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樓市辣招不敵人幣貶值

辣招幫鋪王首置助內地走資（2017/1/12）林本利

2017-01-12  NM

每次特首梁振英及發展局局長陳茂波開腔，指今屆政府如何增加土地和住宅供應，成功地遏止樓價上升，肯定令小市民感到極之反感。正如前文所說，自從梁特首上台後，樓價至今已上升近五成，並且不斷創出新高。說今屆政府土地及房屋政策有成效，實在是癡人說夢話。

過去四年多，特區政府不時推出壓抑樓市的辣招，金管局又再三收緊物業按揭，但這些措施只能短暫地遏止樓價上升。過了數個月至一年後，樓價又重拾升軌，繼續創出新高。

去年11月初，梁特首親自領軍，大幅度調高從價印花稅至15%，以為可以壓抑投資者及內地買家入市，結果卻適得其反。投資者及內地買家反而加速入市，11月份繳付從價印花稅（即雙倍或15%印花稅）及買家印花稅的物業交易大幅上升，政府的辣招稅收再創新高。過去兩個多月，樓價持續上升，內地發展商以天價搶購啟德住宅地。

政府推出的辣招，以及金管局收緊物業按揭的政策，嚴重扭曲本地樓市，妨礙市民換樓，幫助炒家逃避辣稅。小市民想由細屋搬大屋，因最多只能按五成，或者500萬元，售樓套現後所得根本無法應付巨額首期及其他使費（包括巨額印花稅）。

有小市民購入一個大單位，然後沽出手上兩個細單位去換樓，被稅局指不符合「一換一」原則，需要繳付雙倍印花稅。小市民不服申請司法覆核，初審獲判勝訴，但稅局上訴，上訴庭推翻原來判決，小市民又有多少金錢與稅局爭辯至終審法院？

最離譜的是政府的辣招，明顯是偏幫炒家和地產商，搶走二手市場的交易，損害一眾地產代理的生計。根據報章報導，身家300億元的「鋪王」梁紹鴻，與家族成員合共斥資逾12億元購入山頂三個單位。由於他過去一直以公司名義購入物業，今次交易屬於「首次置業」，可免繳付辣稅，節省超過1.3億元印花稅。過去樓市炒家喜愛成立公司，以公司名義購入物業方便炒賣。這些公司不少是以離岸公司方式成立，股東及董事可能只是信託人，最終擁有人的身份完全保密，美其名是為了保障個人私隱，實質上是為了避稅，方便走資、洗黑錢和非法收受利益。以離岸公司持有資產（包括土地、住宅、劏房等）的好處，梁特首和陳局長肯定十分清楚。政府加辣，反而為這些物業炒家帶來一筆橫財。由於以轉讓公司形式出售物業，買家只須繳付0.2%印花稅，對擁有巨額資金的內地買家自然有很大吸引力。因為內地買家除了要支付15%買家印花稅外，現在還要繳付15%從價印花稅，即合共30%。他們透過購入持有物業的公司，可以節省一大筆辣稅。以公司名義持有物業的炒家，知道內地買家可以節省辣稅，出售物業時自然會提高價格至少一、兩成，炒家和內地買家互相得益。近月個別樓盤天價成交，就是以這個方式出售。若然公司註冊地點不在香港，更可免繳利得稅，內地買家身份完全保密（除非再出現巴拿馬文件外洩事件）。政府加辣，調高從價印花稅至15%，對豪宅的影響較輕（因原先要支付8.5%雙倍印花稅）。地產商及炒家變招，把樓價稍為調高，之後再替買家支付額外辣稅，令近月豪宅價格升幅顯著。小市民從報章及其他途徑得悉樓價破頂，必須知道內裡乾坤，政府政策偏幫炒家和地產商，切忌盲目高價追貨，不然日後肯定後悔莫及。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

香港“辣招常有地王常新”，內地投資客直呼：太便宜了！

最近，居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人，他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早，在他大學時期，家里人已經為他添置了房子，而他自己也在同一小區買了一套房，眼看著兩套原價才100萬元(人民幣，下同)的房子都漲到了800萬元，他心里有些忐忑。

