周顯：樓巿不死 股巿不死？
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GS(14)@2016-12-28 07:52:57【明報專訊】且讓我們看看近期發生的歷史。
恒指從去年5月26日的28,524點開始下跌，跌了8個月，在今年1月21日跌至低位，即18,534點，然後慢慢反彈，在20,500至21,500點左右，徘徊了幾個月，年中開始往上爆，一直升至10月11日的24,013點，然後在這兩個月，又輾轉下跌，跌至聖誕前夕的21,574點。
換言之，這是在升了5479點之後，再跌去2439點，技術上也算是正常的調整。現時的價位，正是前述的大市最常處於的位置，即21,000點上下500點的波幅，這應該是港股的合理價格……當然，前提是美元兌港元不再繼續上升。
港股通效應只是虛火
有人說，港股將會再試18,534點的低位，對此我只能說，現時港股距離2015年的高位，已經有19個月了，如果要再試新低，則至少要1個月或以上的時間，根據歷史，港股只有試過一次下跌超過18個月，就是2000年科網泡沫爆破，至2003年的SARS。
在這段期間，金融市場發生另一宗比股市爆破更為慘烈的事件，就是樓市泡沬爆破。傳統智慧正是說：樓市不死，股市不死。因此，我的結論是，如果樓市不死，股市在現價位，只有幾百點的下跌空間……樓市當然遲早會死，世上沒有只升不跌的投資品，但只要在可見的將來不死，那就已經算成功了。
然而，所有的圖表走勢，脫離不了基本因素。香港股市的問題只有兩個，第一個是內地的經濟發展，第二個美元兌港元匯率，只要前者正面，後者負面，港股就會升，反之，如果是後者升，港股就會跌，至於什麼港股通效應反而是短暫的，就像補針，只有虛火。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4567&issue=20161228
澳洲經濟改善 加息或遏樓巿升勢 政治穩定法例完善 吸海外買家
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GS(14)@2017-01-13 08:07:50【明報專訊】澳洲地產是很多海外投資者鍾情的資產，因為除了澳洲沒有霧霾，環境也十分悠閒，早幾年澳元下跌更覺吸引，現時澳元有所回升，外匯專家認為澳洲今年有機會加息。澳洲統計局周二公布的數據令人失望，去年11月零售銷售僅增長0.2%，不及10月的0.5%增幅。但10月和11月合計增幅為1.5%，仍高於上一季同期，讓人愈發冀望經濟在經歷7至9月的萎縮後已轉勢。周二的數據將給澳洲央行帶來一些安慰；澳洲央行一直仰賴家庭消費加速增長，來抵消礦業投資疲弱造成的拖累。所有迹象都表明經濟在9月當季大幅萎縮後已經恢復增長，利率期貨市場顯示，預計澳洲央行進一步降息的可能性幾乎沒有，反倒預期2017年有可能加息，加息當然對物業市場有負面影響。
明報記者 龍彩霞
據澳洲樓巿專家認為，當地房產最吸引海外投資者是因為投資風險相對較小，回報亦不俗。首先，澳洲是一個政治經濟都非常穩定的國家，有相當完善的民主政治和社會管理體系。其次，澳洲對海外移民不抗拒，尤其是悉尼市區不斷膨脹向外擴張，悉尼地產物業格外受投資者和物業發展商青睞的原因。澳洲有完整的法規保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善，因此，在澳洲購置物業的風險比起很多亞洲國家和地區都要小得多，而樓盤出現「爛尾」的機會幾乎是零。
在澳洲的買樓程序，要經過律師安排買樓相關的手續。買家的委託律師有責任向發展商或業主的律師索取售樓的合約，並審核該出售物業的相關檔案是否齊全，並向客人解釋條款的含意，然後按客人的意願與對方律師協商對其中某些條款比如付款辦法的安排做出修訂，從而形成一份買賣雙方都接受的合同。
樓盤「爛尾」機會低
