劉鶴確認將主導中國金融政策 傳證監銀監保監合併成金融總局 與人行並駕
1 :
GS(14)@2018-03-06 03:43:15【明報專訊】近年市場一直盛傳內地「一行三會（即人民銀行、中證監、中銀監及中保監）」的金融機構格局將重組，據外電報道，下任人行行長大熱、正在訪美的國家主席習近平首席經濟顧問、中財辦主任劉鶴，周四表態自己在本月公布的一輪中國金融架構改革之中，將會主導中國的金融政策。昨日再有傳聞，中央即將公布調整人行職能，並將三會合併成國家金融業監督管理總局（下稱金融總局），成為金融行業的「超級監管機構」，加強金融業統一監管。
明報記者
據《彭博》引述消息報道，劉鶴周四與多名美國企業家進行私人會面時表示，他將在本月公布的一輪架構改革中，在金融政策方面擔任領導角色（take on oversight of China's financial policy as part of a cabinet reshuffle this month），但未有指明他將會在改革後的金融架構中出任什麼具體位置。
金融總局料主職監管違法行為
事實上，被視為習近平「經濟智囊」的劉鶴，一直被視為接任人行行長的大熱門。而昨日有消息指，監管機構的合併將不涉人行、只包括三會，人行將保留作為金融及貨幣政策決策的主要功能，金融總局則主要掌管監管功能，維持同時隸屬國務院旗下的架構，有別於此前將三會盡歸人行屬下的說法。
瑞穗證券亞洲首席經濟學家沈建光認為，這個安排非常合理，因為中國金融最大的問題是三會監管分開，但是金融機構和產品已經跨越分界，保險、銀行擁有齊全的牌照，應按照市場、行為、功能來綜合監管，效率會更高。
沈建光：需綜合監察機構跨界營運
消息指，人行在新架構下負責金融業的發展規劃、金融市場統計數據、貨幣政策調節等；金融總局則主力負責橫跨銀行、保險及證券行業的金融監管、查處金融行業違法行為等，意味人行或會將監督金融機構的權力交予金融總局。
信銀國際首席經濟師兼研究部總經理廖群認為，調整後分工更明確，人行日後的功能會類似其他國家的中央銀行，專門管理貨幣政策，而國家金融總局會負責重風險控制有關事宜。
廖群：人行料掌財策 如中央銀行
不過，有關合併方案目前仍未清晰，沈建光就表示，證券可能涉及更多市場範疇，估計「（中證監）可能這次沒有在（合併）裏面」，但相信部分職能會調整；至於中銀監和中證監合併，主要是負責機構監管，所有機構放在一個機構監管下，避免了混業經營和分業監管的矛盾。
廖群認為，統一監管是大勢所趨，有利金融監管。現時「混業經營」愈來愈多，分開管理會有各自管不到的灰色地帶，統一監管可以針對混業經營採取行動，減少灰色地帶。
（2018兩會專題）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7480&issue=20180303
政治市短期主導港股
1 :
GS(14)@2018-03-11 23:42:17【拆局】人大開幕，中美貿易戰升溫，政治陰霾籠罩港股。政治市短期主導港股，綜合各方分析，主要有四大不利因素。首先，昨日總理李克強在人大所做的政府工作報告，缺乏令市場驚喜內容，反而提出房產稅立法，以及取消流量漫遊費，令內房股、中移動（941）等重磅股進一步拖低大市。
今屆兩會多敏感議題
另外，人大會期長達兩個禮拜，到3月20日才閉幕。過往兩會期間歌舞昇平，一般有所謂的「兩會行情」炒作。但今年有多個敏感議題，包括允許領導人終生制的修憲，將在3月11日表決；涉及金融監管重組、「一行三會」合併的國務院機構改革，將在3月17日表決；以及總理及人行行長人選將在3月19日表決，令後市面臨多項不明朗因素。其次，盛傳將出任下屆副總理、負責財經事務的中財辦主任劉鶴之前赴美國貿易談判，已在3月3日返國，沒有宣佈取得任何成果，並且未獲美國總統特朗普會見，預示中美貿易戰可能升溫。市場憂慮中國如果以減持美債做回應，一旦啟動將令美國債息飆升。另外，中央在「兩會」維穩，之前有消息指中證監要求基金在兩會期間，不能出現淨賣出情況，昨日A股先跌後升，顯示維穩見效。但過往內地基金被禁減持A股時，通常會轉沽港股套現，以應付基金贖回，令沽壓轉至港股。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180306/20323689
