搬出黎自己一個住有法?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5901先作個人評估，假設息口不變讀者月入23000，可用盡11500供樓，攤長30年可借三百萬，加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。
專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢，例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格，知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活，找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的，通才者有如老闆、政客、政府官員，都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作，試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的，故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢，即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂，人地又點會乖乖將錢交比你呢?
九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊，要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢，有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住，就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願，就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch，必須付出再有收獲，仲要比十蚊買到八蚊個隻!
係前幾段前設下，讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣，何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇，不過諗樣都同意現價過高，置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一，不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善，馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力，先可以應付得黎。有時買棲呢樣野，急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限，其實只不過想要個單身安樂窩，居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。
總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素:
- 人工夠低可以買居屋，係新界區百餘萬可成。唔知煩請其他讀者提供
- 父母比首期。有父母確實會的，當逼仔女儲錢。如果你知阿爸有米而關係不太好，可用此作selling point令大家和諧一下
- 你屋企人根本有間屋比你
- 你(扮)有病，可極快上到公屋變相隔離
- 中左馬又唔冇輸返哂比馬會，淨係做到上一句已抵你做業主!
係香港，想自己一個人住，係幾奢侈的。
至少對後生仔確實是。努力!
80後買樓記(九): 月賺四十萬之生意 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5907上回講到係深水涉平民超市偶遇阿叔，同佢講開現時香港超市業被兩大超壟斷之問題，令香港不少細超市相繼結業。咁究竟平民超市唔向外地入貨，點樣就地於香港搵食呢? 阿叔話賣野都要靠network，佢手上展示出一大疊不同超市分行經理之卡片，同我講:「我反而會同兩大超入貨，但係會趁平買。而我入既貨品都係師奶買開既，例如杯麵消化餅咁，因師奶對價錢上些微的變動極敏感，尤其於我呢一區。」
我問佢:「見你既貨都係平一個幾毫，點賺四十萬一個月咁多?」阿叔話:「用百份比計，其實都有8%。」好似呢pack消化餅咁，大超賣開$10蚊，我知道佢區區唔同價，例如將軍澳mark$9.3，我於是就打去個間超市同經理傾，問佢$9.1得唔得?」「你咪睇少呢幾毫，其實都2%，我一買就十萬，即係用wholesale價，永遠平過你散賣。」我呆左一呆:「買十萬蚊消化餅!? 真係呢世仔冇諗過。」阿叔又黎:「所以我鋪頭冇魚同凍內賣，有時靠咁薄cut真係唔可以轉死貨，因為要唔少錢轉黎轉去先做得到!」咁我出招打蛇隨棍上:「咁你風咩方法去減低風險先?」
其實信用卡唔只係火燎森既朋友，仲同阿叔好(friend底)。正所謂「水能載舟亦能覆舟」，你識用佢，人同物件一樣，都可以有好壞效果。原來阿叔買貨係用哂信用卡既，幾十萬咁碌，比錢唔係counter而係房同經理一碌五六張。然後再用大量積分搵百佳coupon或cash rebate，變相將所賺margin拉多1%。信用卡有一個月數期，佢有齊唔同找數日既卡咁咪可以變相有30日數期，買貨唔使COD囉。
真係一個平淡而十分驚喜既下午，學左一D未曾涉足過既野。阿叔話:「見你咁後生，打咩工?」我同佢講:「係保險公司做跟單。」阿叔話:「我剛好請左人想買勞工保。」well，為左可以再蛇出黎同阿叔學下野，唯有應承幫佢跟啦，幫襯買番兩個杯麵，返到公司同老細講我有個朋友問勞工保。老闆不以為然，比左資料我然後call個客傾左幾句。之後又比一疊文件我，我歡喜地過去又搵阿叔。
我今次去佢間鋪真係比心機留意人流，究竟條數點計可以一個月賺四十萬呢? 係咪吹水? 欲知後事如何，請看下回分解。
間樓賺左點樣辦(債券篇)(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5976有100萬買咩好?