不過，最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣，在聯系好香港的地產經紀人後，他開始了看房之旅。在香港走了一圈以後，王洋直呼“太便宜了”!例如，近日李嘉誠旗下的長實地產(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期，打完折後，每平方英尺價格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣)。

在王洋看來，香港的新盤價格才每平方米12萬元，而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元，中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款，無論怎麽計算，他都覺得相當劃算。這一次，他決定出手試一試運氣，哪怕要多支付30%的稅率。

像王洋一樣，對於香港房地產市場感興趣的人不在少數，還有不少人已經拿出“真金白銀”來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據，2016年至2017財年，共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況，同比上升了23.6%，而金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的“大時代”。在今年2月，龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價168億港元，折合每平方英尺樓面地價2.33萬港元，已是香港“地王”;而在5月16日，經歷一輪激烈競價，香港本地地產開發商恒基地產(00012.HK)以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地，這塊香港特區史上最貴地皮，將鴨脷洲“地王”遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場，在1973年落成啟用，今年5月1日終止運營，面積大約3.1萬平方英尺，最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺，折合每平方英尺地價約5萬港元，是香港最高的成交樓面價，預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款，中標發展商需要負責興建公眾停車場，相關面積會納入項目總樓面內，還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等，所以建築成本會比較高，而且項目落成後，禁止拆售。

恒基地產副主席李家誠稱，會把這一項目打造成繼香港中環國際金融中心後，又一標誌性的商廈，預計項目約2022年建成，總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元，加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓“中環中心”，當時傳說中的銷售價格是357億港元，與新的地王相比，顯得非常“白菜價”。

不過，中環中心目前尚未出售，長實地產執行董事趙國雄稱，一直都有收到查詢及買家出價，如果到了心理價位，就會考慮賣出，不過暫時收到的價格還沒有反映出“地王”的因素。

香港金管局出招“限貸”

在新“地王”誕生後，香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日，香港金融管理局(下稱“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市，總共三招，引起市場一片嘩然。

根據金管局的文件，首先，銀行新批出的按揭貸款風險權重下限，從15%提高至25%，意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二，涉及多過一個按揭貸款的借款人，月供與收入比率的上限下調一成、按揭成數上限下調一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人，購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時，首付必須六成。最後，則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人，月供與收入比率上限下調一成。

金管局規定，以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來，金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示，新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人，以及不是香港本地人的貸款人。

陳德霖稱，新的逆周期監管措施是為了加強銀行按揭業務的風險管理，即便美國利率已經開始恢複正常化，由於香港銀行按揭貸款市場競爭激烈，香港的實際按揭利率不升反跌，還有銀行提供有吸引力的現金回贈，這些都增加了樓市過熱的風險，也會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

與此同時，香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的最新數據顯示，2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過一倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴第一財經記者，此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主，將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切，加上本港充斥資金，新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為，金管局推出的新招只苦了中產，令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主，針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施，對實力雄厚的投資者而言問題不大，只增加投資成本及減少回報率。

此外，多名香港業內人士認為，新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(地產代理)有限公司行政總裁李誌成認為，二手市場的買家需要擔保人協助，短期內成交量有機會跌近一成。

萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管紀言迅稱，二手市場的停滯，使得買家全部湧入一手市場，估計短期內樓價下調的壓力不大;另一方面，即便海外買家暫時卻步，但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了一定的財富積累，所以購買力是很可觀的，香港特區政府也只能通過“加辣”來抑制樓價。

林浩文則預計，今年一手樓會持續熱賣，以現時樓市情況，估計今年樓市會上升5%至8%。

“限貸”無法解決根本問題

金管局短期內已屢次出手。就在5月12日，就地產發展商連番高價買地，並以高杠桿為地皮融資，金管局收緊本地銀行對發展商融資貸款比率的上限，並且要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本，以防地價不斷推高。

今年4月，香港特區政府制定了新規打擊“一約多夥”現象：任何買家以一份合約購買多於一個住宅物業單位，需繳納15%的印花稅。

實際上，在5月19日新規之前，金管局自2010年開始已有7次大動作，但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例，金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%，主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況，是較為安全的業務。但在金管局出招後，確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘，但由於後來不少小型銀行都不願意加息，於是幾個月以後，按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今，香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據，中原城市領先指數在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間，很多房子幾近翻倍。

