最佳地產分析團隊成員楊海全：今年樓價料至少升半成
1 :
GS(14)@2019-02-21 17:26:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6604&issue=20190221
【明報專訊】連續8屆成為《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗銀行研究部中國香港地產研究主管楊海全早在今年1月2日已發表報告，預測樓價將於本季見底回升，因此推介地產股，是少數測中地產股過去一個多月強勁升浪的分析員。楊海全本周接受訪問時指出，過去多屆特區政府均未能大幅增加土地供應，令本港住宅嚴重供不應求，為樓價長期向好帶來強大支持，料早前困擾投資市場的壞消息已淡化，樓價今年將掉頭回升，全年升幅達5%或以上。
今年以來地產股升勢如虹，預示樓價也可能已完成調整期觸底回升，而楊海全本周二中午在位於中環冠君大廈高層的花旗銀行總部接受訪問，當日早上驟現傾盤大雨後，中午卻已萬里晴空，在該甲廈可遠眺維港兩岸優美景色。記者問楊海全本港樓市是否也一樣雨過天清，他堅定地說：「我有頗大信心樓價已經完成調整的小周期，重返上升的大周期，今年全年至少錄得5%升幅」。
楊海全解釋，自己堅持看好樓市，原因是港府過去政策失誤令住宅市場長期供不應求。除了曾蔭權出任特首的7年內（2005至2012年）大幅減少土地供應政策備受質疑外，上屆特首梁振英的房屋政策也不達標，「在梁振英的時代，政府每年公營房屋供應目標是28,000伙，但每年實際只有18,000伙。供應嚴重不足的結果是，公屋輪候冊現時增至5年半、即有近30萬戶等上樓，而最近一期居屋4431個單位獲逾26萬份申請超購近58倍，首置盤煥然懿居450伙收到逾兩萬份申請超額認購45倍，很多公營房屋的向隅客按捺不住轉買私樓，成為推動樓價上升的催化劑之一」。
不利因素淡化 樓市比預期更快好轉
中原城市指數從去年第三季至今回落約10%，楊海全分析，樓市是次調整期是集合港府推出空置稅、中美貿易戰陰霾、銀行12年首度加息、恒生指數由高位跌近三成及人民幣再次貶值等多項不利因素才出現，但由於供不應求可推動樓價長期上升，當上述不利因素近日淡化後，樓價現已有掉頭回升的趨勢，「我上月撰寫報告時預計樓價本季尾才見底，但市况比我的預期更快好轉」。
根據楊海全的統計，樓價在2003年第三季以來累積升幅近5倍的上升大周期中，在2005年、2008年、2011年、2015年及去年均曾出現調整的小周期（見圖），但由於住宅供不應求問題愈來愈嚴重，樓價調整周期亦愈來愈短，例如在2015年開始的調整周期為7個月，而是次調整期更可能不足半年。
去年樓市曾吹淡風 壓抑置業需求
楊海全分析，在是次樓價調整期中，去年8月至今年1月期間每月平均一二手成交僅3000宗，比正常5000宗大幅減少，「反映每月有2000人本來應該買樓，但被市場氣氛影響押後入市，成為被壓抑的需求（Pent-up demand），這些需求不會消失，只是被儲備為未來的購買力，由去年8月開始儲備約半年後，結果在農曆新年後的傳統旺季爆發出來，剛剛過去的周末十大屋苑二手成交已經倍升，料這趨勢將會持續」。
港府去年12月在「長遠房屋策略周年進度報告」內把未來10年房屋供應目標由46萬伙下降至45萬伙，並且將公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年私樓供應將減至不足1.4萬伙，楊海全認為，隨着上述房策轉變，個別「被壓抑的需求」擔心「愈遲買愈貴」，近日終按捺不住入市，令是次樓價調整期提早完成。
料公營房屋供應難達標 每年僅2萬伙
有分析認為，港府將公私營房屋比例調整至七三比，綠置居、居屋及首置盤等資助房屋將搶走部分私樓客源，可望穩定樓價，但楊海全指出，除非港府真的可以持續供應大量資助房屋，並且有清單列明未來10年有哪些綠置居、居屋及首置盤可以應市滿足市民置業需求，才可達至此一效果，但他對此並不看好。
「長策報告預期未來10年供應為45萬伙，但目前最大的問題是港府手頭上可發展的熟地嚴重不足，相信很難達標。梁振英時代公營房屋每年供應目標是28,000伙，最後每年落成僅18,000伙；現任特首林鄭公營房屋每年供應目標是31,500伙，我覺得最後可能亦每年只有20,000伙」。
撥私樓地建公營房屋 反推升樓價
