財務自由入門法 人氣博客開講
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GS(14)@2016-08-09 07:57:262016-07-30 iM
全城投入捕捉小精靈，打工仔卻全日被困辦公室，想走出街孵隻精靈蛋也沒時間，如果可以搵夠唔撈，達致財務自由，不就可以全職投身小精靈訓練員？只要及早理財、操作得宜，財務自由並不是遙不可及的目標，人氣理財博客止凡、鍾記在講座中傳授入門基本功，教大家資產配置、調整心態，一步步踏上財務自由路。
1.以錢生錢及早投資
「財務自由」一詞近年廣為人知，這概念源自《富爸爸》系列書籍，當一個人的被動投資收入，大於其日常支出，便不用靠打工掙錢過日，達到財務自由。
止凡以「牛吃草」的故事，淺白地解釋何為財務自由：假設有一群牛在一片草原生活，這群牛每半年吃掉半邊草原，請問牠們要多久才吃光所有草？
原來這片草原可永遠吃不遠，因草會重新長出來，牛在上半年吃掉一半草原，下半年吃另一半，明年又可重回最初的一半草原，生生不息，這就是財務自由的概念。他不認同坊間理財策劃師的「食老本」觀念，「他們常常計算，如果活到84歲，退休要用多少錢。其實只要有一筆資產，不停產生現金出來，而用錢的速度，慢過生錢的速度，便是財務自由。」
現為自由工作者的鍾記，不再為錢打工，也是一個財務自由人。他鼓勵大家，盡早開展投資計劃。根據「72法則」，想知道投資金額在多少年可以倍增，可用72除以投資回報率。他假設投資者今年30歲，擁有100萬元資產，每年可保持10%回報。將72除以10，等於7.2，即是經過7.2年這筆資產可倍增至200萬元。
若每年回報率能維持10%，每7年左右資產再度倍增，到51歲便擁有800萬元，效果相當不錯。「從2004年至2015年，我自己的股票投資回報約10%至15%，令我現在不再工作也可以。」
2.投資組合Rebalancing
財務自由的要旨是從資產產生收入，投資在對的資產很重要，港人最常投資的資產是股票、物業、債券和現金，鍾記着大家留意風險各不同。
很多人認為高風險的股票，他認為長遠來說風險並不算高，因恒指在過去10年，每年總回報（包括股息）也有6%至7%，「資產增值效果不錯。」他續說，買股票可分為主動型和被動型投資，取決於散戶能否捕捉大市走勢。鍾記自問有能力分析股票，故選擇主動型投資，按個人喜好揀股，覺得大市估值低便增持，估值高便減持股票。
隨年齡遞增減少風險
反之，被動型投資很簡單，買盈富基金（02800）已可分散投資，他建議大家每月定期買入，不用理會大市走勢，享受平均成本。
至於股票和債券如何分配？坊間常說「100減以年齡」，便是高風險資產的投資比例。若今年30歲，可承受風險，用100減30，即70%可買高風險資產，到了50歲便一半一半。鍾記說，這是簡單指引，除了考慮年齡外，也要考慮自己投資能力、能否接受波動，如資產價格大跌50%是否能接受？
他指，採取這資產配置方法，要特別留意Rebalancing（再平衡）。「假設今年50歲一半股票一半債券。若一年後股票大升，便要減持股票，讓股票比例回到50%；股票跌了也是，應買多一些讓它回到50%，每年做一次這動作。」
不過，止凡不認同「100減以年齡」這方法。他相信全球很多富豪，如李嘉誠的大部分資產也在股票上，但沒有人覺得他這個年齡，持有太多股票是高風險。
他解釋，坊間金融機構判斷各類資產是否高風險，以其升跌波幅衡量，因此股票是高風險、債券是低風險。但他認為，一種資產是否高風險，在於投資者會因此輸光身家的機會。若投資者抱有老闆心態，對投資的公司業務深入了解，「即使全部都是股票，也不算高風險，比買一些不知名的債券好。」無論投資甚麼資產，最重要知道自己投資的是甚麼。
