老樓周記：放寬按揭最佳時機
1 :
GS(14)@2018-01-15 03:04:39有統計指出，樓價400萬元或以下的二手放盤量，扣除公屋和資助房屋，長期維持1,000個以下。不是放盤量減少，而是叫價已升穿400萬元以上，因此日前財政司司長陳茂波指出，有意放寬9成按保比例，但強調避免給市場錯誤訊息以為減辣，因此要在適當時機才會公佈。陳茂波又指出，現時樓價處於超高水平，憂慮幫助能力不足的人士上車，一旦遇上樓市調整會對他們造成打擊。按現時金管局指引，樓價400萬元或以下按保可造做到9成按揭；400萬元至450萬元以下的貸款上限為360萬元，即按揭成數介乎九成至八成。首次置業、固定收入及供款佔入息比率不超越45%的人士，仍可申請高達90%按揭，以銀行審批為準。有人問老樓何時放寬及放多少，有業界人士認為，將9成按揭保險貸款額上限調高至500萬元才合適；根據統計，去年樓價400萬元或以下一、二手私人住宅買賣登記11,622宗，按年減少26%。按道理，按保上限提升上一級比較簡單及易於處理，即是把9成按保上提至450萬甚至600萬元或以下便最適當。金管局總裁陳德霖2014年便曾指出，「600萬元以下嗰啲我哋叫上車盤仍然可以借到7成，有啲人話借7成我唔夠三成首期，如各方面符合要求亦可以買保險，拎多一至兩成首期變咗供九成，一成首期都可以置到業。」至於放寬時間估計最快在財政預算案之時（2月28日公佈）。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180112/20272403
財經評論：銀行員工按揭利弊
1 :
GS(14)@2018-01-15 03:21:50香港地買樓要靠父幹，銀行職員可能更加幸福，事關銀行員工按揭計劃低息之餘，只要過到供款佔入息比率，按揭成數將不受限於金管局限制，甚至可以借足十成按揭上會。買樓無難度，銀行直頭等於再生父母。先講銀行Staff Mortgage有幾筍，銀行為挽留人才，會為職員提供高成數按揭出首期，比如渣打最高可做9成，匯豐、恒生甚至有10成，而且貸款額上限不低，前者據聞達2千萬，後者最多可借月薪120倍。舉例匯恒行政見習生（MT）做幾年升到月薪4萬，唔貪心借400萬上車，仍然輕鬆過到壓測，唔使勞煩財爺提供按揭保險。而且銀行職員按揭利率遠較市價低，目前正常實際按息為2.15厘，但有大行職員按息可低至H+0.8厘，實際按息僅約1.8厘。以貸款額400萬元為例，分25年還款，一般買家月供需17,248元；但若買家為銀行職員，每月供款降至16,567元，全期利息慳逾20萬元。不過，世界上並沒免費午餐，再生父母講到尾都唔係親生。如果銀行職員採用高成數按揭入市，只要樓價輕輕下跌，已經成為負資產。雖然只要收入穩定，銀行不會向員工「call loan」，但潛台詞則是員工繼續乖乖打工，簽嘅唔單止係樓契，仲係賣身契。想贖身？唔係唔得，但離職後按息、按揭成數就會回復正常市價及規定，除非跳槽至福利相若的銀行，否則轉行就要有心理準備一次過補回按揭差額。記者：陳洛嘉
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180110/20270299
啟德1號買家 疑獲批十成按揭
1 :
GS(14)@2018-01-15 03:23:24■啟德1號
【本報訊】樓價貴兼按揭成數低，市民難以上車。財政司司長陳茂波重申對年輕人首置問題「好上心」，有考慮放寬按揭保險成數。不過，香港有一種職業，按揭成數完全不受限於金管局限制。據知仍有銀行向員工提供九成以上低息樓按，部份更疑似借足十成按揭上會，變相零首期買樓。「港人港樓」啟德1號2期疑獲銀行批出十成按揭，業主不排除是銀行職員。土地註冊處資料顯示，單位為5座低層A室，實用面積547方呎，去年9月獲一名買家以1,115.7萬元買入，呎價20,397元，至12月獲渣打銀行批出第一按揭，按揭額為1,115.7萬元，借足十成按揭上會。
或為銀行職員