資深投資者林一鳴：月入3萬住戶增 主導樓市需求
1 :
GS(14)@2018-03-29 08:05:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4574&issue=20180329
【明報專訊】根據美國市場研究公司Demographia的統計，截至去年9月底，本港樓價中位數對比居民收入中位數的比率高達19.4倍，連續8年成為全球樓價最難負擔的城市，可見已脫離大部分市民購買力；那麼為何樓價近月仍有力繼續破頂、屢創新高呢？擁有多個財經專業資格、曾在多間金融機構任職高層，並於近日出版著作《林一鳴的投資世界》的資深投資者林一鳴指出，2011年第一季至2017年第三季期間，本港每月收入3萬元或以上的住戶增加了53.7%或40.7萬戶（見圖），至116.42萬戶，成為過去7年樓市買方主導力量，支持樓價屢創新高。他認為，港府應該正視居民熾熱的買樓需求，加快填海、發展郊野公園及改劃土地興建住宅，大幅增加供應以穩定樓價。
今年以來本港住宅樓價升勢加快，中原城市指數上周五報174點，按周勁升1.9%，年初至今則上漲5.4%；而本周初豪宅及屋苑樓價破頂成交湧現，例如新地（0016）旗下北角新盤海璇實用面積1599方呎單位以1.05億元售出，呎價65,846元，為該豪宅成交最高紀錄；而同樣由新地發展的將軍澳晉海II實用面積343方呎1房單位，亦以696萬元獲買家購入，實用呎價高達20,300元，相信是該新盤去年9月開售以來呎價最高的1房戶成交。
此外，公屋成交價近日亦屢創新高，屯門良景邨良智樓實用面積715方呎未補地價單位，近日以326.8萬元易手，實用呎價4571元，創區內未補價公屋新高；已補地價的公屋就升得更厲害，例如在長安邨安湄樓實用面積443方呎單位，以488萬元成交，呎價約1.1萬元，打破該屋邨的紀錄。
6年間40萬戶變得「有本事」買樓
林一鳴分析，利用平均工資或中位數，去推論樓價已升到不能接受的水平，理論上的層面並不正確，因為目前港樓的需求，只集中於較富有的一群，在分析需求與價格關係的時候，也只應考慮有資格買樓的人。
林一鳴引述本港統計處的數據，全港住戶在2011年第一季和2017年第三季的收入分佈中，對於每月收入3萬元或以上的住戶數目，在2011年初是75.7萬，2017年第三季是116.4萬，6年半之間多了40.7萬戶，升幅是53.7%；而這40.7萬戶從過去「無本事買樓」變成「有本事買樓」，成為樓市近幾年購買的主導力量。而每月收入在8萬元或以上的住戶，期內增加69.3%或10.72萬戶至26.18萬戶，單是這批買家，已足夠買起期內大部分新盤。
年輕人靠父幹爭上車 樓價火上加油
除了上述高收入住戶的剛性置業需求外，林一鳴認為，目前在樓價處於歷史高位，仍按捺不住高追買樓的有兩類人，「第一類是80後及90後的年輕人，由父母支付首期，購買400萬至600萬元的物業，他們的父母擔心今日不買私樓的話，日後同一筆資金可能連公屋也買不起；第二類是過去幾年出售自住物業後一直租樓住的無殼蝸牛，他們眼見過去幾年租金不斷上升，而且租樓等於幫人供樓，驚今日不買明日便買不到，現在衝入市場買番樓，不過價格就較幾年前升了不少，唯有住細一點和搬到較遠的地區」。
林一鳴認為，由於本港實際置業需求如此殷切，而且不論上任特首梁振英及現任特首林鄭月娥均未能夠大幅增加可以興建住宅的「熟地」土地供應，是近年推升樓價的主要原因（編按：梁振英及林鄭月娥分別於2012年7月及去年7月上任，此前中原城市指數分別報105.46點及160.05點，至今分別上升65%及8.7%）。
