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11個城市尚堅守限購

商品房銷售面積和金額雙雙下降

近日，國家統計局發布最新數據顯示，截止到7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米，商品房待售面積繼續攀升，創歷史新高。

同時，全國商品房銷售面積和金額同比雙雙下降。

7月末，商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%，銷售額下降10.5%。

對此，經濟學家宋清輝向南方周末網表示，商品房庫存壓力主要因為今年房地產市場看跌情緒漸濃，加上一二線城市已過新房市場巔峰期，增長空間變得很有限，致使銷售不暢。同時，庫存壓力是房地產市場風險因素積累的結果。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也指出，目前形容庫存走勢，用“積壓”來取代“上升”的說法更恰當。隨著新型城鎮化和郊區的開發規模加大，本質上庫存都是有上升的動力。而現今房產市場下行、購房者遲遲不入市導致庫存出清難，積壓嚴重。

11個城市能否堅守限購不松綁？

隨著樓市進一步降溫，47個執行限購的城市已經陸續松綁。據第一財經日報統計，目前尚未取消或者松綁限購的城市還有11個，包括北京、上海、廣州、深圳、三亞、珠海、南京、哈爾濱、大連、銀川、西寧。

而在8月13日晚間，深圳市規劃和國土資源委員會官方微博稱，根據分類調控精神，深圳市將繼續實施限購政策，促進房地產市場平穩健康發展。同時，健全房地產市場監管機制，加強市場監測分析，一方面加強預售許可管理，引導開發企業理性定價；另一方面要求開發企業嚴格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標價對外銷售。

至此，深圳市成為四大一線城市中第一個宣布繼續堅守限購的城市。

宋清輝認為，深圳表態，是為了應對目前市場關於一線城市松綁的各類猜忌。深圳作為以移民為主的經濟特區，資本活躍，民眾購買力強，一旦限購松綁，會在短時間內引發大量的投資性購房需求，政府出於穩定房產市場考慮，短期內不會取消限購政策。

值得註意的是，在目前尚未松綁限購的11個城市中，除了有北上廣深四大一線城市以外，還有三亞、珠海、南京、哈爾濱、大連、銀川、西寧等這些二三線城市。

南方周末網整理了2014年7月11城的房價、成交量和庫存量的數據，從房價看，11個尚未松綁限購的城市7月新建住宅價格環比均下跌，三亞以環比下跌2.78%居首，北京和廣州緊跟其後，分別下跌1.77%和1.6%。而北上廣深、南京、大連和西寧7月房產成交量均同比下跌，其中，西寧成交量同比下跌達67.23%。

在此背景下，這11個城市能堅守限購不松綁嗎？

嚴躍進認為，從一線城市的表態看，地方政府不敢進行松綁，這是一個政治命令。另外，從一線城市來看，價格依然高企，且一線松綁會帶來市場預期的誤導，因此一線城市松綁可能性較小。相反，如哈爾濱，其庫存壓力大，房價較低，未來松綁是必然的。

宋清輝預計，樓市降溫對區域經濟具有激烈的負面效應，隨著庫存壓力繼續增大,會強力促使房地產權重較大的城市和地區加快、加碼救市的力度和步伐。一線尤其是二三線樓市限購維持不了多久，就會在限購政策上進行微調，直至松綁。

“限購”不給力？委內瑞拉出指紋識別絕招

“限購”近來在中國接連失利，到本月16日已經有80%以上的城市解除樓市限購。不過，東方不亮西方亮。近日，食品匱乏的委內瑞拉展示了一種給力的“限購”方式，讓我們見識了高科技限購的絕招。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

據倫敦商業報紙City A.M.網站報道，委內瑞拉總統Nicolas Maduro宣布了一項計劃，為應對國內越來越嚴重的食品短缺和走私問題，將啟用一套強制的指紋識別系統。該系統政治選舉的投票系統類似，用於制止委內瑞拉國民過多某款商品。

Maduro未公布計劃何時實施，但政府官員透露，指紋識別系統可能在今年12月或明年1月以前就位。該計劃公布後立即遭到反對黨抵制，他們認為這樣的措施是將國民視為盜賊，侵犯了公民的隱私，無異於實行商品配給制。

反對派認為，強制推行指紋識別系統從一個側面體現了政府“社會主義政策無用”。目前委內瑞拉國內基本商品嚴重不足、產油量大減、經濟增長極為緩慢，無不體現出政府治理無方。

一年來，委內瑞拉的衛生紙、肥皂和食用油等日常用品普遍短缺。雖然基本生活物資供應不足，但由於政府實行嚴格的外匯管制，國內美元稀缺，影響了國民購買進口商品彌補需求，非法走私也因此盛行。

所謂上有政策、下有對策。華爾街見聞今年6月文章曾提到，地下美元交易成為委內瑞拉的暴利行業，黑市的美元匯率比官方匯率高11倍多。連國內妓女也做起了倒騰美元的營生，成為這種地下交易的生力軍。

