港人深圳買樓 限購一單位
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GS(14)@2016-03-11 00:49:41【話你知】現時深圳樓市火爆，有不少港人都北上買樓，但當地的樓市與香港物業條例有諸多不同，需要加倍留意。首先，每個香港人在深圳最多可買一層樓，毋須如其他內地城市般，需要外來人口提交繳社保或交稅記錄。但如需要買第二層樓或以上，則可能需要借助家人名義。其次，內地已放寬最低首期比例至20%，但深圳仍屬於調控城市，最低首期仍為30%。買賣契稅即印花稅，70平方米以下為1%，以上為1.5%。內地樓宇買賣以平方米作為單位，1平方米等於10.764平方呎，因此如單位是100米，相當於1076呎。另外，要留意的是，內地售樓仍以建築面積作為計價。據深圳中原經紀介紹，實用率因發展商而異，一般普遍在80%左右，最低亦有樓盤只有60%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523332
派錢兼助子女入學農民進城買樓獲補貼
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GS(14)@2016-03-16 14:20:52大城市有人買不起房，小城市又「鬼城」處處。昨住建部承認全國房產庫存嚴重，中央提出要靠農民工去消化掉三、四線城市的庫存，並用讓農村子女進城讀書去吸引他們買樓，被批無恥。
房產過剩十年難清
住建部部長陳政高昨稱今年1至2月份全國房地產庫存達到7.39億平方米。有學者指該數字僅是竣工後、未售出的現房，如計算上在建及已批未建的話，全國總共待消化庫存高達134億平方米，十年都消化不完。「清庫存」是中央明年經濟五大任務之一，至於怎麼清，中央其中一思路是通過農民工市民化，「幫」他們在城市定居買房。河南南陽就應景推出新政，農民進城購房每套可獲1萬元財政補貼。然而補貼是杯水車薪，經濟嚴重下滑下，在中小城市找份工作都不容易，如何指望農民工「清庫存」呢？昨日記者會上，住建部長回應相關質疑時稱，要鼓勵引導農民工進城，除了購房優惠、解決就業、銀行相助之外，落實享受基本公共服務的政策、特別是小孩上學，對農民工的吸引力是非常大的！這引來輿論批評，戶籍制度令農村孩子無法享受城市免費教育，政府現竟以拿掉這本就不該存在的壁壘，作為誘農民賣樓的餌，簡直無恥。《蘋果》記者
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160316/19531459
港人赴英買樓收租回報高達10厘
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GS(14)@2016-03-28 14:14:11【海外樓市】英國是港人海外置業熱門地點之一，近日備受「脫歐」公投與政府推出額外印花稅等影響。惟英鎊滙價回軟和低息環境持續，樓價企穩。兩位專家教路，倫敦市中心外，東南區與蘇格蘭均有「筍盤」，租金回報接近4厘，蘇格蘭更高達10厘。記者：伍詠雯
英國土地註冊處資料顯示，今年2月倫敦樓價按年升13.9%，平均樓價達53萬英鎊（約586萬港元），較英格蘭和威爾斯平均樓價高逾六成。英國樓價穩步上揚，因當地樓房供不應求。市場預期兩年後開通的橫貫線鐵路（crossrail），鐵路線沿樓價現新景象。
■鄭嘉瑋指脫歐公投對英樓市有一定影響。 馬泉崇攝
■這幢位於蘇格蘭的物業，樓齡已有40年。 受訪者提供
■蘇格蘭這個單位大廳四正，每月以900英鎊租出，回報達10厘。 受訪者提供
伊利沙伯沿線盤樓價勁升
