羅守輝逾1億購商廈單位
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GS(14)@2017-02-27 12:07:35http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7137&issue=20170227
【明報專訊】近期除住宅樓市熾熱外，投資者亦伺機購入低水商廈。市場消息稱，資深投資者羅守輝再度大手購入寫字樓物業，分別位於筲箕灣及尖沙嘴、總樓面涉約1.43萬方呎，涉資逾1億元。
據悉，羅守輝新近購入的3個商廈單位，包括筲箕灣南安街83號海安商業中心8樓全層，建築面積4060方呎、購入價2500萬元，呎價6158元。同時，他亦購入尖沙嘴寶勒商業大廈1層、尖沙嘴漆咸道南達成商業大廈7層，建築面積分別約1540及8801方呎，成交價分別約1400萬及6865萬元，即呎價分別9091及7800元。
事實上，羅氏自去年下半年起，已積極追落後，接連購入尖沙嘴、葵涌的乙級商廈和筲箕灣舖位作投資；連同上述最新交易，估計過去半年來已斥資逾9億元入市。
興勝8億向施佳龍購葵涌工廈
另興勝創建（0896）於上周五（2月24日），以8億元購入葵涌打磚坪街38號成功中心，全幢工廈總面積約24萬方呎，成交呎價約3300元，而該大廈已獲批活化。原業主為資深投資者施佳龍，他於2013年以約7億元向舖王鄧成波購入，轉手獲利約1億元或14%。
下月料3081伙全新單位搶灘
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GS(14)@2017-02-27 12:10:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6186&issue=20170227
【明報專訊】即將踏入3月，估計市場將有5個全新盤登場、涉3081伙，當中除恒地（0012）粉嶺高爾夫‧御苑敲定周三推出6伙招標、及於周六首輪發售62伙外；長實（1113）馬鞍山星漣海，亦摩拳擦掌準備周內開放示範單位和公布開售詳情。至於3月焦點為新地（0016）旗下單位總數達1050伙的西九龍南昌站上蓋匯璽，樓盤網站已開通，料短期上載樓書，業界估計開價將以新地同系九龍站豪宅作參考。
本月暫錄1100宗一手成交
另2月截至26日，一手成交錄近1100宗；中原亞太區住宅部總裁陳永傑預計，本月一手成交最終可達1400宗，數字為政府去年11月加辣後的單月新高。
南區‧左岸連售兩伙 單日套近1億
至於新盤市場，過去兩日錄約62宗成交，比對上一個周末（2月18及19日）受啟德嘉匯首輪開售帶動而錄約262宗成交，按周下跌76%。
可留意的是，鴨脷洲地王以逾168億元售出後，同區中海外（0688）發展的南區‧左岸，昨連環售出兩伙，單日套現近1億元，包括以招標形式售出的1座32樓實用面積1787方呎B室，連車位以5625.2萬元售出、實呎31,478元；另2座3樓實用面積1787方呎B室以4010.6萬元售出，實呎22,443元。南區‧左岸自去年開售以來，已累沽約90伙，佔項目的單位總數近八成，估計連車位總套現金額約46億元。中海外地產董事經理游偉光表示，反映市場對豪宅的需求依然強勁，項目會繼續以招標形式限量出售單位。
中海外游偉光：豪宅需求仍強
至於南豐近期減價6%促銷的筲箕灣香島，過去兩日再售出約11伙，惟亦再錄一宗新撻訂，單位為3座10樓A室，本月17日以1665.2萬餘元售出，買家近日取消交易，料遭殺訂5%涉逾83萬元，為樓盤一周來第2宗撻訂。
嘉匯第三輪銷售收550票 超額3倍
另外，嘉華（0173）啟德嘉匯明日進行第三輪銷售再推售128伙，消息指項目過去4日累獲約550張入票，超額3倍。若明日發售單位亦清袋，意味嘉匯推出不足兩周，累售單位總數將增至511伙，即佔項目單位總數900伙約57%。
至於長實馬鞍山星漣海，連日來在沙田第一城的路演，發展商原先預留1000個VIP優先參觀示範單位名額，昨日中午派發完畢，再加派500個名額。
5,000新單位獲批待發售
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GS(14)@2017-03-04 10:14:34【本報訊】一手樓瘋狂加價之際，市場上有逾5,000伙已獲批預售但尚未發售的單位待推，涉及13個新盤項目。同時，正當信置（083）日前揮低21個中港財團，奪市建局中環卑利街/嘉咸街地盤A後，同區地主長實（1113）就地盤B申請預售，提供185伙。地政總署資料顯示，上月有兩個全新住宅項目申請預售樓花同意書，包括上述長實及市建局合作的中環嘉咸街23號項目，提供185伙，預計關鍵日期為明年12月。