City A.M.的上述報道則是提到，據委內瑞拉官方統計，在政府提供補貼的國內市售商品中，有40%都由哥倫比亞的走私而來，再轉手國內高價出售。

該報道稱，委內瑞拉價格管制已經影響制造商獲利，也影響市場正常運行。因此Maduro暗示，政府可能放寬部分限制，但他沒有透露詳情。

本月初，為打擊猖獗的走私活動，委內瑞拉政府調派1.7萬人的部隊嚴查靠近哥倫比亞的邊境地區，禁止夜間越境。哥倫比亞政府也同意，幫助封堵將哥倫比亞低成本物資走私出境的行為。

其實，走私只是委內瑞拉經濟惡化的縮影。華爾街見聞網站的讀者對委內瑞拉這種全球少有的“奇葩”恐怕印象深刻。

去年委內瑞拉大開印鈔機，通脹率飆升至56.2%，委內瑞拉貨幣玻利瓦爾兌美元的黑市匯率是官方匯率的七倍多。

今年1月下旬，為支持本幣犧牲儲備使委內瑞拉的黃金與外匯儲備由2012年底的300億美元降至210億美元，流動資產僅剩20億美元。

美元告竭的委內瑞拉非金融應付賬款總額當時超過500億美元。委內瑞拉政府當時就將危機歸咎於私人企業和“不負責任的”委內瑞拉普通民眾。為遏制失控的通脹，政府引入了新的法律，強制商業經營的最高利潤為成本的30%，否則將面臨長期監禁。

高盛預測，委內瑞拉經濟增速今年將下滑1.3%。該國經濟發展嚴重畸形。除了傳統的石油行業，在委內瑞拉的很多大型港口城市，色情行業是唯一欣欣向榮的行業。

去年5月，委內瑞拉就鬧過衛生紙告急的“危機”。下圖來自相關美聯社報道。

限購基本放開，松貸剛剛開始 第二波救市，房價還會驚天逆轉嗎

46個限購城市已有40個松綁，樓市限購時代就此進入尾聲。在中國經濟增速放緩，但強刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標誌的新一輪救市浮出水面，效果有待觀察。

“滿江紅，南京久等”。

2014年9月21日下午，南京市人民政府辦公廳正式發文，全面取消住房限購，雅居樂在南京的一個樓盤急忙趕制了這麽一則新廣告。

至此，全國自2011年以來實行限購的46個城市中，除了北上廣深和珠海、三亞這六地，剩下的都在過去四個月間，完成了取消限購的地方政府救市第一波。樓市限購時代就此進入尾聲。

但不斷松綁依然沒有擋住樓市繼續下行。2014年8月，“全國70個大中城市住宅價格指數”已經連續第四個月環比下跌，房地產行業投資增速更是跌入谷底。

第二波救市行動早已馬不停蹄又跟上了，而且這次行動等級更高，由省級政府出臺文件，並擴展到信貸優惠、購房落戶、公積金門檻降低等方方面面。8月8日，福建省的“閩八條”打響了第一槍，四川、江西、寧夏、湖南、湖北相繼跟進。

解救樓市仍在發酵升級之中。9月22日，就在南京發文取消限購的第二天，一則傳聞攪動了整個房地產業和資本市場：央行向四大行吹風，放松首套房房貸的認定標準。

若傳聞屬實，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為這甚至可以視作第三波救市。9月18日他就在微博上稱，“預計第三波是以個別中央部委為代表的國家級救市”，包括住建部牽頭的長效機制，和央行、銀監會為主導的房貸政策。

但截至9月24日發稿前，傳聞依然深陷爆料、辟謠不斷的漩渦中，而權威部門依然保持沈默。

每逢樓市下行，開發商、銀行、地方政府、中央政府就進入了一個救市博弈場。本輪樓市下行，源於市場供求轉變和信貸持續不寬松。在強刺激已為中央所摒棄的宏觀經濟背景下，無論是方興未艾的第二波救市，還是猶抱琵琶的第三波，是讓房價再次驚天逆轉，還是僅僅呈現為一次托底？

一個時代結束了

南京取消限購的文件是21日下午5點發出的，城北的複地新都國際，當晚6點就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

“取消限購發文後，很多開發商連夜開了慶功會，這一天終於到了。”南京當地房地產媒體的一位高層王明（化名）回憶道。國家統計局的數據顯示，南京的房價已經連續三個月環比下跌了。

3月份，看到鄰近的省會杭州庫存房源突破10萬，房價開始下跌時，王明接觸的業內人士還在笑話這個事，“我們都覺得不可思議，感覺杭州樓市不比南京差啊”。

整個2013年，南京賣出了9.1萬套房子，是2009年以來的最高峰。南京房地產開發促進會秘書長張輝告訴南方周末記者，去年的南京樓市庫存不多、房價堅挺、樓盤熱銷，買房子還要托關系才行。

