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長租公寓遭遇成長煩惱 | 樂言商業

長租公寓正吸引越來越多的業者和資本湧入。從青客到魔方，數千萬元至數億元的融資金額不斷刷新新紀錄，甚至還吸引了如家、華住等酒店業者也投入到公寓行業中。

看似熱火朝天的背後，長租公寓業者卻遭遇到越來越多的挑戰。

首先是二房東不規範的問題。

如今的租賃市場可謂魚龍混雜，既有專業的連鎖公寓運營商，也有不少不規範經營的二房東。

不規範的二房東通常是只管悶聲發財，對於物業的選擇、審核等都並沒有太高要求，只要能低成本運作即可，甚至他們還不具備一些相關資質。這導致有些項目並不適合做長租公寓，或選址不科學、安全性低等。而住客因為難以了解運營者背後的情況和模式，容易造成糾紛，也使行業混亂。

規模化的品牌公寓大多擁有專業的開發團隊，對物業選擇有一定的要求。在考慮得房率的前提下，同樣也考慮樓宇改造後每一間房間的租住舒適度和樓體安全性。規模化品牌公寓運營商從自身公司發展角度來看，規避風險往往比獲取利潤更重要，任何有改造隱患的物業首先通過不了公司審核流程。

其次，“群租”也是一大隱患。群租現象讓物業管理、小區業主都頭痛不已，除了會破壞小區正常秩序，還會帶來如盜竊、鬥毆等治安隱患。

有公寓業者測算，推出“藍領公寓”——類似宿舍上下鋪的公寓，單個床位價格偏低，適合藍領消費層。而對於業者而言，這類“藍領公寓”的人均單價雖然低，但一間房間可以入住多人，那麽每間房的收益其實可以大於單人入住的“白領公寓”，這是一筆劃算的生意，也可以在一定程度上緩解“群租”問題。不過，這種宿舍式的長租公寓只能在部分暫獲許可的區域做試點經營，幫企業自有員工宿舍做托管，目前還難以全面推廣，這也讓部分原本打算開展這類細分公寓項目的業者望而卻步。

此外，行業標準規範細則尚不明確也令業者頗為頭疼。例如，註冊是按照酒店還是公寓標準，或是物業管理來劃分等，這些在不同區域有不同說法，還有消防等等相關標準，都是在業者看來亟待明確的問題。

不少經營者反映，長租公寓行業缺乏具體的規範化細則，有些公司開發公寓項目的流程非常嚴格，取得各類資質和證照後才營業，有些公寓項目則缺乏部分資質，這就會造成消防、衛生、違規隔斷等方面的諸多隱患，而這些隱患又會導致經營者和住客發生矛盾。

筆者與一些酒店業者的交流後了解到，不少酒店業者開始嘗試長租公寓業態，除了考慮到公寓的投資回報期限比酒店短之外，公寓的“靈活化”操作也是吸引酒店經營者的一點，相比較酒店行業已經有一套非常完備的細則標準，公寓行業的細則標準的不十分明確，使得有些難以達到酒店標準或不適合作為酒店運作的項目，就會被酒店公司轉而列入長租公寓開發計劃中，以此來加大市場占有率。

然而也正因缺乏細則，一批長租公寓在“缺胳膊少腿”的狀態下經營，導致市場混亂。如今，有部分存在明顯隱患的不規範經營公寓已經面臨停業。

未來究竟要如何開拓長租公寓項目才能將風險降到最小，成為諸多公寓開拓者正在思考的問題。

“不賺錢”的長租公寓：企業緣何趨之若鶩？

從商業層面看，長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境，但從社會層面看，發展租賃市場則有著更高尚的社會意義。（視覺中國/圖）

近年來，決策層層面大力提倡“租售並舉”，租賃市場也展現出極大的市場空間。不少開發商看到了這一市場契機，包括萬科、龍湖、世聯、鏈家等企業紛紛搶灘租賃市場。21世紀經濟報道記者針對市場上主要出現的長租公寓產品進行了初步調研發現，目前房企推出的大部分產品均面臨盈利難題。

世聯行集團副總經理兼董秘袁鴻昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“我們是集中式（長租公寓）的堅定擁護者。”在袁鴻昌看來，與分散式長租公寓諸多弊端相比，集中式長租公寓能與業主簽約7年以上，甚至可達15年。有了較長租期保證，企業敢於對其進行大規模投入。此外，集中式公寓中的標準化產品、較小的管理半徑、社區氛圍也是其優勢。

近年來，隨著決策層大力提倡“租售並舉”，長租公寓市場受到不少開發商的關註。包括萬科、龍湖、世聯、鏈家、我愛我家等企業紛紛搶灘租賃市場，並對外宣稱加大長租公寓投入力度。

巨大的市場前景是開發商趨之若鶩的原因之一。2016年12月7日，鏈家研究院院長楊現領發布了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元，市場前景可期。

Wind和華菁證券研究所一組數據也顯示，中國目前的租賃市場GMV（成交總額）為1萬億元，相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億元。

長租公寓經過一段時間試水，目前已經被逐步國人接受。據邁點研究院報告調查樣本顯示，2016年，公寓市場的消費人群男女比例六四開，其中男性占比為61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用戶在2016年占比就達到近四成，這意味著國人已普遍接受了公寓這一新的住宿方式。公寓市場的消費人群以26-35歲間的80後為主，其占比達58%，超過其他所有年齡段人群的總和。這一群體雖是目前社會的中堅階層，但由於一二線城市房價高，許多潛在購房者被迫選擇租住。

根據海通證券市場調研，市面上品牌公寓主要的客戶群體為剛畢業的大學生和年輕白領，年齡 20 歲到 35 歲之間的單身青年。不過，21世紀經濟報道記者在實地調研中發現，隨著長租公寓這一模式被廣泛推廣，目前公寓的消費人群也不乏已婚人士。

開發商搶灘

自2015年開始，從政策框架到試點，租賃市場的政策正在從導向逐步落實到實踐。2016年底和2017年初，住建部兩次發文推進租賃企業機構化和規模化發展，並提出12個城市作為租賃市場的試點城市。從2017年一季度住建部的政策導向可以看出政策利好租賃企業的發展，支持租賃企業規模化發展，提供更多租賃房，以滿足市場住房需求。

2017年7月，九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場迎來政策利好。

在政策號召下，不少房企將長租公寓業務板塊列為公司發展重點板塊。

日前，龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，冠寓是龍湖集團繼住宅、商業、物業後，集團的第四大戰略主航道業務。而龍湖是首家將長租公寓業務定位於主航道業務的房地產公司。這也是對國家租售並舉政策的積極響應。冠寓是龍湖推出的長租公寓品牌。

按照龍湖的計劃，長租公寓業務將被推廣至16個城市。在一線城市之外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南等二三線城市。至2017年底，龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間。中期目標是希望突破5萬間；到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。