現時手頭上既股票已經有成0.5mil，今次係借錢出黎投資，想將借出黎既一百萬放落穩定投資工具。佢學人上網睇下點買債券。
打開銀行網頁，見到有隻KAISA GROUP HLDG LTD 派13.5%一年咁多，Joe心諗借出黎先2%，如果買隻bond收13.5%咁咪賺成10%以上!? 即管睇下個報價:
| Bid/spread | 100.3677/101.3425 |
| ISIN | USG52132AA85 |
| Maturity / Callable | 4/28/2015 : 4/29/[email protected] |
| Collateral Type | COMPANY GUARANT |
| Coupon | 13 -1/2% fixed |
| Rating | Moodyz B2 / S&P B+ |
| Min Piece | USD 100,000 |
佢睇完都唔明，即管打比新x基證券個朋友問下咩黎。原來呢D債券係已發行，而家係二手市場幫客「撈」番黎的。不一定有貨，因香港債市實不活躍所以未必搵到人同你對盤。
Joe再問點買? 原來要成美金十萬一手。上面貴個價就係沽比你個價，如果你買就要用US101342.5去買呢個2015年到期既債券。仲要比番賣家計到買賣當日既已累利息。留意如果係2013年4月個價去到106.75，會觸發early call。即係比番個本阿Joe，但係就冇左13年4月打後既利息啦。個ISIN number係每隻bond unique既，例如Joe係新x基買完就係靠呢個好似股票咁既number轉去另一銀行個投資戶口。有時債券係有其他公司做擔保人的，不過呢隻係自己擔保。亦可留意發債人有冇放低咩做抵押，有起事上黎可以用抵押品賠付你既損失。
至於風險係點? 佢見個S&P rating係 B+。Joe見東亞銀行都有A-，連南豐都有幾個B而佢得一個，有些擔心。佢心諗如果我有幾百萬放五分一係呢隻bond無所謂，但係佢借一百萬出黎放係一隻低rating既債券好似好冒險。佢叫朋友再quote下rating去到A既bond有幾多%?
朋友話去到A都係得4% around，如果去到6.5%左右既要2018先到期，Hutchison有好選擇，都係十萬美金入場。Joe見要換港紙去美金又「蝕水」。呢個年期比既回報又唔算高，都係算數。朋友話其實bond都好似股票咁要等市跌執平貨。一隻原本100面值既債券可能係大跌市比你平幾成執到。
係證券行做既朋友緊係發揮sales本色，問Joe如果本金較少買債券基金又如何? 即係一隻基金既portfolio「載住」一百隻以上既債券。如果portfolio包含政府債券多風險一般較少，如公司債多風險都會增加。Joe問有幾多回報先? 朋友答係5.5%年回報左右。
朋友比左隻聯博美元收益基金比Joe，話入面有約1/3係美國國債。用一百萬港元買可以每月收到港元約$4500利息。如果買另一隻公司債多既高收益可以有成$5500利息。Joe心諗個息都幾好，仲可以最少買幾萬銀港紙都得，又可以隨時沽出。利用債券基金每月派息既特點，如果加按一百萬出黎，分20年還每月要$7588(本金佔5088)，自己只係攞返原本供開按揭既$3218出黎就可以連同債券基金收$4500利息清還供新樓按。如果買另一隻成手公司債既高收益債券基金，仲有成1000蚊淨添(因派$5500一個月)。即係照舊供樓，20年之後會供完樓之後有成一百萬多左係度。
朋友見Joe兩眼發光，問佢幾時攞錢黎買? Joe心諗呢個債券基金冇年期限制，個利息又咁穩定，一定有價格風險即係唔保本。朋友話佢要預至少10%上落，係金融風暴該年佢跌左一成，雖然而家升穿埋風暴前既價但係都有些少風險。Joe覺得有升有跌都合理，睇佢個走勢見到升跌都慢過股票好多。佢另一個唔明係隻債券基金既公司名，因為聯博佢都未聽過。sales朋友唯有叫佢返屋企再睇下，如果聯博真係唔得可以買JP Morgan或HSBC出既。仲話佢下次返黎可以介紹隻用澳幣買既債券基金，可以計平佢收1%認購費，利息去到10%一年添!