“在香港，不買房子就是傻子。”一名不願意透露姓名的業內人士告訴第一財經記者。

上述業內人士分析稱，香港特區政府希望可以控制樓價上漲，但卻不能在供應上有所作為，現在香港房地產市場最大的問題是，未來會面臨嚴重的供應短缺，所以樓價不會跌。另一方面，隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價，很多內地“金主”發現，其實香港的房子比想象中便宜，即便有重稅的情況下，還是一個很有吸引力的市場。

像王洋這樣，只需要賣掉內地的一套房子，就可以全款在香港買一套不錯的公寓，每月租金絕對不低於2萬港元，這對於王洋來說，是一個很穩定很不錯的收益，因為在上海，一套總價800萬的房子月租金可能只有5000元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數，富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外，香港排在第三。除了房價以外，香港還有各方面的便利和環境的吸引力，長遠來說，境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅表示，香港特區政府對政策的“加辣”，主要針對的都是需求方面，但對未來供應，尤其是四五年以後的供應仍然面臨諸多挑戰。如果供應問題無法解決，市場仍然對樓價升幅有所憧憬。

紀言迅認為，市場供應短缺如果長期不能解決，就無法讓行業走向健康，光靠香港特區政府的幹預，對市場來說，是一個不健康的舉動，因為如果依賴政策調控，很多市場因素不可預測，讓市場變得更加混亂。

(實習記者黃承婧對本文亦有貢獻)

辣招後香港樓市格局

二手市場是成交佔最多市場,因為存量最大一定係二手,每年一手新供應只有一萬多個,自辣招後,二手市場冰封,雖然一手樓供應無特別大增,但反而佔比提升,主要係二手成交真係跌到好勁,所以新盤個個爆飛又好快清哂既原因係有需求既用家都被逼買無議價空間既一手樓,最得益一定係發展商,推完第一批,加價再推,再加價再推都有人買,雖然係咁,但最大得益唔係地產商,反而係政府,辣招既稅收加上勁升既賣地收益...庫房年年水浸...



2017年底開始美國開始收縮資產負債表,熱錢會慢慢少,如果QE係推升樓價既其中一個因素,美西縮表就會令呢個因素減弱...其實樓市價格上升唔係香港獨有,全世界都升,跌既都係全世界一齊跌,如果之前因為QE同埋辣招扭曲左市場令價格上升既話,當呢兩樣野無左,價格自然會回落,溢價消失價格會回歸至合理水平,不過現時對於部份人黎講,樓價仍然係合理



資料來源:美聯網站
https://www.midland.com.hk/land-registry-record/12months.html

中證監出辣招攆走劣質 A股 禁連續兩年負淨資產

1 : GS(14)@2012-04-30 23:49:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16293149

保護投資者權益

中證監今次進一步收緊停牌與除牌要求，是為保護投資者合法權益，促進證券市場改革創新和健康發展，在總結目前除牌制度實踐、借鑑創業板除牌制度探索及海外市場經驗的基礎上，提出完善退市制度。
被除牌的上市公司，小股民持有股票會被中證監安排出售渠道。中證監發言人稱，公司被除牌後，可進入本所專門另設的股份轉讓板辦理股份轉讓，也可以轉入中國證券業協會代辦股份轉讓系統或其他全國性及符合條件的區域性場外交易市場掛牌轉讓。

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2 : GS(14)@2012-04-30 23:51:19

http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpu ... 20120428_209427.htm
中國證券監督管理委員會公告

〔2012〕10號　　



　　為落實黨中央、國務院的工作部署，進一步深化改革，完善資本市場功能，更好地服務實體經濟需要，我會在對新股發行體制進行深入調查研究並廣泛徵求意見的基礎上，制定了《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》，現予公佈，自公佈之日起施行。各有關機構應按照自身職責，制定和完善規則，積極組織落實。市場參與各方應統一認識，周密安排，主動配合，推動改革措施穩步實施，取得實效。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中國證券監督管理委員會　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年四月二十八日

