如何賣樓大賺六百萬?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6041恭喜哂! 賣樓大賺六百萬。不少在香港年近五十之人仕或許有近似背景，早前買落間棲或先輩留低，但以賺兩三百萬為多。當然大賺過千萬都大有人在。歸根究底都係幾十年前買落既自住樓如較優質，用時間好好滾存，到日後回報更大。請趁後生努力奮作! 錢係20歲同60歲出現很大分別。煩惱人算是中規中矩，賣樓賺既錢要好好打理下先可以退而無憂。
咁六百萬代表咩呢? 應係一個食本唔食息而可提供每月20000-30000港元月入之數目。但煩惱人已將其自住物業套現，好彩仲有間兩房係手，現由家人居住及欠$1.30MIL按揭。既然仲有間兩房係手，衰極都仲有屋住，已有效抗衡樓市大升之風險，不如用現時現金部署持續收入及幾年後入市之策。
如果你真係想環遊世界兩年，更可試在中國內地居住，淨係周未先回港。將資金調回內地定存近日息率稍為下調，一年期定存有4%年息。一半(即300萬)可作人民幣，但留意調左返內地既錢受外匯管制所限，你只可作定期及不能調離當初到匯之戶口，否則唔可以轉返香港。由香港轉上大陸作定存既步驟如下:
1. 梗係帶回鄉卡返大陸開戶口，而家唔係間間香港銀行肯幫你係香港開埋大陸戶口
2. 最好要埋網上理財，你人不在中國就要靠上網
3. 由港幣轉人仔如經私人戶口，每日最多五萬，假設你買四十萬人仔要八日
4. 題外話，如果用聯名戶口買人仔，老婆今日買左五萬，老公就冇得買架啦
5. 由香港電匯返內地，每日最多八萬人仔
6. 所以煩惱人如真係要將三百萬調回內地，用埋老公每人一戶口都要一個月
7. 調上去既目的地戶口，係到匯戶口，唔好亂咁寫
8. 當你用左300/8=38個公作天調人仔哂上去後，可以用網上理財辦好定期，成個程序只係步驟一要上大陸一次
9. 如果只做定期，你第時調返香港係可以的。留意調左上去唔可以用黎買樓買股票，香港人更不可將人仔係大陸轉做外幣
煩惱人另一半錢，可以買入美元計之債券，年息吸引而又買得過既，至少要三到五年，算合乎佢地投資準則。人民幣加債券佔八成，另外之兩成買入港股都可以。諗樣都唔係一個股票專家，但如你有睇本BLOG不少拙作，都知收租股係穩健而貼市之選。假若港樓再升，擁有大量優質商場既…都會受惠，係現時香港欠缺樓房升跌方效對沖方法下，此為令你組合保持購買力之法。
你用20%買股票，80%收4%年息，如不幸股票TOTAL LOST，你只要將80%收息部份放5年約可收復股票之失地。同埋你買大籃籌都TOTAL LOST確實難。不少收管理費既保本基金都係咁機械式運作，但就收左你錢。至於你們現時狀況，不用收回家人之兩房都夠收入，如好想收入為每月派發，就要用本BLOG之前介紹過的債券派息基金啦!
