上週長實將軍澳新盤緻藍天開售，三房單位「只需」六百萬，首日已沽清七百多伙！上到車固然萬幸，但上不到車又想住入大型屋苑，請有心理準備接受現時最流行的「另類劏房」──分租。正所謂家家有求，最近很多屋苑業主，都將單位分租賺盡租金，情況已遍及豪宅、獨立屋及大型屋苑。有獨立屋業主因分租予五戶人，洋房被用到最殘；身處九龍站的頂級豪宅，因有「尊貴身份」，分租最為渴市；亦有人租下市區盤再自行分租，印印腳賺差價。資深投資者湯君明分析，分租賺與唔賺，月租六萬元是分水嶺。分租獨立屋最閉翳

年多前，有報章報導元朗樓盤尚城的一間獨立洋房，內裡房間可分租出來收租，震驚全城。估不到直至今日，這座洋房原來仍在不斷分割再分割，「空間」似長分長有！記者見上週又有廣告，遂以租客身份，相約業主劉先生睇樓，劉先生在電話中已多次向記者說：「你要有心理準備呀，間房真係好細，但月租只係三千！」來到屋苑，走過垃圾房到獨立屋門前，只見旁邊車位放滿雜物，打開門後是一條狹窄的走廊及樓梯，走上一樓是一個約二百呎的客廳，劉先生說由所有租客共用：「呢度有五間房，四間租咗出去，你入嚟住就五戶人共用個客廳囉。」走到二樓，去到該月租三千元的房間，原來是個比劏房更細的梗房！只得三十呎，而且面積其中一半已是窗台。記者試瞓上去，全身不能郁動。劉先生不斷指：「嗱，間房三呎乘六呎，另外窗台兩呎乘六呎，夠放一張兩呎床，仲有空間走動吓。雖然細，但其實三千蚊好抵呀。」記者計計數，三十呎房要三千元，即呎租高達一百元，唔好去搶！

三戶人爭廁所

住洋房，聽落好似好爽，事實租客有大堆問題需要忍受。這間三層獨立屋有五間房，其中兩間房有套廁。其餘三戶人則要共用另兩個廁所。客廳雖然共用，但其實已放滿雜物，有租客索性將私人雪櫃及衣服放於客廳，業主指：「你要放家電喺度，要先通知我，等我安排位置。你哋『將就』吓，唔係又嘈！」客廳對出的露台生滿雜草，明顯無人打理，滋生很多昆蟲，客廳用得殘舊，環境比較像大陸東莞樓房。記者又發現整座樓只有一個門鈴，設在客廳，「有客到」都會驚動所有租客。記者其後試過多次按門，十數分鐘後才有剛睡醒的租客應門，即時指罵：「做咩㩒咁多次鐘呀？你有嘢搵業主啦，搵我做咩呀！」分租洋房，業主亦唔見得好受。業主劉先生不斷游說記者期間，其妻子縮在客廳梳化發呆。翻查資料，業主登記正是劉先生妻子駱淑賓，於一一年以一千三百多萬元購入。駱淑賓曾贏得證監會的投資故事比賽而接受訪問，透露自己是小食店東主，因為想供養兒子到外國讀書，出售自己鋪頭炒股，最後血本無歸，連兒子也只能留港升學。她勸誡股民要量力而為，但她自己似乎重複錯誤。這座獨立屋曾叫價五萬元全幢出租，後減至三萬元仍租不出；放售一千七百萬元，亦無回音。業主只好分拆洋房出租，計及每月租金收入三萬一千多元，剛好夠供樓，也不失為一個出路。但如果業主用同一筆錢買三個市區樓再分租，租金總收入相信有五至六萬，會更為好搵！