萬科也在積極布局長租公寓市場，但是將其列為“拓展業務”。萬科於2014年提出從純住宅開發商轉型為―城市配套服務商，並且公司在當時就確立要在十年內完成新業務探索與布局。2015年萬科以不同品牌在廣州、廈門、西安等城市嘗試長租公寓業務。2016年5月，萬科正式推出以25-30歲白領青年為客戶群體的泊寓系列公寓。公開數據顯示，截至2017年7月，萬科泊寓在全國22個城市擁有16000間公寓在運營，簽約公寓約為4.5萬間。

除了房企，房地產代理機構也試水長租公寓市場。2014年，世聯行開始試水公寓市場，2015年世聯行參與短租市場；同年8月，其長租公寓品牌紅璞公寓在廣州開業。

袁鴻昌表示，世聯行試水公寓市場，與他們發現客戶需求有關。當時在惠州的部分業主買房後並不居住，他們希望將房源出租，於是世聯行便開始順應這一需求推出短租公寓。隨後世聯行研究部發現城市首置住宅房價走高，對於大多數人而言，通過買房來解決住房需求較難。然而城市發展需要年輕人，年輕人的住房需求意味著長租公寓有著較好的市場。發現這一市場的世聯行便開始試水長租公寓。

除了這幾家典型企業試水長租公寓市場以外，包括鏈家、我愛我家以及不少創業機構等企業也已布局或正在調研長租公寓市場。這其中，集中式長租公寓是所有公寓品類中競爭最為激烈的一個。目前集中式長租公寓已聚集了來自多個行業的玩家，既有YOU+、魔方這種帶有互聯網基因的公寓品牌，也有萬科、龍湖等地產大亨入場，還有逗號、窩趣等酒管集團跨界。

盈利艱難

盡管背靠政策東風，租賃市場前景極其廣闊，但不賺錢是行業內普遍現象。比如，龍湖近期對外明確表示，三年內不考慮盈利問題。雖然，龍湖表示非常重視長租公寓市場，並為自己立下遠大的誌向，即，到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。但同樣作為主航道業務，龍湖在商業地產的目標是，到2020年租金收入達到60億。

由邁點研究院（MTA）聯合Talking Data於今年4月共同發布的《2016年度中國公寓白皮書》顯示，由於目前公寓的重資產屬性，在國內REITs尚未啟動的情況下，集中式公寓暫時只有“持有物業溢價+租金+其他衍生服務收費”這一種盈利模式。而對於分散式公寓，得益於去年國家和地方發布的鼓勵住房租賃的辦法，各地紛紛出臺了相應的配套意見，許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價為主。

已經試水公寓市場兩年有余的世聯行，該業務目前仍然處於虧損階段。世聯行2017年中報顯示，由於擴大公寓管理規模，2017年上半年公寓管理業務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

長租公寓的虧損主要受困於其高額的經營成本。袁鴻昌透露，目前，紅璞公寓的收房成本占總成本的55%，裝修約20%，此外還有人工等成本。經他測算，紅璞公寓的回報率約為10%。不過，具體收益也要看輕重資產的不同模式。目前，紅璞公寓的資產配置中存在托管類的輕資產運營，但整體仍以重資產居多。袁鴻昌表示，輕資產收益主要算服務費，資本投入降低後，風險也隨之降低，如果有標準化服務，則能迅速做大；重資產收益主要算租金差，對資本金的要求很高。袁鴻昌解釋稱，從實際運營情況看，單個項目是可以賺錢的。但整體而言，公寓出租需要周期，並且還處在擴張階段，還需要加大投入和資本支出。如果想要財務報表好看，要等到紅璞公寓停止擴張的時候。

不過，從目前來看，世聯行單個項目虧損也十分嚴重。21世紀經濟報道記者查閱了世聯行2017年中報發現，目前在世聯行運營的紅璞公寓中，只有北京的紅璞公寓是賺錢的，其他全部處於虧損階段。報告顯示，北京紅璞實現營業收入36.03萬元，凈利潤4.4萬元；佛山紅璞實現營業收入37.12萬元，虧損14.89萬元；西安紅璞實現營業收入19.9萬元，虧損8.38萬元。此外，其中尚未正式運營的成都紅璞虧損4.27萬元，平湖紅璞虧損19.64萬元，惠州紅璞虧損8.29萬元。

鏈家旗下的“自如”品牌也是市場上長租公寓的代表項目，其目前主要有兩個品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。該項目負責人稱，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現穩定的現金流。據他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。關於自如的盈利以及經營模式問題，鏈家自如CEO熊林表示，他們不方便將這些事情闡述得非常深刻。

關於長租公寓的盈利情況，萬科董事會主席、CEO郁亮的表態似乎更代表市場的真實情況。郁亮稱，很多房地產企業看到了租賃市場的發展空間，但實際布局長租公寓的話，主要是因為回報率很低，導致企業沒有意願做。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”郁亮表示，隨著政府出臺相關的扶持政策，長租公寓回報率低的情況會慢慢有所改變。“未來長租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走。”

房企的“算盤”

既然不賺錢，房企緣何如此高度關註長租公寓？

在我愛我家相寓總經理劉洋看來，開發商的本質是“掙快錢”，而長租公寓則是“掙慢錢”的方式。開發商參與長租公寓開發，有向存量市場轉型的原因。對於相寓而言，劉洋表示，擴大規模會是盈利的一種渠道。據悉，我愛我家於2001年開始發展租賃經營業務，截至2017年5月底，相寓已布局全國11個城市，有將近22萬套房源。

邁點研究院研究員於博文認為，由於房地產行業進入白銀時代，面臨發展瓶頸的房企紛紛考慮轉型，租賃市場也屬於居住的剛性需求，這一新風口吸引了部分房企試水。

於博文坦言，目前中國的長租公寓市場仍然處於摸索階段，市場規範程度也不高。涉足長租公寓市場的企業並未透露自己的盈利情況，因此難以得出市場盈利的分析。不過據於博文了解，目前長租公寓大多處於保本狀態，只有少部分實現了盈利，比如優客逸家實現了小幅盈利。目前的長租公寓市場中，尤其是集中式長租公寓市場中的企業多數處於“跑馬圈地”的粗放式發展擴張階段。

針對目前長租公寓盈利難的情況，他表示，長租公寓面臨著較高的成本，這主要是由於大城市房價高，通過租金獲取收益相對困難。企業若想盈利，則需要考慮其它的盈利渠道，以租賃市場為流量，獲取其它利潤。他也表示，長租公寓畢竟是新興市場，資金玩法還有待進一步探索。

不過，已經試水的企業堅定認為，除了租金收入以外，長租公寓未來可以通過衍生產品實現盈利。袁鴻昌堅定認為，“只要把收進來的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未來，長租公寓還能通過家具租賃、產品銷售等衍生服務來盈利。目前，世聯行更多將長租公寓視為一個投資。