Joe都好慶幸自己學左咁多債券同債券基金既野。起碼知道原來係香港除左買樓同股票之外原來有其他選擇。買開股票既佢心諗都可以承受到債券風險。債券基金仲可以透過買上百隻公司債幫佢分散信貸風險添。Joe既理論係債券呢樣咁多銀行都唔sell既野，應該會係低買賣收費既投資好選擇。如果買賣bond好賺銀行肯定勁sell比佢啦! 至少唔駃好似股票咁出出入入，一年計埋既手續費都唔少野。
本文內容不構成投資要約或推介。投資附帶風險。投資者在投資前應自行判斷，謹慎行事。
自住樓點樣換樓？(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5966 見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下，仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉，又可以賺到錢又可以再上車又不會降低居住質素呢？
面對呢個咁刁鑽既問題，筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多，同時(香港地小人多)，筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
另外，本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況，沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況，發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
首先，你需要自住係(較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨，又有會所設計，可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點，沽出新樓，買返實用率較大，沒有會所同租值較平既樓，仲可以慳返些少管理費同差餉。
以下例子不包括搬屋同裝修費用，請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
*以下所示金額為港幣，全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
(舊文重發，時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房，實用率80%，1998年樓，08年9月2.84mil買入，沽出價4.80mil，未計幾年清還按揭本金，業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房，實用率85%，1991年樓，買入價3.80mil
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房，實用率78%，1988年樓，08年3月1.08mil買入，沽出價2.12mil，未計幾年清還按揭本金，業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房，實用率78%，1988年樓，買入價1.80mil
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房，實用率73%，2009年樓，09年9月3.51mil買入，沽出價4.50mil，未計幾年清還按揭本金，業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房，實用率90%，1979年樓，買入價3.60mil
沽自住單位: 荔枝角泓景臺653呎兩房，實用率80%，2002年樓，07年10月2.58mil買入，沽出價4.75mil，未計幾年清還按揭本金，業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房，實用率86%，1984年樓，買入價3.50mil
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘，仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了，要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市，未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放，應該是睇樓市跌吧!
