赴日買樓 港人首選250呎無房公寓售價171萬 租金回報率4%
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GS(14)@2015-07-22 22:54:48■東京新宿區近年成為熱門的港人置業地點之一。
【日本置業攻略三之二 尹頴軒 夏家朗東京直擊】【本報訊】到日本做業主要承擔不少風險，有熟悉日本房地產市場的香港物業代理忠告，在日本買樓要留意地點及單位類型，方為上策。本報記者參觀了當地東京三款不同類型的單位，其中面積約250平方呎、售價2,720萬日圓（約171萬港元）的單身公寓，是不少港人投資首選。
日本人口逾半集中在東京、名古屋及關西三大都市圈，但只有東京的人口持續上升。世紀21中華物業董事楊官華指雖然日本人口不斷減少，但東京作為日本的政治、經濟、文化及教育中心，前往工作或升學的人始終都多，不愁找不到租客，投資的贏面較其他地方高。他還看好關西城市大阪，因政府正研究開放賭權，預料大阪會是首批開放城市之一，勢必帶動樓市。
新宿澀谷最受歡迎
單位類型方面，楊官華認為單身公寓市場需求大、入場費和風險都較低，切合香港投資者的需求。而港人最愛在東京都新宿、澀谷、銀座、池袋等四個地區置業；最受歡迎的是樓高20層以下、實用面積約200至300平方呎的一房單位。日本單位實用率大多高達90%，記者實地視察一間位於中野區面積約100平方呎的單身公寓，覺得一點都不會令人感到侷促。這類單位市值約1,250萬日圓（約79萬港元），麻雀雖小五臟俱全，洗手間內設浴缸及坐廁；廚房設有洗手盆及一個煮食爐，足夠住客應付簡單煮食所需；客廳間隔實用，擺餐桌梳化不成問題，只是沒有睡房，客廳上方建了閣樓充當睡房，難免要爬上爬落。雖然這類單位月租55,000日圓（約3,500港元），回報率約6%，但由於這種公寓一般整幢出售，購買一幢8個單位要1億日圓（約630萬港元），成本較大。另一款單位是中野區一間面積約250平方呎、售價2,720萬日圓（約171萬港元）的單身公寓，月租91,000日圓（約5,700港元），回報率約4%。楊官華說此類單位是不少港人投資的首選。一入門口就是走廊，玄關擺放了鞋櫃，走廊盡頭就是入牆式衣櫃；轉彎右手邊是日式傳統浴室的設計，可以先淋浴後浸浴。客廳、睡房、廚房全在一個開放空間，沒有額外間隔空間感十足。落地玻璃外是寬敞的露台，景色尚算開揚。「彈藥」足夠的投資者，或會心儀江東區豪宅。受惠奧運效應江東區豐洲的高層豪宅成投資者心水，亦最受中國大陸買家歡迎。「The Toyosu Tower」樓高43層，記者參觀一間連露台面積約1,200平方呎的頂層單位，售價1.33億日圓（約834萬港元），可遠眺著名景點富士山、彩虹橋、東京鐵塔及市中心等景色。這類單位月租45萬日圓（約28,000港元），回報率約4.5%。
投資回報較台北高
豪宅單位右邊是客廳，已佔全屋一半面積，樓底有近10呎高。廚房同樣位於客廳，採用開放式設計，煮食爐上設有大型抽油煙機。門口左邊是浴室、洗手間、主人房及客房等四間房，主人房窗外望到東京鐵塔，落地大玻璃外是露台，與客廳的露台連接；客房景觀相對較差，外面是大廈走廊，但勝在面積夠大，另設入牆式衣櫃。其實台北和南韓首爾都是港人置業熱門地點，但東京單位的平均呎價較低，平均呎租卻較高。
東京各類單位
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150715/19220159
「和尚買樓兵團」入飛喜薈
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GS(14)@2015-07-23 01:40:29■有代理行證實，兩名和尚打扮的準買家，當時的確正在填表買樓。
■以往將軍澳緻藍天（左圖）及元朗洪水橋尚築（右圖）開售時，亦曾見有出家人買樓蹤跡。資料圖片