世聯行集團副總經理兼世聯紅璞公寓總經理甘偉也表示，底租高是長租公寓盈利的難點。據他表示，紅璞公寓的集中式公寓項目來源均為租賃，其底租成本占總成本的55%-60%，租金差為1.6-1.7倍，而在底租成本之外，還有每年攤銷15%-20%的裝修成本，以及運營費用。“其實還是很難（盈利）。”他表示，長租公寓在未來擴大規模、降低裝修成本後，在後端運營服務上疊加增值服務盈利，可能會得到好看的賬本。

龍湖也更看重增值收入方面。韓石也表示，龍湖做CityHub綜合平臺，租金收入只是一方面，社區運營、增值服務收入，未來在整個收入中的比重要逐步加強。

不過，從商業層面看，長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境，但從社會層面看，發展租賃市場則有著更高尚的社會意義。甘偉稱，發展租賃已經成為我國的趨勢，租售同權也很契合年輕人的社會需求。“只有年輕人認為在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右來租房，能夠有體面的生活，才有生活幸福感。”

（來源：21世紀經濟報道）

泊寓深圳Open Day，風口下長租公寓如何玩轉社群文化？

11月7日下午，深圳萬科媒體泊寓openday在泊寓星火online店如期舉行。本次活動吸引來自深圳本地主流媒體及全國性媒體共計17家單位20余位媒體從業者參與。大家先後參觀了泊寓星火online店及布吉店，隨後在布吉店進行面對面交流環節。Open day這種互動形式，為媒體、萬科泊寓搭建了一個促進相互了解、激發思想碰撞、理念共生的全新平臺。

活動當天，筆者先隨車來到了位於星火online園區內的泊寓星火online店，園區內環境優美，井然有序，門店整體工業風的裝修格調讓人眼前一亮，室內超高的層高、舒適的裝修布置讓沈浸其中，參會者對比周邊的價格和地段，也向店長接連拋出諸多疑惑和問題，尋求解答。

隨後，大家來到目前全國規模領先的泊寓店——泊寓布吉店。這里除了活力與青春的氣息之外，又多了一份溫馨與安逸，筆者朋友們點贊齊備的生活設施配套的同時，也不忘親自體驗一番。工作人員也介紹到，不管規模大小的泊寓門店都會有自己的公共區域，就是希望能為大家營造工作八小時以外的平臺，放松身心，更好地擁抱生活。

參觀環節結束後，所有人來到泊寓布吉店的公共空間，開啟面對面交流環節。深圳市房屋租賃委員會主任、深圳萬科執行合夥人、深圳萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍，深圳萬科泊寓租賃服務有限公司運營總監陳曉煒和泊寓家友依次與大家分享關於泊寓的故事，從長租公寓的前世今生聊到行業現狀，從環境變遷與需求缺口談到泊寓情懷和意義，內容真實生動，引人入勝。

袁軍談到，長租公寓市場是存量市場，不是增量市場，做這項業務的初衷是為了新深圳人和在深圳打拼多年買不起房的城市中低收入者，為他們提供有品質、有尊嚴的居所，舒適是長租公寓的核心價值觀。未來，長租公寓除了滿足青年需求以外，還將朝著家庭公寓、高端式服務公寓方向探索和發展。

據陳曉煒介紹，目前，泊寓進入了全國的27個城市，其中20個城市已經實現了項目開業，已開業的項目約85個，開業時間超過六個月的項目的平均出租率達93%。泊寓的布局跟傳統萬科的地產布局非常相似，重點集中在一二線城市。泊寓真正想做的事情就是“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，為城市的年輕人提供安居樂業的場所。

同時，活動現場還邀請了泊寓家友來講述屬於自己的泊寓故事。在茶歇時間，參會者們熱情不減，主動將聆聽過程中的記錄下來的疑問與嘉賓交流，共同探討，泊寓的同事們也認真聽了這些來自外部的想法和意見，頗受啟發，大家紛紛表示十分期待下一次的open day活動。

如想了解深圳萬科泊寓詳情，請掃描下方二維0碼，關註“泊寓深圳”微信公眾號發現更多精彩：

全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品獲批

12月1日，“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”（下稱“招商蛇口專項計劃”）獲深交所評審通過，並擬於近期發行。該專項計劃既是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品（以下簡稱“CMBS”），也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品——獲批發行規模達60億元，刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度記錄。

據介紹，招商蛇口專項計劃由招商證券資產管理有限公司擔任管理人，采用儲架發行模式，即一次審批、分期發行。管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標準篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，發行效率大幅提高，有利於進一步降低企業的融資成本。

專項計劃融資人則為招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”），基礎資產為單一資金信托項下的信托貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。首期擬發行產品以位於深圳前海蛇口自貿片區的“四海小區”作為標的資產，預計發行規模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足，同時以其子公司持有的“四海小區”全部標的物業資產對信托貸款提供抵押擔保，使優先級資產支持證券獲得了AAA的信用評級。

作為長租公寓行業的龍頭企業，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，通過發行CMBS，既盤活了存量資產，也保留了長租公寓的所有權，為企業打通了“投資、建設、運營和退出”的完整業務鏈條，也為傳統租賃行業轉型升級提供了有效渠道。

深交所相關負責人表示，招商蛇口專項計劃的獲批，既是資產證券化服務住房租賃市場發展的又一階段性成果，也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產投資信托基金（REITs）“新派公寓”後在長租公寓領域內的又一創新嘗試，標誌著優質住房租賃企業可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道，具有非常積極的示範效應。

招商證券相關負責人也告訴記者，本項目的獲批是招商證券響應國家發展長租公寓產業、盤活長租公寓資產的重要實踐，也是招商蛇口與招商證券發揮招商局集團產業鏈優勢，推動產融結合的又一成功典範。

“我們將在總結產品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上，不斷加大資產證券化業務創新和後續產品開發，積極探索和運用資產證券化手段為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設等領域提供金融支持，助力住房租賃市場健康發展。”該人士稱。

來源：上海證券報 記者 張憶

長租公寓生與死

2017年12月29日，上海，鏈家自如出租廣告牌。（東方IC/第一財經日報/圖）

（本文首發於2018年3月8日《南方周末》）

長租公寓是過去一年最火熱的產業風口之一。這個舞臺上，不斷有人上場，也不斷有人離場。地產系、創業公司系、酒店系、中介系，誰能唱到最後？

這似乎是長租公寓行業最好的時候。

2018年2月26日，長租公寓公司蛋殼公寓對外稱已完成1億美元B輪融資；幾乎是同時，杭州的長租公寓品牌鼎寓宣布獲得千萬融資；更早時的1月16日，分散式長租公寓龍頭自如宣布完成40億人民幣的A輪融資，這是業內所知最大規模的單筆融資。