買樓上唔到會點解救? (答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5954Billy問做咩臨約定個成交日期咁短? 一般做九成上會要較長批核時間，最少都要有45日成立期先穩當。如果定立了臨約之後想悔約，經紀會列明約上而一般都係殺訂賠傭了事。以本個案為例要比人殺訂$50000同比傭$26000，或有情況係比哂兩邊即$52000，所以臨約一個簽名價值用十萬計!
而定立臨約後指引規定要係14日內上律師樓簽立賣方給予買方的(俗稱:必買必賣)合約。如在成交日期任何一方毀約，就唔只殺訂賠傭咁簡單，毀約一方要賠償對家係該時間內賣唔出樓既合理財務損失。有些Agent係唔會理以上咁多野，因為你簽左臨約佢份傭金就落袋!
令Zoe & Ben上唔到會的，又係萬惡既卡數，基於金管局給予供款不能超出該組借款人總入息一半既原則，睇下佢地死係邊:
| Ben支出 | 結欠 | 每月還款 |
| 生恆銀行信用卡 | $100000 | Min pay $5000 |
| 幫人財務個人貸款 | $50000分5年還 | $1000 |
| 供車 | 尚欠$40000 | $6000 |
| | | |
| Zoe支出 | | |
| 生恆銀行信用卡 | $30000 | Min pay $1500 |
| 用信用卡做免息分期買按摩椅 | 尚欠$8000 | $724 |
| 用信用卡做免息分期買美容療程 | 尚欠$9000 | $800 |
Zoe既不固定傭金因時有時冇所以唔可以計入入息。每年交稅都係一千幾百所以Zoe唔會儲起稅單，所以要證明不固定收入實為無憑無據。至於信用卡免息分期供款已合併在該卡每月還款的數目內，計左信用卡還款就唔駛計免息分期。
另外，銀行計供款比率要行壓力測試，一般要+2%利率，所以經紀講每月還一萬是正確的，但銀行計用$12611都是正確的。
供款比率=$(5000+1000+6000+1500+$12611)/(12000+16000)= 93%
支出差不多大過收入，真係唔明點解仲會去睇樓。
Zoe & Ben心諗有冇得發爛，話agnet冇講比佢知間樓下年要維修，誤導佢地所以責任歸代理一方。自金融海嘯後濫用「誤導」一詞既人實在太多啦，謹此呼籲看倌不要靠「誤導」為免除自己應有責任既藉口。況且間樓都未落實維修，佢地發爛不成。解結用以下方法:
加長年期
銀行可以幫到佢地就係加長還款年期，九成加至30年每月$8885，七成就每月$6900。
重組車按
加長供車年期，每月還$2000，記住問車行攞返份證明文件先有用。
銀行話加長年期同重組車按之後都仲係借唔到，叫佢地加擔保人借七成比佢地，其餘兩成叫佢地搵「財仔」借埋佢。
加擔保人=「all-monies obligation」
好彩Zoe有個仲未結婚既姊姊michelle，月入$20000，家姐都每月要還卡數$4000。家姐簽左個名，因擔保條款係「all-monies obligation」，即係要擔保埋Zoe係該銀行既卡數及所有借貸，仲有第時銀行如要收樓而產生的支出。家姐梗係知咁大鑊啦! 可惜借錢兩個人竟然唔知! 當然今時今日仲有少數銀行係唔用全數擔保既。
係借七成即$1.82mil分30年還，每月還$6900(stress test=$8900)之下，供款比率=$(5000+1000+2000+1500+$8900+$4000)/(12000+16000+20000)= 46%總算勉強過關。可惜家姐唔甩個擔保，以後買樓都幾難。
下章再講佢地點借埋淨低兩成佢，同埋係咁短成交期點樣上到會，請like諗樣網多多支持。
李嘉誠教你五年內買車買房 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6081 假設你的月收入只有2000元，你也可以過得很好。我幫你把錢分成五份。第一份600元，第二份400元，第三份300元，第四份200元，第五份500元。
第一份，用來做生活費。這麼少的生活費，每天只能夠分到十幾元。早餐一份煮米絲，一個雞蛋，一杯豆漿。中餐一份快餐，一個水果。晚餐自己開個小灶，煮點飯，加倆菜，睡前一杯奶。這樣一月的伙食大概是500-600。不過，如果你還年輕，身體暫時還沒有太多問題，這樣的食譜，夠你數年內不會有健康問題。
第二份，用來交朋友，擴大你的人際圈。這就寬裕了。你的電話費可以用掉100元。每個月可以請客兩次，每次150元。請誰呢？記住，請比你有思想的人，比你更有錢的人，和你需要感激的人。
每個月，堅持請客，一年下來，你的朋友圈應該已經為你產生價值了，你的聲望、影響力、附加價值正在提升，形象又好，又大方。