【本訊訊】「出家人」買樓兵團殺入樓市。近年新盤市場突然多了一班出家人「入世」睇樓，包括荃灣環宇海灣、將軍澳緻藍天及元朗洪水橋尚築等。消息指，一組涉逾10人的和尚買樓兵團，過去一年已動用逾2,000萬元在新盤掃貨，近日又趁房協長沙灣喜薈開售再度出動入市，日前首度被發現買樓行蹤。喜薈平二手價逾一成開售，過去三天錄得逾1,500個認購登記，較推出的200伙超額6.5倍﹔位於長沙灣青山道的售樓處連日來吸引不少市民睇示範單位，上周五更有出家人也排隊睇樓，並火速在網上流傳該盤「和尚也入市」的相片，圖中見到兩名出家人打扮，疑在銷售中心填表遞交認購申請。
代理爆料 曾買 環宇 緻藍天
本報向有關代理行證實，該兩名和尚當時的確正在填表買樓，當日每人各遞交一份認購申請，即共入票2張，涉及金額30萬元。該代理又爆料，「佢哋都唔係第一次買啦，之前都跟我哋買咗幾個單位。」包括長實（1113）旗下兩個大型新盤荃灣環宇海灣及將軍澳緻藍天，各買兩伙，涉及樓價逾2,300萬元。「環宇海灣係買咗一個兩房，一個大單位，細嗰間400幾萬，大嗰間600幾萬。」消息指，這組買樓兵團涉逾10人。「佢哋唔係每個盤都買，要平，有水位先買，貴唔會買。」每次認購新盤，都會動用多個「人頭」去抽籤。該代理不肯透露「和尚」背景、來自那家佛堂及資金來源，指全部是購入投資用途，「收租幾年，有水位就賣」。今次喜薈開售，他們已表明會購入兩至三個兩房戶，預計入市最多約1,500萬元，為增加中籤機會，「同佢哋傾過有機會大手入13票」。上周五因沒有本票在身，故暫時只入2票。至於「出家人」按揭問題，據代理了解，他們會提供擔保人。近年樓市熾熱，宗教團體也大手掃貨。最矚目是「耶和華見證人」在2013年至2014年期間動用1.7億元狂掃將軍澳維景灣畔至少28伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150719/19224697
隨時加息 買樓須做好準備
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GS(14)@2015-07-29 08:22:57■市建局將煥然壹居484個單位撥出338個轉為資助房屋。市建局提供圖片
【本報訊】市建局沒有為煥然壹居提供按揭擔保，令業主無法像居屋一樣，獲房委會或房協擔保向銀行造九成半按揭貸款，料承造按揭會與私樓睇齊。按揭業人士就提醒買家，美國今年年底很可能加息，買樓時應做好預算。
■煥然壹居出售時會附送部份家電及裝修。
樓價450萬以下可借九成
現時按揭證券公司就超過六成按揭貸款作擔保，倘樓價低於450萬元，業主有固定收入並且是首次置業人士，又符合最高供款比率45%，透過參與按證公司的按保計劃，最多可借九成按揭貸款，首期約40萬元。倘樓價為450萬元至600萬元，則最多可借八成按揭，貸款上限為480萬元，首期就要90萬元至120萬元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，煥然壹居是市建局首個資助房屋項目，之前並無先例可參考。以入場費400萬元計，借九成按揭，利息2.15厘，分25年攤還，每月供款15,523元。市場預期美國最快今年底啟動加息，估計加息溫和，若加至2.5厘，每月供款將增至16,150元，比目前增加627元或4%。壓力測試下每月最低月入亦由35,602元上升至36,845元。換言之，申請人每月供款需要計得鬆動，方可過壓力測試獲批按揭。■記者黃珮琳、陳家雄
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150729/19235978
港人借錢買樓 平均金額創新高
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GS(14)@2015-10-04 00:24:40http://www.mpfinance.com/htm/fin ... lumnist/ga_gaa1.htm
【明報專訊】近年李嘉誠在傳媒面前評論樓市，每每只以勸籲大家要「量力而為」作評論，他近日就有內地文章指他在中國經濟出現問題時出售內地包括房產等項目，等同「撤資」而批評其「失守了道義的高點」，他在回應事件時卻透露了對樓市最明確的看法。
李嘉誠解釋為何在中國出售資產時提及：「過去兩年，集團對全球地產業務持審慎態度，加上內地房地產方面，部分城市出現供求失衡風險，故減少買入土地……。」正當香港樓價近年屢創新高，不少發展商地高價搶地，李超人卻是「對全球地產業務持審慎態度」。