不止於此。自2016年以來，在“房住不炒”的政策東風下，已有約十家知名房企大舉進入長租公寓市場，建立了自己的公寓品牌，耳熟能詳的諸如萬科的泊寓、旭輝的領寓、龍湖的冠寓，以及2017年年底才入場的碧桂園BIG+碧家國際社區。

但硬幣的另一面，卻是早期創業公司的相繼退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，紛紛在2017年退出市場。它們的離場，或因經營不善，或是資金鏈斷裂，或被更大的玩家收購。

作為新興行業，長租公寓的舞臺上不斷有人進場，也不斷有人離場。誰能唱到最後？

小創業公司之死

2018年2月2日，快到而立之年的朱金衡走進中科大廈上班。

這里是深圳市南山區高新科技園。朱金衡在這座大廈的一家科技公司做產品研發。很少人知道，一年前的他，是在旁邊一棟樓里做公司老板。

這個現在已經消失在深圳的長租公寓品牌叫“Color公寓”，隸屬於深圳市邁芒網絡科技有限公司。朱金衡和他的高中同學熊強，2015年共同投資創建Color公寓，2017年初因資金鏈斷裂關停。

朱金衡和熊強在進入長租公寓行業前已經有過一輪成功的創業經驗。他們首次創業在武漢做手遊，這個項目讓當時的投資人獲得了收益。因此同一撥投資人迅速下註他們的第二次創業。

2015年Color公寓進入市場的時候，長租公寓在深圳還是新鮮事物。“當時深圳市場上長租公寓還比較少。”朱金衡說。

長租公寓是近年房地產三級市場的新興行業，運營公司通常要從業主處將房屋租賃過來，租期一般為6—8年，由運營公司對房子進行裝修改造，配齊家具家電，以單間或者整租形式出租。有人將其生意模式稱為“二房東”模式。

Color的房子是從深圳南山科技園附近拿起。距離科技園只有一個街區坐落著三個小區，大沖城市花園、大沖都市花園和大沖新城花園，呈三角分布，將南山外國語學校包裹起來。這三個小區是由深圳的城中村改造而來。

通過小區里公開招租的電話或者原大沖村民的親戚朋友介紹，Color在這三個小區先後拿了三四百套房子。

由於經過精心的裝修，並且主打年輕人社區和專業的保障服務，Color公寓的租金要高於周邊同類房屋。賺取價差，是目前長租公寓公司的主要毛利來源。

但即使是回遷房，拿房的成本也不低，因而團隊一直在醞釀去做集中式租賃模式，通過整棟改造批量出租，“集中式相當於批發零售”，朱金衡認為這樣會利潤高一些。而舊廠房或者自建房是成本最低的一種房源。

2016年下旬，Color團隊在福田、南山等地管理的公寓規模達到約1000間。那是他們最好的時候。與此同時，他們以極低的價格談成了寶安區兩個造紙廠的五六千平方米的廠房，打算將之打造成Color公寓的旗艦店。

正在他們雄心勃勃準備大幹一場的時候，寶安區的一場大火澆滅了他們的希望。

2016年8月底，沙井街道的一個公寓樓里發生火災，導致7死多傷。這場意外的直接後果是，2017年1月10日，深圳市寶安區安全管理委員會印發通知，規定“無論在用、在建、完工的廠房改公寓、酒店均堅決予以查封、恢複原功能或拆除”。所有的廠房改公寓項目全被叫停了。

而Color團隊的錢已全部投進廠房項目。通知之後，廠房也無法轉租出去。“資金鏈就斷了，而且房子也轉不出去了。你想啊，這房子還能用來幹嘛。”朱金衡回憶。此時距離他們最巔峰的時候，只有三四個月。

目前Color公寓的官方網站上漂著孤零零的幾行字，標題為“也許今日的離別，是為了明日更好的相見”。

但Color公寓的租客們可能再也不會在長租公寓的市場上與這個團隊相見了。在中科大廈樓下的餐廳里，朱金衡告訴南方周末記者，以後即使再創業，也不會選擇公寓行業了。

房源困境

沒能撐到2017年的政策紅利期，又趕上寶安區禁止“廠改住”的政策調整，看上去Color團隊是運氣差了些，朱金衡並不否認這點。但是在他看來，即使沒有這場意外導致的政策調整，長租公寓的創業公司也依然有更深層的困境——房源。

拿房的困難超出朱金衡最初的預想。由於目前創業公司的主要毛利來源就是租金價差，所以能夠拿到成本低、位置好、交通便利的房子幾乎是一個團隊首先應該具備的能力。

“拿房是第一位的。其實做包租，在拿到房源，簽訂合同的時候，這個項目賺不賺錢就已經註定了。”微家公寓創始人李樹德告訴南方周末記者。

與Color團隊不同，微家團隊對於房地產市場的經驗要更豐富。在創辦微家公寓之前，李樹德曾經在深圳做了六年房屋代理，為一些大公司找寫字樓、員工宿舍等房源。

這樣的從業經歷使李樹德在開始做公寓的時候，不僅在房源上的資源更勝一籌，其做生意的直覺也更加靈敏，“廠房項目我們不太敢拿。”李樹德避開了朱金衡團隊遭遇的意外。

微家的規模與巔峰時期的Color類似。據李樹德介紹，微家目前也管理深圳市場約1000間房源，一直到目前，微家依然在靠租金差的毛利平穩前進。

一般而言，只要能比較好地解決房源問題，小型創業公司依然可以慢慢發展下去。

能活下來的創業型公司都是能夠解決房源問題的。一位業內人士告訴南方周末記者，深圳另一家發展態勢良好的品牌公寓Warm+也是通過本地資源來解決房源問題的。

據說Warm+的創始人里有寶安西鄉本地人，“這樣他們就能夠通過親戚朋友去拿房，既能拿到優質的房源，而且成本也低。”但是這種渠道也有地域局限性，“他們向寶安外擴張的話，就面臨同樣的困難。”

盈利迷局

讓一眾創業公司耿耿於懷的房源問題，似乎對於接二連三進場的開發商來說是迎刃而解的。畢竟不管是租還是賣，房地產生意怎麽看都是開發商的地盤。

但事實可能並非如此。開發商的優勢是自持的重資產物業，但租賃的行業共識是前期投入大而回報周期漫長。對於追求快周轉的大型開發商來說，這筆賬應該怎麽算？

龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳非常肯定地告訴南方周末記者，龍湖不會大比例用自持的重資產去做冠寓。這也就意味著，龍湖冠寓的運營模式和市面上品牌公寓公司的“二房東”模式並無不同。

