智取大市：高成數按揭警號
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GS(14)@2017-06-10 12:39:20海之戀排長龍賣樓，連低調發展商建灝嘅啟德新盤天寰都爭崩頭，當然顯示到樓市有幾熱，亦可以睇到，發展商喺寡頭壟斷嘅新盤市場當中，定價方面有幾大優勢，賺得有幾盡。新盤排隊萬人空巷，每次卻以唧牙膏式賣最多幾百單位，以大家中學讀過嘅入門經濟學已經可以簡單解釋到，純粹係寡頭壟斷情況下，發展商做到price discrimination，賣完見反應好，再加推再加價，價格可以不停提升，個盤賣晒，下個盤又再賣貴啲，長期以高於均衡價格定價。目前發展商可以透過財務公司引入高成數按揭，加大市民槓桿入市，係消耗購買力嘅非常重要一着，情況唔多健康。以承擔能力計，連買二手樓能力都冇嘅準買家，過唔到銀行壓測，反而可以利用高成數按揭、繞過壓測去買一間更貴嘅樓，簡直係笑話，例如揸住300萬cash，而家連七百幾萬兩房樓都買唔到，但竟然可以去搶一間價錢高水嘅過千萬新樓。發展商高成數按揭遲遲未見政府出招打壓，唔難理解。目前正值特區政府接班期，剩返一個月，除非有中央指令，否則可能形成政府出招慢半拍嘅死穴。去到林鄭接班前後，如果冇能力快速出招限制發展商高成數按揭，隨時進入出招太遲會整瓜樓市、唔出招催谷泡沫嘅死局。撇除買樓賬面贏輸問題，對於買家嚟講，好似阿仔笑騎騎有阿爸阿媽full pay買樓當然另作別論，而本來冇能力買二手樓嘅用家，係咪仲要勉強、甚至動用全家力量，以高成數按揭去追高水嘅新樓？未有現樓喺手仲要鎖死三年？的確要冷靜、三思。晉佳
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170606/20045733
內銀上調首套房按揭利率 新華社：一刀切誤傷剛需
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GS(14)@2017-06-19 12:05:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5747&issue=20170619
【明報專訊】內地樓市調控趨嚴，一線城市銀行開始收緊房貸，部分銀行將首套房房貸利率上調10%。新華社昨日就此撰文，認為銀行採取「一刀切」方式，誤傷「剛需」人群，背離調控目的。
文章稱，最近一線城市部分銀行紛上調首套房房貸利率，如北京首套房執行基準利率，此前大部分執行基準利率的九五折；至於二套房房貸執行基準利率的1.2倍，而原來是1.1倍。該趨勢已蔓延至二三線城市，數據顯示，5月全國首套房房貸平均利率為4.73%，去年5月為4.45%。
文章引述廈門大學金圓研究院理事長戴亦一表示，銀行收緊房貸，主要因銀監會對同業存單監管日益嚴格，資金成本不斷提高。但加息直接導致首套房買家負擔加重。他表示，調控政策的目的不是為了抑制剛性需求，銀行的做法或誤傷，有關方面應當干預金融機構做法，不應在房貸政策上一刀切，應區別對待。另外，招商局置地（0978）昨日宣布，以20.15億元人民幣投得廣東佛山土地，總佔地面積為8.14萬平方米，指定作商業住宅用地，年限為40及70年。收購資金將以集團內部資源撥付。
元朗新盤呎價近1.2萬 續推120%按揭Genova兩房580萬入場
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GS(14)@2017-06-22 07:40:38■Park Yoho Genova昨開價，折實平均呎價近1.2萬元。 資料圖片
【本報訊】新地（016）事先張揚元朗錦田北新盤Park Yoho Genova會有針對換樓客的財務安排，昨日開價揭曉，實情是炒冷飯，微調樓價120%按揭條款再推出。定價方面，首批138伙全數屬兩房及三房間隔，折實平均呎價近1.2萬元，貴一年前推出的1C期逾半成，鄉郊樓景兩房戶入場費逼近6球、呎價最低都過萬元關口。記者：陳東陽
新地錦田北鄉村項目於2015年底以峻巒之名推出，撞正跌市銷情慘淡，其後改名為Park Yoho，分不同期數逐個推售，至昨日輪到2A期Genova開價。首批138伙，兩房及三房戶比例約呈四六開，上車客熱切期待的開放式單位未有包括在內。