據Zoopla統計資料，由鐵路線施工起計，過去6年半來漲幅超過一半。這條鐵路不只打通樓價稍遜的倫敦東區，更將市區與希斯路機場連接。當中英女皇伊利沙伯命名的伊利沙伯線（Elizabeth line）沿途站樓價勁升，倫敦東區申菲爾德樓價累升四成，著名商業區包括Bond Street，樓價累升逾六成。仲量聯行國際住宅物業服務部主管黃嘉欣指，過去兩年，港人到英國置業仍集中倫敦，主因該區為港人熟悉，且保值能力佳。倫敦核心區住宅租金回報率約2至3厘，倫敦其他區的租金回報率約4厘。除倫敦外，近日到曼徹斯特買樓的港人亦越來越多。1994年到英國置業的港人盧小姐（Lucy），主攻倫敦約百萬港元的細價樓。盧小姐目前持有10個物業，其中一個自住，其餘放租。盧小姐稱當初決定遠赴英置業，是為留學兒子提供住宿，「第一次買樓係94年，係倫敦東南區Canada Water嘅700幾呎兩房單位，用咗7.2萬英鎊。當時英鎊兌港紙有12、13算，港紙都要90萬。現時倫敦周邊地區已升值到50萬英鎊」。上述單位每月叫租約1,600英鎊，租金回報3.84厘。越來越多投資者留意蘇格蘭樓市。縱然當地樓價升幅較溫和，但大學區住宿需求殷切。《買起英國樓》作者鄭嘉瑋（Ricky），2007年隨家人移民蘇格蘭。
110萬買入 月租9,810元
年僅23歲的Ricky與家人合資在阿伯丁（Aberdeen）購入7項物業收租，每月合共收租約6,000英鎊。四年前，他游說家人合資買入一間樓齡40年的兩房單位，連計律師費、保險和雜項等開支共3,000英鎊，合共投資約110萬港元。他在買入單位約一個月後以每月900英鎊（約9,810港元）租出，若按買入價計，租金回報約10厘。
Ricky提醒大家做好心理上適應，蘇格蘭樓齡好大，幾十年甚至幾百年樓齡都有。他建議買家選擇物業，應留意屋內配套包括暖氣、熱水爐和水喉等是否完善，因蘇格蘭天氣比香港冷，當地維修費亦較本港高。而港人較忌諱的「凶宅」，在蘇格蘭樓市影響不大，銀行均接受該項物業作抵押貸款。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543928
利字當頭：租樓與買樓之爭議
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GS(14)@2016-03-31 13:49:38「租樓好還是買樓好？」這個爭議，我一直都覺得是香港投資文化中，最怪異的現象。單計算居住成本，租和買基本上沒分別。居住永遠都是一項支出，就算自置物業；供樓的利息支出又或者implicit rent，都是支出。只是過去半個世紀大多數日子，資產價格不斷上升；所以持資產的人，某程度上對沖了貨幣購買力被剝削帶來的損失，表面上「賺住又賺錢」。但總不可以假設沒買樓的人，儲蓄都是現金；買股票保值，也是香港的風俗。傳統投資智慧叫人要分散風險。假如全副身家放在同一件事上，風險更高。但分散風險也有代價的；風險水平越低，潛在的回報也越低。許多人覺得自己不會看錯，所以明知未必賺，也選擇一注獨贏。「博一鋪」沒有問題，但要知代價。炒股，多數都是現金來往，就算輸光老本，伏驪幾年又可再戰。現金投資物業，風險也不會很高。可做按揭的人，要知高回報是槓桿而來，要是樓價跌，損失也以倍數計。許多人認為樓價長遠必升，in the long run we are all dead！聯儲局未加息，可能你已失去工作和收入，市場上妖股當道，甚至有些傳統藍籌也「伏味濃」。當下是一個令投資者氣餒的時代；爭議，也不是在股、樓，或者租、買。無論手上持有甚麼資產，重點是我們怎樣管好收支，以免要為生計被迫低位套現，也有子彈趁低吸納。利世民
http://www.facebook.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160331/19551232
委員會查副局偷步買樓
