習近平對港政策只會更嚴
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GS(14)@2016-10-16 07:43:49【拆局】這次中紀委對港澳辦的巡視派出人馬不可輕視，組長寧延令曾做過七屆中央巡視組，另一位親自對港澳辦主任王光亞「訓示」的中央巡視工作領導小組成員楊曉超更是大有來頭，可見中共對港澳辦及港澳工作的重視。分析認為，習近平上台後，在國際和對台政策上採取強硬態度，未來對港政策「只會更嚴，不會放鬆」。
楊曉超一對一向王光亞傳話
2015年7月出任中央第八巡視組組長的寧延令，巡視過10多個省市部委，每到一地必要貪官落馬。最經典的是2013年他參加巡視廣東，一舉拿下廣州市委書記萬慶良、廣東省政協主席朱明國，導致廣東政壇風聲鶴唳，至今未平。至於另一位親自對港澳辦主任王光亞「訓示」的楊曉超，是中紀委秘書長，堪稱中紀委書記王岐山的「大內總管」，深受王器重。而更值得一提的是，中紀委官網稱，楊在港澳辦反饋大會前，「一對一閉門式」向王光亞「傳達了習近平總書記關於巡視工作的重要講話精神」；透露習對港澳工作巡視有指示，但密不可宣，只能向王單獨傳達。全國港澳法研究中心執行主任李曉兵指，這次中央巡視組指港澳辦「黨的領導不夠堅強、黨的建設薄弱」，與內地過去多年的政治大環境相符合，「尤其近幾年，香港出現嚴重社會動盪及政治危機，中央要求港澳辦加強黨的領導，是有指導意義的」。分析認為，習近平上台後，無論對內對外事務都以強人姿態示眾，南海問題甚至擺出「不惜與美國一戰」的架勢；台灣問題放話稱「不承認九二共識就會地動山搖」；對內更是鐵腕治民，嚴控互聯網、抓捕維權律師、嚴打境外政治出版物、跨境處理銅鑼灣書店事件，這一切都預示未來習治下的中共對香港，「只會更嚴，不會放鬆」。■記者陳永階
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161016/19802537
陸委會：京違對港承諾
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GS(14)@2016-11-08 05:37:03【本報訊】台灣陸委會主委張小月昨在立法院被問到人大釋法時，指違背當初給予香港高度自治承諾，籲北京信守諾言；立法院民進黨團幹事長吳秉叡稱希望中共不要讓香港自由倒退。英媒廣泛報道釋法，有報道指這是回歸以來，北京對港最直接的干預。張小月昨在立法院被立法委員問到，人大針對本港議員宣誓風波而釋法看法，張回應稱，陸委會相當關注香港自由民主情況，北京此舉與回歸前說法背道而馳，呼籲大陸要信守「港人治港、高度自治」等承諾。
《衞報》：回歸後最直接干預
吳秉叡指，見到香港的本土化浪潮，選出多名本土派年輕議員，但中共竟只因兩名議員宣誓內容，不符北京高層期望就釋法，意圖干預香港司法獨立，更可能讓兩名民選議員喪失資格，這種劣行令港人走上街。而中國曾承諾的一國兩制、五十年不變都被證實是場騙局。民進黨團書記長劉世芳則稱1996年民進黨籍立委曾背對中華民國國旗宣誓，但問題都能解決。英國媒體亦高度關注，其中英國《衞報》指因中國視香港危機加劇，本港民主派議員被禁止進入立法會，稱這是自1997年回歸以來，北京對香港最直接的干預；《金融時報》指今次沒先例的行動，令人更擔心香港這個金融中心失去法治。■記者黃兆康
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161108/19826583
施永青：美未必加息 對港樓有利
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GS(14)@2016-11-10 07:42:11【明報專訊】特朗普當選美國總統，本地兩大龍頭代理行均料樓價將於短期內挫5%。中原集團主席兼總裁施永青表示，特朗普當選與英國脫歐相似，美國未必加息，資金料將流入香港資產市場，或對港樓市有利。不過，因港府近日加辣，市場處觀望狀態，料樓價至明年第2季會跌3%至5%，之後才可重拾升勢。
他又指香港是自由貿易港，即使政府推出15%辣稅，仍見到有內地買家付三成稅入市，投資需求始終難以阻擋。他認為，政府若要幫首置買家入市，可考慮批地時加入條款，限制買家需為首置客，而非干預整體樓市。
林一鳴：港府加辣 樓價跌一成