欲無後悔先修己 各有前因莫羨人(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6036多謝專才來信，諗樣相信無論通才專才庸才都各有自己煩惱及疑惑，最緊要係活得開心，在此祝各讀者心想事成，萬事如意。
Background: 專才有兩大問題，分別係佢借幾多錢好?同埋佢借幾多為上限? 正因專才收入比較穩定，所以可以較早定下目標，筆者建議讀者為自己盡快拓展等於現收入七成的銀碼為被動收入，有左個目標後專才會更有系統地完成。專才既文筆顯出佢係好有條理同埋理解力較高的，但在醫院工作壓力較大，而家又少左「執仔」呢個門路，在如此香港難聽D講句都係盡早搵夠，做你真正想做既事啦。早前接觸都另一位醫生都是三十出頭，佢預留左一大筆現金係戶口，先打算用半年時間試當無國界醫生，在此祝佢旅途順利。
講返專才，每人會因搵既錢不同而在不同的生活水平，專才之安全線，亦即退休後可以搵返現時每月收入七成既錢係$185000*70%=$129500。專才有兩間樓收租，未供斷按揭，但照用日後供斷之收益計算，即$13000+8700-2000 = $19700
Objective: 講到呢度先要搞清楚幾點，首先計安全線應用退休前之收入七成作計算的，但基於專才現收入可能以等於不少人臨退休前之收入水平，所以就咁用$185000月入計數，專才可自行將收入PROJECT到退休時可能之月入再計一次。諗樣唔知醫護專才到臨退休搵幾多，除非佢再提供計多一次。另外計退休要考慮通賬元素，用樓房拓展被動收入有個好處，就係租金收入會跟通賬自然提升，在此案例勉強可暫不加入通賬作考慮。
Progress: 即現時專才之進度，係做好左安全線條件之19700/129500=15%的被動收入。
Suggestion in longer term: 以專才穩當之風格，加上要ON CALL36小時，商鋪買賣未必合適，但在政府兇猛既SSD下，購入觀塘或九龍灣近地鐵之工商廈收租更有可為，缺點是按揭只做50%。另一可優化之處係攪劏房，提升租金回報，可能有部份人對劏房好反感，但唔係個個劏房都好似你電視睇到既棺材房咁既，而家美孚新村同黃埔都有劏房租已是公開秘密，劏完仲靚過大把人間房。如果有人唔問銀行做按揭，用木材(例如到頂既櫃)將樓房「間房」應此行為在灰色地帶，有法律學識既讀者煩請提供意見。
Suggestion in short term: 而家可以咁逐細價樓買入，因專才煩惱不在於冇資本，而係驚將D錢擺錯位。更實在既理據，請看其收入: FAMILY INCOME – EXPENSE = (185000=86400) = $98600，即可夾埋太太月儲十萬。更由於收入穩定，每隔年半就可儲起50%首期買入三百幾萬既樓。回答專才之首問題借幾多錢好? 應在現時至2016只買入區內交通會改善之較舊樓，比50%首期再借一半，咁做可睇埋連約成交之樓睇下有冇筍貨機會。現時連約樓比市價平5-10%因唔係人人都比到50%首期。到2016都係買多兩間樓而夾埋都係借多左三到四百萬，就當唔計新租金收入，借多三百幾萬總按揭供款只增約一萬五，而供款比率現時的(3.83+0.9+0.7)/(185000+(13000+8700)*70%) = 27% 升至(3.83+0.9+0.7+1.5)/(185000+(13000+8700)*70%)=34.6%，仍在健康水平，因你cash返得快。
借幾錢為上限? 在政府撤回對樓市之政策前你都係唔好大動作。可以鋪好人事網絡為工商或其他形式增加回報作認知及準備。其實你既portfolio唔應該太則重樓，可在三十餘歲時先借貸買入樓宇，過多十年用信託形式為自己退休準備穩定月入，最後以$129500達成目標。由於該範疇涉及太多，唯有日後再談。
相信不少人都羨慕專才之月入，可惜你睇到既只係一個數字，不知當中工作之艱辛及壓力。正所謂各有前因莫羨人，如果你認為錢係現時真係好幫到你，請你多加努力，善用時間。
80後買樓記(十):港版大富翁。賺錢變輕鬆 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6025上回講到係深水涉超市巧遇阿叔，佢口痕咁同我分享開超市賺錢秘技，信用卡點樣用得叻之法，同埋係香港兩大超之下點樣虎口偷生月賺四十萬。我揸住老闆比我份勞工保資料，阿叔又拉我講:「你睇下我個收銀幾耐做一個客?」我話都要成一分鐘。阿叔話:「我每日就係要keep住個收銀有人排隊，拉上補下平均一個客買百幾蚊野，即係一個鐘做近一萬蚊生意，一日開門16個鐘就16萬，一個月營業額近500萬。我買貨比出面客平成10-15%，計埋信用卡積分又扣返出糧一間鋪有40萬落袋! 而家我最大問題，就係個鋪加(租)。」