分租九龍站最渴市

市區豪宅分租，過往比較罕見，近日亦終於出現。來到九龍站上蓋漾日居，一個一座高層單位，開門的是來自馬來西亞的Ken，他是banker，在IFC上班，租住漾日居三年。由於最近被業主加租，故想出將其中一間吉房分租出去。Ken一邊帶記者參觀，一邊用半鹹淡的廣東話落力推銷：「每間房都有bathroom，客廳和廚房都很大啊！」他曾經和兩個租客分租單位，試過因電費太貴問題鬧得不愉快：「其實我不是經常回來，客廳也無電視，但卻要交三千元，所以希望除了租客是單身外，也要較節儉，而且要交二千元電費按金。」單位有兩間房，其中一間Ken自己住，另一間想分租出來，記者入房間察看，只有二百呎，放了一張床及書枱，平平無奇，但Ken竟索價一萬五千元。記者向該區地產代理查詢，該單位市值租金約二萬六千元。若由分租客硬食萬五元租金，Ken自己只需交一萬一千元租金而已，Ken真的想得完美！他不斷力sell：「有會所證，豪宅會所可以任用。有泳池、壁球場、健身室。而且這裡去中環只要十分鐘啊。」其實最值錢的，是住在九龍站的「尊貴身份」！難怪記者參觀過後，已不斷有人向Ken要求參觀；每月使萬多元能進駐九龍站，又點會唔渴市？

分租單幢樓最值租

說到最值租，一定是貼近地鐵站的市區單幢樓，或設有會所的大型屋苑，漸漸形成商機。來到位於上環、在PMQ商場對面的單幢樓匡景居，記者找到分租房的負責人Jerry。他大方承認，單位是自己向業主承租後，再分租出去。來自浙江的Jerry不斷強調單位抵租：「匡景居一般月租都要一萬五千元，現在八千五就租房給你，而且包水電。這個包水電的做法很具競爭力！」記者參觀這個三百六十呎兩房單位，發現其中一間已有租客入住，更將其私人物品放在客廳霸位。另一間房擺放一張雙人床後，已無位置放衣櫃。Jerry坦承自己轉租是為了賺錢，且一星期後已將房間加租至一萬元：「現時市場需求大，所以租金也要上調，而且可每個月續租，方便短期客人。」他不肯透露向業主交多少租金，但目前同類單位租金萬五元計，Jerry分租兩房出去，每月便可賺取差價五千元，密密做便密密賺，但風險是租客走數或租不出，便要白蝕。綜合來說，資深投資者、科達集團主席湯君明分析，租金六萬元是分租賺唔賺的分水嶺：「因為分租一間房出去，你唔可以將房租提得太高，例如兩萬蚊，咁租客會寧願租一個獨立細單位。而租金六萬蚊以上嘅單位，如貝沙灣及太古城，面積千一、二呎，可能都係得三至四間房，就算每間房用一萬元分租，都補唔番條數！而且唔易搵租客，最慘係用到你殘！」而將獨立洋房逐間房分租，更不划算，除非可分層當村屋單位出租。相反，市值租金一至兩萬元的兩房單位，分租出去賺的機會最大。

鯉魚門村屋「搏大霧」

租盤渴市，有業主為了分一杯羮，竟將殘舊村屋間出一個「棺材房」分租，再以「向海度假屋」作招徠。位於鯉魚門馬環村海邊的一間村屋，業主親戚邱先生，在網上以「鯉魚門海景屋」作賣點吸客，再配以無敵鯉魚門夜景照片，且只限租給女生。但記者相約睇樓後，卻發現嚴重貨不對辦。雖然單位是向海，但已被其他屋遮擋視線，而且單位內非常殘舊，除了要和兩戶人共用廁所外，分租的房間，竟然只是可移動的屏風，在客廳中間分隔出來。房間一百呎不到，以床位連衣櫃組裝而成，房門也只是摺疊門，全無私隱可言。業主索價每月三千五百元，邱先生堅持說：「當度假屋租嚟玩吓都唔錯o架！」

