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南寧打響政府救市第一槍？正式下文「鬆綁」限購

http://www.infzm.com/content/100283

有關限購鬆綁的小道消息不斷傳來。有消息稱溫州、長沙、杭州、天津等多城市在醞釀鬆綁限購，但未見正式文件出台。正式打響救市第一槍的是廣西南寧。

按照南寧市房管局近日在其官網發佈的文章，根據《廣西壯族自治區人民政府關於促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

第一份官方救市文件？

據新華社消息，這是第一份由官方正式發佈的限購調整文件。此前相繼傳出了溫州、長沙、杭州等多城市在醞釀鬆綁限購，最後都被闢謠。就在28日，天津濱海傳出將實施差別化限購，只要濱海範圍內無房即可在新區購房，但也並沒有正式文件出台。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，南寧「鬆綁」限購，本質上並非消耗庫存。廣西北部灣經濟區的戰略地位很明顯，要戰略思維考慮如何實現人口、資金等資源的合理配置，並加快經濟區熱度的提升。因此，南寧限購政策鬆綁更注重於解除行政枷鎖，釋放該經濟圈內的購買力。

高盛高華證券認為，限購放鬆並不足以重新恢復行業的供需平衡。因為對交易量的影響取決於投資者對房價上漲的預期，然而房價攀升似乎與迄今一直房價上漲的經濟改革背道而馳。如果這並非政策鬆動的預期交過，那麼其提振交易量的效果可能是暫時的。

房產評論員、全國房地產商會理事李驍在微博上表示：南寧房管局做法實則談不上鬆綁限購，城市一體化戰略比限購調控政策更為久遠，就算是變相刺激樓市也不為過，任何政策都不應該呆板一成不變，這也與中央差異化調控思路不符合，事實上像溫州這樣的樓市已經非常疲軟的城市，限購早已沒有存在必要。

地方政府開始曲線救市？

2013年以來，新一屆政府幾乎沒有出台任何涉及房產調控的直接行政干預措施，即便是2013年房價上漲最快的時候，也沒有出台任何新政策進行市場調節。

不過，直至今天，南寧房產局的文件似乎預示著政府坐不住了。

據《華夏時報》報導，東部某二線城市一位住建廳官員曾透露，儘管中央層面尚未直接表態，但目前高層關於地方樓市調控的「口風」沒那麼緊了。儘可能放權給地方政府的思路已經確定，住建部的分歧在於「放什麼權、如何放權」，今後將根據各地上報的調整方案視情況而定。

2014年全國兩會期間，住建部副部長仇保興明確表態，將在樓市調控中擴大地方政府的調控權限，包括制定和實施住房限購政策、住房信貸政策、公積金貸款政策、土地投放和房地產稅負。

有業內分析人士表示，如果2014年樓市調控中給地方政府放權，令地方政府在信貸、稅收方面有調整的權限，政策的走向有可能類似2008年的老版本，而對於目前的房地產市場而言，這無異於政府出手「救市」。

二三線房價降溫驅動？

4月22日，國家信息中心經濟預測部主任祝寶良在參加中國國際經濟交流中心經濟每月談「2014年一季度經濟形勢分析」時表示，目前中國部分地區的房價『超跌』，贊成個別地區放開限購政策。房價下跌幅度較大的二三線城市，可以適當放開限購政策，一線城市放開限購的可能性不大。

來自官方和民間的統計數據均顯示部分城市房價在降，而多地開發商的降價促銷活動也印證了這點。

據搜房網統計，2014年4月1日中國房地產指數研究院發佈的百城房價指數報告顯示，住宅價格環比下跌城市個數為37個，跌幅居前十位的城市依次是：汕頭、菏澤、鄭州、金華、邯鄲、惠州、唐山、石家莊、無錫、鎮江。而根據國家統計局的統計，3月70個大中城市新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到14個。

前述華夏時報稱，國內房地產巨頭萬科近日在杭州推出「大家錢塘府」優惠促銷活動，推出的52套小戶型降低了裝修標準，相比此前開售的戶型總價有40萬到50萬元的優惠。即便是房價堅挺的北京、廣州、深圳等一線城市，近期也傳出部分樓盤打折出售、「零首付」等變相降價的現象。