我問佢而家鋪租幾多?「而家五萬幾一個月，不過佢見我做起左會加我租，我用之前幾年賺到既錢趁「低」買左對面街間鋪，班熟客唔會流失。不過都用左一大舊錢。」當我一路填勞保文件，我問佢:「而家百佳唔係專睇住你d細超市打架咩?你做旺左呢度咪又比人趕左去第度?」阿叔話:「係架，所以今次我叻左同有資本買鋪，如果做旺對面條街就有鋪面升值利益，我對面街買左個鋪都係只租比人，我自己反而租佢隔黎個鋪。」
我心諗又要買又要係隔離租鋪真係煩死人，連阿叔都話:「我見呢排又買又租，都比左好多經紀傭，計埋都成一百個! 所以我要搵你呢D後生仔幫手。」再續:「開鋪前一定要觀察人流，我知係對面開超市一樣做得起! 耐何我冇咁多錢所以我搵左個朋友，叫佢打本而我又過貨比佢，有錢一齊搵!」我心諗咁都得!?? 阿叔懶有寶咁沉聲講:「其實出面好多零售都係咁做，自己冇錢食哂成條街咪搵人幫手，一黎自己可以搵多個人幫手出貨，二黎客人好中意左睇右睇，你比兩間鋪佢大包圍咁咪九成都食到個客! 而最緊要既係一條街有兩間超市，好易做旺條街，咪好似你玩大富翁咁三間屋同色咪收貴d租law! 其實一早教左你! 原來間鋪升值先至係佢搵錢主菜!」
再者，我「有」兩間鋪後買貨量都多左，即可同班要跑數既超市經理壓低來貨價。
我聽完阿叔講左一輪，真係好迷茫，原本佢同我present佢係一個超市佬，再變做收租佬，最尾先發現原來佢鋪大茶飯係炒鋪! 唉香港果然百業傾斜，最尾點都要靠地產食糊，阿叔都係! 我一副諗樣，而阿叔好似睇出我心思咁話:「你而家做跑街，倒不如跟我世侄做地產啦，有你著數。」
人就係咁! 當初肥佬萬般言語勸我入去做保險agent我都唔肯，而家竟然因阿叔一句無厘頭亦冇實質意思既「有你著數」我就將自己既買樓夢想交左比阿叔!」欲知後事如何，請看下回分解。
擁抱正面借貸，拓展被動收入 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6023上回提及阿sam每月洗費不少，係價設阿sam同細佬月入都係$40000，佢地每月淨落袋幾多呢比自己用同儲呢? sam約為 $40000 – 15%稅 – $5000專業人仕洗費同牌費 – 家用- 養車 = $13000 細佬有屋收租，因佢既資產(幾間收租樓)係可以放賣及提供收入的，佢將收番黎既租供按揭就等於儲錢，一間屋就似係一個saving plan 細佬為 $40000 – ($9000/12)稅 + 大埔村屋租金收入用於還按揭本金部份 + 花都廣場租金收入用於還按揭本金部份 + 上水廣場租金收入用於還按揭本金部份 – agent 冇咩專業洗費 – 家用 – 食野搭車 = $40000 – $750 + $3500 + $4500 + $6000 – $10000 – $6000 = $37250 即係細佬成份糧冇郁過，入$40000每月淨儲$37250 而佢地兩個搵既錢係一樣，但S因拓展被動收入，加上唔買只提供負現金流的資產(平車)，每月落袋係阿sam近三倍! ($37250/13000)
另一個問題係: 阿sam咁鐘意買太古城，但係人工又追唔到太古城既升幅，點解呢? 因太古城算是港島大型而又出名既屋苑，當地業主都較年長及累有資產。附近有多個放盤隨時問銀行借些少又買多一間。你後生又冇父蔭想靠自己之力而同當地業主搶盤，實在係夾硬黎。所以奉勸現時年青一輩都係由細由平樓開始，用divide & conquer策略，遂步完成買入太古城之夢想(如果係)。
有自住樓加上招展了被動收入，你係香港既吸金能力比打死份工高幾倍! 有父母亦深知呢點，為子女比首期係大屋苑買入新居，此舉是給子女最好的成長條件，讓子女承襲甚至超越自己的社會地位、事業成就和經濟實力，由古至今未變過。人是群居的動物，不少富人深明鄰居網絡（Neighborhood Networking）的重要性，鄰居網絡的重要性，從康城站領凱的廣告強調「勢必吸納東移精英進駐」可見一斑。又如香港成為英國殖民地後，山頂、中半山等地區成為英國精英與富豪聚居地，為現今香港傳統豪宅區定下雛形。所以名牌屋苑係價錢上有溢價，及點解呢個case阿sam哥咁想住係有原因。 但如狼母哺兒，一旦子女慣於向父母要食，久而久之失去覓食能力，後果不言而喻。各位輕裝上陣既年青人，請多加努力!