但困境突然就來了。進入4月，位於南京東側仙林湖附近，保利、金地旗下的幾個樓盤開始降價。緊接著，九龍湖、江北片區等郊區板塊開始挨個降價，只有中心城區的房價還能維持穩定。

王明認為這輪降價的源頭是受全國大勢影響，“保利、金地等全國性開發商，在其他地方遇到了資金困難，把南京的樓市當成了取款機，降價促銷”。

本地開發商的資金也不再寬裕了。《南京樓市》主編朱福林舉了一個例子：南京一個別墅項目在做房產信托產品時，甚至把提供給高管的兩套住宅都放在一起打包了，“窮到了當房子的地步”。

開發商自然巴望著限購松綁的早日到來。取消限購的文件是21日下午5點發出的，南京城北的複地新都國際，當晚6點就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

限購放開後，價格還會上漲嗎？江蘇同步投資發展有限公司董事長史剛認為“短期內不會出現樓市的價格上漲，只會放量。”

深圳中聯地產二手房研究院的檢測顯示，針對16個放開限購的城市，政策出臺後成交量有所上漲，幅度大約在10%-20%。“大家覺得沒效果是因為預期太高了，總希望房價能翻一番兩番的。”該研究院總經理肖小平說。

在王明看來，限購早已不是束縛南京樓市發展的障礙。“基本上是只要你想要買房，開發商都會想辦法‘幫你解決’資質的問題，這已經是公開的秘密了。”對於更多的購房者而言，房貸比例能不能多一些，房價未來漲還是跌，才是關鍵。

第二波救市來襲

8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅價格同比下跌的城市有68個，而實行了限購的城市，不過是46個。第二波等級更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產市場。

那些從未實行過限購的城市日子也不好過。

新近公布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格同比下跌的城市有68個，7月有64個。而實行了限購的城市，不過是46個。在華中地區，僅有南昌、長沙和武漢三地被限購。

踩著第一波以取消限購為核心的救市尾聲，第二波等級更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產市場。

9月15日，湖北省出臺《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，人稱“鄂六條”，涵蓋了包括首套房基準利率降至七折，以及契稅、公積金等多項優惠。

“它是一個指導性的文件，給個大的方向和框架，讓下面的城市去做自選動作，報上來覺得OK就執行。”一位不願具名的湖北省房地產業內人士解釋。湖北黃岡第一個做出響應，表示給購房者以財政補貼；武漢也隨即宣布全面取消限購。

在中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來，房價拐點在去年第三季度就已出現，只不過一開始只是表現為漲幅的縮小。進入今年5月後，他觀察到的是全國範圍內的普遍加速下跌。

“供大於求，以價換量。”陽光100置業集團常務副總裁範小沖這樣形容當下的開發商處境。他認為不同於以往的外力作用，此次樓市拐點源自市場內生的供需關系變化，從去年的供不應求，轉為今年的供過於求。

對於此輪下行，中原集團首席運營官李文傑認為是一個合理回歸、良性回調。

地方政府或許相對更加焦慮。9月15日財政部公布的數據顯示，來自房地產行業的部分稅收在下滑，其中8月的房地產營業稅同比下降7.4%，建築業營業稅下降0.4%。房地產企業所得稅下降5.1%。

土地出讓收入也在大幅縮減。8月27日，財政部部長樓繼偉在十二屆全國人大常委會第十次會議上報告了今年以來預算執行情況，其中提及7月份土地出讓收入還是同比增長了一成，但與前7個月的整體增幅相比，已經減少了一半。

松貸猶抱琵琶

“即便地方發了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

當取消限購已接近尾聲但卻沒有顯示出多少威力之時，“松貸”成為地方政府和開發商們眼中最大的救命稻草。

9月22日，央行向四大行吹風放松首套房房貸的認定標準的消息尚還只是傳聞；第二天，9月23日，福州、青島就相繼依葫蘆畫瓢地發出了公告：“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。”認房不認貸，針對的是有改善性住房需求的人群。

按照現行信貸政策，銀行執行的是“認房又認貸”。也就是說，貸款房本都要看，只要有過貸款記錄，不管是否還清是否賣出，再買房時都要按照第二套住房的政策來。

然而，中原地產首席分析師張大偉在接受南方周末記者采訪時表示，“銀行的消息目前沒有得到官方證實，那麽即便地方發了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

房價下行之下，商業銀行事實上一直在收縮個人購房貸款業務。2014年第二季度的金融數據顯示，個人購房貸款余額同比增速2009年以來第一次落後於整體房地產貸款余額增速。

在南京，限購取消後，房貸市場依舊緊張，沒有出現優惠利率。融360統計了目前的17家銀行，其中有15家實行首套房利率上浮5%，二套房上浮10%的水平。平安銀行和廣發銀行則幹脆停止貸款。