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3 : GS(14)@2012-04-30 23:51:48

http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpu ... 428650778123271.doc
文件

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4 : GS(14)@2012-04-30 23:56:01

http://www.csrc.gov.cn/pub/newsi ... 20120428_209428.htm
中國證監會有關負責人就發佈《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》答記者問

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5 : ironforge(21491)@2012-05-01 00:10:56

4同5 係香港..458之流就慘了

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6 : GS(14)@2012-05-01 00:13:21

5樓提及

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4同5 係香港..458之流就慘了

所以我覺得有D唔好，但有建設性

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7 : 味皇(1196)@2012-05-01 07:45:41

6樓提及

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5樓提及

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4同5 係香港..458之流就慘了

所以我覺得有D唔好，但有建設性

4.120日內射一次倉
5.合股,削減股本

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8 : GS(14)@2012-05-01 10:01:02

7樓提及

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6樓提及

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5樓提及

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4同5 係香港..458之流就慘了

所以我覺得有D唔好，但有建設性

4.120日內射一次倉
5.合股,削減股本

又有道理

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9 : Ar Yan(11362)@2012-05-01 13:01:05

123好似幾辣

有保留同負資產都要停賽

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10 : 游浪潮(3792)@2012-05-01 13:31:03

玩 ST 既真係驚

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有線出辣招逼轉播　 TVB拒接受

1 : GS(14)@2012-06-08 00:29:28

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120607/16404768

商務及經濟發展局發言人表示，奧運賽事播映權的分銷安排屬商業事宜，局方一直呼籲有關廣播機構能以廣大觀眾的期望為依歸。

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2 : GS(14)@2012-06-08 00:29:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120607/16404769
【本報訊】政府遲遲未批出三個新免費電視牌照，令有線無法透過旗下免費台奇妙電視播奧運，很多市民擔心今年無法在電視免費觀賞奧運。兩間免費台過去一直打民意牌，試圖逼有線同意出售播映權，詎料有線昨反客為主，打亂對手陣腳，令拒絕方案的無綫隨時成為輸家。
無綫與亞視在爭奪奧運播映權原是同一陣線。早在07年有線斥巨資獨家投得播映權，兩台已發表聯合聲明，批評安排違反國際奧委會精神，之後兩台大打民意牌，試圖逼有線就範。
或已符國際奧委會要求

不過，有線昨突然出招，反客為主要求兩家免費電視台以廣大市民的利益為依歸，接受有線方案，結果令亞視首肯。有電視業人士相信，有線主動出招與國際奧委會有關，因有線獨播，相信無法滿足國際奧委會規定超過9成電視觀眾能免費收看奧運的要求。
無綫今次獨拒有線方案，不轉播奧運，隨時成為輸家，因為有線透過亞視國際台播映，可能已符合國際奧委會要求。前年南非世界盃，無綫同意在數碼頻道足本播映有線製作的節目，但當時涉及廣告時數遠不及今次奧運。

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3 : Ar Yan(11362)@2012-06-08 00:39:40

2樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120607/16404769
【本報訊】政府遲遲未批出三個新免費電視牌照，令有線無法透過旗下免費台奇妙電視播奧運，很多市民擔心今年無法在電視免費觀賞奧運。兩間免費台過去一直打民意牌，試圖逼有線同意出售播映權，詎料有線昨反客為主，打亂對手陣腳，令拒絕方案的無綫隨時成為輸家。
無綫與亞視在爭奪奧運播映權原是同一陣線。早在07年有線斥巨資獨家投得播映權，兩台已發表聯合聲明，批評安排違反國際奧委會精神，之後兩台大打民意牌，試圖逼有線就範。
或已符國際奧委會要求

不過，有線昨突然出招，反客為主要求兩家免費電視台以廣大市民的利益為依歸，接受有線方案，結果令亞視首肯。有電視業人士相信，有線主動出招與國際奧委會有關，因有線獨播，相信無法滿足國際奧委會規定超過9成電視觀眾能免費收看奧運的要求。
無綫今次獨拒有線方案，不轉播奧運，隨時成為輸家，因為有線透過亞視國際台播映，可能已符合國際奧委會要求。前年南非世界盃，無綫同意在數碼頻道足本播映有線製作的節目，但當時涉及廣告時數遠不及今次奧運。

無線，投標時又唔肯出錢，依家就話公眾利益要人比佢播，都1010地!!