3.做足功課鍛練眼光
鍾記投資股票20年，他認為要投資成功，首要是專注，要對研究股票有熱情，不要視看年報是苦差。他又建議公餘時間多看投資書籍，特別是大師級的作品，並推介葛拉咸（Benjamin Graham）的《智慧型股票投資人》（The Intelligent Investor）、費雪（Philip Fisher）的《非常潛力股》（Common Stocks and Uncommon Profits）、彼得林區的《征服股海》（Beating the Street）等作品。
他認為，投資者應向能力圈以外的股票說不。「不熟悉的行業，或商業模式太複雜、看不明，也不要花時間。若涉獵股票太多，每隻蜻蜓點水，便容易出錯。」他又認為散戶不應預測大市。若擔心股市大跌，而沽出手頭上優質股票，並不值得，寧願把時間放在研究股票上。
「高矮肥重」心中有數
止凡建議投資者訓練投資感覺。他說大家望一眼便知道一個人大約多重、多高，全因這是常識，每個人對高矮輕重心中有數。投資亦然，他建議多看股市歷史、會計知識，提升自己對市場的感覺。這是他常說的「投資陰陽眼」，平日增長投資知識、提高市場敏感度。當股市大跌，機會出現自然容易捕捉得到。別人成功的背後，往往經過多年充足準備。
例如不少人投資基本功也未練好，說到這裏，有讀者便請教為何一些公司的派息比率逾100%，止凡說，這個跟公司派息政策有關，要看年報的解釋。他舉例，過往維他奶（00345）的派息比率常常超過100%，因其工廠機器使用多年，機器價值已折舊至零，盈利扣減了無形的拆舊成本，令公司多出了現金。但一些公司則可能用高派息比率支持股價，因這樣會獲大行唱好。「但究竟這公司是做生意，還是炒股票呢？用派息催谷股價，以做生意角度看，其實不是好事。」
4.調整心態只買好股
去年港股經歷大牛市，投資者大多損手，全因沒有止蝕和止賺的紀律。鍾記說：「當股市大瀉，市場上很多優質股也很便宜，大家為甚麼不買呢？好多時大家擔心買完又跌，一猶豫，大市又會升返上去。而去年股市泡沫，恒指達28000點，大家又怕早了沽貨，很容易貪心。」
止凡說，回看2003年、2008年，大家都覺得股市很便宜，但當時投資者往往心驚驚，在風暴中間怕股市跌得更多，不敢入市。與其在技術上鑽研股市數據，不如調整好自己的心態，「遇上大冧市不用研究！直接買盈富基金，當時執甚麼貨，往後也升兩三倍。」
仿效股神看安全邊際
鍾記是價值投資信徒，仿效巴菲特利用「護城河」（Moat）物色優質股，並假設一間公司有其內在價值，當股價較價值低20%至30%，便有足夠「安全邊際」可買入。投資者應耐心等候，待估值夠低或足夠安全邊際才買。「一定要堅持買入優質股，基本因素或企業管治差的股票千萬不要買！」散戶不要貪小便宜，寧願用較貴價錢買入優質股票，也不要買平庸或是差勁的公司。他舉例港交所（00388）的PE雖然達28倍，但長綫投資10年以上仍值得。相反，他曾「貪平」投資瑞安房地產（00272），但股價表現長期差勁，教訓深刻。同時不要過分自信，很多時投資環境、公司質素改變，要不時檢視持股，看看估值有沒有變差，決定減持或沽出。
止凡 Profile
價值投資者，嚴選優質股逢低吸納，每年收取股息金額達6位數
未足40歲，已鋪好財務自由之路
現職工程師，公餘撰寫財經博客，獲百萬點擊率
着有財經書《取之有道》系列，至今共4本
簡介：
止凡大學時期已醉心鑽研股票投資，金融海嘯時投資美股，慘蝕八成。從此領略到投資應從基本因素出發，要深入了解公司業務才投資。他同時是一名「財商達人」，堅持不估市、不炒賣，3年內推出了4本暢銷財經書，宣揚正面理財觀，期望港人能做好理財計劃，做足功課、穩健投資。