在湖北省最新公布的“鄂六條”中，寫明“首套房貸利率最低可打七折”，給出了下限。

但前述湖北房地產業內人士對此政策並不樂觀，他認為省政府的信貸優惠更像是針對銀行的“倒逼”行為，銀行是否執行並不以政府意誌為主，“七折貸款，銀行是虧本做生意，圖什麽呀？上市公司是要為股東負責的。”

於是，陽光100置業集團常務副總裁範小沖只能呼籲銀行應該站在更高的層面考慮，“從政府的角度，非常希望銀行能站在這個國民經濟更高的高度，不是只為自己的利益，能夠支持房地產的發展。”

不會再回到老路上了

“上一輪限購放開減少了行政幹預，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉樓市。”

中央層面的松貸傳聞若屬實，在李文傑看來，肯定是利好，但依然沒有從根本上改變目前樓市信貸緊張的局面。“信貸放開，是要中央給銀行資金放水，要大規模的刺激，但現在的宏觀基調是調結構促改革，頂多只能期待微刺激。上一輪限購放開減少了行政幹預，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉樓市。”

肖小平也對此輪信貸放開的刺激效果持謹慎態度，“它真正作用的是之前有房子，又能夠還清貸款的人群，也就是被‘認房又認貸’政策困住的人。但在市場上，這部分人的占比不會很大。這樣一個松動的政策，又不足以改變市場上投資或投機型客戶對樓市的預期，使他們的行為發生變化。”

過去十年的中國房地產市場，救市總是與下跌如影隨形，這一次也不例外。2008年下半年，在全球金融危機的影響之下，中國樓市出現飛速增長5年後的第一次大幅下跌，二套房貸隨機松綁，營業稅免稅也從5年降為2年，房價報複性的反彈了至少一倍；2011年史上最嚴樓市調控政策實施，也就拖累了房價漲幅一年多而已。人們難免擔心，本輪一波又一波的救市，會不會導致房價的再次逆轉。

尹中立覺得不會了，“當一種資產價格持續上漲的時間一長，投機的人比重就會高。房價在中國漲了十多年，連掃垃圾的都知道買房子可以賺錢時，可想而知在中國過去的購房者當中，投機的比重是非常高的。反過來，當價格持續的下跌，並且趨勢形成，估計會很難逆轉。”

未來的兩到三年內，國內樓市都處於“清庫存”的階段，消化過剩供給，這是李文傑的判斷。“不再會有政府的大規模刺激了，否則又會回到之前的老路上，跟這屆政府提出的路線不符”，他提醒開發商們，“不要再有錯誤的期盼，最重要是要認清當前形勢，盡快地跑量，我覺得去等或賭都是不切實際的。”

珠海發文松綁樓市限購 全國僅剩5城堅守

9月26日，珠海市住房和城鄉規劃建設局印發《進一步加強我市住房保障和供應體系建設的意見》（下稱“意見”），以進一步加強住房保障與房地產市場均衡發展，以適應實施新型城鎮化戰略建設國際宜居城市的需要，實現“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，支持合理自住需求。有關意見對原有的限購、限價政策作出調整。

至此，中國46個限購城市中只剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未松綁限購。

《意見》強調，要以保障和改善民生、營造良好投資營商環境為基本出發點，建立完善房地產市場體系、促進房地產市場平穩健康發展的長效機制；要加快保障住房建設和市場供應；要發揮規劃和土地供應的調節作用，調整房地產產業結構，優化住房發展空間布局；要以建設國際宜居城市為契機，加快實施新型城鎮化戰略，推進新城新區的開發建設。《意見》還就優化人才環境、改善金融機構服務、完善房地產市場監管提出了具體意見。

《意見》明確，自印發日起，為了進一步優化戶型、優化住房發展空間布局、控制居住人口密度，在中心城區(香洲、吉大、拱北、新香洲、前山)購買144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或納稅證明。為鼓勵和引導居民到新城新區安居，新城新區(橫琴、南灣、唐家灣、西部地區)範圍內，購買商品房不再需要提供社保或納稅證明。為更好吸引各類人才，提供安居樂業的生活環境，在我市投資創業、工作就業的非本市戶籍居民，符合我市人才目錄的，可以憑投資創業、工作就業等相關憑證，在中心城區購買1套商品房。

《意見》還提出，放寬對在珠海投資創業、工作就業的非戶籍購房人在珠海新購買商品住房的房貸限制；改進房地產價格管理體制機制，通過市場決定價格；進一步規範房地產開發建設、經營行為和房地產市場秩序；引導居民合理自住的理性消費。

關於放松限購對樓市的影響，目前業內較多的一種觀點是，放松限購只能在短期內給壓力較大的城市予以緩解，帶來“曇花一現”的高峰式成交。但從中長期來看，樓市調整還在繼續。

