買家變招多約多伙減辣稅 運房局﹕分合約 首置首單位可豁免
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GS(14)@2017-04-13 22:33:56【明報專訊】政府日前再次收緊樓市「辣稅」稅制，「一約多伙」買家無論首置與否，均須付樓價15%印花稅，但昨日市場已有買家以「多約多伙」形式購買多個單位「破辣」，節省部分辣稅。運輸及房屋局昨回應本報查詢指出，若買家以首置身分、分多張合約購買多於一個物業，其中一個單位仍可豁免辣稅。有法律界人士指政府應推出更全面措施以堵塞漏洞。
明報記者 林尚民 方可兒 林可為
對有買家以上述「多約多伙」形式購買多於一個單位，運房局發言人回覆本報表示，若一名香港永久居民以首置身分，於同一日簽署多份買賣協議，每份買賣協議購入一個住宅物業，最先簽立的買賣協議會按第2標準稅率徵收從價印花稅（即只需付最基本印花稅，最多為樓價4.25%），其他買賣協議則按15%新住宅印花稅率徵稅。
按運房局說法，假設買家以首置客身分入市、以1億元購買3伙單位，其中一個是價值7000萬元之大單位，其餘兩個是價值1500萬元的中型單位，在舊稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，只需付樓價4.25%印花稅，即425萬元；在前日公布的新稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，則需付15%印花稅，即1500萬元。
不過，若買家以「多約多伙」形式購入，而首個單位屬大銀碼（7000萬），該單位只需付4.25%基本印花稅，即297.5萬元，其餘兩個較細單位要付15%辣稅，即每個要付225萬元，3個單位合共繳稅747.5萬元。對比舊稅制，以此方式買樓需付稅額雖仍增加約76%，但若對比在新稅制下以「一約多伙」形式購買，則可節省752.5萬元或約五成（見圖）。
一組買家兩份約 3219萬購兩伙
事實上，新稅制生效後，有九龍一豪宅新盤，昨連環售出兩伙低層實用面積677方呎單位，市場消息指由同一組買家購入，但樓盤成交紀錄冊顯示分為兩份文書，單位成交價分別逾1615萬及1604萬元。如買家「一約兩伙」，以總成交價逾3219萬元計，若付15%新辣稅涉逾482萬元；買家如今分開兩份文書處理，不排除買家以首置身分購入較貴一伙，另一伙照付15%辣稅，即稅款逾300萬元，節省182萬元稅款開支。
大律師﹕道高一尺
大律師陸偉雄稱，政府應推出更全面措施，並指買家以「多約多伙」形式購買多個單位，甚至以首置直系親屬名義入市，便可節省稅款，其實是漏洞，而政府只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，兼且「道高一尺，魔高一丈」，即使有「加辣」措施推出，買家亦有方法應付。如政府當初提高雙倍印花稅稅率至15%，應預見「一約多伙」問題，惟直至坊間講及問題才作回應、進一步加辣，但現時又有其他漏洞，他認為政府應盡快修例堵塞漏洞。
業界：除非限購 可推新招不多
就「多約多伙」衍生的潛在問題，中原亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，政府可推出的新招已不多，除非效法內地部分城市推出限購令，即不容市民買第二套房，或對樓市短期起到冷卻作用。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2679&issue=20170413
維港頌首輪沽九成 未見一約多伙
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GS(14)@2017-04-13 22:33:56【明報專訊】長實北角維港頌昨首輪開售，有代理指雖然有兩成大手買家因新措施關係未有出席揀樓，但項目昨開售152伙，仍沽逾九成單位共142伙，其中散客佔近七成，意味散客已填補大手買家空缺。
售142伙 散客佔七成
發展商隨即於昨晚將成交上載成交紀錄冊，資料顯示，昨售出的142伙以142份合約簽訂，未有「一約多伙」出現，情况為近期開售新盤罕見。事實上，登記人可即場加入登記人之直系親屬，如父母、子女、兄弟姊妹等作為買方。有業界人士估計，不排除有買家以直系親屬作多名首置客入市，以便節省稅項。此外，亦不排除有買家先以首置身分購入價錢較貴一伙，其餘單位照付15%稅，以省部分辣稅金額。
