以往到了10月份，有貸款購房需求的人往往會遇到兩個並行現象。一來，樓市進入“金九銀十”，房企推盤逐步進入高峰階段;二來，有些銀行進入第四季度，信貸額度就不夠寬裕了，對於利潤較薄的房貸的青睞程度隨之下降。正所謂“貸款放年頭，存款沖年尾”。今年的情況又是怎樣呢?

從房企推盤情況來看，中原地產監測的9月末22個城市重點項目的推售套數環比增加104%，達到年內的第三高位。中原地產首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時表示，房企目前的推盤已為後市提供了充足貨源，同時各地市場認購情況也表現良好，22城市最近整體認購率達到61%。他預計，“銀十”市場表現有望超過9月。

不過，銀行們並未隨之火熱起來，貸款政策仍然“冷靜”。本報記者從一家股份制銀行上海分行零售業務部門人士處獲悉，從首套房貸打折情況來看，該行此前提供的85、86折優惠已經悄然從嚴，一般情況下最低折扣升至9折。

對“豪宅”房貸趨於謹慎

“到了最後一個季度，會有部分銀行出於額度或利潤考慮，收縮房貸折扣力度，北京也有類似的情況。”張大偉在接受采訪時稱。在他看來，一線城市房地產價格近幾個月來連續走高，銀行出於風控考量，也會謹慎一些。

從搜房網統計的上海地區數據來看，首套房貸最低折扣仍以基準利率打9折為主流，工行、民生此前提供低於9折的折扣幅度已經縮小，目前也實行最低9折。

盡管有個別銀行調整了貸款定價，但整體來看，較之往年，今年年尾的信貸額度並不緊張。“2012年、2013年的時候，年尾我們支行基本上不放房貸了，有顧客申請，也會壓到下一年頭上再說，今年我們還是做的，額度都是有的。”

本報記者近期走訪上海多家銀行支行發現，大行中，諸如農行、建行仍表示，雖然一般情況下首套房貸利率給予9折，但如果貸款人個人征信紀錄良好、且純商業貸款額度達到兩百萬以上，支行仍然可以為客戶嘗試申請86折~88折的折扣。

從整體政策環境來看，2015年房地產市場政策在2014年逐步寬松的基礎上仍在進一步給予支持。9月30日，央行聯合銀監會發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%，同日公積金異地使用政策也發布，同時要求部分城市提高公積金額度。

這一政策是本著“分類指導，因地施策”的原則制定的，主要激活改善的是三四線城市的需求，北、上、廣、深這些房價上升的城市仍在“限購”之中，首套房貸首付比例仍是雷打不動的3成。不過，對於貸款利率定價相對較高的二套房貸，銀行政策卻出現了一些同向變動跡象，據搜房網最新統計，有少數銀行已經調低了限購城市的二套房首付比例，有銀行從原來的7成調至了6成。

對銀行來說，對於房貸，除了有政策面、額度、定價等考慮因素外，還有風險控制。據張大偉觀察，一些銀行開始關註一線城市高端商品房的貸款風險，態度趨於謹慎。他表示，近幾個月，北京、上海出現新建商品房“豪宅化”(單套總價高於1000萬或單價高於10萬/平米)趨勢，且成交量創了歷史記錄。本報記者從前述股份制銀行零售業務部門人士處也獲得相似觀點佐證。

“托底蓋帽”政策面

從政策面看，雙向調控、托底蓋帽的做法仍較明顯。一方面，是為最基本住房保障“托底”，並“蓋帽”抑制過度投機導致的房價過快上漲。此外，張大偉稱，也是避免一二線城市房價上漲失控，避免三四線城市樓市跌入深淵。

近日25%的首套房首付新策，就撇開了一線限購城市。“托底蓋帽”意向明顯。

從國家統計局最新統計到8月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，整體市場的供需不均衡、價格漲跌不均衡仍在持續。以新建商品住宅數據為例，與去年8月份相比，70個城市中價格下降的有61個，丹東、湛江已下跌幅度已達8.7%;上漲的城市有9個，依次為深圳、上海、北京、廣州、南京、杭州、武漢、寧波、廈門，其中深圳漲幅為31.8%。同期二手住宅價格變動情況與之相似。

盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動，依次為：第一輪，部分地區逐漸松綁限購;第二輪，2014年“930”央行的限購政策調整及降息;第三輪，各地發布的購房補貼及央行的再次降準;第四論，2015年“330”前後開始鼓勵自住及改善需求的政策(主要在公積金政策);第五輪，2015年8月前後，松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁等。

政策陸續出臺推動市場銷售加快，市場主體心態也在發生微妙變化。日前上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦在接受采訪時稱，在當前市場環境較好的情況下，開發商抓緊時間去庫存的心情比較迫切，改善型項目彈性更大，開發商擔心一旦風向轉變將面臨困境。

中原監測的40個城市數據顯示，9月新建住宅成交面積較8月同期微升2%，其中三四線城市表現最好，較8月同期上升8%。

然而，從銀行放房貸的思路來看，本報記者從多家銀行采訪獲悉，恰恰是出於風控考量，目前為止銀行仍然更為支持一線限購城市的貸款，對於三四線城市要求嚴格。

10月10日下午，央行發布消息稱，為貫徹落實國務院關於加大改革創新和支持實體經濟力度的精神，按照2015年人民銀行工作會議要求，人民銀行在前期山東、廣東開展信貸資產質押再貸款試點形成可複制經驗的基礎上，決定在上海、天津、遼寧、江蘇、湖北、四川、陜西、北京、重慶等9省(市)推廣試點。

據悉，信貸資產質押再貸款試點地區人民銀行分支機構對轄內地方法人金融機構的部分貸款企業進行央行內部評級，將評級結果符合標準的信貸資產納入人民銀行發放再貸款可接受的合格抵押品範圍。

對此，民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖點評稱，這是“中國式微刺激再現”：總量上是為對沖地產和傳統經濟下行壓力，結構上是為經濟轉型，即通過設定不同信貸資產折扣率，比如將符合經濟轉型要求的小微和三農信貸資產設置更高的折價率，折價率越高的信貸資產可獲得更多的基礎貨幣，為金融機構向小微三農貸款提供正向激勵。

央行方面認為，信貸資產質押再貸款試點是完善央行抵押品管理框架的重要舉措，有利於提高貨幣政策操作的有效性和靈活性，有助於解決地方法人金融機構合格抵押品相對不足的問題，引導其擴大“三農”、小微企業信貸投放，降低社會融資成本，支持實體經濟。

過去，以外匯為抵押向商業銀行提供基礎貨幣，在外匯占款趨勢性下降的背景之下，需要新的基礎貨幣投放渠道，再貸款的缺陷在於不需要信貸抵押品，存在信用風險問題。而信貸資產質押再貸款可以為再貸款提供合格抵押品補充基礎貨幣可以在某種程度上緩釋信用風險。

“信貸資產質押再貸款旨在發揮政策定向寬松功能，通過不同折價率引導信貸投放小微三農，一邊補充基礎貨幣一邊鼓勵銀行加快信用派生，實現穩增長並降低特定領域融資成本。”不過，在李奇霖看來，政策難度在於三農小微類資產風險溢價較高，是否能夠有效激勵商業銀行信用派生行為還需觀察，如果過度激勵銀行投放到風險溢價較高的資產，可能會產生壞賬風險。

2016年2月29日，開業已滿8個月的網商銀行對外宣布稱，已服務小微企業的數量突破了80萬家，累計提供的信貸資金達到450億元。

2015年6月25日，網商銀行正式開業。作為銀監會批準的中國首批試點的民營銀行之一，開業以來，網商銀行基於多種場景觸達小微企業，並為他們提供信貸在內的各類金融服務。

網商銀行表示，平臺先後推出了淘寶天貓貸、流量貸、口碑貸、“雙十一”大促貸、旺農貸等創新性的場景金融信貸產品，服務線上、線下各種類型的小微企業以及農村經營者。

近5個月貸款余額環比增長30%

35歲的彭金東在天貓上經營著一家服裝店。從2007年開始，彭金東先是在淘寶上做服裝生意，後來幹脆帶著老婆孩子從老家河南鄭州舉家遷到杭州，網上店鋪也從淘寶轉到了天貓，並且擁有了自己的獨立服裝品牌——M-MAICCO(墨麥客)。去年9月份，為了備貨雙十一，彭金東從網商銀行拿到了150萬元的雙十一大促貸款，用這150萬提前備足了貨源，又雇了幾個老鄉來幫忙，雙十一當天店鋪銷售額竄到1100萬元。