民生證券認為，房地產政策方面，政府會總體“保持定力” ，不會輕易用降息或者全面信貸擴張刺激總量，但仍會“有所作為” ，通過擴大供給保障基本住房需求。同時，政府會更尊重市場，讓銀行自主決定是否放貸及給予優惠，並註意分城施控，房價壓力較大的北上廣繼續限購，二三線城市能放開限購的就放開。

報道：三亞樓市即將松綁 全國限購城市僅剩北上廣深

據《第一財經日報》報道，41個城市陸續取消限購之後，三亞作為唯一一個仍在執行限購的二線城市，也終於要“松綁”了。

昨日，《第一財經日報》記者從三亞市住房和城鄉建設局(下稱“三亞市住建局”)相關負責人處獲悉，該局已經制定了放開限購的方案，計劃10月1日開始執行，並於上周將方案上報三亞市政府，目前正在等三亞市政府批準。

上述方案一旦獲批，那麽全國仍在執行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。

搶在黃金周放開限購

在珠海發文放開限購後，三亞何時放開限購為全國所矚目。

9月28日，三亞市房地產協會秘書長劉樹國公開表示，三亞樓市限購政策馬上就要取消了，目前取消限購文件正在走相關政府部門流程，預計將在國慶公布。

《第一財經日報》昨日從三亞市住建局相關負責人處證實了此消息。

“我局在上周已將放開限購的方案上報市政府，計劃10月1日執行。具體如何調整限購政策、何時執行，還要等三亞市政府批準。預計會在9月30日之前吧，否則就要等待節後了。”上述負責人對《第一財經日報》記者透露，三亞市政府批準之後，可能會由三亞市政府直接發文，也可能由三亞市住建局發文。

對於為何選擇在此時放開限購，上述負責人表示，主要跟全國的大趨勢以及海南的整體狀況有關。

從全國的情況來看，46個限購城市中已經有41個城市先後對限購松綁，三亞是目前唯一一個尚未放開限購的二線城市，此時放開限購也屬於“姍姍來遲”。

三亞市的限購政策始於2011年3月。按照規定，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區向其售房。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報記者表示，從策略上看，此前為松綁的密集期，實際上大家關註度並不高。而三亞計劃在國慶期間進行松綁，顯然可以做足文章，從而吸引市場各參與者的眼球。這對於當地房企積極做營銷是有利好的。

影響或有限

與其他二線城市不同的是，三亞是旅遊城市，其房地產市場屬於外銷型市場，限購政策對其影響可能比其他二線城市要大。

不過，海南房地產業內人士李仁傑對《第一財經日報》記者表示，上有政策，下有對策，購房者可以通過辦假社保、假離婚等措施規避限購政策。

“更重要的是，三亞的限購政策主要是針對主城區，而三亞有很大一部分房地產是在主城區外，所以限購政策對三亞的影響有限。”李仁傑表示，三亞若放開限購，市場可能會出現小幅震蕩，但不會像內地一些城市一樣出現巨大井噴。

實際上，雖然今年樓市整體下行，三亞的表現還算堅挺。根據三亞市住建局房產交易所的數據，上半年，三亞新建商品房網簽86.5萬平方米，同比漲幅76.32%；均價23441元/平方米，同比下降4%。

開發商對三亞樓市也相對樂觀。今年上半年，三亞累計完成的房地產開發投資數額，占同期全省全部房地產投資的27.1%，較去年同期的增幅達22.9%，投資規模比列第二位的市縣多了近40億，同時也是全省半年內房地產規模唯一超過百億元的市縣。

但李仁傑表示，三亞市的房地產競爭激烈，今年的業績都大不如前，“大家都把精力集中到渠道與營銷上，通過全民營銷的方式盡可能獲得更多客戶”。

上述三亞市住建局相關負責人對《第一財經日報》記者表示，在限購松綁之後，該局還會進一步研究相關救市政策。

而三亞放開限購之後，四個一線城市將何去何從？

嚴躍進認為，一線城市今年放松限購的概率幾乎為零。從政治層面看，一線城市是中國城市經濟的代表，需要在政策執行上謹慎。幾個一線城市也明確表態要繼續維持限購格局，這樣一來，限購松綁的可能性就微乎其微。從市場角度看，雖然成交量和價格出現下滑，但這只是暫時的現象。從根本上說，一線城市的供應量遠遠跟不上成交量。如果一線城市要救市，在戶籍制度放松等方面稍微松動，就能釋放出大量的需求。

目前市場對限購放松的關註度也在下降，限貸是否放松被認為是樓市回暖的關鍵。中國指數研究院[微博]認為，鑒於9月底以來市場預期“認房不認貸”的按揭貸款政策調整升溫，預計四季度房地產信貸政策調整可能性較大。如果“認房不認貸”等信貸刺激政策落地實施，或將明顯刺激改善需求入市，促進市場成交。