李嘉誠對全球房產審慎
其實，長和除了在中國相繼出售房產項目，在香港近3年也只購入了一幅較細的地皮而不斷賣樓，似也印證其對香港樓市也是相當審慎，才採取多賣(樓)少買(地)的策略，估計李超人對香港樓市也是覺得已出現供求衡的風險。
除了李嘉誠，財政司長曾俊華日前結束歐洲訪問回港，也對傳媒表示國際外圍環境有相當大波動，美國今年內加息可能性非常高，樓市供應亦有增加，各種因素都會導致樓價調整，政府會留意情，有需要會調整政策。
另外，曾俊華接受最新一期《iMoney》訪問時表示，金管局過去幾年出過七次逆周期措施，均能保護樓市安全，等利息回升後，可慢慢減少有關措施。雖然他也關注香港8月樓市總體成交，比過去7個月平均下跌近三成，主要是市場上業主堅持企硬，但買家則認為樓價可廉宜一點。他又認為樓市過去數年大幅上升，現時調整亦「不足為奇」，而樓市調整的三大誘因，包括未來3至4年一手住宅供應增加超過8萬個單位、美國加息和環球經濟不明朗令內地資金減少。
美不加息未必是好事
李嘉誠和曾俊華對香港樓市明顯審慎，美國聯儲局周前不加息，筆者曾在專欄指美國息口「應加不加」，未必是好事，就如大偵探福爾摩斯探案時發覺凶案現場的狗，竟然「應吠不吠」，實在大有景轟，而昨晚美國公布就業數據，雖然失業率維持在5.1％的低水平，但新增職位僅14.2萬份，遠低於市場預期，美國10年期國債孳息應聲跌穿2厘水平，當然，這進一步會減低聯儲局今年內的加息機會，但也顯示美國經濟疲弱，是否真的是利好消息？
近年一些評論指香港樓市極穩健，尤其是政府近年不斷收緊按揭，以至樓宇按揭比率於今年8月份再下調1.2個百分點至50.4%，與2002年時曾錄得68.9％比較，更是累跌了達18.5個百分點(圖1)，於是說香港業主「借得少」，令樓市的抗跌力極強。不過，雖然業主借的按揭佔樓價比率在下跌，但因樓價不斷攀升，其實每宗按揭的金額，卻是由2003年最低平均的112萬元水平，攀升至最近的每宗平均按揭額達344萬元，升幅接近2倍(圖2)！
曾俊華：港人樓價愈升愈要買
財爺今天在《iMoney》的訪問有一句極為有趣，他說﹕「香港人好得意，樓市跌係無人買樓的，我們的樓市係愈升鱓人先愈買，……。」其實何止樓價愈升，港人愈想買，且是愈借得多去入市呢。
今天不少人覺得樓價貴，卻是人人有錢便搶樓，也有一些人希望出現「黑天鵝」，令樓價大跌令他們可以上車。筆者記得，1997年亞洲金融風暴後，香港樓價確是大跌，最終政府被迫要出手托市，以至暫停賣地，結果是土地收入大跌，以至曾出現5年的財政赤字。
內地賣地收入減 財赤加劇
摩根大通的一份研究報告指出，中國大陸今年首8個月的財政開支按年增加了14.8％，但賣地收入卻銳減(圖3)，以至預計的財政赤字會加劇(圖4)。看來，內地一些城市的樓市調整，令到發展商減少買地，已對中國政府的財政穩健性構成不利影響。如果有一天，香港樓市出現大調整，發展商不再積極買地，如李嘉誠一樣對地產業務持慎審態度，也會對香港的財政健康構成壓力，到時香港政府會不會要減福利，又或研究加稅呢？
(樓市解碼)
明報記者 陸振球
為何買樓要買location 周顯
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GS(14)@2015-12-27 01:12:38http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=48921
通常，一個樓價的升跌周期，是在二十年左右，短的可以是十三年，長的可以到達三十四年，這是知識界所公認的了，雖然，很多炒了很多年樓的業界人士，也並不知道這個公認了的事實。
樓價在升跌周期的同時，又有甚麼特色呢？在一個正常的社會，在正常的政府管治之下，人民居住環境總是在不停的改善著，人均面積是一直在增加，在美國、在日本，在中國，在世界的任何一個地方都是，只有一個地方是例外，就是香港。這些年來人均面積縱使沒有減少，也沒有增加，而政府也從來沒有打算改善過，因為政府的建屋目標，是以單位數目，而不是以人均居住面積來做計算的。