「生地變熟地」不足 形成供不應求預期
當中，梁振英從競選到上任以來一直把房屋問題作為施政重中之重，而在去年6月他最後一次以特首身分出席立法會答問大會時強調，其任內5個財政年度賣出的土地可建約5.1萬伙私人住宅單位，是前5個財政年度的2.5倍，預計未來3至4年一手私人住宅的供應量較他上任時高出任五成。林一鳴分析，梁振英任內的確把很多熟地在市場出售予發展商，加上發展商亦積極以其他方法取得土地儲備，而由熟地到住宅落成的建築期為3至4年，所以未來幾年每年可提供2萬至2.5萬個私人住宅單位；但他認為問題的關鍵是，梁振英任內沒有大規模填海、發展郊野公園或更改規劃作住宅用途，因此未能把足夠的生地轉為熟地，所以港府把土地庫內僅存的熟地在市場沽售後，未能補充，令市場出現土地供應不足的預期，促使樓價持續上升。
林鄭房策以置業為主 加劇需求
至於現任特首林鄭月娥在去年10月發表首份《施政報告》，已表明房屋政策以置業為主導，包括將「綠置居」及「白居二」計劃恒常化，並且以更多的「綠置居」取代出租公屋。林一鳴認為，現屆政府在未有方案可以提供足夠土地供應前，卻提出房屋政策以置業為主導，結果自然推高樓價；他又批評，雖然過去幾個月樓價屢創新高，但財政司長陳茂波在上月公布的《財政預算案》，在預算案的131至138點關於土地資源及房屋用地的章節，基本上都是舊瓶新酒，無法扭轉市場對住宅土地供不應求的預期，結果加快市民入市的步伐。
林一鳴總結說，港府應該正視港人熾熱的買樓需求，加快填海、發展郊野公園及改劃土地作住宅用途，大幅增加供應穩定樓價，才可平衡社會各界利益。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-03-29 08:05:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5619&issue=20180329
【明報專訊】騰訊（0700）自2004年6月16日上市以來，股價累積升幅達556倍，期內中原城市指數亦勁升接近3倍，近月，坊間流行一種說法，指過去13年多以來「無買騰訊無買樓」便是輸家。
投資要向前看 未來再倍升機會不大
林一鳴就此回應說，投資者若在早年已買入騰訊或買樓，的確是成功的投資者，不過投資最重要的是向前望，而他估計，未來5年不論騰訊股價或本港樓價可以倍升的機會已不大，「目前騰訊的市值已接近4萬億元，未來5年可以升至8萬億元嗎？同樣道理，太古城樓價現已達每方呎2萬元，未來5年可以升每方呎4萬元嗎？我相信可能性很低吧！」
林一鳴又說，美國總統特朗普施政藥石亂投，除了近日叫板與中國打貿易戰外，日後料有更多黑天鵝事件發生，將令本港股市及樓市的投資風險增加，因此，他認為普羅投資者今年的目標是「不要輸錢」，「對於武功低劣的人，這時候的股市及樓市，不是給你玩的」。
[名人樓市論壇]
5財團爭啟德地王 港資主導 三大龍頭獨資入標 估值逾200億
1 :
GS(14)@2018-05-13 23:41:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4337&issue=20180512
【明報專訊】有力問鼎住宅地王、估值逾200億元的啟德第1F區1號住宅地，獲5個財團入標競投，屬區內獲收標書最少的官地，入標財團以香港發展商主導，其中本地三大龍頭發展商以獨資競投，而過去高價搶奪區內地皮的中資財團已不復當年勇。有業界稱，受內地防走資政策下，加上是次截標地皮投資金額龐大，令中資投地意欲大減。
明報記者 甘潔瑩