一般情况下，買家簽訂合約之後須先付10%房款作為首期訂金，其餘的90%在對方律師通知交房時起，一周內付清。作為購房首期的訂金不是直接支付給售樓的業主，而是匯入買家律師或者代理商受政府有關部門監管的信託銀行戶口內，其間可獲取相應的利息。收樓時，由發展商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標準驗收，出示完工證明；市政廳有關部門再驗收並出示合格證書；如果驗收不合格可終止合約，律師會退還前期所支付的10%訂金以及銀行利息。
可做逾六成按揭 租金可抵利息
如果投資者有需要，貸款額可達樓價的65%至80%。只要買家提供足夠的證明檔，就可以為買家開設一個澳洲銀行的帳戶。買家可以將供樓的款項期匯入該帳戶，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通過該帳戶處理。購置物業之後，澳洲當地也可以為客人提供樓盤管理服務。如果買家貸款低於房價的60%，以目前澳洲利率計算，大致租金收入已經足以支付貸款的利息。個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監督實施。在抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續即可，甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策，促進澳洲住房市場的活躍。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2362&issue=20170113
易憲容：美加息或衝擊港樓巿
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GS(14)@2017-03-05 09:26:57【本報訊】市場料美國本月加息機會急升。前社科院金融研究所研究員易憲容昨於微博撰文警告，若美聯儲本月宣佈加息，即顯示加息步伐可能加快，對本港及中國樓市衝擊不容忽視。他提到，加息升溫使美元再現強勢，國際金融市場率先震盪，尤其是本港上市的地產股波動最明顯。雖然持續加息會否引發本港樓市泡沫破滅仍存不確定性，惟易憲容指出，過去一段時間本港維持低利率，有利於投資者減省炒賣成本，亦令本地樓價炒高，房地產泡沫愈漸變大。易憲容相信，一旦按揭貸款利率上升，對香港及中國樓市造成的衝擊及影響不可低估。他解釋，美聯儲貨幣政策正在收緊並逐漸回歸常態，加息步伐或會加快，加上特朗普正推出刺激經濟增長的政策，有可能令美國的通貨膨脹水平上升，強化推進加息步伐的決定。在此前題下，全球資產價格將會嚴重受影響，利率上升的步伐加快將傳導至樓市。對於中國房地產市場而言，美聯儲加息步伐加快，或導致美元進一步強勢，增加人民幣貶值壓力及中國資金流出。易憲容認為，儘管中國有關部門稱有所準備並以各方法妨礙資金流出，但亦無法減弱美元強勢對人民幣貶值的壓力。他預料，為保持人民幣匯率的穩定及控制風險，中國貨幣政策將漸趨收緊，去槓杆亦會是2017年的施政重點。他又表示，若中央收緊貨幣政策，必令房地產市場流入資金減少，商業銀行也會收緊個人住房按揭貸款。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170305/19947877
布少明：啟德樓巿潛力優厚
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GS(14)@2017-03-22 00:18:28【明報專訊】美國自2015年12月踏入加息周期以來，今次是第3次宣布加息 0.25厘，步伐一如市場預期，由於目前香港銀行結餘仍然高企，預計今次未有即時跟隨加息的壓力，本地樓巿交投情緒未受影響，發展商趁熱推盤，三盤齊發，一手市場極速凍結市場上資金及客源，加上不少二手業主心雄，叫價態度強硬，導致本周末二手交投從高位回落，預期多區新盤陸續開售應市，下半月購買力將聚焦一手，二手交投續受阻。
買家擇肥而噬 重入巿前部署
除當前開賣新盤受捧，實力客同時覬覦「靚區」物業，當中作為2017年供應重心的啟德樓巿潛力被看俏，本行瞄準啟德樓巿需求，率先舉辦大型樓股及地區講座，剖析啟德樓巿前景，反應熱烈，可見今時今日資訊爆炸的年代，精明買家着重入巿前的資料蒐集程序，擇肥而噬，作為業界一員，對推進樓巿資訊教育責無旁貸，相關工作不容忽視﹗
