洪水橋增丁屋地 政府明益鄉紳17億2.52公頃足可建2,100公營單位
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GS(14)@2018-03-19 04:56:57【本報訊】政府去年公佈洪水橋新發展區大綱圖，新增約2.52公頃鄉村式發展地帶，聲稱用作重置受影響村屋，但本土研究社發現整區內僅小量村屋需拆卸，新增2.5公頃土地卻可建多達百間丁屋，粗略推算價值可達17億元，該社質疑政府在土地供應短缺下仍增加鄉村式發展地帶是「明益」新界鄉紳，推算若土地改作興建公營房屋可新增約2,100個單位。記者：鍾雅宜
政府於去年5月就新洪水橋及廈村分區計劃大綱圖刊憲，大綱圖內約有118公頃用地劃為鄉村式發展地帶，新增青磚圍北面1幅約1.31公頃用地及2幅鳳降村北面約1.21公頃用地作鄉村式發展，合共2.52公頃，聲稱是用作重置受新發展區影響的村屋。本土研究社成員黃肇鴻比對現存村屋和大綱圖，發現除田心村一帶可能有極小量村屋因發展而受影響外，根本無大量村屋需重置，而政府早表明發展區內受影響而需拆卸的均為非原居民村落，原居民村不受影響。他質疑政府是借發展增加鄉村式地帶面積，推算2.52公頃可建約100間丁屋，「邊度有100間（需重置）咁多呢？政府係咪要解釋一下。」
近車站價高 增套丁誘因
根據新發展圖則，新增鄉村式發展地帶中2幅鳳降村北面用地位於未來公共交通交匯處附近，青磚圍北面1幅用地則在未來擬建的洪水橋站附近。黃肇鴻指按早前該社研究所得，青磚圍一帶有不少懷疑套丁個案，「如果本身已經套得咁勁，點解要畀地佢哋？」料位近洪水橋站的丁屋價值更高，或增加套丁誘因。翻查丁屋放售資料，元朗區每幢丁屋市價平均為1,400萬元至1,900萬元。若青磚圍一帶因近港鐵站而令丁屋價值較高，以1,900萬計算每幢村屋；鳳降村北面則以每幢值1,500萬計，兩處分別各建約50幢村屋，粗略估算100間丁屋總值可達17億元。元朗區議員黃偉賢指，鄉事派在政府規劃新發展區時均會要求增加鄉村式發展用地，又經常指不夠地興建丁屋，但黃認為整體鄉村式發展用地足夠，「因為可以飛丁（村民在其他鄉村覓地建丁屋），不過鄉與鄉之間會盡量唔飛丁，以免同人爭丁地」。他直指丁屋發展至今已變質，不再是為改善原居民居住環境而建，「唔少都係同發展商合作起屋」，擔心新增鄉村式發展用地只會加劇套丁情況。青磚圍原居民代表陶錫源指出，的確有村屋受發展影響而需遷置，政府理應提供土地重置，反問「仲唔夠地起公屋咩？」本報向規劃署查詢發展區內有多少間村屋受影響而重置，署方指該3幅地是用作遷置受影響村屋或屋地用途的土地面積，惟獲遷置屋宇數量需待核實屋地業權人資格後方可確定，又指截至今年2月底，發展區內共有393宗興建丁屋申請處理中。
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180319/20336086
山頂百億地王招標 8年首見可建40萬呎
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GS(14)@2018-09-08 22:44:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4826&issue=20180908
【明報專訊】私人市場上的豪宅地皮接連以天價易手，豪宅官地亦被看高一線。地政總署昨日公布，公開招標出售山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號的住宅地，為2010年7月推出拍賣山頂聶歌信山地皮（現為MOUNT NICHOLSON）後，8年來首推山頂大型住宅官地。市場估計，該地皮每方呎樓面地價可達6萬元，有力問鼎地王寶座。
前身為高級公務員宿舍
山頂文輝道地皮前身為政府高級公務員宿舍，涉及6幢，樓高逾10層，享南區海景，政府早將地皮納入賣地表內。地皮面積約18.9萬方呎，發展地積比率約2.1倍，最高可建40.4萬方呎，地皮將於本月14日開始招標，截標日期為下月12日。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，山頂地皮供應少，相信是兵家必爭之地；因地皮發展規模大，估計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主，而部分會合組財團以分攤發展風險。
綜合業界人士估計，地皮估值約181.9億至243億元，預計每方呎樓面地價約4.5萬至6萬元，挑戰每方呎住宅樓面地價紀錄。目前全港最高樓面呎價官地紀錄，是由新地（0016）於2006年以18億元投得的山頂加列山道地皮所創下，該地皮現已發展為12幢洋房豪宅TWELVE PEAKS，每方呎樓面地價高見42,196元，是全港最貴樓面呎價官地。
市場估值高見243億 呎價6萬
同時，地皮有望挑戰本港最貴的住宅地皮，目前全港最貴住宅官地是長沙灣興華街西對出地皮，由信置（0083）、會德豐（0020）等合組財團以172.88億元投得，每方呎樓面地價1.75萬元。
近月山頂連環錄得一手成交，其中新地山頂TWELVE PEAKS 8號洋房，於今年6月以7.3億元易手，洋房實用面積4784方呎，連2889方呎花園，實呎152,592元，扣除發展商提供相等於樓價15%的印花稅現金回贈，折實實呎129,703元，創項目新高。
油塘海旁地招標 可建近19萬呎樓面
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GS(14)@2018-10-09 10:52:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8688&issue=20181009