簡單而言，假如一個地方的人均居住面積是不停的增加著，這個地方的樓價應該是長期處於下跌的狀態，這好比食物的價格也是長期下跌，意即在長期而言，用相同的錢，可以買到更多的食物，更大的房子，這才叫做人民的生活獲得到改善。
所以，理論上，如果用二十年來作一個周期，下一個周期的樓價，也應該比上一個周期的樓價為低，才算合理。不過，要注意的是，這必須要計算通脹因素，以及人均收入增加等等的因素。所以，真正的計算方式應該是，這地方的平均個人收入，相比起單位的平均呎價，人們可以買到的面積應該是越來越大才對。
半山的地段不能大量增加土地，理論上樓價可以一浪高於一浪。
在實際上，樓價的升跌也有著其他的因素，其中最重要之一是﹕位置，即是人們常說的location。只要可讓房子加高興建，單位面積便可以大量增加，暫時在這個世上，我還未看到過有不夠土地建屋的個案，像日本，也是地少人多，在二十年前也是居住單位狹小，但經過了二十年來的大量興建，已經到達了不動產過盛的狀況，迫得吸引外人，如中國人等等，去買其樓、救其市了。
香港其實也有足夠的土地，例如郊野公園、新界村民的農地，業權分散的舊區等等，只是因為政治問題，很難以把這些土地用來建屋而已。然而，人均面積雖然可以不斷地增加，但是高尚住宅區，如山頂和深水灣，城市的中心地帶，如灣仔、銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地區，卻並不可能大量增加土地。
當城市居民的生活環境不佳，大家便去追逐房子，不管甚麼房子都買，這是發展房屋的第一階段，也即是香港在這幾十年來的努力掙扎，這好比不夠食物吃，人們首先追求的是吃飽，但在第二階段，當人民普遍吃飽之後，便會去追求吃肉，甚至是美食了。同樣道理，當人民的居住問題普遍解決了，居者有其屋之後，大家便開始去追逐豪宅、高尚住宅區了。
把以上的再推理下去，樓價的周期的升升跌跌，固然是甚麼樓都不能避免，但是對比周期之間的高點和低點，可發現優質地區的房子將會是一浪高於一浪，二十年後還可以再創高峰，但邊陲樓宇的樓價則永遠不能回復舊價（以人民收入/呎價對比計），這就是「買樓要買location」的真正奧義。
曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷
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GS(14)@2016-02-09 12:08:56■本報邀請到曾淵滄（左）及湯文亮（右）論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝
【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急，升得快跌得更快，本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯！兩人齊為樓市把脈，認為上半年樓市會繼續下跌，猴年仍然未有撈底機會。記者：程俊華攝影：馬泉崇
問：猴年樓市有何預測？湯文亮：之前數年樓價不斷升是因為供不應求，但預期未來供應只會越來越多，今年最少有2.6萬伙供應。「長實（1113）要貨如輪轉，連新地（016）都話有6,000伙新樓要賣，大發展商今年好肯定要賣樓」，而中小型發展商更加要賣樓，要去貨。因此，相信一手樓定價一定不高，樓價依然會跌。曾淵滄：樓價升跌在乎供求，近年每每以剛性需求多為由而推高樓價，但我從來不相信剛性需求，「每一個人買樓都希望樓價升，如果樓價跌，冇人想買完層樓之後又平咗，剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節，樓價一旦下跌，需求自然又會減少。