第三份，用來學習。每個月可以有50元—100元用來買書。錢不多，買的書就要認真閱讀，學會學了就用的精神。每一本書，看完後，就把它變成自己的語言講給別人聽，與人分享可以提高你的信譽度，並且，提升親和力。另外的200元存起來，每一個月參加一次培訓。從不間斷。等收入高一些了，或者有額外的積蓄，就參加更高級的培訓。參加好的培訓，既可以免費結交志同道合的朋友，又可以學習平時難以領悟的道理。
第四份，用於旅遊，一年獎勵自己旅游至少一次。生命的成長來自不斷地歷練。參加那種自由行的旅遊，住進青年旅社，地球其實並不大，每年都出門，幾年下來，就可以把紅旗插到地圖上，許多美好的回憶，成為生命的動力，更加有熱情和能量，去投入工作。
第五份，用來投資。先存起來，也可以用來做進貨的本錢，小本生意很安全，去批發點產品來賣，虧了反正也不多，賺呢，既賺了金錢，又賺了自信和膽量，還賺來做事情的閱歷。賺的錢多了，就可以開始購買長期的投資計劃，使自己提早獲得一份長久的保障，保證自己和家人在將來，不論發生什麼事情，都有一份充足的資金來照顧，生活品質不會下降。
好了，這樣熬了一年，第二年如果你還在拿2000元的收入，那就是你的不是了，這麼不長進，活著也夠丟臉的，看看有什麼品牌的豆腐比較硬，買一點來，用頭去撞吧。
月收入在3000元以下的，一定要兼職賺錢，不要窮，還很有個性，挑三揀四的，這個不願意做，那個沒有興趣。收入不高，一定要非常勤奮，盡量去找跟銷售有關的工作，銷售等。這就是很不錯的兼職工作，既可以認識很多有價值的人，又可以鍛煉自己的信息收集能力和營銷技巧。
衣服啊，鞋子啊，這一年你是得盡量少買了。最好全部通過你的兼職賺的錢去買。當作獎勵自己的一種方式。額外多賺錢的時候，記得買個禮物給你的愛人，謝謝他/她支持你的財務計劃。很坦誠地告訴他/她，為何你那麼勤儉，告訴他/她你的夢想和努力的方向。
到處都有需要幫助的生意人，兼職幫他們做點事情，去磨練自己的意志、口才、和工作能力吧，加上你的理財技巧，第二年，你的收入至少要增加到5000元。最低也應該是3000元，否則你收入的成長還趕不上通貨膨脹呢。
無論你的收入是多少，記得分成五份。增加對身體的投資，讓身體始終好用，增加對社交的投資，擴大你的人脈，增加對學習的投資，加強你的自信，增加對旅遊的投資，擴大你的見聞，增加對未來的投資，增加你的收益。
保持這種平衡，逐漸你就會開始有大量的盈餘。這是一個良性循環的人生計劃。身體將越來越好，得到更多的營養和照顧。朋友會越來越多，存儲許多有價值的人脈關係，同時，你也有條件參加那些非常高端的培訓，使自己各方面的羽翼豐滿，思維寬闊，格局廣大，性格和諧。而你，也就能夠逐漸實現自己的各種夢想，購買自己的需要的房子、車子，並且給未來的孩子準備一筆充足的教育基金。
人生是可以設計的，生涯是可以規劃的，幸福是可以準備的。現在就可以開始。在你窮的時候，要少在家裡，多在外面。在你富有的時候，要多在家裡，少在外面。這就是生活的藝術。窮得時候，錢要花給別人，富的時候，錢要花給自己。很多人，都做顛倒了。
窮得時候，不要計較，對別人要好。富的時候，要學會讓別人對自己好。自己對自己更好。窮要把自己貢獻出去，盡量讓別人利用。富，要把自己收藏好，小心別讓別人隨便利用。這些奇妙的生活方式，是很少人能夠明白的。
窮的時候，花錢給別人看。富的時候，花錢給自己享受。窮的時候一定要大方，富的時候，就不要擺闊了。生命已經恢復了簡單，已經回到了寧靜。
年輕不是過錯，貧窮無需害怕。懂得培養自己，懂得什麼是貴重物品，懂得該投資什麼，懂得該在哪裡節約，這是整個過程的關鍵。別亂買衣服，少買一點，但是可以買幾件很有品味的。少在外面吃飯，要吃就請客，要請，就請比自己更有夢想的、更有思想、更努力的人。
一旦生活需要的錢已經夠了，最大的花費，就是用你的收入，完成你的夢想，去放開你的翅膀大膽地做夢，去讓生命經歷不一樣的旅程。
經典語錄
哈佛有一個著名的理論：人的差別在於業餘時間，而一個人的命運決定於晚上8點到10點之間。每晚抽出2個小時的時間用來閱讀、進修、思考或參加有意的演講、討論，你會發現，你的人生正在發生改變，堅持數年之後，成功會向你招手。
經典語錄:
無論你的收入是多少，記得分成五份進行規劃投資：增加對身體的投資，讓身體始終好用；增加對社交的投資，擴大你的人脈；增加對學習的投資，加強你的自信
增加對旅遊的投資，擴大你的見聞；增加對未來的投資，增加你的收益。好好規劃落實，你會發現你的人生逐步會有大量盈餘。
經典語錄:
過去的一頁，能不翻就不要翻，翻落了灰塵會迷了雙眼。有些人說不出哪裡好，但就是誰都替代不了! 那些以前說著永不分離的人，早已經散落在天涯了。收拾起心情，繼續走吧，錯過花，你將收穫雨，錯過這一個，你才會遇到下一個。