楊海全分析，地產商在制訂每年的賣樓目標時，其中一個關鍵參考因素是可以在年內補充多少土地儲備，既然未來10年每年供應料大減，相信地產商更加「惜貨」，日後推盤時「求價多於求量」。他指出，從本周公布的最新數據，去年全年私樓動工量僅12,676伙，創4年新低，而且去年12月份僅54伙動工可見，地產商已因應空置稅及未來10年供應減少等因素，減慢樓盤發展步伐，故此未來私樓落成量將從高位回落。
在整體供應嚴重不足的情况下，楊海全警告，港府是次把部分私樓土地撥為發展公營房屋，隨時有反效果刺激私樓樓價急升，他解釋說：「把公私營單位比例撥來撥去，其實都是塘水滾塘魚。
港府目前把每年4500個私樓供應撥走，等於把一杯水從很口喝的人手上奪走，拿去撲救公營房屋嚴重不足的熊熊烈火，結果是救火徒勞無功，但很多口喝的人搶去買水，推升私樓樓價」。
若外圍有重大壞消息 港樓才下跌
除了房策轉向外，楊海全指出，另一支持樓價向好的因素，是市場對美國加息預期已出現轉變，令是次樓價調整期或屬歷來最短，「2015年底美國聯儲局開始加息後，過去3年坊間有很多人認為港息將跟隨美息大升而推遲置業決定；但隨着美國經濟增長放緩，目前市場預期美國是次加息周期即將完成或已經完成，故港息大升機會亦已微乎其微，對於那些近年等加息無買樓的人來說衝擊相當大，估計他們會認輸投降入市買樓」。
楊海全總結說，在上述眾多利好因素支持下，樓價今年上升機會頗大，除非中美貿易戰形勢再次惡化，或外圍湧現出乎意料的重大不利消息，樓價才有機會下跌。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
長策會前成員關焯照：削私樓致樓價飈 政府最大責任
1 :
GS(14)@2019-03-07 11:51:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1603&issue=20190307
【明報專訊】樓價調整多個月後見喘定反彈，冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會（長策會）前成員關焯照認為，港府去年底將未來10年公私營房屋比例調整至七三比，變相大幅減少私樓供應，令樓價近月提早完成調整期掉頭回升。在供求失衡的情况下，他估計二手樓價至6月底前可上升約5%，年底更有可能再創歷史新高，屆時港人料對政府穩定樓價的能力失去信心，指政府要就此負最大責任。他認為，既然目前住宅嚴重供不應求，港府應該在2020年悉數收回粉嶺高球場172公頃土地作住宅發展用途，才符合本港社會整體利益。
運房局去年12月21日公布《長遠房屋策略》周年進度報告，把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙，並且將公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年私樓供應減至1.35萬伙，而上月底發展局公布最新賣地計劃，2019/20年度全年私樓供應目標為1.35萬個單位，與上述報告的供應目標相同，即較本年度的1.8萬個減少4500個，可見該報告大減私樓供應的建議亦已經在政策層面落地。
差餉物業估價署數據顯示，本港1月私人住宅售價指數報359.5點，按月微升0.08%；中原指數最新報171.91點，較1月底低位169.95亦回升近1.15%。關焯照批評，港府是次大幅減少未來10年私樓供應目標，是令樓價提早完成調整掉頭回升的主要原因。他估計中原指數於6月底前可上升約5%至180點，年底更有可能逼近去年8月的歷史高位188.64點，屆時港人料對港府穩定樓價的能力失去信心，「你若問我這問題是誰造成的話，我覺得港府要負上最大的責任，因為港府根本不懂得調控樓市」。
調整比例非「左手交右手」
發展局長黃偉綸本周日出席電台節目表示，是次將公私營房屋供應比例由六四比調整至七三比，此政策只是「左手交右手」，並不代表港府有「神仙棒」可變出很多新增單位，因為土地供應前期所需時間非常長，當局坦誠面對此問題。
不過，關焯照指出，港府是次調整公私營供應比例，大大影響市場對私樓供應的預期，故他認為黃偉綸的比喻並不恰當，「假如轉手後沒有帶來任何影響，才可以稱為『左手交右手』，但在未來10年整體供應45萬伙料不達標的情况下，港府仍把每年平均4500個住宅供應由私樓撥至公營房屋，便會直接影響市場對私樓供應預期；既然預期供應減少，準買家自然爭着上車，結果便是推升樓價」。