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GS(14)@2016-07-09 06:57:18【本報訊】金管局前高層、現任財經事務及庫務局副局長劉怡翔（圖），6年前在該局推出第二輪按揭辣招前購入兩個物業，未有按照規定申報按揭，及其中一個單位超出申報期限，事件引發外界對該局高層利益申報，以及追溯處分機制的關注。該局昨日回覆表示，已交由外匯基金諮詢委員會轄下管治委員會跟進，冀未來數周完成工作。
冀數周完成再交代
管治委員會負責監察金管局表現，並就薪酬與服務條件、人力資源政策及財政預算、行政及管治事務，向外匯基金諮詢委員會提出建議，目前委員會成員均由非銀行家的專業人士組成，主席為經濟學家及中大前校長劉遵義，成員包括證監會主席唐家成、積金局主席黃友嘉等。對於劉怡翔2010年兩個物業申報，金管局發言人指出，已經交由外匯基金諮詢委員會轄下管治委員會跟進，管治委員會將會馬上展開工作，並且希望未來數周完成，屆時該局會作適當交代。劉在2004至2012年間，以金管局助理總裁職級，借調按揭證券公司擔任總裁。根據金管局年報，2012年度12位助理總裁平均薪酬總計為472.9萬元（月薪平均39.4萬元）；按特區政府政治委任官員薪酬條款報告，2009年自願減薪，副局長月薪介乎18.3萬至21.2萬元。參照劉怡翔向金管局申報紀錄，他在2010年8月31日及10月29日，正式完成兩個物業交易，購入何文田兩間價值998萬及618萬元的單位，兩張臨時買賣合約則於7月21日及25日簽訂，即先於他從金管局知悉（7月29日）該局計劃推出新一輪樓市逆周期按揭措施；由於他簽訂臨約時間較辣招公佈日（8月13日）為早，故其兩項物業仍享七成按揭。■記者劉美儀
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160709/19687991
財經評論：打風買樓似失心瘋
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GS(14)@2016-08-07 01:09:17俗話有云：「打風先嚟買菜」，歇後語「一定貴」。打風令菜價上漲，菜價批發價抬高，小市民被迫捱貴菜，所以都會趁打風前，儲定糧餉，買定蔬菜迎接打風，避免菜販趁火打劫。剛剛過了去的颱風「妮妲」來勢洶洶，天文台一早預警會懸掛8號風球，甚至更高風球。不過，香港人打風，原來唔單止盲搶菜，而是去搶樓。過去周一晚，天文台預警傍晚時分會掛8號波，人人放工趕返屋企，地產商卻一於樓照賣。新地當晚開賣元朗新盤Park Yoho1B期及1C期合共88伙，結果風雨不改，即使天文台預早通知晚上8時40分會掛8號波，市民照舊6時多準時到達等揀樓。揀樓簽約之時，正正是打緊8號風球，印象中，是一手住宅銷售條例生效後，第一個樓盤在打8號風球都開賣新盤。市場可將這情況演繹為發展商心急趕散貨，即使打風都懶理市民安全照賣樓。惟發展商又那麼有信心，認為打風都照賣到樓，不讓員工盡早收工之餘，又深信已入票準買家會到場揀樓；另一邊廂，政府不是唱着未來三、四年新樓供應邁向10萬伙嗎？這樣來看，供應只會越來越多，市民又何解趕住去買樓？外圍經濟局勢未穩，年底前又大量新盤可選擇，何解急着去揀樓？結果，當晚銷情是賣約80伙，儘管未致一掃而空，但打8號風球都賣出九成單位，銷售比率比沒有打風更強勁。香港真是一個奇怪的地方，風雨下失心瘋的盲搶樓，恐怕都是怕「買貴菜」道理吧。記者：湯家明
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160804/19721793
陳永傑：現在就是買樓好時機
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GS(14)@2016-08-09 06:43:03【明報專訊】有許多朋友問：「什麼時候買樓最好？」筆者的答案非常簡單，就是現在，因為按揭息率大約2厘，此時不買，更待何時？難道想似90年代超過20厘才動手？
