中產先生「淨身」方案(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6596答:
我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢，至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室，睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思，你到中年理財方法與年少不同，中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well，中產兄個案與我之觀感，是家庭儲蓄水平頗低，家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經，亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料，將此個案為大家分析一下。
中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話，話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well，我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」，今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil，佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的，錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好，因為租金會隨通賬升跌，而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大，勉強可行反地心吸力策略，即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大，唯有行番普羅大眾之法，即靠自己time the market。
Time the market冇可能100%成功，如你是樓市長線投資者，趁後生借落筆美金，時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market，如中產兄現在買入單位放租，不是良策。應先盡力加按，及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名)，可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金，現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招，個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的，不如先將中產先生「淨身」，下次買樓可有兩好處，一可以九成上會，二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出，唯有到時決定會否將原有物業出租，自己搬入新樓。
中產先生建議選擇方案二，至於現時按出之3.2mil現金，每月提供約HKD10000元之月入，應可做到。惟需線下詳談，在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢，點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢，攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時，其實萬餘元之供款根本買不到什麼，租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計，你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!
我的投資秘笈(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6580但在投資方面，筆者是保守派的。睇數據、計機率，希望用贏多輸少之方法倍大自己辛勞所得、盡快達成財務自由最令人「爽快」。你是音樂發燒友嗎? 筆者認識一位uncle早年開廠努力淘金、將早年賺到金錢合理地分配、創造被動收入。現時在觀塘開設試音室，得閒請筆者上去飲杯咖啡。坐在大梳化聽著一首又一首試碟歌，真正認識何謂高音甜中音準，而uncle將改善喇叭效能變成自己工作、開設廠房及零售店出售不同檔次之玩樂套件，真正將興趣融入了工作，亦不需要為退休冇糧出而煩惱。
需然uncle之事和讀者暫時是風長牛不相及，但萬丈高樓由地起，在年青時先擁有正確之理財觀念，實可令你早日完成不同之財務目標。理財第一步，就是先要有資本，儲錢除可令你早日有錢作投資外，亦令自己習慣去規則自己生活、從而規劃人生。有人話人生不需要規劃，但筆者認同適量之規劃，是「預期控制」之一種。你先對未來有個諗法而控制了自己和父母之預期，到時少失預算便少些波動情緒吧!
讀者應該都知自己係收入上有咩弊病，仲咁落去難同銀行借錢。想比廿萬首期而借九成按揭上會，如果保持住無糧單又無每月出糧之銀行記錄，相信財務公司先會借出錢。至於佢講30歲前買落二百萬付物業出租及投資是講買一間樓定兩間樓呢? 暫昤未明。筆者建議他們做月供股票投資，沒有年期限制但手繽費會比你一筆過買入一手股票貴。當中之原因為股票在港是一大熱門投資物品，十分方便買入，又十分多人於股票中輸錢。輸錢之於因大多源於自身的貪婪與恐懼。大多數人於輸錢時的痛苦感受遠比贏錢時之快樂強烈，所以「寧願贏小一蚊，都唔想輸一蚊」。因此出現不少股壇阿嬸贏錢就急急放、輸錢就死磨難磨的現象。筆者敢肯定用人頭計，香港大部份股票「投資者」都是輸錢的!