美聯物業首席分析師劉嘉輝則稱，特朗普意外當選後，買賣雙方靜觀後市變化，成交或因而冰封，料今季樓價將跌5%。雖然特朗普傾向加息，但加息速度取決於當地經濟，料明年大幅加息機會不大。
資深地產分析員林一鳴則認為特朗普當選後言論溫和，未必會實行競選時提出的政策，對本港樓市不會有太多影響；反而政府加辣打壓投資者需求，尤為影響二手市場成交量，料樓價半年內有一成以內跌幅。
此外，長實地產（1113）執行董事趙國雄認為，特朗普未有公布具體施政方針、內外政策，以及內閣團隊，看不到他對香港樓市，以至整體經濟會帶來什麼影響。會德豐（0020）地產常務董事黃光耀稱，特朗普成美國總統不會對本港樓市帶來直接影響。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9840&issue=20161110
退出社民連 陳德章：對港心灰「唔反對叫我逃兵 起碼盡過力」
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GS(14)@2017-02-05 10:36:46【本報訊】2013年的施政報告及財政預算案地區諮詢會上，社民連陳德章「掟蛋」抗議，誤中時任財政司司長曾俊華，判囚3周。事隔3年多，被掟中的曾俊華趕科場問鼎特首寶座，掟蛋的陳德章卻歸故里退出社民連。陳德章坦言退黨是對香港社會環境心灰，自己追求民主自由的熱情如放進了冰水，強烈「溫差」令他吃不消，「我唔反對人哋叫我做逃兵，但起碼5年來我係盡過力去為香港民主運動」。記者：陳雪玲27歲的陳德章2011年美國華盛頓大學政治系畢業後返港，積極參與社運，當年以「民間電台」名義出戰區議會，挑戰建制派龐愛蘭失敗，2015年則以社民連名義出戰區選，再度敗陣。陳德章的名字在報章出現，多與「示威」、「被捕」、「檢控」等字眼扯上關係，去年底卻突然透過facebook公佈辭去社民連內務副主席一職，待港鐵案及在囚人士膳食的司法覆核完成後，正式退黨。
「港人核心價值係顧自己」
陳在過往的訪問中曾說過，選舉期間聽到有人左一句「靠你」、右一句「撐你」，反而覺得憤怒，因希望更多港人靠自己去爭取。現在選擇做「逃兵」，是否變成自己口中的這些人﹖「我唔會諗靠其他人，有需要我一定會返出來，要俾人拉或者坐監，我從來都唔會後悔‥‥‥講靠你、撐你，付出可以咁廉價，如果我做唔到，唔會叫人做，如果我哋做唔到暴力抗爭，絕對唔會叫支持者、參與者去做」。他憶起佔領運動時一則小事，或可令外界對他求退多一點了解。當時衝龍和道行動升級，幾個後生仔不斷指罵後面的人為何不衝？陳當下問他們在做甚麼，「班女仔喺前面戴緊頭盔衝緊，我叫佢哋唔好嘈喇，一手蹺住佢哋同我一齊去，佢哋就話：『唔得呀﹗唔得呀﹗』跟住笠水走人」。他自言對社民連不灰心、對相信的理念不灰心，但香港的社會環境令人灰心，是萌退原因：「79日（傘運）我坐得70日，都覺得對自己唔住，但你話去咗一日，就係持份者心態，覺得自己係持股人，從來唔會覺得你係有義務去做，真係激死」。他坦言追求民主自由的熱情放在香港的環境下「溫差太大」，令他吃不消，「香港人連坐監都要驚嘅時候，然後批評內地嘅人唔爭取民主？其實內地維權人士好多坐緊監，判好多年」。他嘆喟：「香港人嘅核心價值唔係人權法治自由，好多都係顧自己，呢個係好難改變到嘅事。」但即使不是社民連核心成員，只要住在香港，陳也明言：「唔會就咁摺埋」，社會運動、公民抗命甚至暴力抗爭都會出來；選擇暫別，對曾健成、梁國雄、吳文遠與唐婉清等4個黨友最感歉意：「因為佢哋仲堅持緊，但我呢個時候覺得攰，要退出。」離開社民連，未想前路，「越睇得多書越覺得自己識嘢少」，短期目標是完成哲學碩士課程。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170203/19916386
聶德權撐京對港權力制度化泛民質疑中央損一國兩制
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GS(14)@2017-07-06 23:40:37【本報訊】全國人大委員長張德江早前揚言，要制訂和細化中央對港權力，引來民主派批評中央收緊高度自治。新任政制及內地事務局局長聶德權昨於立會回應張德江言論時稱，中央與港人理解一國兩制、中央與特區關係可能存有落差，若中央按《基本法》把屬中央權力制度化，對貫徹一國兩制有正面作用，但民主派質疑北京會借此「僭建」權力，削弱一國兩制。記者：呂浩然