你估你真係大晒架!!

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我做爽報：辣招還是茅招？

1 : GS(14)@2012-11-05 23:33:06

http://www.sharpdaily.hk/article/news/20121101/148702
特區政府宣佈了兩條辣招，其中SSD.2的升級版比兩年前初級版更進一步破壞了公平原則。憑甚麼政府把限售期定在三年之內？我認為世界上沒有一個人能保證買家在購入樓盤後，在三年或兩年時間內因為外界變化而不變動住址。例如，孩子被港島區英中名校取錄，而我在新界買樓，全家住在新界。為了保證孩子的學習時間，我想換樓。但被SSD.2綁住三年，三年時間到了，我可以換樓。但那時小朋友卻因為路途辛苦，休息時間少，成績下降，由該名校轉到band2學校去了，我找誰算賬？還有，假如我買了樓盤後，樓價開始下跌，被銀行追數，那我壯士斷臂止蝕要沽出樓盤，此時就要再給多政府約20%的稅款，那我就是負資產了，誰來救我？

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李兆基批港人港地「不重要」 辣招令內地客買少見少

1 : GS(14)@2013-06-08 15:25:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130607/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】兩幅位於舊啟德機場的港人港地，被中資的中國海外(0688)高價奪得，恒基地產(0012)主席「四叔」李兆基就認為，標價超出其他發展商預算，不太划算。他更向政府表態稱，近期內地客南來香港購樓大減，「有沒有港人港地根本不重要」。有證券商亦形容，由中資背景的中國海外高價掃入不許內地客沾手的港人港地，完全是諷刺。

在李兆基稱港人港地政策並不重要之際，發展局長陳茂波就指出，他注意到境外人士對香港物業投資意欲仍然存在，港府將會積極研究加快推出其他港人港地及進行立法。

發展局：將研究為港人港地立法

李兆基昨日在美麗華酒店(0071)股東會後見傳媒時表示，樓價不會因港人港地而有變化，這項政策並不重要。他指出，政府推港人港地的原意讓本地人能夠以較低價格買樓，但事實是不會因為有了這政策，價錢便會賣低或賣高。另一方面，港府近年先後推出額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)等措施，現在只剩很少內地人來港買樓，所以有沒有港人港地不太重要。

對於集團並沒有投得首兩幅港人港地，李兆基指出，集團有許多舊樓重建項目，土地儲備充足，本來便不急於投地，所以當其他發展商出價太高，超出恒地的預算，便會放棄。「日後售價起碼每呎要過萬，唔划算。」

九倉撐港人港地 指「不妨一試」

他認為其他人出價貴，但並非不合理。而只賣給港人的港人港地卻由中資公司投得，他認為「中資公司要在港立足亦無不可，價錢出貴少少，試驗一下並不是問題。」不過，他相信這次中國海外(0688)的出價已是最高，日後港人港地的投標價不會再這麼高。

雖然「四叔」認為港人港地價錢高，但是九倉(0004)主席吳光正昨於股東會後表示，中海外投得啟德兩幅港人港地，中標的作價即代表是市價，沒有存在不合理的情。

吳又指出，港人港地政策「不妨一試」，因為今次啟德地反應熱烈，中標的金額亦都相當吸引。

證券界方面，里昂證券稱，由具中資背景的中國海外以一敵十，奪得兩幅港人港地具諷剌意味。該行估計樓盤落成後售價為每平方呎9500元，毛利率及純利率分別只有19%及16%，比中國海外的2012年度純利率24.5%為低，對中國海外的投資者略為負面。

瑞信則認為，若該兩幅港人港地項目以現時二手樓價錢銷售，經營利潤率為19%。就算能夠以二手樓價溢價8%銷售，經營利潤率亦只25%，較其自己原有業務的平均經營利潤率36%為低。中海外股價昨天下跌2.84%。