根據金管局指引，樓價1,000萬元以上自住樓按揭上限最高樓價五成，以上述單位為例，買家如果並非銀行職員，以是次啟德1號單位的樓價達1,115.7萬元計，借貸25年，按揭息率2.15厘計算，即首期需付557.8萬元，每月供款24,054元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，雖不清楚上述買家身份及背景，不過若是銀行職員可不受限於按揭成數上限，息口亦較低，部份或低至不足一厘。目前正常按息為2.15厘，以啟德1號十成按揭單位為例，分25年還款，月供需48,108元；若買家是銀行職員，息率或低至1.15厘，每月供款降至42,810元，每年慳息近6.4萬元。然而，銀行職員採用高成數按揭入市，風險相對較高，一旦樓價出現輕微下跌，便很容易成為負資產一族。不過，渣打發言人回應時指，該行跟足金管局指引審批按揭，該資料及十成按揭之說並不正確，將跟進該土地註冊處的資料。■記者朱連峰、周家誠
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180109/20268663
陳茂波三天兩重申：放寬按揭須審慎
1 :
GS(14)@2018-01-22 05:11:25【明報專訊】財政司長陳茂波（圖）上周一表示「放寬按揭要等適當時機」後，被視為轉口風，有可能減辣。他近日積極解畫，昨日再次強調，對於放寬按揭一事必須要審慎行事，避免樓價調整時對買家帶來打擊。
陳茂波昨日在沒有被邀請演說的情况下出席亞洲金融論壇，並會見記者，回應對放寬按揭的問題，是繼上周六後，三日內兩度在公眾場合，對上周一在立法會的言論作出解釋。他表示，理解大家都關心按揭，但市民應同時留意樓市供應及息率走勢，有可能令樓市出現調整。
「今年加息機會很高 宜居安思危」
首先他指美國今年預期會加息3次及繼續縮表，加上稅改可能令部分資金回流美國。因此，他認為，今年香港的息口上升機會很高。另一方面，樓市供應會在未來有所增長，今年估計有超過19,000多個新供應，明年及後年會更多。因此，對於放寬按揭的訴求，政府亦有需要考慮萬一讓能力比較邊緣的人士買樓，一旦市况調整，對他們會造成打擊及影響。
對於股市連日創新高，他認為，環球資產價格升至一個相當高的水平，在這個位置加上息口的變動，大家都要居安思危作出警惕。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8600&issue=20180116
周一理財：了解定息按揭 提防賺頭蝕尾
1 :
GS(14)@2018-01-22 06:05:55■渣打提供的定按優惠對貸款人有限制，包括只限首次置業、物業售價需於800萬元以下及用作自住。
本港拆息趨升，大行乘機推定息按揭優惠搶市佔率。雖然首年低息的定按計劃短期內有明顯慳息效果，但貸款人要留意實際定息年期及低息條款限制，而且鎖息上限及鎖息期或有別於一般拆息按揭（H按）計劃，以免出現「賺頭蝕尾」情況。繼華僑永亨及東亞後，渣打香港上周亦加入戰團，首年按息為1.68厘全城最抵，現金回贈亦達1.7%市場最高水平。有別於H按及P按浮息按揭會因應一個月拆息（Hibor）及最優惠利率（P）而浮動，定息按揭息率於特定年期內鎖定不變，貸款人可以避免利率波動風險，確保每月供款不會突然增加。
部份優惠只限首置
實際定息年期：傳統定按計劃的定息年期一般達三年，不過於加息周期下，銀行承擔風險增加，最近優惠集中於提供首年定息，但息率則具吸引力。比較目前三間銀行推出的定按優惠，華僑永亨及東亞均屬於首年定息，次年開始以浮息計算；渣打則是首兩年定息，第三年開始以浮息計算。換言之，目前定按計劃的實際鎖息效果只有一或兩年，其後港息趨升，按息仍會增加。2）低息條款限制：三間銀行中以渣打香港首年息率最低，僅1.68厘，但要留意優惠對貸款人有限制，包括只限首次置業、物業售價需於800萬元以下及用作自住。如未符合條件，首年定息利率則是1.88厘，次年2.45厘，其後H加1.3厘。3）鎖息上限：現時新造H按及定按計劃均有鎖息上限，普遍為P減3.1厘（目前大P為5.25厘），實際按揭利率為2.15厘。不過，渣打定按鎖息上限與大部份計劃不同，為P減3厘，實際按息較市場高0.1厘，故進入浮息期後，當拆息上升令實際按息升穿鎖息上限，貸款人就會以較高的鎖息上限供款。
4）罰息期：現時大部份按揭計劃的罰息期為兩年，不少貸款人會於罰息期過後轉按至其他銀行，賺取新造按揭的額外現金回贈。不過，渣打定按計劃的罰息期為三年，有意轉按的客戶則要預留多一年時間。記者：陳洛嘉
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20275015
重申按揭未擬減辣
1 :
GS(14)@2018-02-04 21:25:48【明報專訊】近日財政司長陳茂波曾經表示，在放寬按揭方面有研究空間。對此，金管局昨日重申，該局的樓市逆周期措施暫不會放寬。