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北京放開限購？官員表示需要謹慎

最新消息顯示：北京住建委相關負責人表示，“目前尚未獲悉限購調整的消息，目前北京仍將繼續執行限購。”一位大型開發商負責人稱，根據其掌握的情況，年內，北京不會放松限購。

各地政府為了抑制樓市的走跌趨勢，已經有41個城市陸續解除了限購令。不過做為為數不多幾個維持限購的城市代表，北京是否也會放棄限購依然不太明朗。

一位接近北京市建委的人士向界面記者透露，一份北京房地產智囊制定的退出限購方案已經提交給北京市政府高層官員。內容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調契稅，以及放寬非京籍五年納稅資格的審核。

前述知情人士透露，北京市政府的官員們對樓市政策有分歧，以至於在最近的房地產工作會議上，限購突然成了一個沒人願意提及的敏感詞。

在7月28日北京上半年經濟形勢分析會上，北京市市長王安順曾要求北京黨政官員冷靜觀察，不輕易出臺新的政策，甚至采取放松限購等措施。此後兩個多月，北京對於房地產調控再無其他表態。

上述接近北京市建委的人士稱，盡管退出限購的方案北京市政府高層官員均已看到，但他們無法判斷放松限購後的樓市走向，因而在調控政策應該放松多少的問題上十分謹慎，“他們左右為難，限購讓民眾的不滿和失望情緒蔓延，政府聲譽面臨風險。但不限購放任房價暴漲的話，他們可能更會遭到斥責。”

目前，除三亞外，中國執行樓市限購城市就只剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市。

9月底中國央行放松首套房認定標準及貸款利率，並增加房地產商融資渠道等，更預示著中國政府對房地產行業的調控正在放松，這些措施正逐步對樓市帶來支撐作用。

中房集團理事長孟曉蘇曾向界面記者稱，在北京推行四年後，限購政策已經達到社會、經濟和政治所能容忍的極限——限房，限車，限行，限得整個經濟都垮下來了。他認為北京的高房價歸根結底與非均衡的城市發展有關，因此，根子是要把首都的非中樞管理功能分散給周邊城市，“北京的限購應該是會逐漸取消的。”孟曉蘇曾經擔任過中央書記處書記萬里的秘書，1991年他還和其研究生同學李克強、李源潮聯合撰寫出版過《走向繁榮的戰略選擇》。

但北京市房地產協會秘書長陳誌則向界面記者稱，限購對於北京市政府來說是政治問題而非經濟問題。近年北京財政收入對於房地產的依賴程度在不斷降低，今年上半年北京房地產業增加值占GDP的比重僅為6%，從財政角度來講北京並不像其他二三線城市那樣有著迫切的動力放松調控。他認為唯有等深圳和廣州放松限購後，北京和上海才有可能逐步放松調控，或者廢除二手房交易20%差額稅，或者放寬非京籍五年納稅資格的審核。

一些投資者仍在大膽押註樓市將快速複蘇。十一期間，網絡上流傳出包括恒大、綠城、綠地在內的幾家開發商“內部漲價文件”。一時間，關於“限貸放松，房價將漲”的傳聞甚囂塵上，一些二手房主也在乘勢漲價。

10月8日，界面記者依次向恒大、綠城、綠地三家開發商求證此事。上述三家開發商均給予辟謠，稱從未發布過任何關於價格調整的內部文件。

盡管放松了限購限貸政策，中國許多城市的住宅市場依舊面臨供應過剩的境地。中國指數研究院的百城房價指數報告顯示，2014年9月，全國有79個城市房價環比下跌，21個城市環比上漲。該報告稱2014年中國代表城市可售面積已達到2010年以來的最高水平。中信證券研究報告也稱，我國房地產市場已經進入深度調整期。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

三亞否認取消限購長假過後，樓市是冷還是暖？

三亞取消限購？假的！地產商集體漲價？還是假的！

真亦假時假亦真？國慶長假前後，中國樓市煙幕彈四起。

三亞要搶在十一黃金周開放限購？據中國證券報消息，9月30日下午，三亞市房地產協會秘書長劉樹國表示，三亞市住建局已經研究決定，三亞市將於10月7日起正式放開限購，購房人在三亞市購買商品住房（含二手房），不需要再提供家庭住房情況證明和在三亞市納稅或者繳納社保的證明。

而《第一財經日報》當日也從三亞市住建局相關負責人處證實了此消息，“我局在上周已將放開限購的方案上報市政府，計劃10月1日執行。具體如何調整限購政策、何時執行，還要等三亞市政府批準。批準後，可能會由三亞市政府直接發文，也可能由三亞市住建局發文。