房價的持續降溫，也給房地產開發商帶來了極大的壓力。據華夏時報不完全統計，僅今年3月以來，被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10餘起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個省份。

哪些城市不可能鬆綁限購？

http://www.infzm.com/content/100993

限購退出？住建部沉默

近日，有媒體報導援引「住建部人士稱，除北上廣深等一線城市以外，其他城市限購可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。」 一時間引起了輿論的熱議：樓市限購令退出已經進入倒計時了？

不過，住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受《21世紀經濟報導》採訪時對上述報導連稱很意外，「不是解讀的有誤，就是說的有誤，從救市的角度來說，現在還沒有到除一線城市以外，限購自行解讀的時期。」

截至目前，該傳聞尚未得到權威證實。住建部也並未對此報導作出公開回應。

參與深圳座談會的一位業內人士向《華夏時報》表示，「住建部官員直言，地方確有自主調控的權利，但並不等同於放鬆限購，有些該堅持的政策必須繼續執行，放鬆限購可能會給市場傳達錯誤的信號，即認為國家又要開始新一輪救市，中央不願看到這樣的輿論導向。」

該人士稱，這次中央更希望市場能自我調整。地方政府在防止供應過剩的同時，不能用傳統的救市思路吹大泡沫。

哪些城市限購？哪些城市鬆綁？

2010年開始實施限購政策以來，全國共有45個城市實施了樓市限購政策。哪些城市已經鬆綁，哪些城市不能放鬆限購？

南方週末網根據公開資料統計得出，截至目前，地方政府出台寬鬆調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控鬆動的傳聞。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示，鬆綁限購政策主要基於以下幾點。第一、庫存積壓、房企的推盤計劃落空，總體態勢是供大於求。第二、土地財政和房地產稅收等要素的依賴。部分三四線城市的產業結構單一，對於房地產以及衍生的產業的倚賴程度比較大。第三、目前新型城鎮化、市民化和戶籍制度放寬的情況下，部分城市的購房需求比較旺盛。

嚴認為，中央對目前已經出台或者醞釀出台的地方政府的相關政策並無干預。鬆綁的城市普遍庫存壓力較大，在地方收入預期將承受較大的銳減壓力下，未來在總體分類調控大框架下，地方政府自主出台「托市」甚至「救市」政策的進程或將加快。

據易居研究院5月22日發佈的《2014年度35城商品房供求關係專題研究》報告顯示，重點監測的35個重點城市中，2008年至2013年，29個城市商品住宅呈現供大於求的關係，住宅供大於求的城市超過8成。只有6個城市呈現了供小於求的特徵，分別是廈門、福州、大連、西寧、成都和北京。

嚴躍進預測，在29個城市裡面，除了上海這樣的城市，其實都有可能取消限購令的，尤其是那些供大於求非常明顯的城市，基本上都是下一步退出限購的目標。

而據《第一財經日報》報導，至少還有十個左右的城市不可能鬆綁限購。除了北上廣深四個一線城市外，像廈門、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談鬆綁限購為時尚早。

中原地產研究部認為，從實際市場層面來看，由於限購對不同類型城市影響不同，對於執行較為嚴格的一二線城市，尤其是供不應求的城市，限購影響較大；而對於大多數執行較為寬鬆的城市，限購影響較小，市場本身的供需則是關鍵。

 

瀋陽取消限購，房子隨便買。 小何才露尖尖角

http://xueqiu.com/1813018812/29622036
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其新浪V認證微博上稱，從中介內部獲取的消息，即日起，瀋陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。

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楊紅旭稱，「如消息屬實，則瀋陽把貞節牌坊全面推倒了！之前，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部鬆綁！當前，瀋陽樓市供大於求，住宅去化週期22個月，與天津相近。限購鬆綁暗潮洶湧，大勢已去，半年後，估計只剩一線四市站崗！」