■15A座6樓D室示範單位屬兩房連儲物房間隔，面積572方呎。 許頌明攝
開價難言有驚喜
首批單位定價由690.6萬元到1,040.3萬元，呎價介乎12,462元到15,033元，定價總值11.68億元，新地副董事總經理雷霆形容為「全城起動價」。付款辦法分四種，過往最多人採用的即供方案普遍情況下累計最高16%折扣，首批折實平均呎價11,550元，較一年前開售的1C期Sicilia首張價單10,847元高出約6.5%，並與同區另一個新盤爾巒二手平均造價相若，故難言驚喜。今批最平15B座2樓C室，實用面積526方呎兩房戶，廳房同望1A期樓景，折實價580.1萬元，呎價11,029元；至於項目最低呎價10,468元的數伙單位均位於第30A座低層。至於所謂嶄新財技，只是更改樓價120%按揭細節，大框架不變，仍然是以95%貸款用作新樓按揭，餘下貸款25%用作轉按買家原先物業至新地財仔，繼續免入息證明。
浮息P按改定息
今次主要調整包括按揭年期由原本最長3年縮短至兩年，不過按息由浮息P按改為定息1.88厘，實際息口減少，且期內供息不供本。新地代理總經理陳漢麟表示，鑑於早前採用相關按揭的買家都於短時間內放售原有物業，所以作出調整，「唔會需要咁耐時間，兩年已經足夠。」至於最高樓價九成一按、財仔二按及過渡性有抵押免息貸款等，Park Yoho早期曾推出的大堆頭財務安排，今次Genova亦有提供，陳漢麟形容每個買家的個人財務有別，所以設不同方案予買家採納。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，120%樓按可以減輕用家的首期負擔。另外，發展商有意吸納購買多伙單位的家庭客，故有血緣或夫婦關係人士以各自名義購買2或3伙，計及回贈，平均優惠會較高。同時，購買Park Yoho Genova指定三房單位的買家可獲全屋Indigo家具，或可以改作1萬元折扣。
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來源:
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【情與義】畢菲特3億美金救按揭公司 原來有段故...
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GS(14)@2017-06-25 09:30:07彭博報道，股神畢菲特旗下巴郡斥資4億加元（折合3億美元、約23.4億港元）入股一間加拿大的按揭信貸公司Home Capital，並提供20億加元、年息9厘的信貸額度。這次的投資舉動，全因為一封來自「老朋友」的電郵？一位加拿大蒙特利爾銀行BMO資本市場分部的董事會成員約翰遜向畢菲特發送電郵，介紹Home Capital這次投資機會，更加附上兩人23年前的合照，喚起畢菲特與他昔日情誼。最後畢菲特亦願意以很大折讓，購買38%的Home Capital股權，並為其提供額外20億加元的信貸額度。
Home Capital近期陷入財政不穩，源自監管機構對其按揭詐騙的指控，使到股價大跌，加速存款外流，而約翰遜的蒙特利爾銀行就為Home Capital提供這次畢菲特注資的融資方案。睇完呢個故事，莫非股神真係會為一張相救老友？畢菲特貴為股神，當然每單刁都諗過度過，相信Home Capital真的有投資價值，才是股神入股的原因。
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十大屋苑次季估價飈 太古城升一成 分析：收緊按揭「幫倒忙」 刺激細戶估價
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GS(14)@2017-06-26 12:42:17http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0728&issue=20170626