繼珠海發文取消限購後，作為唯一一個仍在執行限購的二線城市——三亞若“松綁”，全國限購僅剩北上廣深四個一線城市了。

有趣的是，在全國等待三亞官方發文確認從10月7日起取消住房限購政策之時，三亞市住建局卻突然“變臉”了。

據新華網10月8日消息，日前三亞住建部門明確表示，目前，三亞仍按照國家分類調控的要求，執行住房限購政策，而三亞房地產業的調整，正在為其他產業發展騰挪出更多的空間和平臺。所以，在當前形勢下，還不會考慮取消房地產限購政策。

三亞住建局相關負責人說，不取消樓市限購，主要是出於加快三亞產業結構轉型升級的考慮。三亞從2010年開始實施的限購政策，促進了房地產業的理性發展，盡管在經濟增速上作出犧牲，但培育發展新興產業的發展戰略得以穩步實施，三亞多元化的產業經濟支撐力也正在逐步形成。

隨後，三亞住建局為了打消外界疑慮，在其官網和多家媒體發布新聞通稿，明確表示將繼續執行限購政策。

在黃金周前放出取消限購消息的三亞住建部為何在不到十天內臨時變卦？

對此，有海南房地產業內人士蔡誌喆對第一財經日報解釋稱，三亞在國慶長假前放出取消限購的消息，應該是為了打探市場反饋，可能國慶假期的市場反饋並不是很好，所以才放緩取消限購政策。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也對南方周末網表示，三亞救市的步伐緩慢，說明其市場的困境和其他城市有很大的區別。從產品結構上看，三亞很多項目都和旅遊度假等因素掛鉤。若用常規的方式救市，對於當地居民來說，誘惑力並不大。對於三亞，即使目前放開樓市，可能也不能帶來成交量的反彈，因此，三亞的救市措施還處於一個比較縝密的醞釀過程中。

與此同時，據每日經濟新聞消息，10月1日，一份名為《綠城集團浙東區域公司文件》的文件在微信朋友圈中廣為流傳，文件中提到綠城集團浙東區域公司要從11月1日開始對現有在售樓盤提價5%-10%。緊接著，國慶假期里也開始流傳著多份地產商的漲價通知文件，其中包括綠地、碧桂園、新城等地產公司。

值得註意的是，上述房企的品宣部門均否認了文件的真實性，強調文件和集團固有的文件格式不同，是偽造的。

一家地產企業的品牌負責人透露，網上所謂的“漲價通知”，僅僅是部分房地產項目為了推動成交而做的營銷炒作，目的是刺激購房者趕快下單，核心仍是為了拉動成交量。

央行出手，長假過後樓市是冷還是暖？

除了限購松綁和地產商“漲價”等煙幕彈以外，其實，在長假來臨的前一天，央行已向樓市投下了一顆貨真價實的重磅炸彈。

9月30日，央行和銀監會發布通知，對我國房貸政策作出調整，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。那如此寬松的房貸政策能否在一潭死水的樓市里掀起波瀾？

在“雙限”解除後的部分二三線城市，樓市出現逐漸回暖現象。

據揚子晚報消息，截至10月7日晚8點，長假7天南京新房認購累計達2820套、成交513套，平均一天賣出約403套房。這一認購量同比2013年“十一”長假的1946套，上漲了45%，這也是國慶長假新房認購量的歷史新紀錄。

不過，據證券時報網消息，“9·30房貸新政”對北京、廣州等影響未現，一線城市樓市在國慶假期的網簽量依然走低。

據偉業我愛我家市場研究院統計，國慶假期（10.01-10.06，下同），北京市住宅網簽量為510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，為2009年以來第二低值。其中，住宅新房網簽472套，同比下滑39.7%；二手房網簽量僅為38套，同比下滑13.6%，為2009年以來同期的新低。

而網易房產數據中心數據顯示，國慶假期六6天，廣州全市網簽401套，相比去年同期716套，下降43.99%，環比上月741套跌45.88%；均價12076元／平方米，同比去年9423元／平方米，上漲28.15%；和今年9月15595元／平方米相比，跌22.56%。

對此，嚴躍進表示，長假後，樓市成交量會出現一個較好的反彈，反彈力度與地方政府相應的政策措施掛鉤。而最關鍵的是，首套房貸利率的成本能否因為此次政策而出現實質性的下調。若房貸利率能夠達到85折到9折的區間，對於購房者而言，則會積極入市，從而鎖定按揭貸款成本。如果未來成交量反彈，市場成交價格也會出現一個明顯的拉升過程。

前述證券時報消息，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。信貸放松刺激需求，去庫存成為房價止跌反彈的重要因素。一線城市和少數二線城市的庫存量並不是特別高，去化周期也不是特別長，一旦需求開始釋放，政策利好出來之後，年底有可能房價開始止跌反彈。但是對於大多數的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會出現全國性的房價見底反彈。

【形勢】限購令取消之後

北京年內取消限購幾無望 或明年一季度調整調控

在信貸松綁政策逐漸落地、限購城市大多放松政策之時，機構預計北上廣這類一線城市年內取消限購基本無望。北京市房協秘書長陳誌日前表示，調控變化是必然趨勢，預計明年一季度北京會出臺一些以市場為主導的調整政策。