昨午截標的啟德住宅地，屬上個財政年度推出的地皮，將不會實行新開標形式，即不會公開全部標價。另外，是次截標亦是海航連環出售同區3幅住宅地後首幅出售的啟德地皮；三大龍頭發展商長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）以獨資形式參戰，其中恒地於今年2月以159.59億元，透過公司轉讓形式向海航系連購兩幅住宅地，平均每方呎樓面地價約1.5萬元。至於長實及新地暫未投得啟德區住宅地。
信置嘉里利福嘉華組財團入標
至於去年11月合組財團以約173億元奪得長沙灣地王的信置（0083），伙嘉里（0683）、利福國際（1212）及嘉華（0173）合組財團競投，其中利福與嘉華均具發展啟德經驗，利福2016年11月以73.88億元投得鄰近今次截標地王的第1E區2號「雙子塔」項目，擬打造SOGO旗艦店。嘉華則於2014年2月以29.388億元投得啟德1I區2號住宅地，即為現時發售中的嘉匯，以及2016年12月以58.68億元奪得1K區2號住宅地。
會德豐新世界未有透露財團組合
此外，會德豐（0020）及新世界（0017）均各自僅表示合組財團入標，但卻未有透露合組財團組合名單，市場預計兩大發展商為另一組合財團。會德豐副主席梁志堅於股東大會後表示，暫不透露合資伙伴，只表示項目投資額較大，邀請相熟行家一同競投。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，海航以每方呎樓面地價約1.5萬元出售，料成發展商入標價的參考。是次截標地皮面積178,209方呎，為住宅（甲類）地皮，可建樓面逾141.5萬方呎，預計提供1470伙。賣地章程條款，要求發展商開發一層貫通該項目的地下商店街，其總樓面不得少於43,056方呎，闊度亦不得少於15米，並需提供出口連接未來啟德站及鄰近地皮。發展商須負責興建安老院舍和長者日間護理中心的政府地方，涉及樓面分別不得少於26,641及3854方呎，市場料每方呎樓面地價1.2萬至1.68萬元，地皮估值介乎173億至238億元。
黃竹坑站3期收36份意向 港資主導
1 :
GS(14)@2018-06-28 11:27:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9863&issue=20180628
【明報專訊】港鐵（0066）南區罕有大型商住項目、黃竹坑站3期物業發展項目，共接獲36份意向書，意向書數目較1期的39份及2期的37份少，遞交意向書的大部分為港資，預料項目最快日內招標。有測量師預計，因項目規模龐大，發展商或合組財團競投，預計每呎樓面地價1.5萬至2.4萬元，估值約225.88億至361.41億元。
有份遞交意向書的港資包括多家本港龍頭發展商，如長實（1113）、新地（0016）、新世界（0017）、嘉里（0683）、會德豐（0020）、鷹君（0041）、莊士機構（0367）、華懋、南豐、英皇（0163）、帝國集團、爪哇控股（0251）、高銀地產（0283）、遠展（0035）、泛海（0129）、建灝地產。另中資包括中海外（0688）、碧桂園（2007）、中信泰富等。
項目市值逾361億 最快日內招標
英皇高級物業主任張思薇表示，項目暫為黃竹坑站最大型的商住項目，住宅單位可享開揚景觀，區內發展潛力大，故遞交發展意向書，並將視乎補地價金額及招標條款，才決定獨資或合資競投。
黃竹坑站3期物業發展項目鄰近南朗山道熟食市場，住宅部分可建4座、提供不多於1200個住宅單位。中原測量師行執行董事張競達表示，港鐵接獲36份意向書，反應合乎預期，因項目屬黃竹坑站上蓋唯一的商住發展項目，位置較1、2期更近港鐵站，而且景觀開揚，在黃竹坑近年逐步轉型作商業區下，預料吸引多家發展商競投，不過因涉及資金龐大，發展商或會選擇合組財團競投。業界人士估計，項目連同補地價在內，估值介乎225.88億至361.41億元，預計每方呎樓面地價約1.5萬至2.4萬元，料成最貴的港鐵項目。
市建局東九龍4盤同期推 共涉2971伙 業界指定價勢主導樓市
1 :