明報記者 陳偉燊、廖毅然、葉浩霖

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投資導航 炒家「玩具鄭」：政府辣招搞冧市

1 : GS(14)@2013-10-13 11:06:00

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131013/18460037

                人稱「玩具鄭」的炒家鄭躬洪，曾經手執幾十件九龍站的物業，兩年前睇淡樓市，沽剩五件，鄭躬洪也承認睇錯市。今次新地（016）劈價賣天璽，他雖認為豪宅樓價未必會跌，但亦唔代表會升，更深信有特首梁振英一日，樓市都冇得玩。

「幾時都有suprise」

                  鄭躬洪坦言：「我睇錯市！其實揸耐啲，可以賺多啲，鬼知咩！兩三年前，樓價高到我自己都腳軟。」
不過，就算揸到現在，卻有價無市，「我成日問代理有冇人跳樓（貨），但減幾個巴仙有乜嘢好買……你減5%畀我，我預期跌20%，嘩！買唔過。但呢期唔同，你預期跌十幾廿個巴仙，佢（新地）而家即刻減畀你，我咪有得諗囉！可能唔跌，如果真係下跌，我都唔使點蝕，你而家將明年個價賣畀我。」
新地劈價賣天璽實震散二手豪宅，「對我冇乜影響，我係自用。你話而家賣咗遲啲買番，係咪好啲呢，嚴格來講，係嘅！但如果人人預期都係咁，個市未必跌，樓市幾時都有suprise。」
為何認為豪宅唔會升，他這樣解釋︰「而家有錢真係唔會買豪宅啦，睇唔到大升，加上銀行做得五成，甚至四成，又乜稅物稅，幾犯本呀……香港樓市衰開，衰好多年㗎。」誰把樓市搞垮？他肯定地說：「絕對是政府出招，好坦白講，邊個做特首，都唔可以畀樓價升，你得罪一兩百萬中產有錢人，抑或600萬基層市民？尤其是梁振英，佢連李嘉誠都得罪。」

炒家　鄭躬洪

                                      「好坦白講，邊個做特首，都唔可以畀樓價升，你得罪一兩百萬中產有錢人，抑或600萬基層市民？」

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細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效

1 : GS(14)@2014-07-15 11:15:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa1.htm




細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效
稱減慢樓價升速 學者指功效漸退

2014年7月15日





【明報專訊】本港細價樓近日頻破頂，中原中小型單位樓價指數亦創歷史新高，但本港財金官員認為壓抑樓市措施仍然奏效，金管局總裁陳德霖昨日在官方網上專欄「匯思」撰文稱，該局自2009年以來的6輪逆周期措施，在減慢樓市上升周期及保持銀行和金融穩定方面取得成效。不過有學者擔心，近日樓市再升溫，反映收緊按揭、增加買樓成本的方法，效果在減退，若這波升勢持續，措施將會失效。


陳德霖指出，雖然逆周期措施影響置業人士和銀行業務，但金管局職責是保持銀行和金融穩定，自2009年以來採取6輪措施，目的是在樓市上升周期時，盡量減低置業者的借貸，以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。數據顯示，新做樓宇按揭平均成數，已從推出第一輪措施前的64%，下跌9個百分點至今年首5個月的55%；供款與收入比率也從2010年8月的41%下跌6個百分點至35%，反映按揭市場的槓桿增長已受控，措施取得成效。





陳：若確認樓市下行 將放寬監管

陳德霖又強調，逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的速度和力度，不可能滅周期。他在2009年10月接任金管局總裁不久，便察覺樓市過熱風險明顯上升，開始推出逆周期措施。他認為，現時置業人士和銀行對於未來承受下行周期的能力已大大加強。當金管局能確認樓市已進入下行周期，便會適當地放寬早前收緊的監管措施。