經典語錄:
被人誤解的時候能微微的一笑，這是一種素養；受委屈的時候能坦然的一笑，這是一種大度；吃虧的時候能開心的一笑，這是一種豁達；無奈的時候能達觀的一笑，這是一種境界；危難的時候能泰然一笑，這是一種大氣；被輕蔑的時候能平靜的一笑，這是一種自信；失戀的時候能輕輕的一笑，這是一種灑脫。
做生意或打算做生意的需知(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6062讀者是生意人。雖然筆者不時在BLOG中建議網友買樓作投資，但生意人務請留意風險謹慎行事。很多時借貸可以幫到一盤生意，但在金融風暴下令不少人血本無歸。筆者講過銀行在負資產情況下只要還款準好少call-loan，但如個人有公司戶口名個人樓按在同一銀行，或根本用左間樓作抵押去開立備用信貸，咁會引致逼令還款機會倍增，即係落雨收遮。
明白你點解想將樓租出，一個月才回港兩三天，倒不如將元朗樓租比人自己住酒店好過，仲唔駛煩執屋。但香港總是個投資環境好既地方，有錢賺到應該搬返黎香港，就算你話人民幣越見值錢，但香港實物上之升值早已補回人仔與港幣計價之差距。
過份運用借貸
如何有效地管理投資確視乎不同人有不同答案。筆者識得有一生意人佢係先樓後股，年青時每走左幾轉貨就將賺左既錢作首期買入小單位，而現時香港情況，即每儲夠五成首期就買間三百餘萬既樓收租，及與家人承諾不將樓房用作公司借貸之抵押品。生意人其中一情況就係過份運用借貸，及用於回報不確定之生意上。樓宇按揭是一借貸，但回報多抵是確定的，點都係幾厘租收，否則銀行根本唔會借比你。請將賺到既錢藏於法製較健全及資金流動客易之香港，內地人到港投資都係基於這主要原因。
由樓轉股債之投資進程
到年紀大其實投資樓房既好處減少，因年紀大係心理上都唔想拖十幾廿年數，另外個人名借唔到，公司名借好不少好處但要勞心勞力將每年業務做好，因用公司借錢買樓是要付費給銀行定期(年)做REVIEW的，萬一生意大跌又係煩。所以不少UNCLE都將早年賺到既錢放係股票賺價，想要收入既可將部份放係債券，咁去做個PORTFOLIO而幾攻守兼備，近年加入黃金亦是一好策略。你可以去銀行買總黃金，報價係一錢計的，千餘元一錢。你可以參加由樓轉股債之投資進程，年齡越大債券比重越多，最後提及兩個法則，第一係美國提及之股債投資比例，將(100-自己年齡)就係你投資於股票之適合份額，如我48歲，適宜將52%投資於股，另外債48%。當然此例係想幫助唔知點分配股債之人，外國人主要買股同債，香港人「股完又股」。當然除左股債外仲有樓同黃金可以投資的!
另一法則係72法則，即如果你借錢係4%年息，用72/4可計到你幾耐要連本帶利還DOUBLE。即我收你4%，如你分16年還咁就借十萬還廿萬! 用此計落你的大陸按揭，確是清還較好。當然息最貴既唔係中國，係南半球既澳洲仲貴息!
樓價跌的時候為甚麼基金會升呢? Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6057原來 lumyeung 先生已在 blog 回應了小弟的個案查詢，真是萬分感激！
小弟有以下 follow-up question：
1.小弟想將自己用85%按揭上會的自住樓出租，想問下將超過做7成按揭上會的自住樓出租，而被政府 / 按揭證券公司檢控的案例多嗎？
答: 檢控的案例不多。但現時政府不斷收緊投資借貸，不排除佢係出新招之餘，會加大監察力度，所以出租借左七成以上之樓房，實在不建議。
2. 如果將我自住樓租出，又打厘印，又報 CR109，咁政府 / 按揭證券公司咪會知道？
答: 其實政府部門真係運作「好獨立」，我n咁多個客間屋仲健在未被call loan。換轉話政府其實仲有收緊樓市空間，不似出面成日講已「出無可出(招)」。只要佢搵人學你查番哂d偷雞出租既屋出黎，即cross check按揭證券公司 with CR109，即刻借九成而又博出租既人一係補差價，一係賣樓。到時又有新供應。再入銀行check埋七到五成個堆，咁就真係前世~
當然唔好睇少香港人，比足五成首期或一炮過買入收租樓之買家仍佔多數。
3. lumyeung 先生在 blog 中提到：
“另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以，如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金，港元有5.5厘而澳元約8厘，在此不作推介，無謂踏界。”請問 lumyeung 先生可以告訴小弟是哪隻債券基金?