GS(14)@2018-12-20 11:47:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5569&issue=20181220
【明報專訊】市建局有份參與發展的觀塘凱滙逆市熱賣後，旗下多個東九新盤亦將於短期推出，除分別與新地（0016）、新世界（0017）合作發展的Downtown 38、瑧尚外，首個港人首置上車盤煥然懿居亦將加入戰圈，連同凱滙，4盤共涉2971伙，屬近年罕見。業界估計，市建局同期推出的上述4個市區新盤，其定價及銷情勢影響後市發展。
明報記者 林可為
除凱滙位於觀塘外，餘下市建局有份發展的3盤均位於土瓜灣，成為新一輪新盤戰場，其中新世界與市建局合作的九龍城道瑧尚，預計短期獲批預售後，會隨即開展宣傳，極有機會成新世界明年頭炮。新世界強調，集團對市區中小型單位的承接力極具信心，會以貼市價推售瑧尚。另新地Downtown 38早前已向傳媒介紹樓盤的基本資料，預計短期上載樓書及向傳媒開放示範單位，料聖誕假期後正式啟動銷售進程；新地副董事總經理雷霆日前預告，「項目一定有單位售價是低於600萬元」。
3盤位於土瓜灣 主打細戶
至於市建局首個港人首置上車盤項目、位於馬頭圍道和春田街交界的煥然懿居，日前有消息指，市建局傾向以市價六二折推售單位，預料折扣後大部分單位的呎價介乎1.3萬至1.4萬元，以此推算，單位售價將介乎330萬至700萬餘元，估計局方將於本月31日公布首張價單及銷售詳情，據悉項目將設轉售限制。
煥然懿居擬月底公布價單
煥然懿居與私人樓宇最大的差別是屬資助房屋，據悉申請人須在港居住滿7年或以上，從未在港擁有住宅及無享用政府房屋資助；2人或以上家庭申請者的入息限額擬定於5.7萬至7.4萬元，資產限額擬定於255萬元等。
市建局行政總監韋志成早前表示，項目定價會貼近成本價，市建局會因此「收少十多億元」。
首批或隨凱滙低價開售吸客
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，凱滙熱賣反映樓市儘管遭遇冷鋒，但只要新盤首批開價稍為低水，即可「引爆」市場購買力，而早前多個新盤銷情未如理想，是因為相關樓盤在市况轉淡時仍以進取價開盤。
陳估計，市建局會沿用凱滙的成功方程式，稍後推出的Downtown 38、瑧尚，以至煥然懿居，首批售價會較保守，冀吸引市場注意，惟由於該3個土瓜灣新盤的規模較凱滙細，相信市建局和發展商較傾向「慢慢賣」。
施永青籲資助房屋撤資產限制 置業主導利社會穩定
1 :
GS(14)@2019-02-15 07:05:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5021&issue=20190214
【明報專訊】豬年伊始，兩大代理行老闆對新一年樓市有何看法？中原集團主席施永青認為，從發展商近月減價銷售新盤銷情理想可見，市場實際需求強勁，料樓價已覓得初步支持，而他覺得不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利，故建議港府參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購買資助房屋」；他建議增加居屋及首置上車盤的供應，並且免除首次置業港人申請這些資助房屋的資產限額。美聯副主席黃靜怡則認為，樓價有序調整屬健康現象，惟香港基調良好，擁有穩健的貨幣制度，兼備國際都市地位，及在大灣區發展中扮演重要角色，因此長遠利好樓市發展。
施永青早前接受訪問時透露，他近月把私人投資組合「施房倉」的物業佔比由35%下調至30%，原因是他預測本港樓價將出現調整。他分析，港府去年6月已改變房屋政策，將資助房屋（包括綠置居、居屋及首置上車盤）的定價與私樓價格脫鈎，改為參考申請者的負擔能力，這樣令資助房屋與私樓的競爭更白熱化，結果是私樓價格受壓。