年輕人的面子究竟花去了幾錢? Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6018阿Sam係北角做私人執業牙醫，30歲，同父母同住大埔公屋，月入$40000。
Sam認為住係公屋冇面子，同班朋友傾計一講到住係邊即刻冇face，所以自細立志擁有自住優質物業。人近三十而手上沒有物業，遂想買入港島優質屋苑自住。而家每個weekend都睇樓，買樓一係唔買，一買就要買夠住十年既dream house!
而家太古城平均都15000蚊呎，做牙醫要交牌費同進修，平均每月支出$6000。兩年前比左20萬頂左間牙醫診所黎做，將手頭積蓄消耗盡。稅務支出佔每月收入15%即$3500。自己因為要顧及專業人仕形象，月花$3000置裝。每月ideal cash $13000，條數係咁計:
| 公共交通 | $1000 |
| 飲食 | $5000 |
| 交牌費同進修 | $6000 |
| 置裝 | $3000 |
| 私家車 | $5000 |
| 家用 | $5000 |
| MPF | $2000 |
相信以上係一個好典型既香港後生仔例子，而阿Sam個細佬(29歲)大學工商管理畢業，做地產經紀而收入不穩定，月入平均$40000，係五年前係大埔買左間村屋，到而家hold左三間樓係手，條數又係點計呢?(所用價格均用該年之市價作參考)
2007年買入大埔村屋，買入價1.30million，按揭月供$6000，租金收入$9500
2008年買入花都廣場，買入價1.50million，按揭月供$5500，現(2013年)租金收入$10000
2009年買入花都廣場自住，買入價1.50million，按揭月供$5500
2009年買入上水廣場，買入價1.60million，按揭月供$5500，現租金收入$11500
成為自僱既地產經紀，交稅每年$9000，報稱年薪只$200000
可能係新界北區經紀，衣著只要得體，有時運動服亦可。不用置裝。
相信都而家2013年大家身家有幾大分別看倌心中有數，究竟咩事令佢兩兄弟咁大分別?
屋苑名稱=身份
社會上不少人以為自己係專業人仕或高薪一族就「上哂腦」咁以為自己係社會上層。為了配合自己「呢一層」，一定要係住大籃籌屋苑。而家大籃籌(仲要係舊樓)成六至七百萬一間，如果唔認真睇清楚自己財政狀況，可能搞到40歲都買唔到一間樓。阿sam哥如可接受先買平樓再換入貴樓，就唔使等一世(可能)都買唔到自住居所。當然有人係只租不買的(可能有公司allowance或鬼佬諗法)，可惜阿sam係滿腦子想置業既一個。
現時社會就不斷興建「假豪宅」。就係要滿足呢堆人既心理!「假豪宅」仲要管理費成兩個幾三蚊一呎，計埋至少要二千幾蚊一個月。同樣數目已經夠你係銀行按揭借多四十萬! 另外，見到同事住九龍站，請你唔好博老命都要去買一間。要知道專業人仕破產係真係會「死人」的!