項目除設員工內購外，共分三輪作揀樓程序，包括購買兩伙或以上4房單位、購買兩伙或以上3房或4房單位，以及散客。市場消息指購買兩伙或以上的大手客共購入約40伙，佔開售單位兩成半，比例明顯低於早前開售的新地南昌站匯璽，約有四成單位獲大手客選購。
市場一度流傳維港頌獲大手買家連購7伙，但發展商否認，僅指有大手買家連購3間。有代理指該3伙雖為同一組買家選購，但分3張合約簽訂。有關單位全為4房（實用1420方呎），折實價約1.7億元。假設3張合約的登記人全為首置客，料最多可節省約1844萬元稅。
趙國雄：無礙銷情
長實執行董事趙國雄稱，項目大手買家共選購約40伙，套現逾25億元，政府提高「一約多伙」稅款至15%，對樓盤銷情無影響，因項目主打大碼物業，入市買家都是「深思熟慮」，相信措施對中小型物業有較大影響。他稱政府此舉只是堵塞早前加辣漏洞，作為發展商只是繼續賣樓，又說首批最貴一伙可享海景樓王、1座25樓B室亦已售出。該單位實用1595方呎，4房間隔，折實近7000萬元，折實呎價4.39萬元。
另運輸及房屋局長張炳良昨稱，自政府去年11月調控印花稅後，「一約多伙」交易有上升趨勢，政府不能不出手，非透過傳媒報道才知悉情况，又指會爭取在現屆政府任期內通過新措施。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4302&issue=20170413
珀御實呎1.27萬 貴絕屯門 遏「一約多伙」後首開價新盤 高同區二手價三成
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GS(14)@2017-04-14 10:26:04【明報專訊】政府調高「一約多伙」稅率後，發展商開價仍然進取。新地（0016）屯門良德街珀御昨以高價開盤，首批68伙平均折實實呎約1.27萬元，不但較去年7月開價、同一街道內的豐連首批高逾四成，首批均價更貴絕區內新盤，並較去年8月開售的同系鄰近元朗港鐵站的Grand YOHO一期首批11,968元再高6%。
明報記者 方可兒
約19個月樓花的單幢盤珀御，開放式及1房單位佔逾六成半，標準樓層一層設13伙。首批平均每呎定價15,935元，折實平均實呎12,748元，呎價為區內新盤之冠。事實上，同位於良德街的南豐旗下豐連，去年7月首批僅8826元，即珀御首批較豐連貴44%。
貴同街豐連去年開價逾四成
自去年下半年起，新界西北樓價升勢凌厲，緊接豐連兩個月後推出的建灝地產虎地18逸品，首批折實平均實呎已升至1.22萬元，至去年10月開價的香港興業（0480）寓，首批亦直逼1.2萬元。若相比附近逾20年樓齡的二手屋苑，如盈豐園、海麗花園及寶怡花園等，近日成交實呎約9160元至9340元，珀御亦至少貴三成半。
珀御首批單位包括4伙開放式戶、45伙1房戶及19伙2房戶，首批售價由494.7萬至777.6萬元，實呎14,996元至17,177元，即供折實價由395.8萬至622.1萬元，折實實呎11,996元至13,742元。雖然發展商稱項目主打自用客，但除了提供即供付款辦法、買家可享最高直減樓價20%折扣優惠外，亦提供其他付款辦法，迎合需要支付雙辣稅（雙倍印花稅及買家印花稅）的買家。該付款辦法提供最高樓價21%的稅項回贈，惟直減樓價折扣優惠只有1%。
首批僅一伙低於400萬元
首批入場單位為5樓K室，實用面積328方呎1房戶，望樓景為主，定價494.7萬元，折實價395.8萬元，折實實呎12,066元，為首批唯一折實價低於400萬元的單位。值得注意的是，珀御首批雖提供4伙實用面積310方呎的開放式戶，但全位於高層27樓至30樓，折實價為421.5萬至425.9萬元，甚至高於部分低層1房戶，其中一伙折實實呎更高逾1.37萬元，為首批呎價最貴單位。
新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，珀御首批定價為「機會難逢價」，是次定價參考區內指標屋苑，如同系瓏門，又稱區內上個新盤已是去年的事，如今市况不同，認為定價合理。項目首批折實市值約3.4億元，今起開放示範單位予公眾參觀及收票，最快周末公布銷售安排，不設大手優先揀樓，料復活節後開售。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8157&issue=20170414
金管局傳索取「一約多伙」資料
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GS(14)@2017-04-22 10:10:36【明報專訊】繼政府早前收緊住宅印花稅，堵塞「一約多伙」漏洞，據報金管局亦出手，要求銀行提交涉及「一約多伙」的詳細資料，匯報限期定於本周三，收集資料後會再作分析，決定是否針對「一約多伙」推出監管措施。