新世界唐人新村項目申預售
另一項目是新世界（017）元朗唐人新村路116號項目，提供123伙，預計關鍵日期為2019年1月。上月批出預售的項目只有保利（119）旗下啟德龍譽，項目提供930伙，發展商早前指項目有機會於月內推售。據統計，目前已批未推售項目的單位仍有不少，有13個已獲批但尚未發售的新盤項目，包括新地（016）南昌站匯璽，提供1,050伙，以及會德豐（020）將軍澳Monterey，提供926伙。至於待批預售的單位數目按月回落約6.2%至9,503伙，失守萬伙水平並連跌5個月，並創21個月新低，反映一手加快賣樓情況持續激烈。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170304/19946838
湯文亮﹕發展商積壓單位 樓市最大夢魘
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GS(14)@2017-03-22 00:15:41【明報專訊】政府似乎對樓市沒有辦法，就算祭出15%新印花稅，樓價還是不跌反升，下一任特首以及房屋政策官員當然非常擔心，如果在他們上任後樓價連創新高，屆時出招不是，不出招又不是；無論林鄭月娥或曾俊華當選新一任特首，都不能夠將責任推卸給CY，因為他們都是今屆政府的司級官員（另一名特首候選人胡國興反而就無此包袱）。其實，他們應該多謝CY，若非CY夠膽將招標代替勾地，至今，政府有機會還不知道樓價飈升的原因就是供應不足，唯有繼續出招遏抑樓價，辣招稅可能比現正多幾倍，沒有對症下藥，樓市依然飈升，全部司級及房屋政策官員都要被問責，CY更加是責無旁貸。
未來幾年土地供應遠超需求
政府在增加供應時面對的阻力是無法想像，除了來自各地區的反對聲音之外，其他以環保、大自然生態、集體回憶等來反對政府開拓土地亦不計其數，政府可以說是舉步維艱，即使政府排除萬難，但供應並不是立竿見影，是需要時間來見證成效。雖然很多人會話，無論政府是多麼努力，仍然要過地產商的一關，倘若地產商持貨不賣，仍然可以令到政府的努力變成徒勞無功，這點我同意，如果政府的土地供應是無以為繼的話。
大量單位同時推出 將摧毀樓市
在未來幾年，土地供應超過需求很多，如果地產商持貨不賣，手上可供出售的單位會被累積下來，總有一日，供應量是會山洪爆發的湧現，不但令到樓價下跌，甚至會摧毀香港樓市以及經濟。通常那一日是大家對香港前程沒有信心，地產商不再持貨不賣，打算買樓的人又唔敢買，在此消彼長之下，就算政府撤招，所能夠起到的作用亦不是很大，到那時候，大家或者唔會明白地產商點解有咁多可供出售單位。原來，這是累積下來，累積的單位在不知不覺間，成為樓市最大殺傷力的武器。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6376&issue=20170321
次季料2500伙新單位入伙 元朗佔六成 旺角SKYPARK呎租叫逾50元 媲美九龍站
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GS(14)@2017-03-27 16:12:43http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1321&issue=20170327
【明報專訊】元朗近年為新盤供應重鎮，該區亦成為新盤入伙重地；本報統計，來季近2500伙新入伙單位中，六成來自3個新地（0016）元朗盤，包括錦田PARK YOHO Venezia、PARK YOHO Sicilia、Grand YOHO 二期，3盤共1491伙。至於市區新入伙盤，以旺角SKYPARK呎租叫價最進取，309方呎開放式戶月租叫價1.6萬元起，呎租叫價近52元，媲美九龍站豪宅。
明報記者 方可兒、甘潔瑩
綜合一手銷售網及市場消息，第二季估計將有近2500伙新盤單位入伙，較上季約2767伙微跌9%，只及2015年首季高位逾6400伙的39%（見圖）。
至於新世界（0017）SKYPARK，屋苑九成為開放式或1房戶，加上位處旺角波鞋街繁鬧地段，2015年開售時已吸引不少投資者，估計投資客比例達七成。項目將屆入伙，不少業主已預先放租單位，目前約有15個租盤，暫佔項目單位總數約3%，平均實呎叫租逾50元，如開放式戶（實用面積309至316方呎），月租叫價1.6萬元起；1房單位（實用面積395方呎至463方呎），月租叫價2萬元起。