關焯照解釋，雖然部分本港年輕人本身未必有能力買私樓，但他們可以由父母支付首期及供款，這批「靠父幹」的「富二代」一旦認定調整期結束後便會入市，加上內地資金湧港帶來剛性需求，本港每年供應1.35萬伙私樓根本並不足夠，供不應求的結果是樓價上升。
長策會憂樓價飈 曾投票否決「七三比」
上屆特首梁振英於2012年9月成立長策會，由運房局長出任主席，是一個涵蓋不同界別人士的督導委員會，總覽長遠房屋策略的各個房屋環節和措施，並提供意見，由此衍生目前的《長遠房屋策略》周年進度報告。關焯照曾是長策會成員，他在是次訪問中透露，在他任期內長策會亦曾研究應否將公私營房屋的比例由六四比調整至七三比，但正正由於擔心此舉令樓價飈升，長策會在一人一票的過程中否決了有關動議，「當時有成員建議調整至七三比，但我覺得在整體供應不足夠的情况下，調整至七三比會出現很大問題，因為源頭是土地不足，將私樓比例減少至三成，只會令樓市更癲。既然成員之間意見不同，最好投票決定，結果是絕大部分成員選擇六四比.......長策會的土地供應及分配決策很重要，不應該倉促行事」。
粉嶺高球場172公頃 最大可建屋熟地
另外，發展局上月宣布，不會改變粉嶺高球場其中140公頃用地的用途，而粉錦公路以東的32公頃的高球場用地，會與香港哥爾夫球會在2020年8月地契期滿後，訂立為期3年的「特別過渡安排」讓其繼續使用，跟着才會發展作房屋用途，並以公營房屋為主。
關焯照早於2013年已開始建議港府於2020年全數收回粉嶺高球場作住宅發展，對於發展局上述決定表示十分失望，「在住宅供應嚴重供不應求的情况下，粉嶺高球場是港府擁有最大的一塊熟地可以短期作發展用途，問題是政府有否決心收回該土地而已。有些人說該球場歷年來主辦國際公開賽，但我覺得既然本港正融入粵港澳大灣區，為甚麼香港高球公開賽不可以暫時移師深圳或中山的高球場進行，待日後『明日大嶼』計劃大量造地後，始再在大嶼山興建新高球場辦國際賽？」
「財富懸殊導致權力懸殊」
土地供應專責小組去年2月曾開會討論粉嶺高球場發展潛力，指發展粉嶺高球場32公頃用地，料可提供4600個住宅單位，容納1.3萬人。關焯照指出，有關假設是土地悉數用來興建低密度住宅，若提高發展密度，32公頃用地至少可發展1萬伙住宅；換言之，若悉數發展整個高球場172公頃地，可望興建5萬至6萬伙住宅，有效紓緩目前本港住宅嚴重供不應求的問題。
關焯照又稱，港府是次不收回粉嶺高球場172公頃土地發展住宅，明顯是欺善怕惡，引伸的是「財富懸殊導致權力懸殊」， 因為擁有高球場會籍的權貴，他們可以藉着金錢權力影響政府決策，例如「可以到北京督特首背脊」，而沒有財力的基層市民即使如何抗議也徒勞無功，「其實這是很嚴重的問題，但也是今時今日香港的實况，因為政府的信用實在不高」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2019-03-07 11:52:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2617&issue=20190307
收回新界農地增土儲勝「明日大嶼」
文章日期：2019年3月7日
Share
【明報專訊】港府本月底將就「明日大嶼」首階段填海1000公頃的前期研究向立法會申請撥款。發展局長黃偉綸期望，2025年可啟動「明日大嶼」工程開始填海，預料首批填海土地可望在2028年建成，同步展開建屋及基建工程，估計2032年起會有首批居民入住。
關焯照表示，由於「明日大嶼」的人工島位處無遮無擋的當風口，加上氣候暖化令強颱風襲港次數料增加，故人工島估計需要斥巨資興建防波堤，工程費用可能遠超過政府預期的5000億元。
人工島工程費或逾5000億
他認為，目前由發展商及私人持有的農地及棕地面積超過1000公頃，港府動用《收回土地條例》收回有關土地，可更有效增加土地儲備。
資料顯示，由香港回歸至2017年底，20年來政府曾為154個公共工程引用《收回土地條例》收回土地，當中土地業權人提出的司法覆核只有8宗，而且申請大多在一年內就被拒或終止。關焯照認為，上述數據證明《收回土地條例》是有效增加土儲的方法，港府應該好好利用。
[名人樓市論壇]