不動用自己的優勢重資產，那麽房企的租賃怎麽幹？“作為開發商我們有很多社區，未來也會有很多冠寓。所有這些都是人的入口。”張日芳說。換句話說，開發商更多是把租賃看作是入口級的生意。

碧桂園也有這樣的考量。碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬對南方周末記者說，租賃是一個生活場景，可以帶動相關產業鏈，像裝修、金融、鳳凰優選、鳳鳴空間等。這里有一系列未來盈利模式可以去探索和期待。

盈利空間低是運營長租公寓企業難以回避的問題，目前業態普遍是前期投入都較高，融資成本高，盈利周期長，資產收益率低。

盡管盈利模式尚有待探索，但做大規模似乎是房企目前的一致思路。

2017年底，後來者碧桂園一出場就語驚四座。碧桂園總裁莫斌在長租公寓項目發布會上宣布，碧桂園要在未來三年內完成一百萬間目標。

不過，日前剛剛獲得40億融資的自如，用了快七年時間也不過管理約50萬間房源。作為租賃行業布局較早的房企，郁亮在2018年的第一次萬科股東大會上稱，萬科泊寓目前也僅僅開業3萬間。

正是因為資本雄厚，房企才會認為未來的盈利模式想象空間很大。一家地產系長租公寓公司負責人告訴南方周末記者，土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

但李樹德對此比較悲觀，他認為目前整個市場還沒有看到真正有超出租金差之外的毛利。

在這個新興的市場，充滿挑戰的不僅是未來各家的玩法，更是人才的戰爭。這個行業迎來了前所未有的人才流動。

魔方生活服務集團副總裁金喆告訴南方周末記者，由於魔方是行業內相對成熟的公寓公司，最近不斷有房企試圖挖人，“他們在找我們的一些人。”

朱金衡也提及，在這次創業結束之後，有深圳一家知名房企找他去做公寓項目，不過他還是拒絕了。

武漢一家長租公寓的樣板間。（東方IC/圖）

輕重之辯

做輕生意還是做重生意？

從2015年1月住建部發文首次提出租購並舉，2017年7月中旬，住建部、發改委等九部委發文要求加快大中城市住房租賃市場的發展，到2017年10月租購並舉寫入十九大報告，這些相繼出臺的文件都表明發展住房租賃市場是未來解決房地產供需問題的重要手段。

幾乎與上述政策同步，開發商、機構投資者、創業團隊等在這些時間節點上開始在租賃項目上布局。目前長租公寓市場上大致有幾個流派：地產系，以知名房企為代表；創業公司系，以魔方、優客逸家為代表；酒店系，以雅詩閣為代表；中介系，以自如為代表。

此前各個市場主體幾乎都是輕資產運營，而由於房企入局，天然攜帶重資產資源，那麽是否要做重資產生意就成為行業內的重要問題。

據楊鵬介紹，以美國市場為例，做公寓行業利潤最好的是做自持的企業，排名前十的公寓企業里超過一半是地產商，前三里面有兩家是地產商。

但自如CEO熊林認為，輕、重資產模式都可能跑通，關鍵看運營。租賃行業的核心競爭力是運營能力。

正因為如此，自如始終將自己定位為一家註重運營能力的科技公司，“自如是一家提供居住產品，同時也是提供生活服務的科技公司。”熊林反複跟南方周末記者強調，自如最強大的是自己的運營能力。

熊林不認為房企入局會與自如產生競爭，相反他認為未來的合作機會可能更多。“我們積累運營能力，是未來可以為這個行業更好更快的發展起到一定作用。不是說有絕對的競爭關系。未來肯定是合作大於競爭。”

但開發商做租賃也確實有自己的無奈。一些業內人士告訴南方周末記者，近期各家房企都面臨拿地困難的處境，或者一些拍賣的地塊一般都要求自持一部分。

隨著城鎮化的演進，中國房地產市場規模將持續增長，但受宏觀經濟整體增速放緩、結構調整及房地產調控政策趨向繼續從緊的影響，房地產企業將面臨戰略抉擇或發展模式抉擇。

租賃很可能是房企轉型的第一塊敲門磚。咨詢公司羅蘭貝格的一份研究報告顯示，未來房企的轉型方向無非兩種，一種是與地方政府合作，參與城市的開發、建設、運營等，做城市綜合運營商，另外一種則是根據自身規模，做細分領域的領頭羊。

開發商都在這樣的轉型中尋找自己的定位。

龍湖選擇了尋求與地方政府的合作。龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳告訴南方周末記者，未來的冠寓希望能夠更多與國企或者地方政府合作。據她介紹，由於武漢出臺了百萬人才計劃，武漢一個區政府已經從武漢冠寓預訂了九百多套房源，用做當地的人才公寓。

此前也有報道稱，旭輝集團與華東師範大學合作推出長租公寓項目，共同建設留學生公寓和教師公寓。

在2018年2月底的萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮說，萬科泊寓已經與深圳人才安居集團簽訂合作協議。隨後，深圳市人才安居集團總經理包四明向南方周末記者證實了這一說法。

萬科郁亮：長租公寓不應該賺很多錢

時代的潮水，改變了萬科的方向。

2017年底，萬科董事會主席郁亮方才聲明別叫萬科開發商，新鮮發布的2017年報中，萬科又宣布不再是“城市配套服務商”，把公司定位為“城鄉建設與生活服務商”。短短半年，萬科似已經歷了數番春秋。

3月27日，萬科2017年度業績推介會上，郁亮不願談銷售目標和排名，“所謂第一第二，已經不在我們心中了”。

只有順應時代發展以及美好生活的相關話題，才能引起郁亮的興趣。郁亮說：“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了，而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。”

萬科已完成了郁亮時代的首份答卷，但新局面、新試題剛剛才開始打開。

時代的企業

碧桂園2018年已不設增長目標，恒大宣布銷售金額只輕微增長至5500億港元，而萬科卻要做城鄉建設與生活服務商，從城市下沈到農村。

時代的江河奔騰不息，內地房地產業的三巨頭，各有各方向。

萬科年報顯示，2017年，萬科實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%，在全國商品房市場的份額為3.96%，行業排名第二；同期實現營業收入2429億元，僅同比增幅的1.01%；歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。

這個成績屬於過去的萬科。2017年，萬科完成了股東大會的換屆、董事會主席的更替，股權大戰也告一段落。

重生的萬科應該有足夠的氣力恢複，盡快在商業江湖與同行一決高低。但此際，萬科的新掌門人郁亮並不願意正面回答與同行的競爭局面，並透露銷售目標的設置。“所謂第一第二，已經不在我們心中了，而你們（媒體及投資者）老提醒我們放心中。我們心中只有美好生活了。”

話雖如此，萬科董秘朱旭在介紹公司業績時還是強調，“2017年，萬科在22個城市銷售金額超過100億元，在37個城市銷售位列前三，其中22個城市銷售排名第一。”