PARK YOHO叫租料參考峻巒
事實上，SKYPARK呎租叫價，可謂直逼九龍站豪宅；舉例說，九龍站凱旋門近日一伙實用面積513方呎兩房戶，以月租2.8萬元獲承租，呎租54.6元，呎租僅稍比SKYPARK高，反映SKYPARK業主放租態度進取。
元朗方面，新地PARK YOHO系列、及Grand YOHO二期均將於第二季入伙，3盤共1491伙，佔次季整體入伙單位六成；惟PARK YOHO兩盤暫未有預租放盤，但代理指可參考同系已入伙的峻巒1A期，屋苑現時實呎租金約25至30元。
另預計6月入伙的Grand YOHO二期，也暫未有單位放租，但同系Grand YOHO一期近日交樓，亦可作二期租金指標。區內代理稱，Grand YOHO一期新近錄得2宗租務成交，呎租約33元，現有約15個單位放租，以2房單位為主（實用面積498至592方呎），月租叫價1.6萬至2.3萬元，平均實呎叫租約31元至38元，租金回報率約3厘。
長實世宙料第三季初收樓
長實（1113）旗下單位總數達1129伙的另一元朗大盤世宙，長實助理首席經理（營業）何家欣表示，集團將於6月底發信通知業主收樓，7月即第三季初正式入伙。
淘大E座單位賣529萬破頂
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GS(14)@2017-04-05 23:44:12■淘大花園E座曾於2003年爆發沙士疫症。 資料圖片
【本報訊】樓價不斷向上，於2003年爆發沙士疫症的九龍灣淘大花園E座，樓價亦創新高。
沙士時期曾跌至60萬
消息指，該座高層2室，實用390方呎，剛以529.3萬元易手，呎價13,572元，樓價創下該座歷史新高。原業主2010年以210萬元買入單位，七年升值1.5倍。淘大當年爆發沙士後，屋苑樓價受到重創，同面積單位的樓價一度跌至60萬元，至今反彈近八倍。將軍澳二線屋苑呎價也升破1.5萬元。香港置業劉浩勤表示，慧安園1座高層A室，實用354方呎，兩房間隔，成交價550萬元，呎價15,537元創屋苑歷史新高。原業主2014年1月以370萬元買入單位，三年升值49%，賬面獲利180萬元。富誠地產林栢榮表示，牛池灣峻弦2座高層A室三房戶，實用1,340呎，剛以2,588萬元連車位易手，呎價19,313元創屋苑二手分層戶新高。原業主2010年以2,006萬元買入，勁賺582萬元。
灝景灣付77萬辣稅沽
另紅磡黃埔花園5座低層E室，實用503方呎，剛以770萬元易手，呎價15,308元，創屋苑兩房戶歷史次高。中原馬斯力稱，天水圍嘉湖山莊本月首4天已錄10宗成交，其中景湖居7座高層E室兩房戶售428萬元，呎價9,596元。消息指，青衣灝景灣8座低層B室兩房戶，剛以768萬元售出。原業主於2001年以265.5萬元買入單位，原由兩人聯名持有，至2015年8月以600萬元作內部轉讓，其中一人除名，因持貨未滿三年，是次轉手須支付10%額外印花稅（SSD），扣除76.8萬元辣稅後，賬面賺425.7萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170405/19980399
嵐山劏房單位呎價升破1.8萬
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GS(14)@2017-04-08 19:37:26■大埔嵐山蚊型戶樓價不足兩年貴一倍。
【本報訊】樓市繼續瘋狂，劏房佼佼者之一的長實（1113）大埔嵐山，最細開放式單位樓價不足兩年炒高1倍，呎價更升破1.8萬元貴過太古城本月平均呎價約1.72萬元。
樓價不足兩年貴一倍
利嘉閣梁婉玲指，嵐山單4月份已連續錄兩宗該類蚊型戶成交。其中8座中層A室，實用181方呎，附連租約，月租7,500元，租約年底約滿，剛以330萬元賣出，呎價18,232元，創屋苑呎價新高。原業主2015年8月以163.7萬元買入，不足兩年貴1倍。轉售須付樓價10%稅項，惟仍賺133萬元。另一宗為7座中層A室，同屬181方呎，連租約售292萬元，由買家負責付樓價10%SSD稅，呎價1.61萬元。中原胡啟文稱，嘉湖山莊美湖居4座高層D室，實用540方呎，本周二放盤，叫價510萬元，一日後以504萬元成交，呎價9,333元，創同類三房戶新高。消息指，青衣長安邨安江樓低層12室，實用533方呎，剛以綠表314.8萬元易手，呎價5,906元，樓價創屋苑未補價居二市場新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170407/19982648