【明報專訊】過去半年樓價升勢停不了，銀行對十大屋苑的估價亦拾級而上，本季估值升勢更凌厲。本報統計十大屋苑合共60宗估價個案，當中九成個案的最新估價，按季上升2%至12%，部分單位如鰂魚涌太古城的兩房則王，估價更於季內急升逾一成，對比半年前估價升逾一成半，反映即使政府上月出招「加辣」，但次季銀行估價升勢明顯加快。
明報記者 方可兒
雖然政府季內多番出招加辣，上月甚至連續兩度收緊按揭安排，先是收緊銀行對發展商的融資比率，再收緊對投資者及境外買家的按揭成數，惟仍然未能遏止樓價升勢，各大銀行對物業估價有升無跌。本報揀選十大屋苑共20個單位，透過三大銀行匯豐、恒生和中銀香港估價共60宗個案，當中54宗、即九成個案估價按季上升2%至12%，續創歷史高峰。若對比今年初，則所有個案均錄升幅，上升1%至17%不等。
康怡2房估值868萬超同類成交價
值得注意的是，部分單位估值升勢在過去一個季度有加快的迹象。以「樓市探熱針」的鰂魚涌太古城為例，一伙位於金星閣中層、實用面積528方呎的兩房則王單位，最新估價1158萬元，較4月初的1051萬元升一成，相較半年前的估值則上升17%，可見近月升勢加快。
過去一季估值升幅高逾一成的單位，以細單位為主，當中升幅最多的是鰂魚涌康怡花園一個兩房單位。位於屋苑P座中層、實用面積461方呎的兩房戶，最新估值為868萬元，較4月初的772萬元急升12%。事實上，康怡花園目前最貴的兩房戶成交價紀錄為820萬元，上址估值已經升穿同類紀錄近6%。
映灣園3房估值首破千萬
至於東涌映灣園的3房單位估值，更首次升穿千萬元。屋苑一伙位於3期10座極高層的3房1套大單位，實用面積932方呎，最新估價高見1060萬元，刷新歷史紀錄，過去一季估值急升11%，半年累升17%。
中文大學商學院客席教授冼日明表示，雖然政府於過去一季連番加辣，但收緊按揭等招數只是「幫倒忙」，促使細單位樓價及估值升得更快。收緊按揭之後，由於樓價總額愈細的單位，可承做愈高的成數按揭，自然增加市場對此類單位的需求，導致銀行對細戶估值亦更見進取。
學者：樓市承接力強 樓價難跌
冼日明又表示，縱觀香港過去多年樓市，縱有跌市時候，但仍以升市為主，皆因本港樓市存有強大需求，除非發生經濟危機或SARS等，否則樓價稍有回軟，已有買家承接，相信下半年各大屋苑的估值亦難現跌勢，估計上落幅度低於一成。
長實急撤逆按揭方案稱樓市需求勁 無受政府施壓
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GS(14)@2017-07-01 10:16:03【本報訊】長實（1113）周一公佈荃灣新盤愛炫美有意推出安老按揭，以協助父母用積蓄為子女置業，隨即被批評違反政策原意、謀住老人家棺材本。長實一夜之間跪低，昨改口指現時樓市需求強勁，相信無逆按揭都賣到樓，斬釘截鐵表明愛炫美唔會推出安老按揭，但強調無受政府部門壓力。記者：陳東陽 黃嘉銘
開價在即的荃灣新盤海之戀2期愛炫美，周一聲稱擬推出「順逆按揭一條龍」，與本港多間銀行商討合作推出安老按揭，助孝父慈母資金調配及資助下一代置業。計劃一出市場譁然，銀行及按揭證券公司紛紛撇清未有參與其中，後者表明不鼓勵長者以年金支付物業供款，更有評論指發展商為賣樓「無所不用其極」、違反安老按揭政策原意。
■平面圖中的單位偏側，配以兩個方正的四房單位在底，儼如一隻蟾蜍。
愛炫美或周內開價
愛炫美昨日舉行的推廣活動中，長實執董趙國雄突然現身為事件拆彈，而且風向180度轉變，強調「無論如何，呢個方案（安老按揭）響呢個樓盤（愛炫美）唔會推出。」趙國雄解釋，愛炫美提供安老按揭「只係一個構思」，不過目前置業需求強勁，加上樓盤高質素，所以毋須要提供安老按揭類型的付款辦法，而愛炫美大致上會沿用海之戀設定的付款辦法。被問到有否受到相關部門的壓力而放棄構想，趙國雄回應「無人同我哋接觸過。」安老按揭促銷方案24小時內消失無影，長實昨夥利嘉閣按揭新推出為期6個月的過渡性貸款，協助換樓客資金周轉。愛炫美早前已公佈售樓說明書，今日將開放示範單位予傳媒參觀，最快周內公佈首張價單。樓盤由4座組成，雖然1,436伙戶戶向海，但單位擰到偏側，配以兩個方正的四房單位在底，儼如一隻蟾蜍。從整個項目的平面圖俯瞰，第2、3及5座均向西南，圖型可見，格局是「蟾蜍上水」。