言歸正傳，第一大股東為深圳國企深圳地鐵的萬科談時代、談社會責任，不算令人意外。

郁亮稱，作為董事會主席，最大的體會就是把握時代的前進方向和行業的發展方向，做好戰略布局和建設好機制。“沒有成功的企業，只有時代的企業。”

郁亮表示，新的時代有兩點深遠變化。一是，社會的主要矛盾發生了變化，未來“結構性”問題比“總量”問題會受到更多的關註，有的房子空置有人無房住；二是，國家從“高速增長階段”轉化為“高質量發展階段”。對於企業來說，不應片面追求規模，而是更關註發展的質量。

“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房企還是有地就買，不看價格的話，那麽之前怎麽賺的錢之後就怎麽還回去。房地產企業需要把自己看成制造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

萬科的判斷是，住房全面短缺時代已經結束了，結束並不意味著存在供應過剩，現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。

長租公寓不應該賺很多錢

因為認為行業環境已經改變，萬科決定轉身而行。

有人觀點質疑，萬科已失去引領行業的銳氣，郁亮回應：“轉變之先，也是領先行業，萬科率先做出適應時代要求的安排。”

從城市配套服務商到城鄉建設與生活服務商，先是增加了鄉村的內容，郁亮稱，“我們不是要去鄉村蓋房子，我們建設的是場景，鄉村振興的場景。”但以什麽業態切入這個鄉村場景，萬科並無說明。

除了戰略定位的轉變，萬科在年報中也耗費大篇幅來介紹創新業務。

如在商業地產領域，截至2017年底，萬科商業地產平臺印力集團總管理項目172個，總建面超1000萬平方米。2018年1月，印力收購凱德20家購物中心，商業布局進一步完善。截至目前，印力管理面積總規模已達到行業第二。

租賃住宅方面，萬科集中式長租公寓品牌“泊寓”，累計獲取房間數超10萬間，開業超3萬間。萬科宣布，2018年將再增持10萬間以上。

至於困擾全行業的盈利模式，郁亮認為，“長租公寓本來就不應該賺很多錢，如果要賺錢商品房就可以解決了，就因為商品房不能解決住有所居，才需要長租公寓。”

物流倉儲領域，目前萬科已累計獲取項目62個，總建築面積482萬平方米，穩定運營項目平均出租率達到96%；在養老、教育等業務上，截至2017年底，萬科獲取養老項目約170個，並在全國參與運營超過10所學校。

在物業服務領域，萬科物業2017年實現合並報表範圍內主營業務收入71.3億元，是萬科多元化業務中較為成熟的板塊。近期多個物業公司上市熙熙攘攘，但萬科物業並無相關動作。萬科執行副總裁、首席運營官張旭透露，萬科物業沒有上市計劃。

多元化業務本應該是房企調節行業大小周期、平穩每年收入的利器，但目前，萬科去年營業收入中大部分依然來自房地產開發業務，占比高達95.9%，而除了物業業務之外的創新業務，總收入僅有27.57億元，占總收入的比例為1.135%。

值得外界長期關註的依然是萬科花大精力投入的創新業務，何時才能對萬科營收、利潤產生顯著的貢獻，功成之日方是真正匹配上生活服務商的定位之期。

至於銷售目標，萬科已經不談很多年了。

武漢住房租賃熱度空前 長租公寓三大挑戰需破局

近日，武漢市房管局對外公布了第三批住房租賃試點企業和項目。

第一財經記者註意到，第三批租賃試點企業共有29家，既包括國有企業，也包括混合所有制和民營企業；租賃試點項目共有9個，包括城中村改造地塊、城市綜合體、互聯網金融產業園等項目。至此，武漢住房租賃試點企業增至56家，試點項目增至14個。

武漢市房管局有關負責人表示，國有企業、混合所有制和民營企業共同參與住房租賃試點，有利於市民選擇信息透明、更為標準化的租賃房源，既可打擊“黑中介”等租賃亂象，也可穩定租賃價格，減小房地產市場的投資屬性。

戴德梁行認為，目前武漢長租公寓市場雖然處於發展初期，卻呈現爆發式增長。自2015年引進長租公寓模式後，武漢目前已擁20余家品牌長租公寓，運營的公寓約5萬間，其中集中式公寓6000多間。選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業所需面對的三座大山。隨著行業的深入發展和市場經營模式的不斷完善，租購並舉的長效機制將應運而生。

住房租賃熱度空前

“租購並舉”的頂層設計推出以來，培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給層面解決城鎮居民住房問題的舉措之一。今年以來，一系列政府與市場動作推動住房租賃市場發展進入大幅提速的快車道。

國家統計局數據顯示，全國流動人口達2.47億人，其中一線城市流動人口占比超過40%，二線城市占比約為20%，預計流動人口租房比例可達60%~70%。

以全國平均成本1800元/套/月計算，租房市場規模將超過1萬億元。在跨入萬億級租房市場環境下，長租公寓逐步受到開發商和資本市場的青睞。截至2017年底，已有約500家長租公寓企業在全國遍地開花，其中大部分分布於一、二線城市。

作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，武漢市政府多措並舉鼓勵發展住房租賃市場，不僅出臺房屋租賃新規，成立房屋租賃專業委員會，啟動住房租賃金融服務平臺建設，還從土地供給、政策制定、資本支持等多方面給予引導和支持。

據統計，湖北全省住房租賃需求人數高達560多萬，其中人口破千萬的武漢就超過250萬人，市場需求巨大。與此同時，從2017年開始，由於招商引資和“百萬大學生留漢”政策的開展，武漢市人口流入步伐顯著加快。2017年，武漢市實現大學畢業生留漢就業創業30.1萬人，新落戶14.2萬人，創歷史新高，進一步壯大武漢長租公寓市場主體。

挑戰與機遇並存

戴德梁行武漢公司估價及顧問服務部主管謝穎認為，選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業所需面對的三座大山。

據分析，土地資源固有的稀缺性以及核心區域優質物業的緊俏性導致企業拿房成本的上漲。同時，項目收購或租賃的商業項目也會面臨因結構或建築設計不合適而改造的局面。此外，單一的盈利模式及較長的投資回報周期也成為制約盈利的瓶頸所在。

目前雖然各城市對住房租賃市場的發展都還處在初步試點和結合自身實際情況的摸索階段，但也已湧現出不少具有創新意義的發展路徑和模式，如租購同權、增加供應專屬租賃住房用地等。面對複雜的市場競爭環境，未來長租公寓運營主體將更傾向於選擇差異化、社區化、金融化等運營模式，以保持競爭力。

長租公寓主要面對青年群體，其特征為強調個性，而目前整個行業提供的服務趨於同質化。因此，差異化和精細化將是未來運營住房租賃項目的核心競爭力所在，通過滿足特定細分群體的特定需求來增強客戶黏性，從而獲得更高的租金溢價。