金管局副總裁阮國恒表示，金管局不評論按證公司的按揭成數限制，但金管局對銀行按揭貸款成數的規限，有關措施的理念是增強銀行的抗逆能力，而且主要按樓市周期的演變調整。他重申，由於近期市况仍然熾熱，看不到有放寬限制的理由。至於壓力測試的水平，雖然近月息口有所上升，銀行的壓力測試，仍然維持利率上升3厘的假設不變。但他表示，雖然香港銀行仍未上調最優惠利率，須留意港元拆息已由去年初約0.3厘水平，升至近日約0.9厘。
續對銀行壓測
對於本港家庭負債佔經濟增長比率最新升至69%，他表示，近年的升幅主要來自私人銀行投資產品的貸款，一方面因為市况好轉，另一方面亦因本港私人銀行業務急速增長。但即使撇除私人銀行投資產品的貸款，家庭負債比率亦超過五成，因此他呼籲貸款人做好風險管理，一旦經濟情况逆轉，小心會有較大壓力。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3662&issue=20180202
港人買樓按揭不足五成
1 :
GS(14)@2018-02-04 23:37:58【本報訊】金管局提交予立法會的文件顯示，自2009年當局推出多輪逆周期監管措施後，新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數持續下降，從實施措施前的64%降至去年11月的49%，不過仍未及8月最低的48.3%；換言之，港人買樓借貸的按揭成數，不足五成。
供款與入息比率升至35%
11月業主平均供款與入息比率回升至35%。去年11月買賣合約宗數5,694宗，按月增7%；新申請住宅按揭貸款宗數有12,265宗，按月升8%；新批出住宅按揭貸款宗數為9,323宗，按月增近19%。至於香港家庭負債佔本地生產總值的比例再創新高，截至去年第三季，達到69.1%。港元轉弱，年底收報7.81水平。金管局表示，部份原因是套息活動在港元流動性改善下回升，同時亦因為美元的商業需求在臨近年底增加。另金管局指，自去年10月底開始，銀行體系結餘維持約1,800億元，銀行在臨近年底對流動性管理趨於謹慎引致拆息走高，又說銀行體系資本保持充裕。本地註冊認可機構的綜合資本充足比率去年9月底達18.7%，遠高於8%的國際最低要求。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180131/20291197
匯豐推定息按揭 首年息率1.68厘
1 :
GS(14)@2018-02-12 06:58:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9994&issue=20180212
【明報專訊】繼渣打（2888）、中銀香港（2388）接連推出定息按揭計劃後，匯豐亦於昨日跟推定息按揭計劃，首年固定年息率為1.68厘，其後全期銀行同業拆息 （H）加 1.3厘，利率上限為最優惠利率（P）減2.85厘 。
該定息計劃的貸款額可由100萬元至1000萬元，現金回贈最高可達貸款額的1.7%，罰息期則為2年。今次匯豐定息按揭計劃適用於買樓自住人士及物業投資者，亦適用於現契加按。匯豐香港區零售銀行及財富管理業務主管欣格雷稱，產品亦為市場提供另一選擇，協助置業人士輕鬆買樓、換樓和轉按物業。
其後息率H加1.3厘 現金回贈最高1.7%
早在今年1月渣打率先推出定息樓宇按揭計劃，首年定息按揭年利率為1.68%，次年為2.15%，其後H加1.3%，利率上限為P減3%。二月初則輪到中銀香港出招推「置定按」定息按揭計劃，一年計劃的首年年利率為1.68厘﹔兩年定息按摟計劃的首年年利率則為1.68厘，次年年利率為2.15厘。兩項計劃其後全期為H加1.3厘，利息上限為P減2.85厘。
對於匯豐推出定息按揭計劃，中原按揭董事總經理王美鳳表示，待完全反映幾家大行及中小型銀行定按使用率時，屆時定按比例將顯著上升，勢破歷史新高。以往傳統定按計劃以鎖定息率為主，定息率一般出現溢價，導致定息率高於市場息率，使用率不高﹔目前市場上定按計劃結合低於市場之優惠息率及定息期保障，定按吸引力較以往提升。
一日3銀主盤 環宇樓王3300萬放售 分析︰高成數按揭增借貸風險
1 :
GS(14)@2018-02-12 07:09:00【明報專訊】雖然樓市暢旺，多個屋苑都錄破頂價成交，但同時亦出現多個銀主盤，其中荃灣環宇海灣一個連天台「樓王」單位，業主被多次入稟後，單位最近淪為銀主貨，以3300萬元放售，而樓東俊安（0988）前執行董事柳宇所持的沙田好運中心一個單位，亦由銀主以630萬元放售。