答: 現時我提及了的債券基金在2013年1 月累跌了1.5%，不少同類之基金亦有跌幅。在此暫不作建議，還需觀察。另外債券基金係唔等於債券。
4.我問過朋友意見，佢話：「為甚麼要按錢出來投資基金呢？如果你覺得樓市見頂，即是估計樓價會跌，樓價跌的時候，為甚麼基金會升呢？如果套現出來，是為了等機會再買一層低水樓收租，我是同意的。因為你太太應該還有一個九成按揭的名額吧！」請問 lumyeung 先生對此有什麼意見？
你朋友一定假設左樓價同債券基金的基準之correlation 為+1，即相同走勢。所以問樓價跌的時候，為甚麼基金會升呢？實際不是的。樓價跌唔一定全部債券，或債券基金都跌。相反樓升唔一定債升喎! 所以係樓套錢出黎買一些同樓關連性低既野而收下月息，可為一建議。
另一方面就算係樓債同跌，如果係樓市套左舊錢出黎放係政府債券基金入面，假如樓市之後真係大跌一年跌40%，而隻政府債券基金跌7%，呢個情況筆者都覺得你贏左。
當然如你是一個追求絕對回報的投資者，即永遠都要正回報個一隻，筆者未能做到，幫唔到你。我十鋪贏七鋪已很高興了。
如何賣樓大賺六百萬?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6041恭喜哂! 賣樓大賺六百萬。不少在香港年近五十之人仕或許有近似背景，早前買落間棲或先輩留低，但以賺兩三百萬為多。當然大賺過千萬都大有人在。歸根究底都係幾十年前買落既自住樓如較優質，用時間好好滾存，到日後回報更大。請趁後生努力奮作! 錢係20歲同60歲出現很大分別。煩惱人算是中規中矩，賣樓賺既錢要好好打理下先可以退而無憂。
咁六百萬代表咩呢? 應係一個食本唔食息而可提供每月20000-30000港元月入之數目。但煩惱人已將其自住物業套現，好彩仲有間兩房係手，現由家人居住及欠$1.30MIL按揭。既然仲有間兩房係手，衰極都仲有屋住，已有效抗衡樓市大升之風險，不如用現時現金部署持續收入及幾年後入市之策。
如果你真係想環遊世界兩年，更可試在中國內地居住，淨係周未先回港。將資金調回內地定存近日息率稍為下調，一年期定存有4%年息。一半(即300萬)可作人民幣，但留意調左返內地既錢受外匯管制所限，你只可作定期及不能調離當初到匯之戶口，否則唔可以轉返香港。由香港轉上大陸作定存既步驟如下:
1. 梗係帶回鄉卡返大陸開戶口，而家唔係間間香港銀行肯幫你係香港開埋大陸戶口
2. 最好要埋網上理財，你人不在中國就要靠上網
3. 由港幣轉人仔如經私人戶口，每日最多五萬，假設你買四十萬人仔要八日
4. 題外話，如果用聯名戶口買人仔，老婆今日買左五萬，老公就冇得買架啦
5. 由香港電匯返內地，每日最多八萬人仔
6. 所以煩惱人如真係要將三百萬調回內地，用埋老公每人一戶口都要一個月
7. 調上去既目的地戶口，係到匯戶口，唔好亂咁寫
8. 當你用左300/8=38個公作天調人仔哂上去後，可以用網上理財辦好定期，成個程序只係步驟一要上大陸一次
9. 如果只做定期，你第時調返香港係可以的。留意調左上去唔可以用黎買樓買股票，香港人更不可將人仔係大陸轉做外幣
煩惱人另一半錢，可以買入美元計之債券，年息吸引而又買得過既，至少要三到五年，算合乎佢地投資準則。人民幣加債券佔八成，另外之兩成買入港股都可以。諗樣都唔係一個股票專家，但如你有睇本BLOG不少拙作，都知收租股係穩健而貼市之選。假若港樓再升，擁有大量優質商場既…都會受惠，係現時香港欠缺樓房升跌方效對沖方法下，此為令你組合保持購買力之法。
你用20%買股票，80%收4%年息，如不幸股票TOTAL LOST，你只要將80%收息部份放5年約可收復股票之失地。同埋你買大籃籌都TOTAL LOST確實難。不少收管理費既保本基金都係咁機械式運作，但就收左你錢。至於你們現時狀況，不用收回家人之兩房都夠收入，如好想收入為每月派發，就要用本BLOG之前介紹過的債券派息基金啦!