懂得借貸，利用正現金流
阿sam認為借錢一定係唔好，做按揭更係高風險。其實擁有一個為你提供正現金流既貸款係件好事。例如借錢去買樓收租，或買一盤賺錢既生意。當然不能過份借貸。例如做七成按揭，擁有一間除利息成本後有3%以上回報既物業係可取的。細佬就擁抱借貸，當然要配合樓市上升，而家唔使做扣埋按揭都有萬幾銀淨收入。其實做按揭控制係借七成而手上有些少現金，根據本港樓市由1992年到現時之走勢及經驗，問題不大。
所以請擁抱正面借貸，為證明自己的credibility作準備。下章會深入睇一睇兩個人條數，看年輕人的面子究竟花去了幾錢?
我想將樓價估高d點辦? 估唔到價點算 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6083經常有朋友打比筆者，問佢間樓估唔到價點辦。其實建議買入該單位或想把現物業加按前，先到中銀匯豐的網上估價「估一估佢」，但不少行內人都知其網上估價是保守的，及有時不準確的，其實有辦法將該估價或銀行分行之結果再估高5-10%。
高5-10%有咩用? 有時都可以「救到命」，例如你買入單位A成交4.60mil，但去返銀行上會只比到4.4mil你，如你自住借九成上會，銀行只會依估價的九成借錢比你，即4.4mil*90%=3.96mil，你自己要比4.60mil-3.96mil=64萬出黎。比起你原定比一成首期，即46萬，足足多出64-46=18萬。
現時買家已將條數「計得好盡」，耗盡一生積蓄買樓。如果再要補18萬差價，都有機令佢買唔成樓!!! 買唔成而撻訂少則賠十幾萬，重則可以百萬計，死人都似!!
有見及此，homebloggerhk提供一功能，就係你先比物業地址及成交價我地，請留埋回覆方法。通常真係成交左後有份臨時合約會令間樓「成功估高」既機率增高。或有想套現之人仕，想知佢間樓套盡可有幾多都可以幫你試做，希望幫大家成功解圍。此功能將會植入在2013年2月將發佈之新介面，向直接電郵到[email protected]都可以。
新買樓宇最好準備臨約係手，村屋麻煩搵下有冇樓房平面圖，及DD/LOT number，咩都未有而又想估下價請寫多點你現時之情況，畢竟筆者是用人手幫你去估價才有望將你的估值「去盡」，等你借得一蚊得一蚊，ha~
OPM-Other People’s Money Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6350應諗兄邀請, 借此地塗鴉向各位獻醜啦。
作為唔係含住金鎖匙出世既基層, 要能夠向上流, 單靠一份薪水幾乎冇可能做得到。點解有錢人唔使做都可以財源滾滾, 因為佢哋唔係為錢而工作, 而係錢為佢哋工作, 自然肥到袜都著唔到。只要賺到第一桶金,就可以用錢搵更多既錢, 好似時下年青人買樓唔夠首期, 如果父母長輩可以幫到手既(指”借”唔係”俾”), 就可以成功使用別人的錢上車, 以樓價長期來講只有升既事實, 正如前面文章一直強調既, 借入長期貶值既貨幣(每三十年貶值90%, 記得响七九年啱啱落來香港時, 的士加價, 起錶係$2.00,報紙一份$0.50都好似昨日既事 ), 買入長期升值既資產, 可算係非常稳健的投資。
叧一個買樓的例子, 來自叧一高人既blog, 佢當年以七十萬full pay買一層樓, 然後再搵銀行按揭, 估價值100萬, 再以七成上會, 攞返七十萬現金(即係唔使俾錢買樓), 再租層樓出去等個住客幫佢供(以前可以, 依家依足銀行規定只可做五成按揭, 偷雞唔計)。有人會懷疑點會咁筍, 世事真係發生, 只要你識得去搵同去諗, 正如嗰位高人既口頭禪就係:”why not?”凡事只要你肯諗同去試, 就一定會成功。
本人最近將快供滿的自住樓轉按(供款利率2.15厘), 套回現金, 將大部份現金轉做人仔, 存定期(3厘以上), 賺取約一厘的息差, 以及人仔升值潛在回報, 不但不用俾租金, 仲有少少淨現金流, 响仍然持有及住在自住物業的情況下(賣出自住樓, 攞筆錢去租樓, 等樓價跌, 係沽空樓市, 係愚蠢的行為), 將樓價下跌風險轉嫁俾銀行(香港唔同美國,唔會在當樓下跌, 變負資產時, 向按揭借貸人call loan).