北角維港頌 多數單位望窄海景前排大戶景觀靚 緊貼東區走廊
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GS(14)@2017-04-09 10:49:21■維港頌前臨東區走廊，前排1、7及8座向西北享維港景，後排3至6座海景視野頗窄。
【新盤巡禮】北角維港頌前身是油街政府物料倉庫，最強賣點是前臨東區走廊享西北維港海景，發展商強調物業逾九成單位望海景，但注意海景亦有不同級數，大部份觀賞角度較窄，全屋廳房一律正望海景的頂級設計少之又少。首張價單樓價屬於預期之內的高門檻水平，無景一房戶折實入場費逾千萬元。記者：伍志輝攝影：江俊豪 李家皓 何頴賢 朱家駿
至於窄角度海景兩房戶及三房戶折實最平分別逾千四萬及千九萬，真正闊海景四房大單位，最低消費逾四千萬。另一點要注意的是，物業各座基座及其中一座最高的大廈（2座）屬於酒店項目，附近行人通道及公眾休憩空間屬於24小時開放性質，加上旁邊還有另一幢摩天巨廈酒店，維港頌的商業味更濃。
無景一房戶千萬入場
維港頌前排座別四房大戶緊貼東區走廊，海景視野特闊，撇除座向問題，質素屬於項目最高。後排大碼三房單位海景視野則被收窄至150呎闊，景觀被前排座別圍困，觀感次一等。後排兩房及細碼三房單位只可從特定正西方向側眺大廈之間窄海景，等級再降一層。後排一房單位，中低層只可望不見天日的樓景，折實入場費約1,030萬元，高層有海景單位側眺啟德發展區，節日不能賞煙花。物業一房單位數量只有20個，分佈6座8至30樓B室，向東北前臨電氣道市政大廈、港燈中心及城市花園三面圍困的窄小通道，預計21樓以上視野可越過港燈中心，28樓以上才可跨過城市花園，享九龍東部海景。6座31至37樓B室為兩房戶，客廳窗戶呈三角形，設有向北海景露台。
項目細碼單位一律集中與海景最遠的6座，三角形窗設計特別多，8至37樓E及D室俱為開放式廚房兩房戶，三角形窗的露台一律向西望窄海景，向西南的睡房對望5座樓景。6座8至37樓A及C室為三房連套房戶入門版，面積略大的A室向西露台外望7座樓景為主，海景更加窄，面積稍細的C室露台向南，角度更窄的海景只可從向西窗戶眺望。大碼三房連套房戶分佈3及5座，一律向西北外望被1及7座圍困着的海景。3及5座B室電梯大堂不計入單位面積內，感覺上較老實。
【示範單位7座28樓B室】實用面積1,317方呎間隔4房
■大廳闊度有13呎，長度達26呎9吋，以新盤四房大宅而言，空間十分具看頭。
■原則廚房空間有限，示範單位將工作間拆通，擴展成大廚房。
■主人套房近浴室處可以建兩個衣櫃，地方頗見使。
■向西北的睡房面積逾76方呎，具備大戶應有的空間感。
【示範單位1座28樓B室】實用面積1,594方呎間隔4房
■大廳窗戶長度達27呎4吋。
■電梯大堂計入單位面積內是新盤大碼單位的常識。
■主人套房浴室無窗，大鏡設有防霧器。
部份單位景觀面壁
四房連套房單位設於7及8座，西北方的廳和房皆享開揚西北維港景，低層要注意可能望見部份東區走廊隔音屏障建築物。8座B室其中一間睡房與旁邊港燈中心距離最近只有32呎，20餘樓以下單位日日可以面壁思過。四房雙套房戶全部位於1座，A室向西南的廳房窗戶正望旁邊酒店，海景只可側望而且角度非常窄，開揚闊海只有向西北的客廳露台及主人套房享有。被譽為樓王的B室，廳房向東北大窗正望7座，距離150呎，海景要側望，而且角度偏向紅磡及土瓜灣，維港煙花景只有向西北的客廳露台及主人套房擁有。
■維港頌6及8座與旁邊電燈中心距離極近，部份單位會有面壁情況。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170409/19984112
食物安全專員1200萬購力寶單位
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GS(14)@2017-04-12 12:21:02http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8833&issue=20170412
【明報專訊】美利道商業地王效應刺激，再有買家於下月截標前入市。土地註冊處資料顯示，金鐘力寶中心2座4樓16室，於上月底以1200萬元易手，以單位面積506方呎計，呎價23715元。買家為食物安全專員譚麗芬（Tam Lai Fan Gloria）。原業主於2012年以890萬元購入，帳面獲利310萬或34.8%。
恒地6000萬沽柏匯地舖