學者：購買力釋放 辣招「免疫力」增強

然而近期正值樓市再急升，陳德霖撰文認為措施見效，難免惹來質疑。經濟學者關焯照認為，措施對壓抑樓市有一定幫助，尤其政府5月微調DSD(雙倍印花稅)後，如果不是按揭仍然收緊，可能樓市會升得更誇張。但也可見到，市場購買力被壓抑十幾個月後，現在一旦釋放，對逆周期措施的「免疫力」已變得更強，措施效果漸失去。再者，今次升幅來自中細價樓，中細價樓受逆周期措施的影響一向較低，「收緊多一成按揭，對細價樓買家而言增加的成本有限。」他認為，如果不解決樓宇供應量問題，單靠逆周期措施壓抑需求，最終會失守。

金管局發言人回覆本報詢問表示，陳德霖的文章是從宏觀角度討論逆周期監管措施的理念及回顧其成效，並非眼短期市場變動。




香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則覺得，金管局的最主要目的是維持金融穩定，從保障銀行按揭風險角度，逆周期措施是有效，至於近期樓市升溫，「樓價貴了多少也好，只要銀行做足壓力測試，確保按揭人士有錢還，措施便有效」，他相信今次細價樓受捧，主要是用家而非炒家支持，故銀行風險會較低，意味金管局未必有進一步收緊按揭的必要。

明報記者 陳子凌、張聞文

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2 : GS(14)@2014-07-15 11:16:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa2.htm



荃灣廣場連天台戶 呎價1.21萬破頂


2014年7月15日





【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖認為樓按辣招已見成效，惟本港細價樓升勢依然持續，破頂潮更蔓延至二線屋苑。消息指出，荃灣廣場1個月內連環破頂，其中一個兩房連天台戶，最新以526萬元易手，實呎高見1.21萬元，呎價再度刷新屋苑新高紀錄。


新界區上車盤頻錄新高價易手。中原市務經理劉天恩表示，荃灣廣場2座頂層連天台單位，實用433方呎(建築542方呎)，去年9月以488萬元放盤，賣方見市暢旺，叫價曾一度高至530萬元，最終降價4萬元，以526萬元易手，實呎1.21萬元(建呎9705元)，創出屋苑新高。原業主2008年以235萬元買入，帳面賺291萬元或1.2倍。荃灣廣場上月初一個中層兩房單位曾以473.8萬元沽出，實呎1.09萬元，當時呎價已刷新屋苑分層紀錄。





映灣園實呎8477元 同類新高

藍籌屋苑做價亦見回升。利嘉閣分區經理關騰達表示，東涌映灣園16座中高層H室，實用926方呎(建築1228方呎)，以785萬元易手，實呎8477元(建呎6393元)，成交價及呎價暫創今年同類單位新高。

太古城半月成交22宗 追平上月全月

龍頭屋苑魚涌太古城，本月迄今已錄22宗成交，追平上月全月水平。美聯首席高級營業經理吳肇基表示，美菊閣中高層C室，實用897方呎(建築983方呎)，早於09年7月以880萬元放售，後來隨市調高至1300萬元，近日一口價獲買家承接，實呎1.45萬元(建呎1.32萬元)，創近一年同類單位新高。原業主04年3月以515萬元買入，帳面獲利785萬元或1.5倍。

東涌富婆9萬租出帝皇殿

另市場消息指，由人稱「東涌富婆」唐穎耀持有的帝皇殿1座高層A室，實用1720方呎(建築2248方呎)，以一口價9萬元租出，實呎52.3元(建呎40元)，月租創屋苑新高。唐氏2011年以4600萬元買入，租金回報僅2.3厘。

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3 : GS(14)@2014-07-15 11:16:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa3.htm



投資成本較低 資金湧細價樓


2014年7月15日





【明報專訊】金管局多次出招調控樓市，雖然用總裁陳德霖的話說，已「減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿」，然而對於樓市本身，並未有明顯的降溫作用。近一個月來，香港樓市再次強力反彈，雖然有一手成交上漲的因素，但有銀行業界反應，由於400萬元以下的細價樓可以做九成按揭，本地客的成交旺盛，成為推動樓價因素之一。


