，表現其實已不錯；回看去年，德銀的業績更惡劣，淨虧損是68億歐羅。導致德銀去年出現龐大虧損的主因，是來自企業及私人銀行分部接近50億歐羅的商譽減值、10億歐羅的無形資產減值及52億歐羅的訴訟開支。自金融海嘯後，銀行在合規法律風險及開支方面有增無減。以德銀為例，過去多年在損益表的訴訟開支都持續上升，若以此開支佔利息收入計算，在2011年約3%，反覆升至2014年的6%，2015年更大升至20%。在資產負債表，德銀五年間新增的訴訟及相關準備剛好亦接近140億歐羅。本來今年上半年，德銀的訴訟開支已大幅減少，只佔利息收入約2%，不幸卻傳來美國方面巨額罰款的 消息。

滙豐的訴訟準備

罰款的最終數字是多少尚未可知，資產淨值不足700億歐羅及市值僅160億歐羅的德銀，是否可以承受140億美元或較少的罰款，大家可自行判斷。而資產淨值接近2,000億美元及市值約1,500億美元的滙豐，過去多年的訴訟開支又如何？或許是自身能力不足，或許是500多頁的年報太厚了，或許是不想你看到，總是找不到訴訟開支在滙豐損益表的總數。退而求其次，在滙豐資產負債表，找到準備中有關「法律訴訟及監管事宜」的撥備，當中過去五年額外增撥的準備約88億美元，每年額外增撥準備佔利息收入的比率，也有上升趨勢，在2011年是1%，2015年已反覆升至約5%，可幸今年上半年稍回落至3%。上週五，港股收市後，德國DAX指數收市升逾1%，美股亦升了接近1%收市，德銀在法蘭克福及紐約亦分別升了6%及14%收市。歐洲銀行危機像四下槍聲，響完即逝；或是更像打在刀手身上的子彈，留下不易退去的痕跡？是危是機往往僅一線之差！

林智遠Nelson Lam執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

大劉自製五福臨門

大劉雖然要一星期洗腎三、四次，但雄風猶在，只是口味轉咗啦，後生時疊水自然疊女，估唔到老來就疊「廚」，大劉昔日幫襯的富豪飯堂灣仔福臨門，早排為節省成本安排咗五個「老廚」榮休，大劉立即將五個廚私有化，今鋪自製「五福臨門」，仲威過坐喺福臨門開餐，其實五個廚都唔係好見使，一個俾甘比，一個俾呂麗君，有時仲要放假頂更。

唔好以為個廚被「私有化」好過癮，煮得唔好食，喺福臨門俾大劉最多鬧兩個鐘，登堂入室去煮，有乜差池，咪鬧足成日？加上大劉病咗，要食少鹽少油嘅「特別餐」，唔易煮o架，你估被大劉包咁過癮呀！

張松橋榮升JP契爺

家純同王穎妤的骨肉——洋名JP（John Paul Cheng），出世時跟母姓王，後來獲「阿爺」彤叔首肯，改番姓鄭，話晒都係個「孫」嘛，其實一睇JP堂眉就知係鄭家之後，可以話「一眉相承」；而純官的「鋤D會」核心成員——張松橋認真有遠見，早就契咗JP做契仔，咁同純官關係又何止Dee腳呢，所以話要擦掂純官，先要擦掂王小姐；唔少闊太家陣都要巴結王小姐o架，雖冇鄭太之「名」，但有鄭太之「分」。

中環寸嘴坡佬管家唔醒胃

喺我會展寫字樓望過去，灣仔間St. Regis酒店動緊工，早排住過新加坡間St. Regis，呢間酒店以每層有個butler（男管家）隨時stand-by而出名，我「超」，新加坡呢間St. Regis同泰國級數差不多，搵個黑卒卒麻甩佬做管家，又鈍鈍哋冇啲笑容，真係唔醒胃，同New York City間St. Regis個Lady in waiting（女管家）冇得比，人哋話晒都係東歐金髮洋妞，英文口音都過得去，有啲優雅咁，世界級嘅business traveller酒店即係世界級，新加坡呢間真係唔及人，行到身水身汗返酒店，我叫杯凍檸茶，撥入room service收費，成八十蚊港紙，butler service淨係咖啡或茶免費喎。唉，個早餐算係咁，間餐廳Brasserie Les Saveurs，樓底都夠高，有buffet之餘仲可以有幾款特色套餐揀，如日式、印度或者健康餐，我梗係整多個魚子醬奄列歎吓，不過呢度啲魚子醬就大粒咗啲，唔及信和黃志祥做老闆嘅Fullerton Bay酒店，嗰度早餐魚子醬細粒啲，味道清啲咁囉！國慶日高等學府掛晒「香港獨立」banner，計我話早前東華三院甲寅年總理中學啲學生率先塗鴉港獨先夠「前衞」領導潮流，本人作為該校1/20捐獻者後人都要發吓聲，個校長唔使死㩒，應該列出港獨嘅害處方能服眾，咁搞法，學生同校長都會攬住死，因為個校長都要向「吳得掂」叩頭 認錯！

楊國佳工廈大王楊耀松長子，八十年代往北美洲開山劈石，做一帶一路先頭部隊，自比為星仔變星爺前冇人懂欣賞其無厘頭文化，廿年後終於領略當中奧妙，與粉絲分享在北美洲各路人士交手經歷，絕不老點。

馬會有賭未為輸

各位賭仔輸錢唔好怨馬會，因為馬會自己都賭輸，截至今年六月底的財政年度，馬會投資失利蝕咗九億三千萬，其中股票基金蝕三億、債券基金又蝕兩億八，較上年贏十五億半，相差一倍半，上落咁大，估計同馬會自己下海釣大魚，風高浪急有關。兩年前CEO應家柏打破馬會保守傳統，直接揼十億美金投資落去兩家「花底」對沖基金，一家係被美國司法部懷疑是利比亞獨裁者有份投資的Och-Ziff Capital Management Group，其股價由兩年前十二美金跌至現時四蚊，馬會揼落去嘅錢最少跌咗六成。另一隻對沖基金就係○五年因虛假交易被美國證監罰款一億八千萬美元的Millennium Management，Millennium正是近日陷入財務危機德意志銀行嘅客戶，上週才急急從德意志撤資抽身。不過馬會咁多錢，唔通放槓底咩，馬會可能係長線投資，輸都係賬面數，所謂有賭未為輸。