上一篇文提到年金的做法亦是使用OPM的例子, 在此不贅。前一排, 我做銀行的朋友有叧一個OFFER俾我, 就係以20萬做本金, 以扛扞原理投保100萬人壽保險(即借貸, 80萬, 浮動年息-現時1.5厘)為期五年, 每年保證回報有3.09厘息收, 簡單計算:
利息收入:
100萬 X 3.09% =3.09萬
利息支出:
80萬 X 1.5% =1.2萬
淨現金收入:
3.09萬 – 1.2萬 =1.89萬
淨回報:
1.89萬 / 20萬 =9.45%
以上係佢俾我份銷售文件既例子,年回報有接近十厘喎, 好似好吸引, 我花左半粒鐘睇份文件, 覆返佢, 唔值得做, 其魔鬼細節在保證回報3.09厘及浮動年息-現時1.5厘, 我同佢講, 回報利息係固定, 但支出利息係浮動, 係人都知現時係超低息, 五年咁長遠, 响呢段時間內, 肯定1.5厘係底位, 有無限上升空間, 當升到貸款利率升至3厘, 回報就只有約三厘; 貸款利率再上, 我不但冇淨現金流入, 反而會倒貼, 佢自己都覺得有問題.我話, 如果有得做人仔或會諗諗, 因有人仔升值做對沖(佢個PLAN只可做HKD或USD)。有時使用OPM都要計清楚風險。
講開保險, 我知有D有錢佬用人壽保險去做抵押(如一百萬美金保額), 換取銀行每月現金收入, 只要收入大於每月支付保險費, 就可以唔使錢買保險(當然釘左後受筆錢銀行收), 有淨現金收入. 幾正呀, 比政苦逆按揭好, 因為人死左就乜都冇(折舊殘值係0), 但層樓係不停升值。
最後同各位分享一個黑色幽默, 記得係响靚仔時响電視睇d七十年代既彩色粵語片, 片尾係一個人死左, 佢哋生前朋友幫佢扶靈, 其中一個朋友攞出五萬元現金放入倌材度, 話咁多年朋友, 當係小小心意, 俾佢响下邊使;另一個朋友話想表心意,都想俾同樣金額現金, 但冇咁多現金响身邊, 於是開一張十萬元支票, 响倌材攞返佢朋友既五萬現金, 當係”找”返俾自己, 咁就可以名正言順攞左嗰五萬元。 或者他朝有, 佢下邊既朋友會叫佢兌現返嗰十萬元, 呵呵!
慢速致富 起步有法(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6642對不起，筆者知你心急但由於要對其他發問者公平起見，只能在兩星期多後才回覆。於投資銀行工作，可能令你於市況差劣時連錢都借唔到，所以買入面積較少之樓宇開始供樓，實為踏實致富之第一步驟。
香港人最想急速致富，但筆者觀察多年，想快而又能致富者比失敗者多99倍!能急速成功累富者，多數都避不過把早前賺得之財富盡數虧蝕，打回原形。所以本網教導的，是一個緩慢但成功率較高，利用時間助你累富之法。
現時在投資角度說，住宅價格只平穩發展。如果只是為投資作法，工商廈反而更有勝算。當然自222辣招後買入工廈所繳之從價印花稅已增，另外按揭只借樓價一半或更低，但香港有不少工業區正轉營中，今次政府打擊工廈市場，不一定是壞事。反而分出那些工廈之價格升幅是炒作需求，那些是真正有供求需要。我先假設你不是買入工廈來「摸貨」的，因上文已述筆者不懂教你快速致富之法，充其量都是和你相討如何在港求存。
買入「炒味濃」之工廈，可能令你單位終日丟空，沒有租金收入不能長守。到心儀地區看人流、觀察車出車入及單位友鄰，是買入工廈前之必要。買入住宅可能要旺中帶靜，但工商廈可是要大堂向正街、出入要方便(最好有通宵VAN)，才會得到租客清睞，自然放租容易。地下車場可以停泊多少車輛亦是一因素，出面條街細而入廠之車大，加上如附近工商廈有同一情況會令條街經常「塞死」減低租值，觀塘有一處就因此趕走不少租客，又是你不到該處不知道。
在現時只借一半及縮減可還款年期下，買工廈變負資產之機會較低。但如觀塘最近有面向麗港城之新盤索價萬元一呎，不知會否在調整時跌至$5000，加埋近10%雙倍印花稅，你要多睇和用長線投資的角度入市。荃灣西，九龍灣有不少潛力而呎價未有像觀塘般大炒起。如你肯定要買住宅作投資，九龍灣相信是你提及過幾個地區中最有機會尋寶的。你可參考筆者在前文所言，最好係市比高位低至少一成時才入市，投資和工作一樣，是拚耐性等時機。當然時機唔係等就會到，是要由自己創造的。請先了解幾個地區和工商廈投資要點，令你更有勝算。
400萬套現所得處理方案(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6610http://www.homebloggerhk.com/?p=6627首先多謝小敏千字來文，看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署，及對被動收入之重視，相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口，以三十來歲之年齡來說，比上不足，比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口，不夠在私人銀行開立帳戶，財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款，年息只係2%左右，逐日計息，平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢，可買入二線在港公司之債券，年期不過3-4年而收息約5%，睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎，借幾日轉數又得，借成年都係稅貸咁既息口，極之方便。