但為何筆者叫讀者以身犯險，月供股票呢? 因為在港股票投資者眾，「還掂都比人呃、不如趁早來個教訓」。當然筆者滿心希望讀者買股票賺錢的，但如不幸蝕本，在廿幾歲之齡不算是壞事。筆者最怕係四十幾歲人走去第一次學人買股票，工作多年當然累有資本，但對於股場又不為熟悉，一輸就金額以百萬計，係餘下人生未必能把虧本追趕回來。
雖然在homebloggerhk筆者大談買樓之道，但不代表筆者不推薦股票。其實外幣樓房股票黃金各有各好處、就像是家中之鏍絲批、較剪、鋸同刀。你的做法便是因應時機找對工具去完成工作，好像你找牛肉刀去剪紙，劈左成朝都做好，寅係疚由自取。但凡有讀者問邊種投資工具最好，我都會copy & paste，將筆者之諗法同佢再度分享。
至於投資當中之收費，實在要留意的。坊間中很多投資工具，其實都由幾種基本之投資工具演變出來。產品發行商在演變之中「抽水」多少，便是你需留意之地方。投資最好是簡單易明、低收費，筆是是認同的。
唔想再租樓可以點做?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6939採用本網傳統解答流程，先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元，老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息，但一日美國不加息，小型銀行續可取得低息資金渠道，大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓，故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際，貿然加息就像球隊將主力出售套現，可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%，筆者認為這是一個有參考性之訊號，亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合，即中國兩會之前樓市有力，兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出，再行定奪。本段趁機來個周未總結。
根據現行按揭一般年息，即年息2.15%，如分30年供，每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil。50%原因是他首次置房，負擔比率可高至總入息之50%，另不受雙倍從價印花稅所限，按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差，他在睇樓之銀碼選擇，己大約做好了! 即於旺市買入總負擔能力之一半，原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房，進可攻退可守。
縱然不打算生育，購入一房不建議。因再售出時客路少，何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁，只是購買力向下流，加上居屋價推升效應之表象，兩邊一齊出力所以效果顯眼。
| 屋苑 | 實用 | 建築 | 成交價(百萬) | 樓齡 | 實用呎價 | 備註(沒有提及即兩房) |
| P | 531 | 694 | 4.05 | 10 | 7627 | 沒有地鐵、只有屋村巴士 |
| M | 467 | 597 | 4.41 | >30 | 9443 | 地鐵上蓋 |
| G | 471 | 598 | 3.40 | 24 | 6800 | 十分鐘小巴到地鐵 |
| N | 341 | - | 2.70 | 27 | 9642 | 一房，地鐵上蓋 |
| L | 379 | - | 4.50 | 10 | 11873 | 一房，步行五分鐘有地鐵 |
| L | 511 | - | 5.50 | 10 | 10763 | 步行五分鐘有地鐵 |
| T | 445 | 511 | 3.83 | 30 | 8600 | 地鐵上蓋 |
| B | 572 | 668 | 4.25 | 24 | 7400 | 三房，十分鐘小巴到地鐵 |
| S | 463 | 741 | 3.81 | >20 | 8229 | 沒有地鐵、有巴士小巴 |
另一問題是買入那個屋苑，可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處，而筆者建議大哥何處? 你可發表意見，明天再解。
700萬投資方案(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6801你好，基於不少讀者發問關於吐現後如何將錢生息，最唔想冒風險之讀者，可以將港幣每天兩萬轉作人民幣，存放在本港銀行收年息約3.0-3.5%。因人民幣是受管制貨幣，現時只可每人每日購入二萬元，如有父婦用聯名戶口購買，另一半亦不可於同日再買。但一間銀行根本沒有辦法查到你同日是否在另一銀行買過人民幣的，心急人可自行用幾個戶口買多些少。至於你可能聽說過有人提及他每天可買入過百萬人民幣，這應是運用公司戶口買入之結果。買入後銀行會查察戶主有否運用該筆人幣作找數貨運用途，如久不見動靜自有專人聯繫。
人有更進一步，可攜錢到內地做定期，利用現時(2013年)比香港多近一至兩厘。筆者覺得都頗為麻煩，如不定經常往返內地者不太建議。首先要在港買足人民幣，再用電匯方法將人民幣轉到國內，每日限八萬大元。即如你有八十萬想轉存到內地，你要花十天才能辦妥。轉到內地，登入網上理財，運指即可完成定期。如有打算將錢匯返香港，請勿將錢由內地之到匯戶口轉向任何其他戶口，或手痕買下樓買股票，會因此不能整筆匯返香港。
服務為先之香港人當然會問錢是我的，我有錢作任何處理，你幹嗎阻我!? 此源於外匯管制規定，除非港人能出示整筆匯回內地款項之證據，否則任何人不得將大筆人民幣用任何形式帶離中國。當然你手持幾千過關絕無問題，巧妙地利用地下錢莊亦是方便之法。不過警察不知道什麼是地下錢莊來的，不要為慳手績費或貪方便令自己全盤盡失。
如不匯錢返內地，亦可在港購買人民幣債券。到期保本，惟發行人風險要小心細閱，亦有港元兌人民幣之兌換風險，詳情要向銷售商問清楚。以下不是報價，是筆者上網查閱後，給予讀者之例子。比亞迪2014年4月28日到期，實回報年息5.6%。出水水泥同年7月22日，春天百貨同年2 月3 日，都有近似回報。至於devil問及之12-13%年息債券，應有多一點風險，只能在私人銀行發售。而devil提及之買入債券，再用債券抵押去開立循環貸款戶口，利息低至1.8%，是private banker常用之法，筆者覺得事無不妥。該類債券應為恆大地產，XY新能源，或其他地產商人債系列，可達至10-12%年息回報。美金而又近10%回報記及有法農銀行、東亞銀行都有但本金要下一世(2059年)先還比你。東亞銀行而又於2020年到期的，利息少一半。
至於讀者問及的和黃債券，應是2017年的。筆者經常想著2009年時替客人買入2015年之和黃債券，回報不錯。但現時是2013年，說有可觀回報的英元債都要2017年或更後之事了。另和黃有永續債券，即永不到期，你會承受價格風險的，除(手續費)後每年利息有5.3%。如果你認為現時債價不高，或有信心於金融海嘯爆發現有信心沽出，買入亦無妨。假設你收足兩年利息及後於2016年遇上金融危機債價輸掉10%，你還可以打和。
另一個近期之作是三兄弟公司，該地產商於上年受官司所擾，令債價有幾個百分比之回落，引致2017/3/8到期債券可予高達7%回報。當然現時風平浪淨，回報已低至2%。買債券都要看時機，不過到期保本，中途沽出要受些少價格上落，比起股海浮沉，更令你有預算吧!