■張德江5月於一座談會上稱要細化中央對香港法律備案審查等權力。
新任局長的聶德權昨首次出席立會會議，即面對民主黨立法會議員胡志偉口頭質詢，指張德江早前於紀念《基本法》實施20周年座談會稱，要制訂及細化中央對香港法律備案審查權、特首和主要官員任命權、特首述職等問題，要求港府交代。聶德權回應質詢時先讀出多條《基本法》的條文，強調中央一直依法行使權力，而有關權力也是實質的權力，中央將權力制度化對貫徹一國兩制有正面作用。胡志偉隨即反駁，指每當中央將既有權力制度化，同時削弱本港應有權力，北京以往亦有「僭建」權力先例，如2004年人大常委提出將「政改三部曲」「僭建」成「政改五部曲」。
指市民與京理解或有落差
公民黨郭榮鏗更以英文問聶，早前外交部發言人強指，《中英聯合聲明》是歷史文件，要求聶確認聯合聲明是否仍然有效。建制派無政黨田北辰則追問，當局除了就《基本法》23條立法外，還有甚麼措施可以回應國家主席習近平所指，完善香港維護國家安全的制度。聶重申一國兩制是新舉措、新概念，實踐過程是探索過程，中央和市民理解一國兩制、中央與特區的關係可能存在落差，故最重要是有暢通的溝通，否則很難收窄分歧。他又表示，屬國際條約的《中英聯合聲明》都同意香港回歸，而聯合聲明中的內容亦已透過《基本法》落實。至於23條的問題，聶未有正面回應，只稱習的演辭是凸顯一國兩制下，一國是基礎，要在這基礎上發揮兩制和處理一國兩制的關係，這樣去處理中央和本港的關係就比較清楚。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170706/20080637
陸振球：美債息急升 對港樓後市有啟示
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GS(14)@2018-10-06 08:20:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9914&issue=20181006
【明報專訊】上星期美國再加息0.25厘，雖然香港銀行12年來終首度調升最優惠利率（P），但加幅普遍只有0.125厘，不少人認為幅度輕微，對樓巿難以構成壓力。然而，樓價指數卻開始受壓，中原樓價指數已跌破6月時「娥六招」公布前水平，本星期美國10年期債息更升破3.2厘的7年來最高水平，其實這對樓巿有極重要的意義！
美債息拋離港租金回報 4年後樓市多跌
美債息突然飈升，事緣美國儲聯局主席鮑威爾表示，聯儲局再也不再需要保持超低利率，並將循序漸進地轉向既不寬鬆也不緊縮的中性利率。對於美國總統特朗普多次批評加息，鮑威爾只表示聯儲局並不考慮政治因素，只關注自身職責。
鮑威爾的鷹派言論，猶如為美國往後繼續加息開綠燈，美債息和香港樓巿究竟有何關係？筆者記得多年前曾訪問香港大學的鄒廣榮教授，他向筆者提及，曾以數十年的數據研究，原來美國10年債息和香港住宅租金回報之間的差距，可以預測4年後香港的樓價是上升或下跌，準確度接近九成，過往若美國10年債息高於香港住宅租回報率達1厘或以上，4年後樓價多會急跌，相反若是美國10年期債息低過香港住宅租金回報率達1厘或更多，樓價便會急升（圖1）。
現在美國10年期債息已升穿3.2厘，根據差餉物業估價署的數據，截至今年8月香港的C類型即中型住宅租金回報率只為2.2厘，即兩者差距已有1厘，如兩者「息差」再擴闊並較長時間企於1厘以上，香港樓巿前景便令人擔心。
加按比例金額新高 非好現象
事實上，美國國債往往被機構投資者視為無風險的投資工具，當買美國10年國債也可收3.2厘息，買香港住宅僅能有2.2厘的租金回報，自然會漸漸影響投資者對香港樓巿的看法，另一方面，美國勢將再加息，香港遲早也會再加息， 甚至追加，對負債人士心理也會愈添壓力。常有分析說在辣招下按揭水平偏低，所以樓巿風險遠低於以前，不過近年長期低息下，卻誘使不少業主加按套現，如按揭轉介機構經絡的一項研究便發現，現在加按佔整體按揭比例已升至達36.5%，創出有紀錄以來的新高（圖2），另一方面，加按套現的平均金額亦首次衝破400萬元的關口，8月份的每宗平均加按貸款額達到416萬元（圖3），大家都經常看到有多按物業淪為銀主盤，如美息和港息日後再急升，相信受影響的加按業主會愈來愈多，並非一個好現象。