他分析稱，國務院或住建部，不會下文件取消，但事實將是：各地漸漸都不執行了……限購的最終命運，將類似於2006年「90/70「政策。

至於一線城市，他分析，限購還有另一附屬功能：控制人口。中央戶籍改革已明確：嚴控超大城市人口規模。

另據媒體報導，6月6日星期五上午，有消息人士稱瀋陽對非本市戶籍居民家庭購買住房提出了新的要求——只需提供3個月的養老保險或1年的工作證明即可。

也就是說，去年出台的沈八條裡對外地人在瀋陽購房門檻提高的政策不僅取消，並且大大地放鬆。

7日星期六晚間，上述消息人士再次表示，瀋陽限購千真萬確鬆綁了，之前針對本市戶籍家庭的擁有2套及以上住房在二環內暫停收房的規定，變成以個人為單位。這意味著一個家庭夫妻二人，可以在二環內擁有4套房。

8日星期日晚間，住建部再次傳來消息，瀋陽取消限購，但是不宣傳，半公開。

6月10日上午10時，在瀋陽房地產大廈一樓31號窗口限購窗口。編輯向工作人員進行購房限購查詢，工作人員給予的答覆是「現在限購查詢不針對個人開放了，隨便買。」而且就在窗口上擺放了一個提示牌，上寫「溫馨提示：商品房限購查詢，只對開發公司受理。」

呼和浩特發佈更正聲明 成國內第一限購鬆綁城市 三國_行

http://xueqiu.com/7635937491/29906489
呼和浩特發佈更正聲明 成國內第一限購鬆綁城市

　　6月26日上午9時左右，呼和浩特房地產開發監督管理處正式發表「更正聲明」，稱將第七項第二行括號內"含二套住房"改為"含二手住房"。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。

　　通知提出，要充分發揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案的制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。（財經網）

呼和浩特正式發文取消限購 稱「順應市場需求」

http://www.infzm.com/content/101925

一波三折：呼市正式發文取消限購

6日20日，呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發佈文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時，不再要求提供住房套數查詢證明，產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。不過，上述文件於6月25日下午被呼市以「打印錯誤」為由從官網上撤掉。

當時市場預計，呼市此舉很可能是類似於瀋陽的「一日遊」，原因是觸碰了取消限購這條敏感紅線。

不過，在26日晚間，呼和浩特房地產開發監督管理處發表「更正聲明」稱：將第七項第二行括號內「含二套住房」改為「含二手住房」，並重新發佈了該文件。

儘管全文迴避了「取消限購」幾個字，但不再對購房人的房屋套數進行查詢，意味著徹底放開限購。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。

據華夏時報消息，某市國土局人士表示，他從呼和浩特房管局瞭解到的情況是，呼市收回文件是媒體報導後反響過大，住建部表示不允許，可後來又反覆溝通，住建部也知道呼和浩特樓市存在的問題，最終只能默認放行。

公開資料顯示，呼和浩特市有9個旗縣區，總人口300萬，市區人口流動人口在200萬左右，常住人口僅為150萬左右。

據上海易居房地產研究院研究快報統計，2013年35個大中城市商品住宅現貨的庫存去化週期中，呼和浩特存銷比數值為37，在35個城市中名列榜首。

上海易居房地產研究員嚴躍進向南方週末網表示，呼和浩特土地廉價，當地企業和個人將靠自然資源的開發積累的大量財富投入土地市場，從而加大了該市的樓盤投資規模。但城市的人口導入速度慢，導致庫存容易積壓。

「在呼和浩特產業結構比較單一的情況下，樓市庫存去化管道阻塞，很大程度上影響了房企的資金周轉和城市財政收支平衡，所以政府救市是市場發展的必然趨勢。」嚴躍進強調。

地方政府的救市小動作

自2010年實施限購令以來，我國已有40多個城市施行樓市限購。如今呼和浩特市的取消限購文件發佈，讓很多人質疑是否違反了國家相關部門對樓市的限購政策。

對此，呼和浩特市房地產開發監督管理處處長冀罕鋼向人民網回應：呼市出台的文件完全符合政策要求，國家相關部門對房產限購的文件第一次註明限購時限為一年，以後的文件中沒有強調時限，只是要求各地根據市場行情進行調控。