運房局去年12月公布《長遠房屋策略》的年度報告，宣布將未來10年住宅供應目標由46萬減少至45萬伙，並且將公私營房屋比例由六四比調整至七三比，換言之，期內每年平均私樓供應將減少至14,000伙以下，外界普遍認為私樓供應減少將利好樓價，但施永青卻不認同。他解釋，雖然綠置居及居屋被歸類為公營房屋，但與公屋業權屬政府、租戶隨着收入及資產上升可被加租或迫遷不同，綠置居及居屋業主是向政府買入有關物業的業權，即使他們將來收入及資產上升也不會被加租或逼遷，故綠置居及居屋屬私樓的替代品及競爭者，前兩者供應增加及售價較低，料會為私樓帶來沽壓。
倡未來供應分為公屋資助房屋私樓
施永青指出，過去一段時間公營房屋被稱為「公營」，原因相信是其透過政府經營及銷售，但根據他上述分析，這些房屋業權誰屬才屬關鍵，故他認為，港府目前將公屋、綠置居及居屋同納入公營房屋的範疇並不恰當，「這樣好像將兩樣不同的東西撈埋一齊」。他建議，運房局日後公布未來住宅供應時，可不再分為公營房屋及私營房屋兩大類別，而是分為公屋、資助房屋（綠置居、居屋及首置盤）及私樓三大類別。
雖然港府增加資助房屋的供應，會令私樓樓價出現調整，施永青強調，他贊成以置業為主導的房屋政策，認為這樣才有利社會穩定，他建議港府應該參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購入資助房屋」。
星洲組屋冀讓人民有資產扎根
翻查資料，新加坡在1959年6月從英國取得自治權，成立新加坡自治邦，當時當地住宅曾嚴重短缺，為了解決此問題，已故的新加坡國父李光耀領導人民行動黨在1960年成立建屋發展局，目標是每年提供1萬個組屋單位。
由於新加坡在此前30年僅興建2萬個住宅單位，故當時外界對李光耀能否達成此雄心勃勃的目標普遍存疑，但他成功以強勁的執行力年復一年完成建屋目標，為新加坡日後的發展奠定堅實基礎。
李光耀曾就此表示，建設房子不止是提供廉宜的住屋給人民，其社會目的也同樣重要：「除非人民扎根，除非他們擁有要保衛的東西……如果你要他們保衛老闆的大宅門，而他們卻住在碼頭，這是不可行的。因此，我們一開始就決定人人都有個家，每個家庭都有他們要保衛的東西，這個房子必須是他們擁有的，雖然他們要就此分期付款20年、25年甚至30年，但這些房子會成為他們最珍貴的資產」。
有錢人可睇公立醫院 也應可買首置盤
在組屋政策出台近60年的今日，新加坡永久居民仍可與伴侶或家人聯名申請組屋，當局在審批時會考慮其購房能力，但不設資產限額。施永青認為，參考新加坡的做法，港府日後出售居屋及首置上車盤時，也不應再像現時一樣對首次置業本港永久居民設有資產限額（見表），「這便等於目前每個香港人都有權去公立醫院睇醫生，窮人可以去，有錢人也可以去；若有錢人不想排隊輪候時間過長，他可以轉去私家醫院。不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利」。
雖然首置盤若不設申請者資產限額，或會進一步搶走私樓客源，但施永青認為，港府可同時將首置盤的上限面積縮細至400方呎，「首置盤其實不完全是新事物，只是以前叫夾屋（夾心階層住屋計劃），目前叫首置盤而已。我覺得首置盤的面積不需要太大，最大400方呎便可以，想住大些就自己買私樓。假如真的是有錢人，也不會吼400方呎的首置盤，只會買面積較大的私樓」。上月截止認購的首個首置盤煥然懿居450個單位，面積介乎261至507方呎。
新盤減價一成半 應可去貨
至於樓價會下跌多少呢？施永青指出，最終要視乎中美貿易戰如何發展，而從信置（0083）上季劈價兩成求售觀塘新盤凱匯銷情理想可見，一手市場現已覓得支持位，料發展商本季「大概(較高位)減價一成半也可以去貨」；二手樓價方面，他相信從歷史高位下跌10%至15%亦會有初步支持。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
Next Page