欲無後悔先修己 各有前因莫羨人(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=6036多謝專才來信，諗樣相信無論通才專才庸才都各有自己煩惱及疑惑，最緊要係活得開心，在此祝各讀者心想事成，萬事如意。
Background: 專才有兩大問題，分別係佢借幾多錢好?同埋佢借幾多為上限? 正因專才收入比較穩定，所以可以較早定下目標，筆者建議讀者為自己盡快拓展等於現收入七成的銀碼為被動收入，有左個目標後專才會更有系統地完成。專才既文筆顯出佢係好有條理同埋理解力較高的，但在醫院工作壓力較大，而家又少左「執仔」呢個門路，在如此香港難聽D講句都係盡早搵夠，做你真正想做既事啦。早前接觸都另一位醫生都是三十出頭，佢預留左一大筆現金係戶口，先打算用半年時間試當無國界醫生，在此祝佢旅途順利。
講返專才，每人會因搵既錢不同而在不同的生活水平，專才之安全線，亦即退休後可以搵返現時每月收入七成既錢係$185000*70%=$129500。專才有兩間樓收租，未供斷按揭，但照用日後供斷之收益計算，即$13000+8700-2000 = $19700
Objective: 講到呢度先要搞清楚幾點，首先計安全線應用退休前之收入七成作計算的，但基於專才現收入可能以等於不少人臨退休前之收入水平，所以就咁用$185000月入計數，專才可自行將收入PROJECT到退休時可能之月入再計一次。諗樣唔知醫護專才到臨退休搵幾多，除非佢再提供計多一次。另外計退休要考慮通賬元素，用樓房拓展被動收入有個好處，就係租金收入會跟通賬自然提升，在此案例勉強可暫不加入通賬作考慮。
Progress: 即現時專才之進度，係做好左安全線條件之19700/129500=15%的被動收入。
Suggestion in longer term: 以專才穩當之風格，加上要ON CALL36小時，商鋪買賣未必合適，但在政府兇猛既SSD下，購入觀塘或九龍灣近地鐵之工商廈收租更有可為，缺點是按揭只做50%。另一可優化之處係攪劏房，提升租金回報，可能有部份人對劏房好反感，但唔係個個劏房都好似你電視睇到既棺材房咁既，而家美孚新村同黃埔都有劏房租已是公開秘密，劏完仲靚過大把人間房。如果有人唔問銀行做按揭，用木材(例如到頂既櫃)將樓房「間房」應此行為在灰色地帶，有法律學識既讀者煩請提供意見。
Suggestion in short term: 而家可以咁逐細價樓買入，因專才煩惱不在於冇資本，而係驚將D錢擺錯位。更實在既理據，請看其收入: FAMILY INCOME – EXPENSE = (185000=86400) = $98600，即可夾埋太太月儲十萬。更由於收入穩定，每隔年半就可儲起50%首期買入三百幾萬既樓。回答專才之首問題借幾多錢好? 應在現時至2016只買入區內交通會改善之較舊樓，比50%首期再借一半，咁做可睇埋連約成交之樓睇下有冇筍貨機會。現時連約樓比市價平5-10%因唔係人人都比到50%首期。到2016都係買多兩間樓而夾埋都係借多左三到四百萬，就當唔計新租金收入，借多三百幾萬總按揭供款只增約一萬五，而供款比率現時的(3.83+0.9+0.7)/(185000+(13000+8700)*70%) = 27% 升至(3.83+0.9+0.7+1.5)/(185000+(13000+8700)*70%)=34.6%，仍在健康水平，因你cash返得快。
借幾錢為上限? 在政府撤回對樓市之政策前你都係唔好大動作。可以鋪好人事網絡為工商或其他形式增加回報作認知及準備。其實你既portfolio唔應該太則重樓，可在三十餘歲時先借貸買入樓宇，過多十年用信託形式為自己退休準備穩定月入，最後以$129500達成目標。由於該範疇涉及太多，唯有日後再談。
相信不少人都羨慕專才之月入，可惜你睇到既只係一個數字，不知當中工作之艱辛及壓力。正所謂各有前因莫羨人，如果你認為錢係現時真係好幫到你，請你多加努力，善用時間。
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