冀罕鋼認為，如今呼和浩特的房地產市場，已進入理性發展狀態，不會出現搶購和炒作房價的問題。為此，政府取消限購是順應市場需求，及時進行了政策引導。

據法制晚報消息，亞太城市房地產研究院統計得出，今年4月份以來，儘管實施舉措各不相同，但拋出各種「救市」政策的城市已增至30個，其中18個是通過半公開或全公開的方式，另有多地否認或叫停了調整。南方週末根據公開媒體資料整理了2014年「明裡暗裡」救市的城市情況。

經濟學家宋清輝接受南方週末網採訪時表示，呼和浩特發文取消限購，將引發骨牌效應。地方政府限購鬆綁在加速推進，可能使國家建立起的樓市調控努力付諸東流。放開限購會導致中央權威衰減和投機越發肆無忌憚，不利於樓市秩序的穩定。目前，國家對限購政策的調整處於如臨薄冰狀態。

嚴躍進認為，在目前限購鬆綁的情況下，要防止各類投資投機因素繼續活躍起來的風險。尤其若鼓勵外地人進行置業，某種程度上會讓此前蟄伏的投機型購房者進入。必須注意對鬆綁政策的操作規則進行細化，比如鼓勵外地有實業經營的企業家進入呼和浩特，通過購房等行為，實現庫存去化的同時進行實體產業導入。

前述法制晚報消息，中原地產首席分析師張大偉認為，今年「兩會」提出的「針對不同城市情況分類調控」將成為今年中央政府對樓市取態的最好註解。雖然有了「因地制宜」的自主權，但並不意味著調控政策可隨意放開，庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。

張大偉指出，很多類似呼和浩特的城市為了整體經濟發展，「破限」的需求非常迫切，除一線城市和人口超1000萬的城市外，預計30個以上的城市將在年內取消限購。

2014年全國各大城市樓市政策調整一覽 （韻珊/圖）

武漢明天正式放松限購

來源: http://wallstreetcn.com/node/100190

房地產寒潮來襲，二線城市武漢也開始對限購松綁的大軍。 據新華網，7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產開發企業座談，並在會議上口頭通知放寬限購。 會議決定，自7月19日起，武漢實行已久的商品房限購政策正式放寬，共出臺四條細則，其中與其他房款限購地區所不同的是，武漢140平米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購範圍。 2014上半年，武漢土地成交金額213億元（含住宅、工業、商業等），較去年同期的335億元下降36.4%，商品房成交面積下降0.83%，樓市進入下行趨勢。 今年年初以來，全國的房地產投資增速連續下滑，房地產銷售面積和銷售額連續四個月走低，與此同時，商品待售面積則持續增加。從這一趨勢來看，供需關系逆轉的形勢已較為明確。 面對房地產寒潮，官媒開始為樓市松綁“密集吹風”。華爾街見聞網站本周曾提到，新華社時隔四年再發樓市五評，稱調控思路和手段“拐點”即將到來，未來將“從依賴強力“限購”這種政策手段調控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調控，讓市場在資源配置中起決定性作用”。 第二天，中證報也報道稱，經過近期多輪調研與監測，有關部門認為房地產市場總體上“供過於求”，未來將側重於“釋放住房需求”。在釋放需求的具體方式上，在限購層面，除一線城市外，限購政策松綁可能成為趨勢。 新任住建部新部長陳政高也於近日召開的全國座談會上指出，下半年“千方百計”消化樓市庫存。 事實上，武漢之前已經有許多城市對房地產限購政策做了調整。據不完全統計，南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整。除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞也沸沸揚揚。今年以來，已有至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。 本次武漢限購松綁的具體細則如下： 1、加強市場調節，低端靠保障，中端有支持，高端靠市場。140平米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再納入限購範圍。 2、新城區（包含蔡甸區、江夏區、漢南區、東西湖區、黃陂區和新洲區）以及東湖高新開發區、武漢經濟技術開發區、東湖生態風景區、武漢化工工業區這四個功能區的非本市戶籍購房者，由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明，調整為收取納稅和社保繳納的證明材料，不再規定繳納時限，近一年內有繳納記錄就可以。 3、對於本科及以上學歷的高學歷人才，在本市(包括中心城區、新城區)購買住房只需要提供近一年內的納稅和社保繳納的證明材料。不再規定繳納時限，近一年內有繳納記錄就可以。 4、將請求銀行落實首套房的優惠利率，加大對二套房的信貸支持力度，加大對在建商品住宅的開發貸款支持力度。公積金支持首套自住型購房需求。