長租公寓的功能定位應以打造居住生態圈為主。社區生態圈形成後，後續增值服務增長潛力巨大，將有效提升公寓的營銷效應和居住便利性。

而長租公寓的重資產屬性導致其離開金融工具難以快速實現規模化，需結合REITs（房地產信托投資基金）和其他金融創新手段實現輕資產運營，金融化和信息化是運營商實現輕資產輸出的必要保證。

謝穎表示，總體看來，長租公寓市場仍處於前期投入期，但隨著居住觀念的升級和市場的調整，與之相關的諸如租購同權、稅收、金融支持等都會逐步甚至以超常規的速度實現，未來巨大的住房租賃市場將呈現，彼時租購並舉的局面也將應運而生，住房租賃正在向“藍海”啟航。

保險資金投長租公寓，難道是“周瑜打黃蓋”？

6月1日，距離兩部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱“租賃新政”）僅一個月，中國銀行保險監督管理委員會就發布了《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（以下簡稱“通知”）。反應可謂相當迅速，可以預見各大保險公司、保險機構都在摩拳擦掌，躍躍欲試長租公寓市場的深淺。

那麽問題來了，在租賃新政鼓勵的證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體中，為什麽首先反應的是保險資金呢？另外，在租賃新政發布之前，保險資金也是可以投資公寓的，為什麽在新政發布之後保險資金才對長租公寓如此重視呢？帶著這兩個問題，讓我們來一起探討保險資金投資長租公寓背後的邏輯。

保險投公寓是“周瑜打黃蓋”

首先回答第一個問題，保險資金之所以對投資長租公寓反應如此積極，是因為長租公寓的資金需求與保險資金幾乎是最完美的匹配，保險資金投長租公寓，可以說是周瑜打黃蓋，兩者各取所需、相得益彰。

為什麽這麽說呢？首先讓我們看看長租公寓的資金需求。未來長租公寓的盈利模式主要有三類：1、資源模式：以較低成本獲取土地資源或者房源、金融資本資源，以及人才資源；2、品牌模式：讓租客認可品牌，願意為品牌付出高溢價；3、資本模式：即通過REITs或獨角獸上市等資本運作實現公寓資產的證券化。

無論是資源、品牌還是資本模式，前提都需要公寓實現穩定運營且有可觀的現金流。而公寓項目從開發設計到步入正軌，往往需要一兩年時間，到開始盈利則需要5年左右。也就是說，投資長租公寓是一個長期的項目。如果投資者想賺快錢，那顯然不是長租公寓的良配。其次，長租公寓屬於重資產，對投資者實力規模也有一定要求。再次，租賃新政中還提到住房租賃資產化的意義在於可以“提供中等風險、中等收益的投資品種”。所以我們可以總結，中等風險、中等收益、重資產、長周期是長租公寓作為投資產品的主要特點。接下來，再讓我們看看政府鼓勵的幾類投資主體的資金特點。

證券投資基金，是指通過發售基金份額募集資金形成獨立的基金財產，由基金管理人管理、基金托管人托管，以資產組合方式進行證券投資，基金份額持有人按其所持份額享受收益和承擔風險的投資工具。這類基金屬於信托集資資金，由於投資者對投資收益和周期的不同，在一定程度上限制了其投資的範圍。另外，為降低投資風險，我國《證券投資基金法》規定，基金必須以組合投資的方式進行投資運作。這也在一定程度上限制了其對重資產屬性的長租公寓的投資比例。

政府引導基金，又稱創業引導基金，是指由政府出資，並吸引有關地方政府、金融、投資機構和社會資本，不以營利為目的，以股權或債權等方式投資於創業風險投資機構或新設創業風險投資基金，以支持創業企業發展的專項資金。政府引導基金是財政資金與社會資金的集合體，兩者在風險承受力和盈利訴求上的矛盾，在一定程度上制約了引導基金的運營。

產業投資基金，是一大類概念，國外通常稱為風險投資基金和私募股權投資基金，一般是指向具有高增長潛力的未上市企業進行股權或準股權投資，並參與被投資企業的經營管理，以期所投資企業發育成熟後通過股權轉讓實現資本增值。產業投資基金往往追求的是高風險高收益，長租公寓的中等收益較難滿足該類投資主體的需求。

保險資金，泛指保險公司的資本金、準備金。資本金是保險公司的開業資金，各國政府一般都會對保險公司的開業資本金規定一定的數額。也屬於一種備用資金。當發生特大自然災害、各種準備金不足以支付時，保險公司即可動用資本金來承擔保險責任。準備金是保險公司根據精算原理，按照一定的比例從保費中提留的資金。與資本金性質不同，是保險公司的負債。

保險資金的本質是一種備用資金，是用來抵禦未來風險的。這類資金首要的要求就是穩。《保險資金運用管理辦法》總則的第四條就指出“保險資金運用必須以服務保險業為主要目標，堅持穩健審慎和安全性原則，符合償付能力監管要求”。新華社北京1月22日發布的消息稱“2017年保險資金運用收益8352.13億元，同比增長18.12%；投資收益率5.77%，較2016年提高0.11個百分點。”可見，保險資金過去的投資回報率確實不高。另外，大部分保險產品的投資周期都較長，例如傳統壽險期限通常在15年以上，部分在30年以上。這也就決定了保險資金具有可投資期限較長、回報率要求不高等特點。這與長租公寓中等風險、中等收益、重資產、長周期的資金需求特點契合。

至此，我們就不難理解為何保險資金對於長租公寓投資表現出如此積極的態度。接下來再來看第二個問題，為什麽是租賃新政頒布之後呢？

租賃新政解決了房價租金比過高的問題

過去的長租公寓雖然有市場需求旺盛和一些政策利好扶持，但有一個讓投資者躊躇不前的突出問題，那就是房價租金比過高。房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232。據統計，一線城市的房價租金比目前都在600左右，上海為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。簡單計算，一線城市房價與租金比值最低的北京，租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。

所以一線城市想要大力發展長租公寓，必然要讓房價租金比降下來。從房價租金比的公式來看，要將實現降比，要麽讓分母（即月租金）升上去，要麽讓分子（即房價）降下來。漲房租（漲分母）？顯然不符合民生需求；降房價（降分子）？也不是想降就能降的。既然兩條路都不通，那還有其他辦法嗎？4月25日發布的租賃新政就告訴了我們解決這個問題的第三條路。

目前房價租金比分子過高的原因是租賃房源大多為居住用地、用房，這部分房價顯然是高居不下的。但是租賃新政允許“大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房”，並“支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房”，這就是一個降分子的過程。通過將原本價格較低的非居住類用地、用房引入長租公寓市場，就從整體上把房價租金比的分子均價降下來了。這樣，投資者所考慮的投資回報率的問題，尤其是保險資金的投資回報率首先就能夠得到滿足了。