Genova周六賣234伙
新地（016）元朗錦田北鄉郊新盤Park Yoho Genova昨公佈銷售安排，於7月1日公眾假期推售234伙，流程一如既往劃分為大手客A組及散客B組，前者組別上限60伙，一客最多買3伙，而且必須包括1伙定價850萬元以上單位。市傳項目累收約4,000登記，賬面超額認購逾16倍。另外，越秀地產（123）屯門洋房項目逸海本周四將以招標形式發售1號屋，同日截標，招標期僅1小時。
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找對中介公司 借五成按揭不難
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GS(14)@2017-07-08 20:50:09【明報專訊】香港人買日本物業可以做按揭，日本銀行對申請人收入門檻要求不算高，大約每年收入800萬日圓（約55萬港元）或以上，最主要問題是港人對當地申請按揭不熟悉，有實質操作經驗的業界也未必多。
Skytree Strategy提供資料指，申請人只要符合銀行要求的入息下限條件，配合日本按揭貸款要求，能夠借出五成或以上的個案比比皆是。只要準買家找對了中介公司協助，是絕對可以做按揭的，而個別例子甚至可以借到五成半。
有的香港客戶在日本的中資銀行機構承辦按揭，此等銀行會查看客人在香港的信貸紀錄，若在香港已經借爆，就較難成功在日本申請按揭。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9294&issue=20170707
逸新推定息按揭 首年1.72厘
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GS(14)@2017-07-29 03:37:07【本報訊】主打迷你戶的麗新（488）深水埗新盤逸新收票兩天，僅收約140票，較首批60伙，僅超購1倍。發展商旗下麗豐控股高級副總裁林顥伊表示，暫時未有計劃加推，最快下周才決定。目前情況不錯，有不少年輕上車客睇樓，對項目有信心。
最高可借九成
本港兩間按揭公司經絡按揭及中原按揭就上述新盤推出定息按揭計劃，條款一樣，首年定息1.72厘，其後低至H加1.4厘，鎖息上限為P減3厘（P為5.25厘），最高可借九成，現金回贈達1.35厘，還款期最長30年。另外，一手銷監局總結今年上半年接獲17宗投訴，廣告及銷售安排的投訴最多，分別5宗及4宗。期內有1宗檢控個案，自條例實施以來，總共發出4宗檢控。
來源:
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靠高成數按揭吸客
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GS(14)@2017-08-17 08:12:07【本報訊】華懋近年推售新盤喜愛後發制人，待同業推盤並打開局面後，參考對手定價再釐定價單，以號稱區內最低價，並輔以高成數按揭吸客。最成功一役為去年將軍澳海翩滙三周賣樓袋60億元改寫集團銷售紀錄，但策略不是百份百奏效，例如三年前推售九龍塘雲門就未能藉此打開局面。
首三年按息P減2.5厘
全．城滙逾八成兩房戶超過600萬元，故發展商提供最高八成一按以彌補銀行按揭成數偏低的缺憾。該按揭最長攤分30年還款，首三年按息為P減2.5厘、第4及5年提升至P減1.25厘、餘下時間按息等同P，現時P為5厘，買家需付5,000元作不可退還的申請手續費。去年華懋推售海翩滙時，區內已有多達9個樓盤於較早時間開賣，幾乎搾乾區內購買力，於是華懋同樣以入場費低、同區最平姿態出擊，當時所提供的按揭方案條款亦幾乎與全．城滙一模一樣。惟買家需注意，全．城滙發展商提供的最高八成一按於價單內未有列明需提供入息文件，但準買家方面如欲申請，宜事先詢問清楚，因發展商方面有批出貸款的最終決定權。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170817/20123957
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