海口濟南呼和浩特取消限購

http://www.infzm.com/content/102697

限購「鬆綁」城市率超60%

近日，一份標記為「海府辦（2014）148號」的文件受到媒體熱議。該文件明確指出：海口市中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。

媒體紛紛猜測，海口市也要發文取消限購了嗎？7月24日，有海口當地業內人士向21世紀經濟報導證實，海口確實已開始中止執行限購政策。

據京華時報消息，在這份海口市人民政府辦公廳正式下發的文件中，海口取消限購政策並要求終止執行房地產限購政策後，各單位要加強房地產市場的監管，遏制投資投機炒房，抑制商品房過快上漲，加強預警預測和分析研究。

至此，國內已有呼和浩特、濟南、海口三個城市，官方明確表示取消限購政策。有趣的是，自今年以來，除了明確的官方表態以外，越來越多城市採取「只做不說」的方式調整限購政策，樓市鬆綁趨勢已經蔓延。

據中原集團研究中心監測，在46個限購城市中已有26個城市針對限購政策進行了微調（包括限購執行層面取消、局部取消、明確發文取消或傳聞取消），城市「鬆綁」率超過60%。

南方週末網發現，除了3個正式官方表態取消限購的城市外，武漢、蘇州、杭州等這些城市在購房面積大小上給出分類解除限購的措施，無錫、寧波、海口是在購房資格和購房可落戶政策上適度放鬆，而銅陵、宣城、揚州則是在公積金貸款上給予支持。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示，由於中央並沒有明確持打壓的態度，所以一些地方政府救市的態勢從過去的扭扭捏捏態度轉變為落落大方。救市的措施更趨公開化，救市的態度也更趨明確化。

「但目前困擾很多城市的並非是房價下跌，而是擔憂市場成交量若繼續低迷，會影響整個城市經濟。在此背景下，未來加入救市大軍的城市數量會增加。」嚴強調。

四大行上海首套房按揭九五折？

在近一半城市「鬆綁」的情況下，銀行信貸政策是否也同步「鬆綁」了呢？

7月24日，據中金公司發佈最新研究報告稱，四大行近期在上海地區的新發放首套房按揭平均定價在6%-6.2%之間，折合五年期以上貸款基準利率九五折或以內。社會各界猜測，四大行首套房按揭開始鬆動了。

據每日經濟新聞消息，四大行均表示目前上海首套房按揭無優惠。而農業銀行上海地區發佈8月利率定價預通知，僅針對個人首套住房商業性貸款，對符合要求的個人客戶且貸款金額在200萬元以上的給予95折優惠。

不過，農業銀行上海地區一位個人貸款部信貸經理卻向21世紀透露，最近已接到首套房貸利率調整的預通知，但確定的正式文件還要等下發，按照此前的說法8月份正式執行。

早在今年5月12日，央行已召開住房金融服務專題座談會，要求各銀行合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

據中金公司上述報告稱，放鬆按揭是在央行座談會之後。「從量的角度來說，六月份新增居民中長期貸款(主要是按揭)1991億元，同比多增78億元，扭轉了四、五月份同比少增的局面。從價的角度來說，包括上海在內的二季度不少地區已經出現了按揭利率鬆動。」

在更多城市放開限購政策的同時，銀行調低按揭貸款利率，樓市低迷情況是否能挽救？

據中原集團研究報告顯示，在放鬆限購後實際效果抽樣調查的13個城市中， 短期效果顯著並成交出現反彈的僅有杭州蕭山、濟南及成都；效果甚微的包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市，特徵為取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升，基本沒影響的城市6個佔比近半。