問：樓市繼續尋底抑或會喘定？曾淵滄：「樓市一跌會跌幾年，唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落，但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌，視乎發展商如何與政府博弈，如何定價賣新樓，如今發展商尚有周轉餘地，真正供應要到2018年才會湧至，所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣，未來只會更差，因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮：相信樓價會繼續下跌，尤其是細價樓，估計上半年會急跌15%，會有少少恐慌，下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下，幅度在一成以內；豪宅及超豪宅都不會跌價。
問：如何看發展商部署？湯文亮：發展商不怕以略低價錢賣樓，因為如果樓價跌，賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨，樓價跌未必對其不利，因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多，套現較心急，要散貨！曾淵滄：「發展商今年仲有條件同政府玩落去」！因為2016年真正供應其實未到，而政府是否真正可以繼續推出土地？如果政府推出不到土地令供應斷層，發展商又可以推遲新盤時間表，影響供應，到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若，不會再有高價新盤。
問：猴年應否入市？曾淵滄：「樓價周期太長，你miss咗呢個底，再等下一個底，要等十幾二十年，搞到啲人不耐煩，呢幾年咁高，啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年，不會一跌見底，所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」，如果買得起不應買細價樓。湯文亮：由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人，好多都係被迫賣樓，因業主按層樓去借錢用來消費，要賣樓還錢。雖然平價盤源增多，但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌，所以猴年應該繼續「睇住佢跌」，除非有好逼切的自住需要才買樓。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
財經評論：情人節買樓 坐艇「一生一世」？
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GS(14)@2016-02-15 18:02:58今天是情人節及初七人日，在此先祝各位情人快樂、生日快樂！過往一小眾人會選擇在一些特別難忘日子置業，包括農曆新年，貪新正頭好意頭。情人節亦是買樓佳節，豪得起的話，可以情人節買花變買樓，成層樓送畀另一半。情人節，或許也是樓市的另類寒暑表。適逢情人節，小記做了個小統計，按土地註冊處的正式買賣合約日期2月14日計算，以另類方式回顧過去10年（2006年至2015年）的情人節，邊年「最浪漫」，或可作為「情人節」樓市指標。這10年情人節，樓市共錄得逾1,700宗住宅成交，總額近60億元。2011年樓市大旺，當年情人節錄得多達458宗成交，總額逾26億元，是這10年最多人買樓的情人節。太古城現時平均每月僅約10宗買賣，但2007年一個情人節，單日已有12宗。但講到最多，當然不及港人魚翅撈飯的1997年最風光時期，這年情人節有564人在金融風暴前夕入市。近年經常有人話現時樓市比2003年沙士更差，但只係成交量，樓價仲係比2003年貴幾倍。2008年的情人節有279宗成交，一場金融海嘯後，2009年的情人節只剩20宗，去到2010年，更得番4宗，是這10年最差的情人節，成交額僅1,287萬元。上年亦得16宗。講到情人節最大份買樓禮物，一定是九龍站凱旋門摩天閣頂層「天際獨立屋」於2011年2月14日以3.4488億元易手，由惠州80後少婦購入，據知買家稱是丈夫送的情人節禮物，是這10年情人節最豪成交。過年買樓，當然要揀「2828」、「888」等幸運數字，總之越多「發」越好。情人節買樓，梗係要揀「1314」及「2323」等意頭號碼，取意「一生一世」及「易生易生」。