啟德樓巿升值潛力優厚，啟德發展區將有大量新盤供應，當中3個新盤已推出，包括嘉匯及屬港人港地的啟德1號I及啟德1號II。據首輪開售的美聯物業客源資料統計，啟德1號I及啟德1號II投資客比例各佔約五成及兩成，嘉匯首輪開售投資客比例亦約達四成水平，當中不乏「大手客」入巿個案，反映出實力買家看俏啟德區發展前景以及區內物業的投資潛力。事實上，政府去年11月份推出加辣招後，買家為求減少稅項負擔，多以大手形式掃貨，使得「一客多買」現象於近月大幅湧現，根據現行印花稅機制，「一客多買」的買家若是香港永久居民，買樓前沒有其他香港住宅物業，可付較低稅率的印花稅。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0344&issue=20170320
周顯﹕空置率愈低 樓巿愈危險
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GS(14)@2017-04-28 00:19:54【明報專訊】話說香港的空置單位一共有4.2萬，空置率是3.7%，這究竟算不算高呢？
在1997年，樓價的高峰期空置率是3.8%，對比現在還要高出一點點，而在2003年，即是SARS的最低潮，空置單位一共有68,780個，空置率達6.8%，是史上最高，但在2009年至2012年，空置率已經降至4.3%了。
只要看看以上的數字，可以得出一個結論﹕樓市泡沬，空置率愈低；樓市低迷，空置率愈高。事實上，這亦是空置率的基本理論，只要有一點點樓市基本知識的人，都應該懂得。
現時香港的空置率是史上最低，所以，這恰恰也證明了，現時的樓市泡沫，已經達到了史上最高。可笑的是，那些拿4.2萬空置單位出來大做文章的統計者，偏偏希望藉此來說明樓市沒有問題，只是囤積居奇的問題，這種說法是多麼的無知，又是多麼的可笑，但可悲的是，相信這種無知兼可笑的人們，居然還有不少。
生意淡薄 不如創作
也正是因為香港充斥着太多這種看數字而不識理論的笨蛋，作為KOL，非但無法監察，反而助紂為虐，今日的樓市才會有這個局面。
我做出品人兼編劇的電影《私人會所》暫定在今年8月中上映，現在又在談一齣講賭廳的電影，過兩天，又去傾《六指琴魔新傳》，電視劇和game，其實版權已經搞掂，只視乎我的投入程度而已……今年咁多創作job，正是生意淡薄，不如創作！不過，相信讀者最關心的還是《五胡戰史》第四集幾時出版，其實寫了一半，估計本年內可出版，但應該先出《易經密碼》和《財技密碼》修訂版。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0761&issue=20170427
布少明：樓巿無97爆煲條件
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GS(14)@2017-06-08 00:31:02【明報專訊】金管局推「新三招」收緊按揭，劍指投資巿場，發展商「見招拆招」，推高成數按揭力吸購買力，新盤繼現大手成交個案，樓巿氣氛熾熱，巿場人士將當下巿况與1997年樓巿狂潮相提並論。
差餉物業估價署剛公布4月樓價指數按月升約2.1%，據美聯「樓價走勢圖」顯示，3月及4月樓價分別按月升約2.7%及2.4%，5月份按月升幅收窄至約0.7%，以實用面積計算的平均呎價約11,509元。樓價續創紀錄新高，若以今年首5個月累計，樓價累升約6.8%，資產樓價漲不停，交投氣氛持續升溫，以筆者經驗，刻下資產價格熱絡釀樓市輕微泡沫，但現無爆煲條件。
筆者踏入地產圈近30年，對於1997年至2003年之間的樓市泡爆感受至深，當年樓價插水、新盤劈價、發展商委託銷售，均是樓市轉捩點的印記。1997年金融風暴樓市泡沫爆破，樓巿新秩序誕生，樓價跌勢深，一跤跌足七成！當時縱然供樓負擔比率高達逾九成，但人人都直覺樓巿未升停，炒風熾熱，連家庭主婦都炒樓。樓市甫轉向，銀主盤即湧現，並爆發破產潮。
屢推辣招 炒賣不如當年瘋狂