另外，據中原監測的40個城市數據顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。

「短期來看，限購放鬆，還不能引發成交量的上升。目前房價陷入低迷，即便購房門檻降低，也難以激發購房者購房的慾望，而且很多城市的信貸環境還沒有完全放開，購房者入市是有心無力的。因此，取消限購後，房企的業績能否快速提升，還有很大的不確定性。」嚴躍進表示。

限購取消，房子立馬賣出一個億：未來還有多少城市按捺不住？

http://www.infzm.com/content/102740

7月28日，有媒體報導稱，北京市市長王安順表示，北京不會輕易出台新的房地產政策甚至採取放鬆限購等措施。不過，就在28日一天內，有三個城市宣佈全部或部分取消限購了。

據新華網消息，7月28日起，石家莊將取消實施三年的購房限制。儘管石家莊市住房保障和房產管理局的相關人員表示，「取消限購令」不會官方發佈，但此事已板上釘釘。

同時，28日下午六點24分杭州市住保房管局官方微博表示，從7月29日零時起，購買本市蕭山區、餘杭區住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。

巧合的是，除了官方的表態外，江蘇徐州在這天也悄悄鬆了綁。自8月1日起，在徐州市區購買商品房不再提供限購查詢證明，簽訂並打印商品房買賣合同時不再需要輸入查詢證明號碼。但是沒有下發正式的文件，僅僅是口頭通知，只做不說。

有趣的是，據第一財經消息，上述杭州市住保房管局的微博消息一出，立刻引起開發商連鎖反應，當地業界甚至盛傳開發商要調價的消息。不過，這些醞釀調整價格的開發商並沒有透露漲幅是多少，只是表示，看市場情況來定。

根據都市快報最新統計，杭州限購解禁的首日截止至11點，杭州一上午總共成交12套140平方以上的房子。武林壹號快速成交了5套，入賬1.59億元。其中最貴的那套房子約555平方，房價4984萬元，一次性付款。最便宜的一套面積為320平方米，總價超過1800萬。

有人打趣說，政策一出，立馬買單了。限購政策的調整或取消，對樓市的影響不言而喻。

目前各大城市的限購政策到底執行如何？政府是只做不說還是高調表態？未來到底還會有多少城市按捺不住？

南方週末網根據公開信息統計，截止自2014年7月29日，宣佈全面取消限購的城市9個，部分取消限購的11個，具體如下表顯示。

 

房地產“左右逢源” 多地取消限購、房貸審批加速

來源: http://wallstreetcn.com/node/101691

中國房地產市場在持續出現頹靡態勢之際，房產市場的關鍵政策出現松動跡象。（更多全球財經資訊，請加微信號：wallstreetcn） 一向被視為樓市調控“殺手鐧”的房地產信貸政策正從源頭上刺激市場需求。 上周，上海就傳出農行首套房200萬元以上的商業住房貸款可獲95折優惠利率。《東方早報》報道稱，部分城市配合松綁限購的同時還放松了限貸政策，但外地戶籍購房者購買二套房的貸款利率，在基準利率的基礎上上調至1.15倍。 業內認為，在樓市膠著的微妙時刻，一線城市信貸松動，一旦其他地區和大行加入放松大軍，那麽，市場對房地產市場的預期很可能改變。 除了利率優惠，中原集團研究中心的調研結果顯示，全國多個城市房貸審批速度也在明顯加快。 《上海證券報》報道稱，北京、廣州、成都等多地房貸審批、放款流程已大大加快，已從最緊張時的3個月縮減至如今的1個月，杭州等地甚至一周即可審批放款。 據德祐地產貸款管理部主管晏純介紹，現在，上海房貸審批一般兩周即可通過。在交易中心產證辦下來後，3-4個工作日即可放款，一般來說1個月到1個半月整個貸款流程就可完成，這與此前貸款最緊張時至少3個月甚至長達半年的貸款周期相比，已大大縮短。 不僅如此，在央行發生要求銀行支持住房貸款需求後，地方政府的救市行動也由暗轉明、範圍擴大、力度加碼，全國多個城市放松限購政策已經成為大勢所趨。 華爾街見聞曾提及，6月底，呼和浩特成為全國第一個發文取消限購的城市。本月，二線城市武漢也加入限購松綁的大軍。截至7月23日，46個限購城市中有27個城市針對限購政策進行了微調。 中原集團研究中心對這些城市限購放松後的樓市反映進行調研，結果顯示從目前放松限購的樣本城市來看，效果甚微。 瑞銀首席經濟學家汪濤表示：“目前市場已經出現失衡，取消限購對樓市的作用不大。”而另一位券商研究員也認為： 限購已經沒有太大意義，信貸依然是市場能否複蘇的關鍵。