2.5mil不買樓可以買甚麼？(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6702你好林先生! 抱歉要你等回覆，在等待時英鎊已下破12.0兌港元，近期低位11.85亦見穿了! 天下父母心，每天也為兒子將來打算。其實小朋友才三算，如果孩小仍選擇在港就讀小學，陪伴你多幾年，那不用這麼快準備英鎊。
很久沒有談論外幣，其實在第一次世界大戰後，英鎊還可與美鈔相題並論的! 但二戰後德國受盡屈辱，戰爭賠款引發國內超級通賬，當時財長飛到倫敦想問英國借錢救國，穩定馬克。奈何美國人招橫刀奪愛，德國得以發行新馬克，及與美元接軌，欠下債務由美元結算。就此美金成功打入歐洲市場，為日後成為全球最流通貨幣奠下基礎。
當然英鎊還有一定地位，石油黃金不少還在英國交易的。銀行提供之structural deposit，又或中銀叫「期權寶」，其實就是你賣出一個期權，將所得期權金部份交與你作利息，而到期要承受於某價格買入掛勾貨幣之風險。通常該價會低於你當時定下structural deposit之市價，例如今日英鎊兌港元11.80，你的買入價通常會是11.75或更低，更有低息派出。但由於structural deposit通常投資時間為兩星期或最長一月，所以你實質所得都只是一千幾百，叫做好過放於活期作罷。筆者自己很少參與。
教育基金是對於子女的一個承諾，為令自己對仔女有信用，適宜做點有年期的投資，在物質誘惑多的香港不失為一好方法。可能有讀者問做咩要搵個年期縛住自己? 何不投資股票，手起刀落，有結果冇結果快手可知。但以諗樣對各家長之觀察，用有年期而保本的方法積起仔女之讀書錢，最為家長受樂。原因一肯定是家長寧願輸掉「買餸錢」都唔想仔女「冇書讀」，另一是他們深明早些開始儲，佢地就儲得「舒服一點」，所以在銀行最多人查詢之儲蓄方法，就是仔女的儲蓄計劃。現在龍頭銀行經常推介之退仔方案，好多時儲起都做左仔女買樓首期，到此家長們不禁唏嘘，但事實如此，只好有錢就儲定先。
諗樣將儲蓄計劃方法稍作修改，與其做一份十三年或以上的儲蓄計劃，不如拆開三份，每隔幾年為子女做一份五年期儲蓄方案。這樣是為你保持資金流動性，你每隔幾年做一份那每隔幾年就有個儲蓄計劃到期，感覺輕鬆自在。亦是可令你每月積蓄得到合理利息之方法。緊記儲蓄計劃一般只予存款人3-6%年息，不算太高。參加原因多是為了「整樣野」和自己的「購買慾」抗衡。各人有錢就肯定「身痕」，別只係你買件靚衫，佢買架寶馬而矣。
至於其他投資產物，如債券基金已在其他文章提及過，可自行番閱。至於其他產品，諗樣都希望遲下在blog一一提及。
灣仔唐樓可以賣、30歲擁有兩房有何策?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6969首先，真的反對你賣掉家父的唐樓，除非家父自己提出賣掉舊樓，自己取回全數錢再作另項投資。原因是錢可以係第度搵，他朝如你飛黃騰達，可能內心對賣掉父親家當仍有歉疚。城中亦有不少富豪不時被人番舊賬，指他靠老婆靠外父發達，到今日腰纏萬貫仍不能將污名去除。
當然筆者不知你家事，但你自己都很有想法，懂得將樓房加按。想你兩兄弟想必是首次置業，根據你自己報稱之收入應買入市區二手兩房，價值二百餘萬較易負擔。如無外力幫助以此收入試供四百萬以上之樓宇，實在太難。唐樓能加按一半已屬萬幸、利益會貴些少，你真的想加按才電郵HOMEBLOGGER或請教按揭顧問，看能否辦到。
至於你問二萬元月入的你如何達到30歲「買到」兩間樓之目標，最大阻力在於自身借貸力不足。假設你買入兩間二百萬之樓房，用埋老婆或老豆名借九成上會，每月淨還款都要兩萬多元。其實25歲年青人最好都是投資自己，看你的潛能不至於此，邊搵錢邊看HOMEBLOGGER多學財務投巧，才是快速達成目標之好方法。
講返兩兄弟，條數是咁計的:
將舊樓市值一半加按出來，最盡一百五十萬。但由於唐樓要有保守估計，又此其他屋苑樓收更貴息，如用年息3.5%借一百五十萬計落都好重「皮費」。先假設借到一百萬，年息3.5%，看來只能作15年較短年期之攤還，每月$7000。如可借到20年，每月$5800。一百萬兩兄弟分，每人五十萬。你用三十萬作首期買入居所自住，借九成上會，即借1.70mil，分30年還用年息2.15%計每月都要$6400。如用壓力測試+3%計更要$9200。由於你擔保了唐樓按揭之一半，又自行買入新居所，兩債入計$12100，已超出你入息之一半，所以此方法要你加人工才行得通。
將唐樓收租加碼
當然你加按唐樓後兩兄弟搬出，可將唐樓出租。收回租金可計作入息，減輕你在擔保債項上的負擔。首先要搞清楚唐樓業主及借款人都是父親，再由父親和新租客簽租約，收番幾個月租有哂銀行入數證明加租約，先可將全數租金當作收入看待。如純以差餉物業估價處之估價來計唐樓之租值，再衡量當中租值幾成計作父親租金入息，恐怕會打個七折或五折。而最大問題係，你兩兄弟係唐樓按按未批出，手上未有錢之時，就要搬出唐樓或再與家人同住。
買入較小樓房再自己加碼
當然你自己手上有現金，可將唐樓先加按每入得五十萬，再自己動用二十萬即七十萬首期買入較偏遠地區之兩房自住。成交2.0MIL分30年清還每月$4500，唐樓未租出先套錢令你負上$2900債項。兩債共加為$7400，就當有埋壓力測試你月入是夠支付的。此一方法已近用盡你所有錢，未計裝修雜費，最弊就係好難搵到二百萬樓盤比你。買樓確是不客易，在港擁有自己天地更要付出，當初老父亦是同一經歷。今次透過PRE-CASE希望令你心中有數，向自己不足之處加力，才有望三十歲擁有兩間樓。
2014想生小朋友、想今年內搬出、舉一反三(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6958私樓居屋定村屋
BY買樓問題首先要解答問入何種住宅，私樓對於大部份打工仔一族肯定是最好的。因九成打工仔都缺錢，買樓要配合銀行做按揭。而私樓用作抵押借錢可借最多成數、息口又低，較易批核。居屋當然借錢易，但如日後你想套現作私人用途，一來未補地價之居屋近乎做不到，二來居屋客路總是「平民」，大部份時候跑輸大市。當然現時政府每年為市場引入5000買家，令居屋市場「十年逄一潤」，往後居屋變化還看政府政策。村屋通常只借一半或七成，小心買入時要同律師搞好業權(尤其丁屋)和其餘法律責任，適合已有一定經濟能力者購入。當然有部份不願花錢於樓房者亦會買入偏遠村屋，做法會令本段所提及之壞處集合起來。
先要步驟都要計算兩人之購買力，在家庭月入$36500下，可撥最多月入50%作首套自住房的按揭供款，即$18500。根據現時按揭年息2.15%，分30年清還每一萬元供款可借入約2.65mil，讀者可借盡1.85*2.65=4.90mil。當然這假設了借款人無重大欠債及買入樓齡25年下之樓房。樓齡太高之樓宇如35年，一般只可做(55-35)=20年之供款，當然美孚新村或太古城的屋苑會有例外，錦鏽花園或康樂園的業主做按揭亦有機借足九成上會。買入村屋不好選擇附近連路都無一條的，更要問DD/LOT NUMBER，先可準確地將估價給後，再評估是否能「上會」。
居屋不一定實用高
至於居屋不一定實用高，75-80%實用之居屋大有存在，85-90%實用的私樓亦不乏供應，實自己先在數據網站一看。至於你提議的公屋少年「上流」步驟，筆者認為是可取的。方法一為先將自己除名買細屋私樓，及後儲錢將父母的公屋升格至三房居屋。到有小朋友可以交小朋友比父母照顧，自己同老婆住返係細樓，周未先「領回」仔女，減少自己換房壓力。因細屋換大樓，在現時市升時不難做到，但花無百日紅，最慘奠過於在好市時「洗大左」到市差時痛苦萬分。
方法二已由讀者來文提供，即先買細樓，然後再儲錢買入三房居屋，等父母百年後再舉家搬入三房自住，細樓租出去幫補供樓。此做法要自己兄弟姊妹不反對才可行，亦將父母身故時間與自己小朋友發展扯上關係，如弄得不好小心對小朋友發展構成問題。因小朋友和大人不同，搬新居亦會更換朋友圈子，或會成為插班生。當然你選擇兩間樓房買在同一區域便無朋友圈子問題，但此方案要顧及較多是肯定的! 可能在現時父母多生一個小朋友之下，實行方法二會容易更多!