港人最想置業 多欠缺財務目標
香港財務策劃師學會日前發表「港人財務目標及退休實踐度」調查結果，調查乃2018年8月6日至31日進行網上調查，蒐集港人對理財及退休策劃的取態。部分調查結果如下：
（1）四成受訪者沒有制訂財務目標。在低收入群組（月入15,000元或以下）中，有54%沒有財務目標；
（2）港人首要的財務目標是置業。在有財務目標的427名受訪者中，有129人（即27%）以置業為第一目標，第二及第三項分別是退休準備及醫療開支；
（3）港人退休後的收入來源主要是依靠銀行儲蓄（28%），其次為股票/債券/基金（20%）及強積金（16%）。另有10%受訪者認為可依靠政府提供的保障，僅6%受訪者依靠子女供養。
看完上述調查結果，大家可會留意，最多人的財務目標是置業買樓，但也有超過一半低收入人士是沒有制定財務目標，這亦令到大家理解到除了因為樓價高而令港人愈來愈難買樓外，如沒有財務目標，如儲蓄和投資，就算樓價回落，那些沒有準備的人，也是依然沒法上車。
另外，沒有自住樓而單靠銀行儲蓄退休，也會是極不容易。
■海外物業博覽暨投資講座
《亞洲週刊》10月27日將舉辦大型海外物業博覽暨投資講座，邀得湯文亮博士及曾淵滄教授等樓巿及投資KOL參與，首300名進場人士將可獲贈安泓投資總監楊書健及《明報》投資及地產版資深主編陸振球合著的《環球置業 最強天書》（圖）乙本。有興趣參展的發展商和中介，可經以下電郵查詢：
[email protected]或
[email protected]
[陸振球 樓市解碼]
安泓馬偉信逆市忠告：資金或流走 對港樓謹慎
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GS(14)@2019-05-09 09:10:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9322&issue=20190509
【明報專訊】本港住宅樓市近日氣氛轉趨熾熱，在剛過去的周末共錄得逾1200宗新盤成交，發展商亦加價加推單位。安泓投資研究總監馬偉信昨日接受專訪，在旺市中提醒投資者要留意潛在風險。他分析，近年本港樓價大漲小回，原因之一是美國聯儲局保持息口在相對低的水平，而本港奉行聯繫匯率，港元與美元掛鈎，環球資金於是湧港追捧實物資產；但向前望的話，由於美國近月公布的經濟數據優於預期，聯儲局短期內減息機會不大，貨幣政策或轉向鷹派，可能促使資金從本港流走，再次令樓價調整，故馬偉信目前對港樓謹慎，亞洲房託或更有投資價值。
在中美貿易戰陰霾未散，以及憂慮美國持續加息的情况下，市場在去年底至今年初普遍看淡港樓後市，惟本欄期內訪問多名專家均預測樓價難以大跌，甚至有機會掉頭回升（見表），結果反映二手樓價整體表現的中原城市指數最新報183.92點，今年以來已回升近7%，距離去年8月歷史高位188.64點亦僅2.5%，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑更預計該指數本季將會破頂再創新高。
一手樓市同樣熾熱，在剛過去的周末將軍澳MONTARA、何文田瑧樺及白石角海日灣II等三新盤齊發，合共售逾千伙，連同其他新盤短短兩日共售逾1200伙，已超過1月全月新盤銷量，打鐵趁熱，MONTARA及海日灣II已宣布了加價加推單位於周內發售。
儲局口風轉鷹 或會收緊政策
在目前一二手樓市熱火朝天之際，本欄今期訪問另一樓市專家、安泓馬偉信提供非主流意見予讀者參考。國際公共政策顧問機構Demographia最新調查，指本港供樓負擔比例高達20.9倍，即樓價中位數相等於家庭收入中位數的20.9倍，連續第9年成為全球樓價最難負擔城市，屬「嚴重負擔不起」，馬偉信認為，樓價對比本地人購買力明顯偏高，原因是過去多年環球資金湧港推升樓價。他解釋，2008年金融海嘯至今逾10年，聯儲局一直維持低息、甚至是零息政策，本港既屬開放型經濟、容許資金自由出入，又奉行聯繫匯率，故環球資金大舉流入本港追捧實物資產。
人幣實際與美元掛鈎 須隨美國收水