鍾記 Profile
醉心價值投資，過去10年投資股票回報達15%，50歲達成財務自由，現為自由工作者
特許金融分析師（CFA）及英國特許公認會計師公會資深會員
曾任金融機構股票分析員、基金經理，以及上市公司投資經理，從事金融行業20多年
撰寫「股壇老兵鍾記長勝之道」博客，點擊率超過35萬；着有《實踐價值投資的真諦》
簡介：
鍾記曾於金融機構任股票分析員、基金經理以及上市公司投資經理，財金背景紮實。多年來鑽研價值投資。視股神巴菲特為偶像，重視公司的護城河（Moat），成功物色大賺的港交所（00388）、比亞迪（01211）等，過去10年投資回報每年達15%。50歲提早退休，現為自由工作者，寫Blog及著書分享自己行之有效的投資方法，不短炒、只投資優質公司，期望港人別成為大鱷的點心。
護城河實戰法
★濠賭股
澳門賭業股中，鍾記首選銀河娛樂（00027），次選金沙中國（01928）。受中國影響打貪，賭業股經歷行業低潮，但最差的時間應已過。一些賭股現時EBITDA（息、稅、折舊及攤銷前利潤）約10倍，相對上是低水平，加上澳門只有6個賭牌，競爭比其他行業少，有經濟專利（Economic Franchise）的「護城河」，而中國其他地方開賭的機會也不大。「我有信心現在是行業低潮，加上這些公司估值低，可以等未來復甦。我在40元買過銀娛，20元也買過，大家別跟我！我沒有止蝕，是因為連40元也覺得OK（有足夠安全邊際），沒理由跌到30元、20元不再買。而等的也不是它下個月回升，而是長綫等明年、後年行業復甦。」
★汽車股
鍾記認為，汽車業的競爭很大，除非品牌特別優勝，否則沒有經濟專利。較留意比亞迪（01211），因它不是傳統汽車股，生產新能源車，佔有領先地位，公司優勢較明顯。
★零售股
零售股方面，雖然現在是行業低潮，但長期沒有經濟專利，因加入競爭的難度很低。在香港，可能只有維他奶（00345）「護城河」，較為成功。因他在港建立了品牌，與股神巴菲特（Warren Buffett）投資的可口可樂相似，有品牌效應，大家會願意以更高價錢買入。
財叔開講 買樓劈價如街市買餸
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GS(14)@2016-10-30 17:44:562016-10-22 iM
買樓上車是不少香港人的目標，本刊主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座，將一連三期節錄部分精華內容。第一炮由《百萬Blogger》專欄作者之一財叔主講。
財叔難得開講，當晚雖然下着傾盤大雨，但現場仍然坐無虛席。40歲已達到財務自由的財叔，在講座中細談他的買樓心得和實戰經驗，更即席傳授現場觀眾買樓劈價3招，直言買樓不需要特別學習，只要運用每天街市買餸的「街頭智慧」，就能成功還得心儀價錢。
財叔向讀者傳授買樓心得之餘，明言「教大家去買樓，並不是想大家去賺錢咁簡單」，希望大家達到財務自由後，生活自在滿足之餘，更可造福社會。同場請來他心目中財務自由典範——深水埗明哥擔任嘉賓，讓更多人了解明哥派飯的心路歷程，鼓勵讀者學習。
周一（17日）由財叔主講的「講樓慈善夜」全場爆滿，讀書不成的財叔，在投資路上卻創出一片天，現時手持約多個住宅、工廈、商舖、車位等，他曾經買入錦英苑、大埔中心等樓盤，之後「一拆二、二拆四」愈買愈多，終達財務自由。