樓市下行壓力越來越大，新春後再爆股災，港人置業信心進一步跌至谷底。剛過去的新春假期，無論新盤及二手市場皆「靜英英」。春天已到，但樓市仍未出嚴冬。由於二手劈價貨不多，成交再度轉靜。新春後樓市小陽春爆不爆得起，視乎地產商會否劈價平過二手開售。元朗映御逾500伙應本周內開售，料成猴年新盤頭炮，求量的話，肯定要低開，但低成點，等多幾日新地（016）開價就知係咪震撼，能否谷起新盤小陽春。樓市專家話，樓價仲會跌多一至兩成，現時買樓與自殺式入市沒有分別。今年情人節樓市勢吹冷風，試問在樓市一片人人唱跌下，有誰還敢在情人節買樓，害怕在這一個印象難忘的日子下買樓變坐艇「一生一世」。記者：朱連峰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160215/19491270
內地鼓勵買樓 公積金帳戶存息增
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GS(14)@2016-02-18 22:30:02【明報專訊】內地再出招鼓勵買樓。人行、住建部和財政部聯合通知，決定由2月21日起，將職工住房公積金帳戶存款利率，由現行執行活期和3個月存款基準利率，統一調整為按1年期定期存款基準利率執行，最高升幅達1.5厘。
內地職工住房公積金帳戶存款可用於購買住房。自1996年以來，公積金帳戶存款按照結轉時間區分利率檔次，當年繳納和上年結轉的分別按活期存款和3個月定期存款基準利率計息，目前分別為0.35厘和1.1厘。
統一1年期定存1.5厘
此次調整後，職工住房公積金帳戶存款利率將統一按1年期定期存款基準利率執行，即為1.5厘。經內地媒體粗略計算，調整後，全國住房公積金存款每年將增加利息收入430億元人民幣，平均每名繳納公積金職工每年增加利息收入約330元人民幣。
人行表示，完善住房公積金存款利率機制，既有利於保障住房公積金繳存職工獲得合理存款收益，又符合利率市場化改革的總體方向。市場人士認為，公積金利率調升，可減少非購房需求的資金提取，刺激更多人將公積金用在購房上。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160218/news/eb_ebd1.htm
笑到最後：買樓唔會令你變黃成智
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GS(14)@2016-03-08 00:06:11鄰居渾水老弟喺另一份報章《AM730》專欄撰文話，後生仔唔好亂咁買樓，大致上話黃成智因為全職從政收入不穩，96年高位又買咗樓，覺得買樓會導致臨老扮超人。高明覺得渾水老弟講法邏輯上有問題。因為任何大額開支，例如買法拉利、買股票，甚至好似許仕仁咁買歌劇豪使成癮，只要找唔起條數，最後都會出現財政問題，同買樓無關。只係因為一般買樓要造按揭分廿幾三十年還，而其他消費品直覺覺得係一炮過，所以唔會孭債。實際上，好多嘢都可以令你孭上一條長債，例如媾女、結
趙勁皓廣州買樓賀28歲
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GS(14)@2016-03-08 16:12:53盧頌之（DaDa）的大隻仔男友趙勁皓（阿King）大前日28歲牛一，壽星仔竟在廣州置業，買下萬科雲城一層複式洋房給自己做生日禮物。阿King與朋友合股今年初在廣州開佔地12萬呎的體育館，他未來主打廣州巿場，所以選中樓盤即扑槌，他昨透過We Chat回覆：「噚日去咗睇，覺得好買咗，間屋係複式，下層450呎，上層250呎，約100萬人仔，佢係樓花，出年收樓，地段好方便。」阿King擅於做生意多於幕前，現經營食肆、健身院和體育館的業務，講到女友DaDa經過醉駕事件變乖，阿King也說：「佢而家返緊工，嚟緊會讀室內設計，都算乖咗好多。」採訪：楊定
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160308/19520417
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