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樓市辣招不敵人幣貶值

上週五政府突然推出樓市辣招,非首次置業的本地居民買物業需付15% 印花稅,而非本地居民仍舊需要付額外的15%,即合共30%。究竟能否湊巧?筆者曾向地產經紀了解市況,辣招後翌日,不少業主提價,而二手物業的成交額和量似乎未受影響。前日高天佑兄從汽車稅到樓市加辣》,細說本地汽車稅率屬全球最高水平之一(40% - 115%),而去年首次登記私家車數量較汽車稅「加辣」前大增22%。房車屬奢侈品,一落地即折舊,有錢人尚且無懼高稅率。物業屬資產,可以收租又具升值潛力,投資者資金無出路,辣招未必就湊效。

筆者認為樓市辣招會令住宅物業的成交量下降,但價格未必會大幅下調。這好比股評文章常看到的「貨源歸邊」,供應少自然較容易提價。可是,任何投資(不論股票或物業),流動性低代表風險高,因為投資者並非隨時都能套現,而時間是很大的成本。無奈金融海嘯後美國實行量寬,而利率長期接近零,持有現金只會不斷貶值。買外匯嗎?歐洲債務危機未過兼且同樣量寬,英國則因為要脫歐致英鎊大跌。費煞思量,香港的地理位置優勢,令很多人選擇兌換人民幣坐收高息。筆者認識向來不參與投資的慈善機構營運者、和保守不投機的教徒,過去幾年都選擇這種最平實穩健的保值投資法。可是,人民幣今年持續貶值,內地人紛紛走資,令最保守不貪心只追求穩健的投資族慘受牽連。

樓價不斷升,確實受市場投資者的行為影響。但追根究底,是資金無出路。持有現金會貶值,股市則橫行了一段時間。相比之下購買物業每月有租收,全年回報約2.8% - 3.5%。雖說樓價可升可跌,但全球量寬,資產自然會升值。而人民幣貶值,更促使內地人調走資金。要是落戶香港,除了購買萬用壽險這類具現金價值的保單,或大額債券收利息,其它的投資品大概就是物業和股市。


此次的樓市辣招,確實大大增加了投資者購置物業的成本,但相對現金無利息,人民幣甚至貶值,辣招只是令每年租金回報下降,即買樓投資的回報仍是正數,遠勝過資金存銀行的零利率,甚至持續貶值的人民幣。相較幾種投資選擇,結果顯而易見吧?

雖然筆者不認為樓價會大挫,但買賣住宅物業的成本大幅上升,始終不利交投。流動性大降是投資者需要正視的風險。此外,早前的雙倍印花税,是買賣細價樓的稅率較大價樓低一截,估計市場有一批以高按揭成數或二按買多層物業的投資者。若果未來加息,供樓負擔增加,該類投資者或會降價求售,令細價樓的樓價下跌(或至少較為波動)。至於大價樓,由於要求較多首期,估計投資者多數較具實力,受加息影響低,未來即使加息也未必會降價求售。因為賣物業套現,資金沒去處,畢竟難找到具升值潛力又有穩定回報的投資品。

未來投資細價樓的風險較高,而且升值潛力不及以往 (市場陸續推出細單位,令供應大幅增加),而大價樓的防禦性較高,但流動性差,只適合願意長線持有的投資者。而現時辣招只針對住宅物業,估計其它非住宅物業很快會受短期投資者追捧。不論車位、工廈、或商舖,不同性質的資產都有其獨特面,投資者如欲參與,最好先了解清楚各種風險(例如防火設備、維修保養和保險費用等)。

此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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樓市 辣招 招不 敵人 貶值
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