講座甫開始，觀眾有點靜，但經財叔一輪風趣又實用的演解後，與觀眾你來我往，有講有笑。財叔笑言自己曾有外號「廢青樓奴」，直言要達到財務自由的秘訣好簡單，就是先控制好基本生活開支，開支越低，達到財務自由機會越高。
壓縮開支 不怕穿冒牌
奉行「壓縮開支」的財叔，即席親身示範，邀請大家猜猜身上所穿的上衣多少錢？全身衣着總值通常都不超過200元的財叔，身上穿着的是用15元在出口店買來的襯衫，下身則是60元的牛仔褲，腳踏的便裝鞋60元，且聲稱有牌子，但即使是假貨他不介意，「假咪假囉，最重要我不是付出200元去買假貨，60元買的時候就預了是假貨」。財叔同樣將這套邏輯運用在買樓投資上，「去到邊間屋都當『鬼屋』買，若最後不是『鬼屋』，就賺了」。
憑這套「壓縮消費」的理財技巧，財叔走上財務自由之路，生活自在逍遙之餘，亦積極做慈善工作。財叔常說，達到財務自由的意義，在於可以選擇，可以選擇「賺夠唔撈」，也可以選擇追求理想。財叔請來他的「偶像」深水埗明哥講解，為講座帶來另一高潮。
學偶像明哥 回饋社會
明哥多年來在深水埗向無家者及長者派飯，在財叔心目中，明哥才是是超級財務自由的代表，因明哥已毋須再為生活開銷而努力工作，自己不愁兩餐，便主動去關心街坊溫飽。「自從認識明哥之後，我感到慚愧，明哥從不會想如何消費，只是想如何幫人。」
衣着樸素的明哥笑言「做了很多年老闆都仍然是賺不到錢」，他開設的深水埗「北河燒臘飯店」，多年來兩餸一湯都只是賣20多元，又長期義贈飯菜給區內基層人士，難怪明哥曾被網民封為「香港最帥的男人」。
財叔向參與者直言，相信在座每個人生活都過得比明哥好，常聽到不少人認為要搵到錢後才去幫人，「其實唔需要話搵到好多錢，我教大家去買樓，希望將來大家過到自己舒適的生活，財務自由之後，去幫這個社會，這才是我的目標，並唔係想大家去賺錢咁簡單。」
財叔×明哥×iMoney
是次「講樓慈善夜」參加者反應踴躍，現場「北河同行」義工共賣出逾500張飯票，另本刊將按報名人數向明哥購買同等數量飯票，稍後將跟明哥到深水埗派飯，詳情即將公布，密切留意。
樓市FAQ
說過「不會私下答問題」的財叔，今次在講座中幾乎有問必答，令參加者滿載而歸。不少人都紛紛寫紙仔問問題，財叔笑言今次觀眾「人有善心腦袋都比較清醒」，每條問題都是精華，現節錄部分重溫。
■自住好定投資好？
財叔主張不要「人買你又買」，先要搞清楚買樓的目標是自住或投資，自住的用家不用買一個「筍盤」，他舉例，就算單位便宜10萬元，但對住垃圾房，辛苦的都是自己。他指，任何人都預計不到未來樓市升跌，所以最重要是方便自己和住得舒服，不要因看到其他區的潛質就搬。
但投資就不一樣，目標是為賺錢，所以要找一個有機會賺錢的地方，「若今日我說葵涌區（工廈）值得投資，因此大家買入3,000元一呎單位，比起同類盤買貴幾十個巴仙，是沒有意思的」，所以要注意「是買個單位，而不是買個區」，要找一個值得投資的單位更為重要。
但他認為，現時政府推出辣招額外印花稅（SSD）後，買樓已經不再是賺錢的投資，反而市面上有更多的投資工具比買樓出租的回報率更高，更能賺錢。
■何謂買樓好時機？
講座中最多讀者關心的，是何時才是買樓投資的好時機。財叔認為樓市沒有剛性需求，只有租賃才有，因租客才是最有需要的一群，所以租金最能反映現實。當樓價不斷攀高，但租金卻沒有顯著升高，就代表樓價被炒高。
他以數年前的堅尼地城泓都作例，當時西環將興建地鐵，樓價不斷升，甚至比灣仔、北角等有地鐵的地方樓價更高，買家看中將來會發展，所以願意用高價錢買未來，引致樓價飆高。「但租金就可以反映到樓價有沒有支持，升市會比其他升得快，一跌就會跌死」，所以財叔提醒，最重要看租金升幅是否能追到樓價。