陳誌認為，目前北京的樓市成交總量下降，均價仍在上漲，相關稅收並未減少太多，政府不會認為市況太差，因此北京市政府未來兩個月不會出臺退出調控的政策。但可以預見，北京市政府一定在積極的研判市場，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調，預計明年一季度會做一些適應市場的政策調整。

除了政府可能選擇明年一季度進行調整，陳誌認為，企業也會將一季度作為調整戰略和新一年年度計劃的窗口期。從企業角度看，今年後兩個月是一個平淡的收官期，現在要看到有一些政策或需要過一些時間才能調整。

據同策咨詢研究部統計，截至今年10月26日，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞之外，46個限購城市當中41個已正式取消或變相放松限購，樓市進入“後限購時代”。

距中國央行出臺房貸新政已有一個月，本月初公布的中國百城房價仍持續下跌。中國指數研究院10月31日發布數據顯示，10月全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0.4%，連續第6個月下跌。10月百城住宅均價同比下跌0.52%，在連續22個月上漲後首次下跌。

目前僅剩北上廣深以及三亞五個城市堅守限購政策，10月各地方政府還在頻頻加大救市力度。中新網報道稱，據不完全統計，除了取消限購、放寬購房入戶條件、降低公積金貸款門檻外，目前已有紹興、杭州、長沙、南京、沈陽、武漢、寧波等超過20個城市出臺了購房補貼、稅收優惠等措施。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在“雙向調控”的思路指導下，一線城市仍然沒有調整或取消樓市限購政策，明年一線城市也很難取消限購。

張宏偉預計，由於一線城市樓市的總體趨勢是供不應求，外來性的投資性需求較為活躍，當樓市限購政策的替代性的長效調控政策或調控機制尚未嶄露頭角之時，一線城市的限購政策取消的可能性不大。而最關鍵的是一線城市地方政府“不差錢”，也很難調整或取消樓市限購政策。

張宏偉認為，在“央四條”等政策出臺後，受年底上市公司沖刺年度銷售業績指標等因素影響，市場成交量已開始出現反彈，市場隱約出現炒作房價上漲的信號，但市場去庫存的基本面短期內尚未明顯改變。當一線城市還未重現房價上漲的預期時，政府相關部門需盡快研究、出臺長效調控機制。

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明年樓市政策主打刺激需求 一線城市限購有望調整

今年9月末以來出臺的多項利好政策已見激活市場的效果。《中國證券報》（中證報）獲悉，根據智囊機構近期提交主管部門的建議推測，明年中國政府可能以放寬相關稅費要求、微調限購等措施調整樓市政策，旨在刺激市場需求，促進成交量回升。明年1月可能確定這些政策是否落地。

據中證報報道，上述智囊機構建議，降低二手房交易營業稅免征年限，對一線城市的限購政策進行微調，賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。預計這些政策的“窗口期”在明年1月，因為屆時出臺的年度樓市數據可為決策提供重要參考，而且年末召開的重要會議也會制定房地產政策的基本原則。

兩個多月來，中國決策層頻出定向調控樓市的舉措。今年9月30日，中國央行和銀監會共同出臺信貸新政，提出對於首套房“認房不認貸”的標準，並重申最低利率優惠。10月中旬，住建部、財政部和央行出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費”的說法。11月21日，央行宣布降息。同時，在多數城市已經松綁或取消“限購”的基礎上，各地陸續發布了多項利好房地產業的產業和區域發展政策。

今年10月28日，住建部發言人倪虹在被問及“中國樓市調控”時回應說，下一步調控的主要方向和手段將是，用市場的手段調控市場的問題。中證報援引分析人士觀點稱，在房貸新政出臺之後，銀行在執行中仍謹慎，購房者並未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質性調整。

上述近幾個月的利好政策出臺後，中國樓市已現回暖勢頭。上月中國統計局公布的10月樓市數據看來並不出彩，新建住宅銷售價格甚至同比擴大，但房價環比降幅收窄。而且，北上廣深四大一線城市價格環比停跌，暗示此前一系列樓市新政或正慢慢發揮作用。統計局統計師認為，房價環比降幅收窄體現出部分購房者選擇入市。

來自11月中國房地產指數系統百城價格指數報告的下圖顯示，11月四大一線城市之中，北京和廣州新建住宅價格均環比下跌。十大城市之中，當月環比價格下跌的城市有六個，降價城市數量略微過半。

華爾街見聞上月文章也援引易居房地產研究院報告數據稱，10月四個一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，繼9月庫存量創新高後，10月庫存出現下跌。這也是近九個月以來首次出現環比下跌的現象。

多數機構預計樓市將繼續回暖，按照正常的政策落地和企業決策周期，明年1月的政策“窗口期”過後，房地產市場將在明年3、4月真正做出反應。

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