金管局發言人稱，當局在日常監管工作中不時與銀行就不同議題溝通，但不會評論具體的溝通內容。發言人又重申，金管局一直要求銀行審慎經營按揭業務，如果按揭貸款申請涉及多個單位，相關交易已經有明顯投資成分，可能導致日後若借款人未能還款，銀行要收回物業出售時更加困難。因此，銀行應當充分考慮該按揭貸款申請可能涉及的潛在風險，並採取嚴謹的準則審批此類按揭申請，例如將之視為多項按揭貸款申請處理，在按揭成數和供款與入息比率採取適用於非自用物業和多項按揭貸款的更嚴格要求，以審慎管理風險。
要求銀行嚴謹審批按揭貸款
近月「一約多伙」的情况持續增加，即買家以一份合約同時購入多個單位以避稅，因此政府早前出手，要求買家若涉及「一約多伙」，每個單位都要繳交15％印花稅，而新措施實施後，「一約多伙」的交易已大幅減少。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1513&issue=20170421
投資客2億掃瑧蓺25伙 遏一約多伙後最大宗掃貨個案
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GS(14)@2017-12-03 00:39:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1891&issue=20171202
【明報專訊】沉寂多月的新盤大手客重出江湖，其中新世界（0017）昨推40伙招標的西營盤瑧蓺，有一組投資客以公司名義，擲2.14億元連掃25伙，相關買家需付30%辣稅、涉6430萬元；上述成交亦為港府4月推出遏制「一約多伙」措施後，涉單位數量最多的新盤成交。另恒地（0012）西半山天匯、油塘嘉賢居兩個開售8年的樓盤，均售出項目最後一伙、套現逾4.3億元。
明報記者 林可為
瑧蓺上周開展首輪銷售後，昨推40伙實用面積210餘至460餘方呎的單位招標，共售出26伙；當中最受注目的是，有一組投資客斥逾2.14億元連購25伙（包括開放式、1房及2房戶），以單位總樓面8517方呎計，折合平均實呎25,165元。由於買家以公司名義購入單位，需付辣稅約6430萬元，預料將保留單位作長線收租用。市場消息指，上述大手買家涉中資背景，惟發展商未有回應有關買家身分。
傳中資背景買家 付6430萬辣稅
此外，上述成交亦是港府限制「一約多伙」後（買家以一份文書購入多於一個單位，相關交易須按15%新稅率繳稅），涉單一買家購入單位數量最多的個案；而政府限制「一約多伙」前，涉單位數量最多的新盤成交，為嘉華（0173）年初開售的啟德嘉匯，有買家斥資1.45億元連購15個單位。瑧蓺上周首輪開售，迄今累沽60伙、套現逾5億元。另同系元朗唐人新村柏逸昨日亦推售30伙，但只沽出1伙，而柏逸亦首錄撻訂，為2座3樓A6室，上月底以637.2萬元售出，料買家遭殺訂5%涉近32萬元。
天匯最後一伙4億沽 貴去年三成半
至於恒地旗下兩盤，均於昨日售出最後一伙特色戶、標誌全盤清袋；其中西半山天匯41樓A室（又稱61樓）半複式大宅，市場消息指連車位以約4億元售出；單位實用面積3917方呎，5房5套間隔、並連全屋裝修家具，實呎10.21萬元，為項目第三高呎價。可留意的是，此單位原於去年1月以2.96億元售出，但今年8月撻大訂，恒地一度將定價調高5%至3.39億元，但近日改為招標，意味最新成交價較去年賣貴35%。天匯全幢66伙已售罄，料套現近百億元。
另油塘嘉賢居透過招標形式售出38、39樓B室，成交價約3600萬元；單位實用面積1755方呎、另連天台和平台，4房雙套設計，享維港海景，實呎20,513元，料為項目新高呎價，亦標誌全盤清袋。此外，馬鞍山迎海‧星灣御，推出17、23座兩個實用面積3112及2742方呎特色戶，本月5至19日招標。
雙天台疑涉「一約多伙」買家拒啃辣稅第一城樓王閃電撻定
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GS(14)@2018-01-07 15:53:30■沙田第一城
【本報訊】踏入2018年，二手樓市即驚爆首宗「樓王」撻定。近期升勢如虹的沙田第一城，上月連爆9宗破頂，包括6座頂層雙天台特色戶以1,250萬元易手，貴絕全城，惟登上樓王寶座不足48小時便告撻定。有指買家購入後才驚聞雙天台疑涉「一約多伙」，不甘硬食近190萬元辣招稅，寧撻定蝕逾60萬元。記者：朱連峰