刻下人人都看樓價續漲，想盡辦法上車，「樓仔」升格，公居屋皆破頂，確與當年有幾分相似，惟近年政府狂推辣招，現時炒賣風氣不似當年瘋狂，1997年每月逾千宗「摩貨」的經典情况不復見。現時巿場資金充裕，今年初存款數字逾10萬億元，遠高於1997年不足3萬億元水平，相信縱使未來樓價下調，亦不能與1997年樓巿爆破後景况相提並論。
以目前所見，下半年樓價仍易升難跌。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7106&issue=20170605
柬埔寨樓巿供不應求 3年漲價兩成 海外投資者日增 房地產受注目
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GS(14)@2017-06-09 07:44:51【明報專訊】上周香港舉行一個海外物業投資博覽Smart Expo，物業銷售來自不同國家，入場人士多留意柬埔寨及泰國等東南亞地區的物業，其中柬埔寨金邊難得有新盤推售，銷情也很理想。據本港貿發局公布，柬埔寨近年經濟十分強勁，受成衣出口、建造業及旅遊業強勁增長帶動，GDP增長達7%，而柬埔寨更是中國—東盟自由貿易區（CAFTA）成員國。該國相對鄰近地區的地緣政治風險較小，且人口年輕，吸引外資，刺激房地產需求。
明報記者 龍彩霞
近年流入柬埔寨的累計外來直接投資（FDI）不斷上升，主要投資於金融、製造、房地產、農業、旅遊、能源、運輸及電訊等領域。服務業是柬埔寨最大經濟產業，佔GDP的44%。不過，新興市場對於外圍因素較為敏感，包括美元升值、歐洲經濟增長疲弱、英國脫歐的不明朗等因素，以及中國經濟放緩帶來的連鎖效應。
旅業興旺帶動 流動人口上升
事實上，柬埔寨房地產受注目的原因，是當地旅遊業開始興旺，2016年旅遊業佔柬埔寨GDP接近20%，旅客數目增長5%，達500萬人次，旅客消費額達32億美元。旅遊業興旺帶動流動人口上升，酒店及房地產需求亦隨之上升。
同時，柬埔寨與中國關係友好，近期柬埔寨也正以低廉的機票、與當地可使用人民幣等政策招徠，預期到2020年每年可吸引200萬中國大陸旅客到柬埔寨旅遊。根據柬埔寨旅遊部發布的數據顯示，2015年柬埔寨接待外國遊客480萬人次，創造的收入高達30億美元。其中，中國遊客80萬人次，位列第二。近期中國赴柬航線也在增加，對當地消費及房地產投資需求上升，其中代理當地住宅項目的公司表示，很多內地客也以喜歡投資柬埔寨房地產，而且出租也容易。
據當地媒體報道，柬埔寨境內已經允許中國遊客直接使用人民幣，不必兌換美元或柬幣。柬埔寨鼓勵國內從事觀光的企業直接接受中國遊客使用人民幣，估計此項新政策將有利於吸引更多中國遊客到柬埔寨。
外電數據顯示，今年首4個月，柬埔寨建築業投資總額達到40億美元，較去年同期激增43%。另外，自2000至2017年4月，柬埔寨建築業共吸引來自18個國家，共304個投資項目，數據足以證明外資樂於投資柬埔寨。
七成人口為30歲以下 有利經濟
柬埔寨首都金邊住宅銷售業界表示，柬埔寨人口的年輕化是經濟動力來源，據統計，柬埔寨2015年的人口約為1565萬，平均年齡27歲，其中30歲以下的年輕人佔總人口的70%，好像印度一樣，年輕人口較高有助勞動力及消費力的提升。另據《華商日報》報道，人口年輕化對柬埔寨房地產行業有明顯幫助。迄今為止，柬埔寨的樓價已經連續多個季度保持升勢，是上漲時間最長的國家之一，現仍繼續保持升勢，過去3年平均樓價漲幅達20%以上。
樓價較鄰近國家低 具升值潛力
再者，隨着外資進駐，愈來愈多外國人前往柬埔寨營商及旅遊，現代化的物業成為他們的投資目標。但數據顯示，截至2018年，金邊的公寓數量只有1萬套，代理認為供不應求，這亦有助樓價上升。
除旅客外，很多實業如紡織業、製造業，在柬埔寨設廠，人工成本是中國大陸的四分之一，柬埔寨又與歐盟、美國簽了免稅協定、出口零關稅，並分別與新加坡及中國簽署避免雙重徵稅協定，加上政府大興土木，發展公共建設，引入外地僱員如工程師等，他們需要租住或購置住屋，增加住宅需求。柬埔寨沒有外匯管制，加上樓價相對鄰近東盟 國家城市低廉，造就了金邊買樓熱潮。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1078&issue=20170609