按揭息率約2厘 料將持續
當然會有朋友追問，美國加息，豈不是要增加供樓負擔。如果美國加息，香港按息自然有機會跟隨上調，但美國經濟如此不濟，加得了嗎？不信！
四年多以前，筆者在自己的專欄已經堅決指出，美國加息障礙重重，不但會不停地押後，就算加得到亦加幅有限，美國這個息魔不會太惡，置業人士的按揭息口負擔不會太大。當年已經叫人放心投資買樓，解決自己的居住問題或作為投資。幾年來只得去年12月加息一次0.25厘，期間本港樓價上升不少，置業人士賺住賺租賺價賺息，獲利甚豐！
你有權說現在按息依然2厘，但難保他日美國息率上升，到時本按息水漲船高，再沒有超低息好日子。這種看法，幾年前已經如此，但息魔卻玩失蹤，難保未來一兩年情况都是如此。
美經濟遠遜預期難加息
美國商務部日前公布，美國今年第二季國內生產總值（GDP）初值，只輕微增長1.2%，遠低於市場預期的2.6%，簡直天差地遠，令人非常失望。首季增長為0.8%。今年美國經濟增長如此不振，超低息環境只會加時，有些人估計9月份的加息行動，應會自動消失。美國11月舉行總統選舉，聯邦儲備局的加息計劃應會全部按兵不動，無謂多做多錯。
美國經濟乏力，歐盟、日本及中國經濟亦差，又會拖低美國經濟增長。未來一兩年全球經濟不樂觀，美國欠缺經濟動力，加息可能再加時一兩年。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1251&issue=20160808
傅嘉莉富貴買樓 玲玲教揀西區
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GS(14)@2016-08-09 07:10:49■傅嘉莉近年被指搭上人夫，其中一位是法拉利香港代理莊天龍。資料圖片
【中環】傅嘉莉（Kelly）近年簽大台拍劇，多了不少曝光率，但都不比她的私生活更精采。Kelly忽然富貴，入住南灣豪宅，桃色新聞未停過，但對象大都是富商人夫身份，前年被本報影到與新加坡富商的士車廂攬啜後，又被揭與法拉利香港代理商人莊天龍蜜遊米蘭，她都例牌否認交往。
【聽多過食】■麥玲玲全程講不停，傅嘉莉好留神傾聽。
【實有姻緣】■傅嘉莉聽完麥玲玲指點迷津，兩人大笑。
■傅嘉莉前年被本報影到她與新加坡肥叔叔富商在的士車廂攬啜。資料圖片
「實嫁得出」
Kelly日前現身中環文華酒店，剪了短髮及染金頭的她，約了麥玲玲high tea，全程二人傾多過食，其間麥玲玲拎住電話不停向Kelly講解，而Kelly就好凝神貫注聽師傅指點迷津，由於麥玲玲聲線都頗大，隱約聽到麥玲玲指示她今年可以買樓，更提議她揀西區的樓，言語間還提到愛情運，她表示：「放心喎，你八字係會有真姻緣，實嫁得出嘅！」記者前日致電麥玲玲師傅，她表示Kelly問她買樓入市意見：「佢20歲入行冇耐，好快已經搵到首期買沙田第一城，佢嗰時有問我意見話會唔會太細，我同佢講叫佢上咗車先，仲記得嗰時第一城樓價170幾萬，記得佢畀咗一成出嚟！之後佢買太古城嗰陣都有問吓我，係咪啱時機！」
真姻緣未到
據悉，Kelly現以6萬租住南灣豪宅，最近睇中同區一個800幾呎、價值近2,000萬單位，認真富貴。問到麥玲玲師傅Kelly有否問姻緣事宜，她說：「佢仲後生，桃花都旺，不過未必係真姻緣，遲婚會適合佢多啲，但就一定會結到婚！」採訪、攝影：王梓嫚
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160808/19726902
曾淵滄：買樓成本高 無興趣入市