聯儲局主席鮑威爾於上周議息會議表示，「目前貨幣政策合宜，認為現時不論加息或減息均沒有充分理據（We do think our policy stance is appropriate right now. We don't see a strong case for moving in either direction.）」，馬偉信分析，與早前市場預期年內減息比較，聯儲局上周的立場已變得相對「鷹派」。他強調，需要密切留意美國貨幣政策如何變化，會否導致國際資金大舉流出本港，「雖然本港住宅仍然供不應求，但對樓價短期影響更大的是資金流向，假如外來資金大規模流走，會更快影響樓價，所以現時我對樓價亦比較謹慎」。
近年內地經濟學家流行一種說法，指隨着愈來愈多內地資金參與本港樓市，其影響力甚至已高於美國貨幣政策；而亦正正由於內地資金泊港，故即使聯儲局自2015年底以來已加息9次共2.25厘，本港銀行去年9月始輕微加息0.125厘，息率低企有利樓市，但馬偉信不同意此一觀點。
馬偉信解釋，從過去多年實際情况來說，人民銀行是將人民幣與美元掛鈎，故美國的利率政策亦間接影響中國的貨幣政策，例如今年首季聯儲局轉鴿暫停加息，內地期內便大舉放水，社會融資增量按年勁升40%至8.2萬億元人民幣；由此路進，假如聯儲局稍後再次收水，亦會影響內地的流動性，同樣對本港樓市帶來冷卻作用。
領展上市至今回報10倍 遠跑贏樓價
由於本港住宅樓價過去一段時間大漲小回，不少港人目前視港樓為最佳投資工具，惟馬偉信指出，領展（0823）於2005年上市以來股價升幅及派息累計回報回報逾10倍，而期內樓價升幅不足3倍，展示投資房託只要選擇得宜，回報可以更勝港樓。
以昨日收市價94.2元計，領展目前市值1987億元，是亞洲規模最大的房託，其在14年前上市時市值不足200億元。馬偉信分析，領展當年上市時主要資產是逾100個公屋及居屋商場及多個停車場，商場主要出租予小店；上市後管理層藉着資產增值舉措(Asset Enhancement Initiatives、AEI)，翻新商場及調整租戶組合，例如引入連鎖快餐店及大型超市等過去較少租用公屋商場的租戶，從而提升租值，並且適時出售成熟資產換入有升值潛力的資產，帶動收入及派息持續上升，支持該房託價格向好。
冠君擁優質甲廈 較NAV折讓四成
馬偉信表示，雖然目前領展息率已跌至2.8厘，但考慮到其日後可繼續藉著AEI提升收入及派息，現時仍具備投資價值。他又說，假如投資者希望挑選派息率更高的本港房託，可以考慮冠君（2778），因為其旗艦甲廈花園道3號吸引不少金融機構及中資機構租用，受惠本港寫字樓市道回升，收入及派息可望水漲船高；而集團管理層去年曾表示考慮出售旺角朗豪坊辦公大樓，若適時高價套現，可望收窄股價與每股資產淨值(NAV)折讓的差距。冠君昨日股價收報6.72元，逆市上升2.3%，較每股NAV 11.418元折讓逾四成。
本港房託以外，馬偉信認為可留意新加坡寫字樓房託，主要原因是新加坡商業地產租金近年已重拾升軌，根據世邦魏理仕數據，2018年新加坡寫字樓租金已上升15%，今年首季再升3.2%，為有關房託收入增長帶來動力。另外，安泓整體而言亦看好亞太區的物流物業房託，可以受惠於區內電子商貿蓬勃發展帶來的新增需求。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2019-05-09 09:10:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9915&issue=20190509
計算港樓投資回報率 須考慮每月供款
文章日期：2019年5月9日 Share
【明報專訊】不少港人均需要借按揭才能買樓，有分析認為，此舉可提升本金的投資回報率，假如以500萬元本金、借500萬元按揭購買1000萬元物業為例，日後樓價若升一成，本金的投資回報率便達20%（100萬元除以500萬元），但馬偉信指此一投資觀念並不正確。他解釋，借按揭買樓後，置業者需要每月供款償還按揭貸款，故不能簡單以投入的本金來計算回報率。
息率若升1厘 利息支出增近半
據記者計算，以上述購買1000萬元住宅借五成按揭為例，分25年償還，利率2.375厘，每月供款22,117元，累計利息支出為164萬元；假如按揭利率加息1厘至3.375厘，每月供款增至24,697元，相關利息支出便增加近半至241萬元，由此亦可佐證馬偉信在上文所述息口走勢對樓價的重要性。
[名人樓市論壇]
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