講返小敏，情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考，先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢，淨出先生作「無樓人仕」，即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手，但沒有私人銀行的支援下投資工具有限，可利用澳元與港元在利息上之差異，造可一個既靈活，限制風險，而可收較高息之法。
如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓)，咁比較客易，你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券，放幾年每年收益率8%應冇問題，本金亦會到期歸還，只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制，小敏有四百萬港元，可將三百萬轉做人仔一年定期收息，在港年息3.75%，即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算，本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債，冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險，收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000，平均$16000(即年回報4.8%)一個月，可幫補小敏離職後之損失。
最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌，如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0，澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉，因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500，咁你四百萬組合只賺$80000，慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算? 或者我唔想買咩澳洲紙銀行債比人「縛」幾年呢?
上回提到四百萬之投資方案一，是將一百萬港元兌做澳元買入高質債券，三百萬換做人仔定期，係假設人仔同港幣不升不跌之下，爭取4.8%年回報率。此方案之弊病係萬一黎緊一年澳元兌港元下跌超過11.25%，即約由現7.95跌至7.0水平，及後跌破7就會連2.0%低水回報亦不保。
坊間你可以聽過不少類似之產品，如不跌破咩位就收高息，之後收低息，類似係由此原理衍生而來。但關鍵係澳元兌港幣係金融海嘯時低見4.6，萬一匯價暴跌就會「收埋息都回唔到本」，有冇辦法將此風險去除呢?
答案是沒有方法完全去除，但可部份去除。你只會獲得更多回報，在風險及不確定性之提高是必然的，除非市場運作效率差勁吧! 外匯股票定期一向是高效市場，更不容你在辦公時間用肉眼「偷雞」，要麼就高風險高回報，一係就用港紙收0.X%定期年息，至於你有市場內幕就不在此限了。去除方法為購入一個澳元兌港元之認沽期權，一般銀行沒得做的，你要去股票行問一問。記住係「買入」一個「認沽」，搞錯左好麻煩，而唔想煩就返回上篇用較簡易方法，風險亦不是很大。買入權証要比期權，你就用400萬本金之一萬幾千爽快地比吧，淨低三百幾萬放定息生息定可收回買入權証支出。當澳元兌港幣下跌認沽期權可補貼你匯價上之損失。
另一建議是不買入澳元債券，改做買澳元債券基金，但令你在澳元那(1/4)部份之投資變成不保本，有約一年可升可跌10%之可能。筆者自己就鐘意債券基金，反正今年跌，下年都很大機會升返。
運用期權都係買保險之一種，市面大部份保本基金都是用此原理運作。另外有些人問人仔唔一定兌港元升，更會下跌。筆者只可以講所有提供方案都是有風險的，本人亦只能在控制風險上盡力。
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