八月苗栗地院法官陳文貴向大法官會議提釋憲，希望廢除《刑法》通姦罪，在相隔十五年之後，台灣再度出現通姦除罪化釋憲案，是否有翻轉機會，各界拭目以待。

時隔十五年，台灣再度有法官針對《刑法》通姦罪，向大法官會議提出釋憲。

他是苗栗地方法院法官陳文貴，因承辦案件時，認為通姦罪有違憲疑義，決定暫停審理，今年八月提起釋憲，重啟社會對通姦除罪化的省思。

婚外性行為除罪化已成全球趨勢，韓國憲法法院二月宣告《刑法》通姦罪違憲的判決，但台灣仍和印度、菲律賓以及伊斯蘭教國家並列，把對婚姻不忠視為刑事犯罪。

已於九月調至司法院的陳文貴，在地院承辦一起妨害婚姻案件，該案夫妻結縭二十一年但關係惡劣，已分居十多年，太太直到今年申請戶籍謄本，才發現家裡多了兩 個孩子，是丈夫和越南籍員工外遇所生，遂提出告訴。陳文貴認為，若夫妻長期分居，其中一方僅能訴請離婚，也不能強制執行，但一人若違反忠誠義務、外遇發生 性行為，法律卻祭出刑罰的制裁手段，《刑法》使得個人的性自主權被完全剝奪。

夫妻情感糾紛

不該以國家權力介入處罰

「我去年就寫文章評論大法官釋憲，今年遇到韓國將通姦除罪化，自己又遇到這個特殊案件，覺得是個契機。」陳文貴說，《刑法》通姦罪自一九二八年制定至今， 規定「有配偶而與人通姦者，處一年以下有期徒刑，其相姦者，亦同。」但社會觀念已有很大轉變，而個人性自主決定權屬於《憲法》所保障的基本權利，通姦罪已 構成違憲。

「雖然成功機會不高，但我樂見有人再提釋憲。」政大法律系副教授葉啟洲在二○○○年擔任法官時，覺得通姦罪無從保護婚姻，反而成為女性之間報復的工具，於 是提起釋憲，卻被打回票。他觀察，現任大法官的態度仍偏保守，台灣社會的認知也沒有太大進步，但仍是一個重啟討論的契機。

台北大學法律系助理教授官曉薇研究指出，通姦罪已變相地懲罰女性。她根據○三至一二年間各地方法院判決分析，通姦被判有罪者，男性一六四七人，遠比女性一 九四五人少，但其他犯罪類型，男性被判有罪者，比女性多五．八倍。而依法務部○八年至一二年資料分析，對丈夫的撤告率高達五一．九％、對妻子的撤告率四 三％、對女性第三者撤告率更僅三一．七％。

通姦除罪化的步伐，台灣走得緩慢，大法官是否能夠跟上時代潮流，做出翻轉性的見解，值得關注。

撰文 / 賴若函

中國股市一旦實施註冊制，企業上市的速度將更快，也能有效遏止借殼盛行歪風，有助活絡股市。未來，A股將產生巨大的磁吸效應，台灣要提早審慎因應，以防更加邊緣化。

中國證券史上最大改革來了！二○一五年十二月二十七日，中國人大常委會通過「股票發行註冊制改革授權決定」，自一六年三月一日起，分兩年實施。經過股災，合計市值達五十三兆人民幣（約新台幣二六七兆元）的中國股市，將面臨前所未有的巨變。

何謂「註冊制」？這與過去有何差別？先前中國實施「審批制」，新股能不能IPO（首次公開發行），由證監會決定，任何產業、無論公司大小，以同一標準看 待。未來，新流程將由券商查核財報與相關資料，證監會只給予問題及意見，不做實質審查，只要文件齊備、證監會沒有進一步問題，即可申請註冊上市，運作模式 更接近美股、港股。