陸振球﹕深圳樓價高 成香港樓巿保護網
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GS(14)@2017-06-10 10:27:46http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4442&issue=20170610
【明報專訊】中原樓價指數連續16周創歷史新高，超越1996年12月8日至1997年3月16日期間的15周紀錄，指數今年已累升了約一成。大家又可留意，在美國上巿的中國科網股阿里巴巴，周四晚一天勁升約13%，跑贏今年以來的中原樓價指數升幅！
阿里巴巴股價急升，事緣公司在投資會預測營業收入將按年大增四成多；而同在周四，德銀發表預測香港的樓價報告，指由於香港人口增長放緩（圖1），對樓宇的需求也會減少，加上人口老化，尤其25至44歲年齡層人口減少，會由1995年佔總人口的38%，降至2026年時的26%，預計香港的住宅樓價將在2026年由現水平跌約48%！
港樓價與人口周期關係不大
對於德銀的報告，香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量並不認同，他表示香港樓價一向和香港人口周期關係不大，就如報告也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%，但過去22年內樓價不跌反升，就可作為反證。他又稱：「我們旁邊的城市深圳，樓價都不廉宜了，可能是香港的70%或80%；如果我們有什麼樓價變動，變動這麼多，但深圳樓價不跌，即是我們的樓價比深圳的廉宜的話，相信香港樓市仍有強勁的反彈力量。」即是說，深圳樓價高，猶如為香港樓巿設置了保護網？
其實，正如長實地產（1113）所言，10年以後的事，都是靠估居多，而樓價乃是受多種不同因素影響，人口趨勢，始終對樓宇需求有影響，不過現在樓巿熾熱，更多受投資氣氛左右，而香港政府近年不斷推出辣招及收緊按揭，令到一般巿民更難入巿或上車，結果令到物業更集中在富人手上。根據萊坊引述《The Wealth Report Attitudes Survey》，在香港擁有3000萬美元以上資產人士，平均擁有3.3個住宅單位，僅低於沙特阿拉伯的4.3個（圖2）！
在樓價高企和按揭收緊的情况，發展商起樓也將單位愈起愈細，事實上，以往落成的住宅單位，面積為400方呎或以下只佔30%，但2017至2020年落成的住宅單位，同屬400方呎以下的卻佔36%（面積200方呎以下佔4%，圖3）；現在新盤單位平均面積只有600方呎，為數十年來最低水（圖4），以符合大部分買家的負擔能力。當近年供應量愈來愈集中細單位，未來這類單位的升值潛力也極可能會跑輸大巿。
供應量集中細單位 升值潛力減
其實，最令人憂慮除了是一般巿民難上車和只能購入愈來愈細的單位，發展商為了能高價賣樓，自行提供高息的高成數按揭，而採用了這類按揭的，若兩三年後樓價不升反跌而未能成功轉按至息口較低的一般按揭，就容易斷供而物業變成銀主盤。
大家最近可留意一段財經新聞？萬科置業（1036）公告，向與新世界（0017）以各佔20%及80%比例合營、專門為旗下樓盤荃灣柏傲灣項目提供按揭資金的財務公司注資不超過3.5億元，意味可提供按揭貸款金額達17.5億元，佔銷售總額92億元接近兩成。
發展商變相做財仔
以往買樓，一般買家會自行付出三成首期，然後向銀行申請七成按揭以完成交易。現在呢，由於銀行不斷收緊按揭，且樓價高企，不少人根本不夠首期，甚至銀行也不願承按，要由發展商自行提供超過成數按揭，才能吸引足夠買家入巿。正如湯文亮所言，這猶如賭仔向莊家借錢去對賭，這代表樓巿仍健康嗎？到底發展商主業是起樓賣樓，還是做財仔？
香港人最熟悉的房託領展（0823）最新公布今年3月底止全年業績，年內錄可分派收入總額49.92億元，按年增長9.3%，每基金單位末期分派116.66仙，增8.8%，全年每基金單位分派228.41仙，增10.8%；每基金單位分派總額的分派回報率為4.2%。