方法三最適合庸才，結婚時先用自己單名買入細樓，如細樓樓價上升(當然要升先得!)先套現首期，再用另一半之單名用九成按買三房上會邀請父母與自己同住，「捱過」小朋友一到五歲幾年。係呢幾年將細樓租出補貼供三房，父母原本自己樓房如可租出更令你有錢儲，夠交下書薄費。到小朋友入小學享受免費教育，讀書支出反會減少(自資名校除外)，又同父母拆返開住。及後父母舊樓收租，細樓父母入住，自己住三房。只要乖乖地供完哂三間樓退休基本上無憂，四十五歲比人裁左都未係絕路。當然此方案最大問題係你老婆(或老公)要同父母一齊住幾年，但可以慳返些少又唔使請工人，更可減少湊好仔女工作，都是不錯之法。庸才不作苦忍，在港難改善生活。如你是人才就不用受此苦難。
中產財爺 馬沙筆記 Char Blogger
http://charblogger.blogspot.hk/2013/02/blog-post_28.html是咁的，財爺尋日話自己係中產，呢兩日係咁比人閙！
不過我個人認為佢真係中產嚟，只不過在中產入面叫高級中產！
咁如果你問我,每月搵成30幾皮都仲叫中產,咁入門級中產要搵幾多？
其實喺香港地，每月無10皮嘢學乜鬼嘢人叫中產？
試諗下，假設初級中產每月揾10皮，年薪1球多啲，買樓安全系數當年薪嘅10倍，即係樓價1千萬！依家想用1千萬係巿區搵一個約一千呎好好睇睇,見得下人嘅盤,有幾多選擇?
仲有,作為每月揾10皮初級中產,買返架車代步都好正常! 今時今日, 一架歐洲入門車 BMW 3系、 Benz C Class、 Audi A4, 新車價近40萬, 一個每月揾10皮初級中產,都未必個個可以一炮過科水唔駛供車會!
仲有, 一個每月揾10皮初級中產, 如果家有兩個小朋友,老婆在家親自管教小朋友, 每月開支計及供樓、供車、子女學費、子女活動及補習費用、家庭各項開支(水電煤等等)、供養兩邊父母,剩返可以儲蓄嘅都未必好多!
查實依家香港好鬼死多月薪3、4皮嘅人興叫自己做中產，呢一點從昨日大部份人都喺facebook留言「你(財爺)係中產,咁我係乜?」可知一二,或許叫自己做中產自我感覺上高級啲！但係喺呢個收入階層嘅人，其實係最不幸！公、居屋固然冇份，但4球嘢500呎所謂「窮人恩物」都未必買得起！每月供樓/交租後, 其他使費要千算萬算, 若呢個月使大咗,下個月唔慳住使都唔掂!
好老實講,月薪3、4皮嘅人,如果家有兩個小朋友,老婆在家親自管教小朋友,生活壓力分分鐘慘過住公屋嘅低收入階層! 好話唔好聽,有時住公屋嘅領綜援人士,生活快樂指數可能比嗰班月薪3、4皮嘅人還要高!
咁你地話,依家香港地月薪3、4皮嘅人有乜資格叫自己做中產?
所以話,財爺尋日話自己係中產,其實錯唔哂,只係漏咗「高級」兩個字!
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