另市場消息稱，恒地（0012）沽出西灣河柏匯地下1號商舖，面積985方呎，成交價約6000萬元，呎價60314元。此外，資深投資者林子峰持有的西環皇后大道西427號生昌大廈地下E舖，面積約900方呎，以3500萬元易手，呎價38889元。該舖由家品店以10萬元承租，租金回報約3.4厘。林於2014年2980萬元購入，帳面獲利520萬元或17.4%。
林子峰3500萬沽西環舖
西環士美菲路43號美菲閣12及14號地舖剛以5680萬元售出，商舖面積約2500方呎，呎價22720元。商舖現由田一粥麵租用，月租約15萬元，新買家可獲租金回報3.2厘。原業主2012年以1420萬元購入，帳面獲利4260萬元或3倍。此外，市傳中環堅道39至41號E舖售出，面積約500萬方呎，以1180萬元轉手，呎價23600元。現由一間兒童服裝店以29500元承租，租金回報3厘。原業主2012年以1458萬元購入，帳面蝕278萬元或19%。
買家變招多約多伙減辣稅 運房局﹕分合約 首置首單位可豁免
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GS(14)@2017-04-13 22:33:56【明報專訊】政府日前再次收緊樓市「辣稅」稅制，「一約多伙」買家無論首置與否，均須付樓價15%印花稅，但昨日市場已有買家以「多約多伙」形式購買多個單位「破辣」，節省部分辣稅。運輸及房屋局昨回應本報查詢指出，若買家以首置身分、分多張合約購買多於一個物業，其中一個單位仍可豁免辣稅。有法律界人士指政府應推出更全面措施以堵塞漏洞。
明報記者 林尚民 方可兒 林可為
對有買家以上述「多約多伙」形式購買多於一個單位，運房局發言人回覆本報表示，若一名香港永久居民以首置身分，於同一日簽署多份買賣協議，每份買賣協議購入一個住宅物業，最先簽立的買賣協議會按第2標準稅率徵收從價印花稅（即只需付最基本印花稅，最多為樓價4.25%），其他買賣協議則按15%新住宅印花稅率徵稅。
按運房局說法，假設買家以首置客身分入市、以1億元購買3伙單位，其中一個是價值7000萬元之大單位，其餘兩個是價值1500萬元的中型單位，在舊稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，只需付樓價4.25%印花稅，即425萬元；在前日公布的新稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，則需付15%印花稅，即1500萬元。
不過，若買家以「多約多伙」形式購入，而首個單位屬大銀碼（7000萬），該單位只需付4.25%基本印花稅，即297.5萬元，其餘兩個較細單位要付15%辣稅，即每個要付225萬元，3個單位合共繳稅747.5萬元。對比舊稅制，以此方式買樓需付稅額雖仍增加約76%，但若對比在新稅制下以「一約多伙」形式購買，則可節省752.5萬元或約五成（見圖）。
一組買家兩份約 3219萬購兩伙
事實上，新稅制生效後，有九龍一豪宅新盤，昨連環售出兩伙低層實用面積677方呎單位，市場消息指由同一組買家購入，但樓盤成交紀錄冊顯示分為兩份文書，單位成交價分別逾1615萬及1604萬元。如買家「一約兩伙」，以總成交價逾3219萬元計，若付15%新辣稅涉逾482萬元；買家如今分開兩份文書處理，不排除買家以首置身分購入較貴一伙，另一伙照付15%辣稅，即稅款逾300萬元，節省182萬元稅款開支。
大律師﹕道高一尺
大律師陸偉雄稱，政府應推出更全面措施，並指買家以「多約多伙」形式購買多個單位，甚至以首置直系親屬名義入市，便可節省稅款，其實是漏洞，而政府只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，兼且「道高一尺，魔高一丈」，即使有「加辣」措施推出，買家亦有方法應付。如政府當初提高雙倍印花稅稅率至15%，應預見「一約多伙」問題，惟直至坊間講及問題才作回應、進一步加辣，但現時又有其他漏洞，他認為政府應盡快修例堵塞漏洞。
業界：除非限購 可推新招不多
就「多約多伙」衍生的潛在問題，中原亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，政府可推出的新招已不多，除非效法內地部分城市推出限購令，即不容市民買第二套房，或對樓市短期起到冷卻作用。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2679&issue=20170413
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