年內，收益及物業收入淨額分別按年增長5.9%及7.4%，至92.55億元及69.94億元；投資物業組合（包括發展中及翻新中物業及於中國內地的物業）的估值改善，達1740.06億元，較對上一財年增加8.3%。
說真的，雖然香港近年樓價愈升愈有，但若是買樓收租，現時租金回報只約2.5厘，扣除了管理及差餉等費用，隨時不足2厘，領展現派息率卻有4.2厘，且派息按年增加一成，而有關增長已保持多年，香港的租金可年年升一成嗎？
領展今年股價跑贏樓價
領展今年股價升幅超過兩成，也明顯跑贏樓價，而年初買，現在可賣，而若年初買樓收租，要付15%印花稅以外，若現在要賣樓，又要多付一大筆印花稅。在香港，看好樓巿前景，除了買「磚頭」，領展會是不錯的選擇。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕深圳樓價高 成香港樓巿保護網
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GS(14)@2017-06-10 10:28:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4442&issue=20170610
【明報專訊】中原樓價指數連續16周創歷史新高，超越1996年12月8日至1997年3月16日期間的15周紀錄，指數今年已累升了約一成。大家又可留意，在美國上巿的中國科網股阿里巴巴，周四晚一天勁升約13%，跑贏今年以來的中原樓價指數升幅！
阿里巴巴股價急升，事緣公司在投資會預測營業收入將按年大增四成多；而同在周四，德銀發表預測香港的樓價報告，指由於香港人口增長放緩（圖1），對樓宇的需求也會減少，加上人口老化，尤其25至44歲年齡層人口減少，會由1995年佔總人口的38%，降至2026年時的26%，預計香港的住宅樓價將在2026年由現水平跌約48%！
港樓價與人口周期關係不大
對於德銀的報告，香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量並不認同，他表示香港樓價一向和香港人口周期關係不大，就如報告也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%，但過去22年內樓價不跌反升，就可作為反證。他又稱：「我們旁邊的城市深圳，樓價都不廉宜了，可能是香港的70%或80%；如果我們有什麼樓價變動，變動這麼多，但深圳樓價不跌，即是我們的樓價比深圳的廉宜的話，相信香港樓市仍有強勁的反彈力量。」即是說，深圳樓價高，猶如為香港樓巿設置了保護網？
其實，正如長實地產（1113）所言，10年以後的事，都是靠估居多，而樓價乃是受多種不同因素影響，人口趨勢，始終對樓宇需求有影響，不過現在樓巿熾熱，更多受投資氣氛左右，而香港政府近年不斷推出辣招及收緊按揭，令到一般巿民更難入巿或上車，結果令到物業更集中在富人手上。根據萊坊引述《The Wealth Report Attitudes Survey》，在香港擁有3000萬美元以上資產人士，平均擁有3.3個住宅單位，僅低於沙特阿拉伯的4.3個（圖2）！
在樓價高企和按揭收緊的情况，發展商起樓也將單位愈起愈細，事實上，以往落成的住宅單位，面積為400方呎或以下只佔30%，但2017至2020年落成的住宅單位，同屬400方呎以下的卻佔36%（面積200方呎以下佔4%，圖3）；現在新盤單位平均面積只有600方呎，為數十年來最低水（圖4），以符合大部分買家的負擔能力。當近年供應量愈來愈集中細單位，未來這類單位的升值潛力也極可能會跑輸大巿。
供應量集中細單位 升值潛力減
其實，最令人憂慮除了是一般巿民難上車和只能購入愈來愈細的單位，發展商為了能高價賣樓，自行提供高息的高成數按揭，而採用了這類按揭的，若兩三年後樓價不升反跌而未能成功轉按至息口較低的一般按揭，就容易斷供而物業變成銀主盤。