投資長租公寓，需要解決三個問題

當房價租金比過高的問題得到了解決，在市場需求和政策鼓勵下，保險資金投資長租公寓就水到渠成了。但投資不是童話故事，不是一句“從此王子和公主過上了幸福的生活”就劃上完美句號了。這只是故事的開始，項目投資要落到實處還有很多具體細節需要考慮。無論保險資金進入長租公寓後是決定自己玩，還是帶著運營商一起玩。從《通知》的各項要求來看，保險資金想要甄選優質項目進行投資並實現有效監管，至少要解決以下三個問題：

1、現金流怎麽看

關於現金流的問題，《通知》中兩處明確提到。一是在提到所投資的長期租賃住房項目應當滿足的條件時，第一條就指出項目要“具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流。”二是規定保險資產管理機構在采用債權投資計劃方式時，融資主體需要滿足“自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100%（含）以上”。

現金流不僅是投資評估的需要，也是風險控制的需要。那麽投資機構如何查看項目的現金流數據，並且確保其真實可信呢？通過公寓智能管理系統或許是一個不錯的選擇。目前市面上的公寓SaaS軟件有財務管理模塊，包括財務收支流水和財務收支預算，從中可以看到公寓的當前和預期現金流，並且每一筆流水背後都會關聯到每一位租客、每一份合同甚至線下的每一臺智能電表、智能水表，從技術上大大降低了數據造假的可能性。

2、管理怎麽跟進

《通知》還要求“融資主體與項目主體加強項目建設階段管理”“建立相應的專屬崗位，負責投資期內各個長租住房項目的投後管理，並建立全程管理制度。”這與保險資金對投資不動產的相關要求是一個道理。

中國保監會印發的《關於保險資金投資不動產暫行辦法的通知》中規定，保險公司投資不動產時“資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名”。投資不動產相關金融產品時“資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。”也就是說，想要進行相關領域的投資，要麽投資主體自身具備足夠的投資經驗，要麽找有經驗的第三方機構。而過去的不動產投資機構對於長租公寓領域尤其是公寓的運營管理似乎沒有太多經驗，初涉長租公寓的保險機構亦是如此。這時候，保險資金所需要的大概就是專業化、機構化的住房租賃企業了。

其實，從近期其他投資機構的動態中我們也能得到一些啟發。比如中信泰富和中信信托合資設立的聚信泰富、浙江九曜資產近期和水滴簽訂了戰略合作框架協議，借助像水滴這樣的綜合服務商提供的項目可行性研究、項目定位、運營管理等輕資產服務，幫助投資機構實現公寓項目的有效落地和專業運營管理。

3、如何做好風控

《通知》還要求保險機構應當在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面采取有效的風控措施，控制投資風險。”控是任何投資主體都會特別關註的問題。對於保險機構而言，除了第三方提供的專業服務來降低風險外，還有一種比較科學的方法，就是通過公寓智能管理系統提供的大數據來實現對項目的全程監控。

以水滴管家為例，通過公寓管理系統，投資者可以在房源管理板塊了解公寓的運營狀況，如出租率、空置率等；除此以外，系統還支持對接線下智能門鎖、智能電表等智能硬件的接口服務，通過查閱智能門鎖的開門記錄、智能電表的日常用電狀況，可以進一步核實公寓的實際入住情況。而在財務管理板塊，系統還可以實現租客租金及其他收入、上遊業主端租金的支付以及相關服務商服務型支出的全封閉管理。從而幫助投資者對資金進出實行全程監控。

其實，無論是已經做出積極反應的保險資金，還是政府鼓勵的其他投資主體，在其投資過程都需要對公寓項目進行相應的評估和風控，而公寓智能管理系統憑借其大數據提取功能和技術風控手段，確實可以幫助投資者實現有效監管。

集中式和分散式，哪個才是長租公寓的未來丨麻辣地產

人們對長租公寓的討論有多少，對發展集中式還是分散式的長租公寓討論就有多少。

作為國內長租公寓建設經營的兩種主要形態，無論是集中式長租公寓還是分散式均受租賃住房政策、房價水平、市場租金水平等大環境的同等影響。

但它們又相互區別。集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源，它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的，也有可能是運營商重金收購持有運營，或者是房企只有項目轉售為租，但分散式長租公寓往往是運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修出租。

市場上，集中式長租公寓和分散式長租公寓數量的多寡，一定程度上折射出資本在這兩種形態中的選擇。

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，截至2017年末，國內公寓市場中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務式占比8%。

若要追求形成此格局的原因，不妨先從獲取房源難度，或者說擴充規模難度上找答案。

在采訪自如(深圳)城市總經理郭偉時，他說，單是深圳一個城市，自如已運營10萬間房源，未來三年的目標是運營30萬間（即新增20萬間）。

自如於2011年成立於北京，2015年才進入深圳市場，三年的業績是從零到10萬間，一個令人嘩然的數字。要知道，世聯行們運營幾年，喊出的目標也只是10萬間，從2014年開始做長租公寓的老大哥萬科全集團目前也只是獲取10萬間，而開業只有3萬間。世聯行、萬科均為集中式長租公寓運營商。

所以，分散式擴張是不是比集中式更容易？

郭偉一段話可以為此佐證：“三年前，自如來深圳的時候有想過，是不是應該同時做分散式和集中式，但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓，不利於產品（規模）的發展，集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”

產品的形態和獲取渠道決定，集中式的房源成本更高，前期投入更重，面臨不確定性風險更多。

一些沒有自持物業優勢的非開發商背景的企業新進場，也更傾向發展分散式長租公寓。

日前，在與投資者的交流中，國創高新管理層便表示，公司發展長租公寓的初步思路是，在公司門店優勢較明顯的區域，優先發展分散式長租公寓。

但這種情況到了開發商系的長租公寓運營商身上卻有所改變，天生有開發、持有物業優勢的開發商更青睞集中式長租公寓。尤其是限價政策執行以來，與其打折出售犧牲利潤空間，還不如先轉為長租公寓出租，等政策放開時再入市。雖說有犧牲現金流回籠的弊端，但在當下的行業環境中也是不得已而為之。

再說，土地供應端的嬗變，要求自持的租賃土地入市，開發商拿租賃土地進行長租公寓的建設運營已成現實。

從經營的角度來說，雖然前提投入大，但是集中式長租公寓的運營成本更低，也更便於標準化運營、管理效率更高，更易通過社交功能的設計形成客戶黏性，利潤率也更高。

至於分散式和集中式何種才是行業真正的去向，需要更多時間來驗證，或者是要看不同城市的用戶更需要哪種形式，或者是看處於不同發展階段的運營商更適用哪種形式。

責編：彭海斌

財經評論：長租公寓與麥當勞