很多時我貓王被問及有關香港與國內房地產的看法，老實說購房置業這些人生大事不同炒股，處理得不 好會身敗名裂，我慣過閒雲野鶴的生活，不敢挑戰這類預測！不過最近很多網誌都加入討論房地產，我想我湊湊熱鬧也無妨！房價不斷的飈升，全人類都在吶喊，有 樓的歡笑，無樓的憂愁，財富兩極化，香港如是，國內的大城市亦如是！而香港的房價被國內炒家逼迫的走，有分析認為香港政府對打壓樓市十分畏忌，一則官方不 想重滔八萬五的覆轍，說白點香港的經濟即地產，地產衰，經濟頹，太歲頭上動不得；二則，港官向來對外來的經濟勢力畏首畏尾，對國內炒家更歡迎之，這樣子， 香港樓市哪時跌？相信要待到國內泡沬爆破的振盪傳過來。
國內的網絡調查顯示，70%的網友 認爲中國樓市將在2011年崩盤。這純粹是人們的渴望，平心而論，我們要理性的拿出數據分析現是否存在泡沫？97年時全港一般家庭每月供樓支出佔平均家庭 收入的供樓負擔比率，一度高達93％以上，現時負擔比率只約為30%左右，當年供樓利息遠高於租金回報率，收租可出現超過6厘的「負回報」，現時扣除供樓 利息後，平均租金回報為正2.7厘。現時中環及金鐘區的甲級寫字樓空置率最高約4.03%， 住宅平均空置率不過3.8%。不過，回報率只是假設現利率不變的計算，另若言香港經濟轉壞或更多樓房投入供應，亦會影響空置率計算，但這不會在短期內有所 改變，最大隱憂是現時所謂豪宅的空置率已高於10%！不過，總而言之，似乎香港的房地產泡沫並未迫在眉睫，泡沫亦可能只集中在豪宅方面！
還 有一個指標看地產是否合理者是『置業痛若指數』，這是把樓房價格除以年薪，便可得出要花多少時間才能抵銷樓價，如數字是５點，即購房家庭在５年內要不吃不 穿不花一分錢，需要愈長的年期，自然愈痛苦。97年二手樓房的『置業痛若指數』是16.9點，現在很多地區的樓價已追到97年，現時的二手樓房的『置業痛 若指數』已與97年的叮噹馬頭！換言之，十多年來人們的收入沒有如何的改善過，更甚者一手樓(可說是假豪宅)的『置業痛苦指數』更差不多是二手樓房的一倍 以上，即17 x 2 (+)！樓房價格是一個指標，是人們對這地區的前境期希，可是問道眾人對香港的前景如何？每年的國民生產總值增長(GDP)應是多少？以我貓王估計香港前 景一般，由於這裡已是成熟的經濟區，每年的國民生產總值增長最多不過2.5%，去年及前數年的增長驕人，只是CEPA效應及谷底反彈的效應！還有一點我們 更要考慮是石屎的壽命只得50 - 60年，今天的單橦住宅樓宇老是向高空發展，且石屎成份高而它們承受的壓力很大，50到60年後是什麼模樣，不敢想像！且今天的二手樓很多已有20 - 30年歷史，換言之，我們不吃不穿十多年後換來的，只是一所豆腐渣樓房！
至於國內的情況又 如何，說到國內的『置業痛若指數』就真的搞笑，官方的數字反映很多城市都低於５點，有些甚至低於３點，他們的計算不同，是誤導的數據！一個國內朋友對我 說，像廣州及北京這些大城市，大學畢業生『置業痛若指數』已超越30點，世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4―6倍，警戒線為5∶1。以美國經 驗，樓房空置率要超過12%就到達警戒線，眾所周知，香港沒有賣不出的樓房，而最近國內華遠集團總裁任志強謂中國住房空置率不到4%？對於國內樓房的空置 率問題，香港中通社北京7月21日電特稿指：“中國660多個城市，連續6個月以上電表讀數為零的空置房高達6540萬套，足夠2億人居住。”民間數據與 官方的數據永遠有距離，這些矛盾促使各個派系的『口水戰』，有些學者甚至認為北京、上海等一線城市一些樓盤房屋空置率為50%以上。住宅樓房的統計可能不 完善，但在國內很多大城市的商業樓宇空置都是雙位數字的比率。種種數據顯示，中國與香港的房地區泡沫已經客觀性存在，但為什麼沒有一點爆破的跡象？原因何 在？此文不太累贅，留待下回分解！相信現在我們要正視的，是港官及國內大官對房地產的態度，剛剛有數據指出，廣東每年的廣東省的經濟總量已超過沙特阿拉 伯、阿根廷和南非，在G20各國中可排到第16位。 除廣東，江蘇、山東和浙江等省的GDP也超過了G20部分國家。不過，中國這個自謂君子之國，人民的生活水平如何，現時中國人的幸福指數與阿根廷是天壤之 別！國內又有人云：幸福指數不等如GDP，領導人老是要領取功勛，追求片面的繁榮，可是這要代價！代價卻由人民付出！這與50年代的大躍進是不是有點相 似？
香港市民的薪俸稅於政府的財政收入中大概只得十數個百份點，賣地、房地產印花及股票印 花稅占了政府收入很大的比重，現在港官沾染了國內大官的惡習，不在乎大量的民眾下崗！政府可以使用乾坤大羅移印鈔票，這些鈔票足以養活整個城市的人！以我 貓王的研究，房地產促銷是後資本主義經濟的一種特徵，由於資本累積過多，生產力又過剩，炒賣比直接投資做生意有利，因而很多人放棄經商從事炒作，背後最主 要的原因是官員懷緬過去的數據，數據傾側不點也不行，對實質經濟置諸不理！以內部消費締造增長點為借口，推動房地產熱潮！最近潘慧嫻的《地產霸權 （Land and the Ruling Class in Hong Kong）》一書熱賣，這位作家曾任新鴻基地產創辦人郭得勝私人助理八年，其後加入嘉里建設，負責土地物業估價及收購，書中內容訴說大地產商如何壟斷地產 事業，以及將他們的影響力擴展到其他涉及港人生活的範圍。其實港人已對高企的房價妥協，這裡真的地少人多，明眼人都看得出，若政府不從中調節，自由市場根 本不敵霸權；更甚的是，本地的金融架構漸漸地被地產霸權擾亂，現在房地產取代了貨幣的儲蓄作用，我天方夜譚的想，某天地產霸權可能發行地產圓券挑戰法定貨 幣的地位，房地產基金已是一種先兆，這個情況不可不察，到時政府的管治威信何在？由於商人只會朝錢看，挾持朝野與民爭利是必然的事，霸權之下的政策傾側， 定會使皮球可以越吹越大，若干時間後變種的美國雷漫事件自會在中國或香港出現！