財叔提出他悟出的「淨租金回報論」：即扣除管理費後的淨租金收入減利息開支（租金-管理費-利息），差距愈大，就愈值得投資。2002年時他投資第一幢物業時，銀行供款利率2.25厘，管理費僅數百，當時銅鑼灣和灣仔租金回報約10厘，故每個月有近7.75厘回報，「每年就算跌10%，跌到10年後層樓不值錢，租客已經幫手供完層樓，層樓我賺返嚟。」
■資助房屋值得買？
不少人對政府推售的資助房屋持觀望態度，財叔就不建議購買資助房屋。財叔指，除非打算一輩子自住，否則不會考慮買資助房屋，因為買政府資助房屋始終不是自己資產，不可以轉按、加按、套現。財叔曾在專欄以「港人港地」樓盤啟德1號作例，認為買這種房屋等於無折扣居屋，「為甚麼要為了便宜一點，而多了許多限制？最後啟德一號不但沒有便宜到，甚至比附近的譽港灣還要貴，但合約需綁30年，租賣都要政府批，最慘是不知政府懂不懂批，如果屆時政府說未批過這種情況，就會唔知點算。」
他又指，他買樓時的年代不同，因除了買居屋，其他所有房屋都要付三成首期，但若他有得選擇，一定會揀買私樓。加上現在私樓已可做到九成按揭，他找不到理由買資助房屋，並指買資助房屋是「完全無着數」。
■如何揀個好Agent？
要找到「好樓盤」除了自己做足功課外，就要靠地產經紀（Agent）帶路睇樓，所以有個好經紀就事半功倍。財叔如何找到好Agent呢？原來他看中一個地區後，先會找該區五間不同的Agent，每個只睇一層樓，然後一律向他還低三成價，看看Agent反應。「我只會找一個願意嘗試幫買家還價的，因為Agent肯幫你試，才代表有機會成功，若試都不願意試就拒絕客人的，相信該Agent不會為買家成功爭取到最靚價錢。」
財叔說，要令Agent記得你，才能幫助你放盤放得較好，遇到筍盤又會識得找你。他就試過睇樓就只找一棟大廈，並鎖定2、5、8座，讓Agent們一發現該座有盤，都記得有他這個特別客人。
財叔贈劈價3招
財叔向在場人士傳授劈價三招，說到底都是運用「同理心」。財叔叫在場人士想像在羅湖商業城買一對鞋，店主開價300元，大家會劈價多少？現場就有女士大叫30元，引得哄堂大笑。財叔指，劈業主價亦是相樣道理，「但買家又不敢還平業主30萬，常害怕俾人鬧，其實誰會鬧你，要鬧都是鬧Agent」，所以他建議買家還價要開一個比自己心中價更低的價錢，尋找業主的底綫。假如業主叫價300萬元，買家心目中的價錢是270萬元，買家可還價240萬元，這個不合理的低價是用來引導業主再還一口價，「最想聽到業主說『起碼270萬』」，就可從業主的底綫270萬元再調整。財叔笑說，這門還價技巧，主婦每天街市買餸都會用到，是一種「街頭智慧」。
不過財叔又站在業主角度說，他深信「還價即死」，事關當業主心目中想賣300萬元時，他就會開398萬，「我不相信你會還我250萬元，以香港人咁老實，所以係唔係都叫高，只要你還，最怕你唔還，一還就賣！」財叔指他早期賣樓，銀行估價450萬元，他會開550萬元，遇到一個買家肯還價就將盤賣給他。所以財叔提醒，買家覺得值幾多錢，就還幾多。
第二招在舊區買樓比較容易施展，就是帶年幼兒子或年邁母親去睇樓。「臨走的時候埋下伏綫，和兒子說：『雖然喜歡，但爸爸不夠錢，爸爸會努力賺錢，買個大單位。」之後靠Agent向業主爭取，「若業主或agent覺得後生仔有誠意，願意劈價。兒子唔得閒，母親就可以頂上，孝實感動天，呢招通常都可行。」笑得在場觀眾人仰馬翻。
第三招是劈價也要有「同理心」，「若業主在30年前用20萬買入，你還價240萬，業主亦可能接受；相反，業主以高於300萬元買入的話，劈價就幾乎沒可能。」所以買樓前要做足資料搜集，先打聽好業主是何時用甚麼價錢買入，才可以制定劈價策略。