來自河北省清河縣柳林村的李洪中，在去年9月份拿到了網商銀行8萬元的“旺農貸”貸款，現在家里已經擺上了新添置的兩臺羊絨分梳機。加上原先的三臺機器，李洪中由此成為柳林村羊絨分梳能力最大的一戶人家。

在北京天通苑，陳立亮的火鍋店剛剛完成了店面重裝。去年12月份，陳立亮通過網商銀行口碑貸拿到19萬元的貸款資金，在春節歇業期間重新裝修了店鋪，也多招了兩三個人手。

類似這樣的小微企業、小微商戶和農村經營者，網商銀行在開業8個月的時間里，已經服務了80萬家，累計為他們提供了450億元的貸款。數據統計顯示，近5個月以來，網商銀行服務小微企業數量的每月環比增幅都在12%以上，貸款余額的每月環比增幅更是維持在30%左右的高位，呈現快速發展的態勢。

而在農村金融方面，旺農貸上線不到半年，已經覆蓋了全國24個省139個縣的2425個村莊，農民的戶均貸款支用金額在4.4萬元;網商銀行支持大學生回鄉創業專項資金計劃自去年6月份發布以來，已經累計為超過14000多名回鄉回村創業的大學生，提供了專項資金支持，累計發放資金接近4億元。

網商銀行行長俞勝法表示，這些數據說明小微企業、農村地區對金融服務和信貸資金的需求非常旺盛，網商銀行通過互聯網技術，極大地提高了觸達客戶的效率、降低運營成本，從而更好地幫助小微企業、支持實體經濟發展;同時運用大數據風控提高風險甄別能力，控制好貸款質量。

多重獨立服務渠道

除了提供信貸資金之外，俞勝法還透露，今年網商銀行將在服務小微企業、支持實體經濟的寬度和深度上做文章，聯手商業平臺和金融機構，融入越來越多的場景，為更多的小微企業提供融資、供應鏈金融、賬戶管理、余利增值等綜合金融服務打造金融服務大生態。

網商銀行成立之初就定下了將金融服務深度融入場景的發展策略。網商銀行通過數據分析，發現核心客戶所需要的服務場景越來越多元化、交互頻率越來越高，因此，網商銀行決定嘗試建立獨立的服務渠道。

2016年2月份，網商銀行企業網銀更新上線，具備APP掃碼、U盾、銀企直聯等多種服務模式，可為平臺企業或小微用戶提供賬戶管理、轉賬匯款、協定存款、余利增值、批量代發等金融服務。據了解，網商銀行APP也將於近期登陸蘋果和安卓兩大公開市場，通過邀約的形式為小微企業提供專屬金融服務。

此外，供應鏈金融也在網商銀行的拓展計劃之中。目前，網商銀行供應鏈金融服務已經接入1688市場、天貓超市、菜鳥等商業平臺，為這些平臺上的小微企業提供存賒購、應收賬款質押、存貨融資等供應鏈金融服務。

在外部商業平臺方面，網商銀行已接入了慧聰網、豬八戒網、掌合天下、德邦物流等B類商業平臺，為平臺及平臺上的小微經營者提供賬戶對接、資金增值、賬單管理、批量代發、貸款融資等金融服務。此外還接入了金蝶、用友等企業級服務平臺，通過大數據分析，為小微企業提供在線實時貸款服務。

在金融同業方面，網商銀行聯手杭州銀行、長沙銀行等中小商業銀行，開展貸款直投合作;對於華澳信托、華安保險等接入的金融機構來說，網商銀行通過輸出技術和風控能力，為他們建設或者改造IT系統;同時還將技術和風控能力輸出給創富、廣匯、力帆等融資租賃或汽車金融公司，將大數據風控嵌入到相應環節中，提高風險識別能力，幫助其完成每天超過100單的汽車金融服務。據了解，目前網商銀行已經接入了30多家商業平臺和金融機構。