佛山正式成為廣東限購鬆綁第一城

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佛山從8月7日凌晨開始放開樓市限購了。8月6日晚，佛山市外宣辦官方微信「佛山薈」正式確認佛山鬆綁限購住房的消息及公佈了相關細則。

根據新政，佛山戶籍居民以個人為單位，擁有2套住房後實行限購。也就是說，夫妻雙方若都是佛山戶籍，最多可以擁有4套住房。非佛山戶籍人員在佛山市未擁有住房的，憑身份證可在佛山市購買一套住房。

限購對象從「家庭」調整為以「個人」為單位，非佛山籍家庭未擁有住房僅憑身份證即可購房，如此」大手筆」放鬆購房條件，原因何在？

對此，「佛山薈」援引佛山市住建管理局解釋稱，主要原因在於佛山市商品房成交量萎縮，庫存量同比增加且有逐月上升的趨勢，房地產市場去化能力下降，去化週期過長，不利於調結構、穩增長目標的實現。再者，為了簡化登記和審查流程，為本地群眾和外來經商、務工人員的住房選擇提供方便。

目前廣東有廣州、珠海、深圳、佛山四地執行限購政策，這意味著佛山正式成為廣東限購中鬆綁的第一城。

經濟學家宋清輝向南方週末網表示，佛山之所以成為廣東第一個放開限購的城市，主要有三方面的綜合因素。其一，此前佛山解限曾經兩次「胎死腹中」而暫緩執行，均是先公佈限購鬆綁而後又未正式實施，所以它有著天然的解限衝動。其二，佛山實施限購三年多以來，房地產交易萎縮嚴重，需要刺激房產交易。其三，佛山上半年財稅增收呈放緩態勢，壓力不堪重負倒逼放開限購。

據人民網消息，此前佛山限購鬆綁曾兩次嘗試未果。早在2013年10月11日中午，佛山市住建局曾突然在其官方網站上掛出《關於進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，規定從今日起，佛山本地居民可多買一套7500元/平方米以下的房子，5年以上樓齡的二手樓不再納入限購範圍等。不過，在該通知面世12個小時後，佛山市住建宣佈暫緩執行這一文件。

而今年5月9日,網上流傳佛山五區調整限購政策,高明區從5月10日起先行試點。強調「政策」為高明區口頭傳達，不會發文。不過次日，傳出高明的多個開發商收到建築與房地產協會發來的短信，因客觀原因決定暫緩執行「限購放鬆政策」。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受南方週末網採訪時也認為，佛山作為廣州的後花園，過去開發了大量的住宅項目。佛山和廣州市區的距離近，城市的通達性很好，因此佛山承接了廣州市的部分置業需求，且佛山外地人口多，購房需求跟政策相關性大，一旦限購鬆綁，對樓市影響很大。

據南方週末之前統計，目前已經超過60%的城市鬆綁限購，不過一線城市北上廣深仍未見鬆綁。

「一線城市未來鬆綁的可能性也會很大。北京和上海的響應會比較慢，而廣州和深圳相對來說，比較依賴外來人口的導入，因此如果成交量持續疲軟，也會有大尺度的鬆綁做法。但受制城市地位的特殊性，此類鬆綁，或以默認而非公文發佈的方式進行，可能或在大戶型、郊區市場等結構上率先行動。」嚴躍進強調。

宋清輝預計，在經濟下行背景下，在佛山成廣東首個鬆綁限購的城市的效應帶動下，廣東的其他城市必然會跟進。