沙田第一城6座頂層A室單位，實用819方呎，據知是全屋苑唯一擁有雙天台（A及D室）特色戶，雙天台面積至少逾1,000方呎；去年6月放盤開價1,250萬元，最終零議價於剛過去的周日大除夕獲換樓客購入，呎價逾1.5萬元，樓價破盡屋苑入伙37年紀錄。
■沙田第一城6座頂層A室及其樓上「A及D室」兩個天台屬同一業權，疑構成非「一個物業」定義，傳被稅務局定義為「一約多伙」，須支付15%印花稅高達近190萬元
印花稅47萬變188萬
不過，市場昨瘋傳業主周日賣樓後，昨天竟再通知地產代理單位須以原價重新放盤，原因是買家已撻定。促成交易的中原地產一名員工證實買家撻定消息，並解釋買家購入單位後，獲稅務局回覆指該物業因為有兩個天台，即使是次是同一份合約出售，因D室屬另一個物業，故構成「一約多伙」，須支付15%從價印花稅。買家原預計只須支付成交價3.75%作印花稅，即約47萬元，但因涉及「多伙」，印花稅隨即急升3倍至187.5萬元，稅額足足相差140.5萬元，買家大失預算下，焗撻定離場，料屬全港首宗同類誤墮「一約多伙」陷阱的撻定案例。業界表示，簽訂臨時買賣合約時所付的定金一般為樓價3%。是次買家撻定，連同向代理賠償雙倍佣金，估計由買樓到撻定，不足48小時損失逾60萬元。事實上，連地產代理也不清楚一個連雙天台物業或會構成「一約多伙」。據知，坊間所理解的天台並非住宅物業，故該第一城撻定樓王，區內代理也弄不清楚是否須付15%印花稅。對於沙田第一城雙天台物業是否涉「一契多伙」，業主放售單位是否需先拆售天台才可獲豁免15%印花稅。運輸及房屋局發言人回應指，將於今天回覆。沙田第一城由四大發展商新地（016）、長實（1113）、恒地（012）及新世界（017）合作發展，單位總數10,643伙。土地註冊處資料顯示，今次撻定的6座頂層A室，第一手買家1984年以54.45萬元買入時已經包括該兩個天台。針對新盤接連有買家以一約多伙手法避稅，前特首梁振英去年4月再出招，買家若以一份文書購入多個單位，須以15%新稅率繳稅。不過，樓市熾熱，新盤已重現「一約多伙」成交。美聯翁凱傑稱，沙田第一城再錄高價成交，52座高層B室兩房戶售495萬元，呎價17,430元屬屋苑分層戶次高。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180103/20263545
會德豐黃光耀：集團積極推盤 已落成餘貨僅百多伙
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GS(14)@2018-06-12 05:47:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5299&issue=20180612
【明報專訊】近期擬開徵一手樓空置稅引起市場討論，會德豐地產（0020）常務董事黃光耀表示，集團積極推售旗下樓盤，於樓花期已沽出大部分單位，以何文田ONE HOMANTIN為例，目前尚餘少於一成單位；另集團旗下現正發售的10個項目，涉及5700伙，只剩餘500多伙未售，少於一成，當中已落成單位只有100多伙，該批單位主要來自何文田ONE HOMANTIN及屯門NAPA，於可發售樓盤單位中佔低水平，同時入伙後一年內料很大機會成功沽清所有單位。
稱增加供應才能解決樓市問題
他又稱，每個發展商售樓策略不同，有項目適合以現樓形式推售，通常為銀碼大的豪宅盤，因為買家要實地視察。另他認為，每項公共政策 ，包括新稅項措施，需要考慮三方面因素包括合理、可行、有效，空置稅作用不大，最終解決樓市問題是要增加供應。
ONE HOMANTIN餘貨料加價5%
此外，ONE HOMANTIN本月起分批發信予買家收樓，該盤為集團今年第四個落成項目，目前尚餘52伙待售。黃表示，項目自2016年3月起發售，至今累沽509伙，套現逾62億元，近兩周亦沽出5伙，成交價1068.8萬元至1908.3萬元，實呎由2.4萬元至2.87萬元，平均實呎2.65萬元。他續稱，尚餘52伙包括32伙標準戶、18伙頂層特色戶及2伙天際特色戶，特色戶傾向以招標形式推售，交樓後會加推更多單位推售，料有3%至5%加價幅度。發展商昨首開放項目現樓連裝修示範單位予傳媒參觀，單位為7座16樓A室，屬實用795方呎3房1套單位。另同系啟德OASIS KAI TAK周日沽出8伙，套現1.2億元，項目現累沽569伙，套現逾66億元。
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