大家最近可留意一段財經新聞？萬科置業（1036）公告，向與新世界（0017）以各佔20%及80%比例合營、專門為旗下樓盤荃灣柏傲灣項目提供按揭資金的財務公司注資不超過3.5億元，意味可提供按揭貸款金額達17.5億元，佔銷售總額92億元接近兩成。
發展商變相做財仔
以往買樓，一般買家會自行付出三成首期，然後向銀行申請七成按揭以完成交易。現在呢，由於銀行不斷收緊按揭，且樓價高企，不少人根本不夠首期，甚至銀行也不願承按，要由發展商自行提供超過成數按揭，才能吸引足夠買家入巿。正如湯文亮所言，這猶如賭仔向莊家借錢去對賭，這代表樓巿仍健康嗎？到底發展商主業是起樓賣樓，還是做財仔？
香港人最熟悉的房託領展（0823）最新公布今年3月底止全年業績，年內錄可分派收入總額49.92億元，按年增長9.3%，每基金單位末期分派116.66仙，增8.8%，全年每基金單位分派228.41仙，增10.8%；每基金單位分派總額的分派回報率為4.2%。
年內，收益及物業收入淨額分別按年增長5.9%及7.4%，至92.55億元及69.94億元；投資物業組合（包括發展中及翻新中物業及於中國內地的物業）的估值改善，達1740.06億元，較對上一財年增加8.3%。
說真的，雖然香港近年樓價愈升愈有，但若是買樓收租，現時租金回報只約2.5厘，扣除了管理及差餉等費用，隨時不足2厘，領展現派息率卻有4.2厘，且派息按年增加一成，而有關增長已保持多年，香港的租金可年年升一成嗎？
領展今年股價跑贏樓價
領展今年股價升幅超過兩成，也明顯跑贏樓價，而年初買，現在可賣，而若年初買樓收租，要付15%印花稅以外，若現在要賣樓，又要多付一大筆印花稅。在香港，看好樓巿前景，除了買「磚頭」，領展會是不錯的選擇。
[陸振球 樓市解碼]
周顯﹕樓巿泡沫爆破 小撮人會死得很慘
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GS(14)@2017-06-24 11:58:51【明報專訊】話說港府官員如財政司長陳茂波、財經及庫務局長陳家強（現在仍然是）、金管局總裁陳德霖等等大孖沙，多次就樓市提出警告，指出現時樓價太高，中原指數屢創新高，因此隨時下跌。陳茂波更說，現時香港的未償還按揭金額佔GDP比率已達47%，比起1997年初，即樓市泡沫爆破前，還高出超過10個百分點，不過他並不預期會出現1997年樓市泡沫爆破情况，因為今昔不同。
標準普爾的企業評級部門總監Matthew Chow則估計，樓巿不會大幅度調整因為超過六成家庭已還清債務，能為下一代置業提供支援。
以上兩種說法，究竟按揭比率是高呢？還是不高？有沒有互相矛盾的地方？如果要調合兩種說法，即（1）陳說的，未償還按揭金額高達47%，（2）標準普爾說的，六成家庭已還清債務，則我會得出答案說﹕大部分家庭的財務狀况都很安全，這即是說，大部分的按揭債務是由小部分的家庭去承擔。這即是說，萬一樓價下跌，大部分家庭將會很安全，但小部分的家庭則會「死得很慘」。這其實是資本主義的常態﹕有錢者只要不做按揭，可以永保財富，長期有錢，但是窮人要發達，則要冒險，大部分的冒險者只要經歷一次熊市，便會玩完，只有小部分在牛市早期急進、在牛市末期保守的聰明投資者，才會在一次牛熊周期中，晉身富人之列。
做刁成敗 取決買賣雙方「信任」
同朋友做corporate deal，要知道，很多deal的內容，都是靠着信任，不能完全白紙黑字寫下來，因此很多時做刁的失敗，在於買賣雙方的互不信任。朋友嘆氣說﹕「唉！以前彤叔喺度，就好啦，找他做見證人，就乜都搞掂。」
我奇道﹕「乜彤叔咁高身分，都會做見證人嘅咩？」
朋友說﹕「他德高望重，又肯幫朋友，所以大家先咁尊重佢吖嘛！」跟着朋友又補充一句﹕「不過有時看見你deal done，都會推介說，周大福來了一粒六卡鑽石，不如你買番粒畀女朋友吖！」我忍不住大笑。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0248&issue=20170623
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