明報記者 林尚民
據世紀21網站資料顯示，昨日環宇海灣1座頂層特色戶的銀主盤，實用面積1,609方呎，連1,340方呎天台，屬屋苑面積最大的單位，最新由銀主開價3,300萬元放售，實呎20,510元。原業主於2014年7月以2,566.3萬元購入，當時為屋苑最高成交價，其後由匯豐銀行及發達太太財務承做一、二按，但到2016年初起業主多次被入稟，包括稅務局，至去年8月業主破產，現單位叫價較3年半前高733.7萬元或28.5%。
好運銀主盤 業主樓東俊安前高層
至於沙田好運中心的銀主盤，屬於竹林閣低層B室，樓東俊安前執行董事柳宇於2008年以198萬元購入，現時銀主以630萬元放售，較10年前購入價高432萬元或2.1倍。資料顯示，柳宇多年前經常伙拍樓東俊安股東蔡穗新購入多個豪宅物業，不過，由蔡穗新持有的一批約30個物業，包括14間大埔比華利山別墅洋房、6間赤柱富豪海灣洋房等，上月便由銀主推出招標，整批市值約12億元，成近年市場上最大宗銀主貨放售個案。
迎海．星灣御錄首宗銀主盤
另馬鞍山迎海．星灣御亦錄得首宗銀主放盤，單位為22座中層G室，實用546方呎，現叫價908萬元，實呎16,630元。原業主於2014年以約712萬元購入，其後4次向銀行及財務公司借款，現叫價較當年高約196萬元或27％。
中原按揭﹕銀主盤未見上升趨勢
市場接連有銀主盤出現，中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時出現的銀主盤中，不少是涉及財務公司，該些高成數的財務按揭，部分是不會對業主進行入息審查，增加借貸風險。不過她補充，現時銀主盤數目未算很多，在正常的市况下，都會有個別人士因不同原因令單位變成銀主盤。她續稱，現時經濟環境好，失業率低，相信銀主盤數字未有上升趨勢。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2941&issue=20180211
按證研分保安老按揭組合 承諾條款不變 學者：有助業務長期維持
1 :
GS(14)@2018-02-12 07:09:16【明報專訊】按證公司的逆按揭產品「安老按揭」自2011年推出後，去年申請宗數錄得歷來最大增長。按證公司執行董事兼總裁李令翔接受本報訪問時稱，該業務可望在兩至三年內實現盈利，而且由於規模持續擴大，按證公司有意把部分安老按揭資產，分保予再保險公司，以轉移風險。他強調，現有客戶不會受影響。
明報記者 廖毅然
受惠擴大至未補地價資助房屋的措施，去年安老按揭錄得761宗新申請，是歷來最多（見圖），令累積申請宗數增至2317宗，涉及的物業價值總額已超過100億元。按證公司指，去年安老按揭的新申請者，有37％來自未補地價的資助房屋業主。
物業市值逾百億 李令翔：洽談已成熟
有鑑規模增長可觀，李令翔稱，若未來的增長速度與去年相若，該業務有望在兩至三年內達到收支平衡，甚至有盈利，較原來預計最少10年後才有盈利為早。
他又透露，按證公司正與數家再保險公司洽談，把部分安老按揭資產分保予對方，部分洽談已達成熟階段。但他表示，難以估計會把現時2317宗累積申請中的多少宗分保，只表示希望愈多愈好，但亦要視乎對方的風險胃納。
轉移業務風險 利接受更多新申請
李令翔表示，把安老按揭資產分保，可把業務風險轉移，目的是讓按證公司有更大的空間去接受更多的新申請，是業務長遠發展的關鍵。他並強調，現有客戶不會有影響，可繼續收取原定的年金。
所謂再保險，簡單而言是保險公司的保險，並不涉及出售資產，而是保險公司把風險分保出去，故一般而言，再保險公司不會直接面對個人客戶。
學者：「倒貼」業務 影響按證盈利
經濟學者關焯照表示，相信一旦分保，現有條款都不會更改，市民毋須擔憂。他認為，按證公司此舉，主要因為安老按揭有可能是「蝕本生意」，尤其若申請者選擇終身收取年金，按證公司「倒貼」的機會甚大，因此若不把風險轉移，此業務難以長期維持，對按證公司的盈利能力亦會有負面影響。
據按證公司最新截至2016年底的數據，安老按揭業務的承擔風險增至43億元。該業務於2011年推出，而按證公司的盈利亦由當年的12.56億元，減至2016年的6.04億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7572&issue=20180205
Next Page