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GS(14)@2016-08-13 14:56:00【本報訊】本港經濟數據意外轉好，樓市成交亦見回升，不過，學者曾淵滄認為，目前樓市充其量是「跌定咗」，能否重返或超越去年高位，他相信「無咁容易」。樓市自踏入第二季，明顯由淡轉旺，二手交投轉熱外，多個新盤銷情報捷。整體樓市氣氛轉好，惟經濟學者曾淵滄認為，現時樓市距離今年初低位只是反彈2%，目前處於低位拉鋸狀態，樓市充其量是喘定，至於有力上升與否，視乎股市表現。他指出，去年港股大時代後出現股災，樓市下跌也是幾個月後才出現，今年以來，股市已升約20%，樓市則在3月份喘定，他直言「過去一年樓價受股市影響」，至於樓價有力超越或重返去年高位，他相信非容易之事，始終樓市「升得太多年」。儘管樓市在低位糾纏，他直言近十年無入過貨，因為現時樓價高，買樓成本高，租金回報率低，所以無興趣入市。過去十年八年都無入無出，無沽貨亦無入貨，目前手持10多個物業收租，分佈香港及新加坡，香港約佔半數，「咁收租幾時都係好嘅」。他個人無入市，但認為住屋仍然有需求，所以新盤仍能熱賣，認為買樓自住無問題，投資就「麻麻地」。中原集團主席兼總裁施永青認為，的確因英國脫歐令加息壓力消除，令市場上有資金的人「想揸返啲物業」，並指「揸樓都起碼有一、兩厘回報，放入銀行連0.1厘回報都無」，所以唔少人都想利用買樓，幫資金「搵吓出路」。至於本港GDP按年溫和增長1.7%，施氏認為根本增幅就唔多，更指「當你人工加得嗰一點幾個巴仙，幾時先買到樓呀？」他本人2016年無買亦無賣，更指「仲咁鬼貴，（自己）梗係唔會入市啦！」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19734509
湯文亮：現在買樓都是有準備的人
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GS(14)@2016-08-15 05:26:21【明報專訊】很多人以為「快，狠，準」是投資金科玉律，致勝秘笈，資深投資者就知道不是，那些都是行動，是後着，立刻亦有人想到，前着是等，是忍，其實亦不是，有所謂謀定而後動，什麼是謀定，就是要有所準備，當機會到來的時候，就要快，要狠。
近日樓市出現小陽春，突然間多了很多需求，不但造成成交量大增，而且樓價飈升，有老友叫我撰文警告，我話沒有需要，老友唔明白，佢話我去年發表了細價樓爆煲論，都是睇到樓市不正常上升，警告那些打算買樓的人，我話去年形勢與今年完全不同，去年以創新高價買樓的人，他們其實不認識樓市，恐怕樓價會繼續上升而買樓，今年買樓的人，他們清楚自己實力，亦認識樓市，即使以高價買樓，所買的都是高層優質單位，去年創新高的，不少是低層沒有景觀單位，是投資者逢三退一退出來的物業，既然今年買樓的人有所準備，點解要撰文警告他們。
去年創新高物業非最優質
雖然我認為樓市是非常健康，但並不是必然，當我見到買樓的人不顧一切上車，樓價不正常上升，創新高價是那些非優質物業，到時候我或者會撰文警告，一定會有人很奇怪，點解我用或者，其實，撰寫與市場表現相反文章是要很大勇氣，更加要能夠抵受其他人取笑，即使市場接受我的細價樓爆煲論，在初期一樣受到其他人取笑，不過，亦有人話我敢言，算是小小安慰。
今年賣樓的人「因了解而分手」
我認為毋須再發表類似爆煲論文章，因為絕大多數人都了解物業市場，在去年以創新高價買樓的人，以非常沉重心情了解，今年初買樓的人，則以輕鬆心情了解，就算今年賣了樓的人，他們不但了解，而是太了解，為了解而分手，這又是另外一個題目。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4702&issue=20160815
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