本港樓價高居不下，雖然有政府辣招打擊物業炒風，有助減少本地炒家和一部份內地客來港掃樓，但近月，二手樓盤轉趨活躍，細價樓更備受追捧，推動二手樓盤持續湧現高價成交。





可做九成按揭

有本地銀行零售銀行部高管向本報透露，近期樓價上升，尤其是本地客對細價樓的置業需求上漲，究其原因，是與400萬元以下的樓宇可做九成按揭有關，「另外細價樓也易部署投資」。此外，近十年以來，在高樓價之下，愈來愈多的年輕一代港人需要依靠父輩的儲蓄支付首期。

一手樓成交佔比增

不過，根據經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓的數據，今年上半年，500萬元至1000萬元價格的住宅成交佔總成交比例由去年下半年的29%升至今年上半年38%，升幅明顯，200萬元之500萬元的成交佔比則由54%輕微下滑至48%，她認為，近期樓價上升和一手樓成交增加多有關，隨著未來樓花供應陸續有來，料樓價將橫行至今年底。

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4 : GS(14)@2014-07-15 11:17:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa4.htm



引古今中外泡沫例子 警示香港


2014年7月15日





【明報專訊】雖然沒有對近期樓市反彈作評論，但陳德霖在其文章中用了大量篇幅講述本港、美國及愛爾蘭的樓市爆煲個案，指泡沫爆破前人們總是自我感覺良好，對各項警號視而不見，堅持樓價只上不落，對照本港現時樓市似有所指。


陳德霖的文章開首即提到，本港1997年樓市爆煲前夕，一樓盤炒籌至逾200萬元；美國2007年樓市泡沫爆破前，全國20大城市樓價曾6年內升近1倍；愛爾蘭人少地多，近年亦一樣出現極大樓市泡沫，爆破後直接造成銀行倒閉危機。





這些例子的共通點都是，在泡沫爆破之前，入市者都會對各項警號視而不見，即使樓價上升到驚人和不能負擔的水平，仍以各種理由令自己和其他人相信樓市只升不跌，自我感覺太良好。

關焯照：多了不理自己能力的人入市

陳德霖的警告「借古喻今」，經濟學者關焯照也同意，近期樓市反彈，是入市者信心轉變的表現。「美國加息預期及樓宇供應量這些基本因素其實未變，但目前氣氛比減辣前樂觀了不少」，他指出，壓抑了逾1年的需求一下子釋放出來，使市場信心過剩，令入市變得積極，「總相信會有人願出更高價」，又稱如果置業需求不能在短時期內滿足，樓價升勢將又再持續一陣子，「沒人會知道泡沫何時爆，但肯定今次會比減辣前更(指微調DSD)糟糕，因為又多了一批不理自己能力的人入了市」。

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5 : GS(14)@2014-07-15 11:18:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa5.htm



金管局曾想推高按息 未有奏效


2014年7月15日





【明報專訊】金管局2009年10月以來推出了6輪審慎措施，除了將按揭成數逐步收緊，針對按揭年期上限及業主的壓力測試亦加入了愈來愈多具體要求，尤以收入並非源自香港的外來投資者為重點監管對象，以抑制樓市投機行為。


不斷下調七成按揭樓價上限





2009年起，金管局陸續下調各類單位的銀行按揭成數上限，可承做最高七成按揭的住宅物業，市值上限由最初2000萬元，大減至700萬元以下，貸款額上限減至420萬元，2012年金管局更宣布將新做按揭貸款的年期限於30年。銀行亦須為按揭借款人進行更嚴厲的還款能力壓力測試，由原本假設利率回升2個百分點，提高至3個百分點。

金管局也在2011年，首次對主要收入並非來自香港的人士提出監管規定，適用於這類人士的最高按揭成數「打折」幅度，由最初減一成提高至兩成。另外受規管的按揭類別，也由住宅延伸工商物業及車位按揭。

除此以外，金管局去年也規定採用《內評法》的大型銀行，將按揭風險加權比率下限大幅提高至15%，被指是「曲線」逼銀行提高過低的按揭息口。儘管此招成功令大行牽頭加按息0.25厘，惟不到3個月後，P按在激烈的市場競爭下，又跌回2.15厘實際利率的監管下限。

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