註冊制最大優點是快速，以往審查人力有限，中國經濟又處於高成長，企業資金需求熱切，導致上市申請大排長龍，迄今仍有逾七百家企業排隊。過去中國股市每年 平均有二百檔新股上市，改為註冊制後，一年可望增至三五○、甚至四百家。中國一方面開放滬港通、深港通，創造外資買股的「需求」；另一方面透過註冊制加速 企業上市，創造股票「供給」，雙管齊下，活絡股市企圖心可見一斑。

過去，中國股市審查制的人治色彩濃厚，排隊申請上市的公司多，但放行速度全由審查機關決定，每每淪為當局調控股市的工具。行情過熱時，就快速准許一批新股 上市、分散炒作資金；要是行情太冷，證監會又宣布暫停審查，股市往往隨即應聲上漲。更嚴重的是，新股IPO人謀不臧、放水上市的傳聞不少，負責審查IPO 長達十三年、外號「發審皇帝」的證監會前主席姚剛，在去年十一月涉案下台。

門檻降低 借殼上市將不再此外，在舊制下，上市數量與速度由政府調控，大量游資追逐過少標的，使得既有的股票奇貨可居；即使獲利爛，「殼」卻值錢，許多有意上市卻不 得其門而入的企業往往相中這類公司，從市場收購股票，用借殼方式上市，也因此造成被借殼者股價飆漲怪象。

熟悉中國資本市場的金庫創投總經理丁學文分析：「證監會將追蹤業績真實性，藉註冊制簡化上市作業，消除買賣殼的現象，並引導投資人關注企業業績表現，而不 是只看批文（准許上市的文件）或殼的價值。」另外，丁學文認為，中國配合註冊制，正積極推廣多層次資本市場，包括上交所新增「戰略新興板」，及深圳創業 板、北京新三板等交易平台，將吸引更多海內外機構法人直接投資，降低散戶參與比例。

新股變地雷 承銷商要負責值得注意的是，以往有不少公司以假財報成功掛牌，造成股民慘重損失。而在註冊制下，萬一新上市公司成了地雷股，承銷券商與律師、會計師都要負連帶責任。

例如港股，○九年底，製鞋業台商洪良國際掛牌，但不到一百天，就被踢爆營收灌水，遭香港證監會勒令停牌，成為香港歷來最短命新股。事後，不但洪良被迫將募 集資金退回七千名散戶，承銷的兆豐資本也被撤銷牌照，保薦人黃騰忠被停業三年，另一保薦人康曉龍更遭終身禁止從事承銷。可見註冊制下，承銷券商須對推薦公 司負全責。

對台灣股市而言，中國這種廣納上市公司的「吸金大法」，是否也將衝擊台灣股市？「影響會很大！」不願具名的券商承銷部協理直言：「未上市的好公司越來越 少，這兩年，海外企業（F股）是台股上市櫃主力，註冊制會讓企業重新考量上市目的，未來台股對海外企業的吸引力恐將銳減。」

優質台企 恐到對岸掛牌

安永聯合會計師事務所審計服務部營運長張嵐菁也指出，證所稅停徵後，雖然將提高企業在台掛牌意願，但中國註冊制降低掛牌門檻，也勢必加速掛牌時程。加上陸資持股逾三成者，在台股權轉移較受限，除非台灣能進一步開放，才有助提升資本市場吸引力。

從數據看來，台股確實呈現弱化危機。雖然在一五年站上暌違已久的萬點，然而台股上市IPO件數卻較一一年銳減，籌資金額只有十一億美元左右。大中華區最大 贏家是上海證交所，無論掛牌二一九家、籌資金額二四四億美元，都是五年最高。展望一六年，上海、深圳交易所有註冊制加持，掛牌數量肯定創新高，這勢必成為 國際資金流動的先行指標。

丁學文就預警，陸股實施註冊制後，本益比將「高的更高，低的更低」，加上平均本益比仍將高於台股，更多優質台灣企業，很可能因此被吸引至對岸掛牌；他預估，這個磁吸效應最快在今年第三季就出現。無論下一任總統是誰，這將是新執政者無可迴避的挑戰。

撰文 / 周岐原