【明報專訊】油塘近年大變天，近日亦有新盤推售，部分業主趁機放售旗下物業，其中油塘海旁地段第2、3及4號地皮，現以招標形式放售，並於11月30日截標，售價將以區內同類地盤成交價作參考。
可補地價後作綜合發展
今次招標的油塘海旁地段第2、3及4號地皮，位於油塘綜合發展區最前端，享無遮擋全海景，負責招標工作的第一太平戴維斯及戴德梁行指，項目佔地約3.75萬方呎，並已於2015年初獲城規會落實通過規劃發展，可在補地價後發展成一幢綜合發展（包括住宅）項目，大部分單位可享全海景，最多可建面積約187,496方呎。
參考區內紹榮鋼鐵廠價
戴德梁行董事梁煒業表示，今次招標的項目在油塘灣綜合發展區的範圍內，2015年初獲城規會落實通過規劃發展，惟新買家仍可以就其已獲批的總綱發展藍圖向城規會申請有限度修改。他又指，有關地皮會以早前紹榮鋼鐵沽出的地盤作參考價。
資料顯示，青建國際（1240）或有關人士早前以5.3億元購入由已故「鋼鐵大王」龐鼎元創立紹榮鋼鐵持有的油塘東源街18號東亞庫運紹榮鋼鐵（連同向海延伸地段），地盤23,582方呎，現為「綜合發展區（4）」，若以住宅發展，最高地積比率為5倍。事實上，油塘近年亦有不少政府地皮推出，如內房保利置業（0119）今年8月以33億元投得高超道住宅官地，以可建樓面356,510方呎計，每方呎樓面地價9256元。
千億高鐵西九站上蓋地不斬件 可建316萬呎樓面 最快今年第3季推出
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GS(14)@2019-03-01 11:22:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5976&issue=20190301
【明報專訊】政府近年除積極推出住宅地皮外，亦推出多幅商業或商業/酒店地（下統稱商業地），在2019/20年度政府將推出7幅商業地，包括5幅位於啟德及1幅位於旺角，不過，最矚目當以可建316萬方呎、估值最高1100億元的高鐵西九龍站上蓋地皮，政府更表明不會「斬件」推出，若成功售出，勢成本港歷年來最大額官地買賣。
明報記者 林尚民、甘潔瑩
發展局長黃偉綸去年公布把有關地皮列入賣地表時指出，未敲定項目是整個推出、抑或「斬件」式分期推出，不過，黃偉綸昨日表示，項目傾向不「斬件式」推售，因一幅推售，對於整體營運及設計會較好。據悉，項目最快第二個財政季度(即7至9月)推出。
雖然近年政府先後推出多幅商業地，但大部分可建樓面均約100萬至200萬方呎樓面，不過來年度推出的高鐵西九龍站上蓋地皮，佔地63.2萬方呎，以5倍地積比計，可建樓面高達316.5萬方呎，是近年最大規劃的單一商業地皮。綜合各大測量師行，有關地皮每方呎樓面估值約1.5萬至3.5萬元，估值即約474.6億至1107.4億元。
測量師料超級大財團參與
美聯測量師行董事林子彬表示，該項目規模極為龐大，初步估計若該地每方呎樓面地價約3萬元水平，地皮估值將達949.38億元，將會是超級大財團才可參與。
不過，由於項目總價高昂，有部分業界則認為將影響地價，資深測量師張翹楚指出，由於項目總樓面大，若以每方呎樓面地價約3萬元、連同建築費在內，投資額高達1400億元，屬「天文數字」，若政府不分拆出售，預期每方呎樓面地價約1.5萬至1.7萬元，總價約474.6億至538億元，屬業內最保守的估價水平。
啟德體育園鄰地 來季推市值38億
另方面，除上述西九地皮外，政府來年度仍有6幅商業地推出，包括5幅位於啟德，其中啟德鄰近啟德體育園的一幅商業/酒店用地，涉約34.4萬方呎樓面，將於來季推出，當中包括部分酒店樓面，預計可提供300個酒店房間，綜合各大測量師行，項目估值20.6至37.8億元，每方呎樓面地價6000至11,000元，另外4幅位於啟德的商業地，有3幅位於跑道區鄰近郵輪碼頭，其中一幅為本年度流標地。旺角亞皆老街與廣東道交界、即前旺角街市商業用地，亦會於來年度推出，項目可建約12萬方呎樓面，估值12億至19.2億元，每方呎樓面地價約1萬至1.6萬元。
對於政府密密推出商業地，仲量聯行香港估價部主管黃新明指出，若7幅商業地皮全數推出，合共涉及880萬方呎樓面，將是過去20年最多商業地皮供應的一年。然而，短期內香港甲級寫字樓市場仍持續供應緊絀，若香港要受惠於大灣區發展的增長，政府必須要確保有足夠的土地滿足短期及長期的需要，若未能滿足，將影響香港成為區域商業中心的競爭力。
政府料地價收入增 可建單位未必減
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GS(14)@2019-03-03 09:15:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7895&issue=20190302
【明報專訊】股巿和樓巿的不同之處，一來股巿有領先指標作用，二是股巿波動較大且變化速度較高，就好像中原樓價指數本周回升0.61%，已令不少業主興奮不已，不過一些受惠大灣區概念的內房股如中國奧園（3883）和龍光地產（3880），昨分別勁飈逾一成和超過7%，如身手靈活，在發掘大灣區的地產投資項目之餘，可留意相關股份的獲利機會。
近兩周巿場的焦點，一是上述的大灣區消息，二是財政預算案的內容，而在陳茂波公布預算案翌日，政府也公布新一年賣地計劃。有評論指出，新一年賣地及兩鐵招標項目可建私人住宅單位目標只有1.55萬伙，令人覺得政府難再提供足夠土地供應，代理自然以此「撥火」；不過，一來如發展局長黃偉綸解釋，因應公私營房比例由六四比調整至七三比，推出的私人住宅地皮自然減少，但興建公營房屋的地皮卻會增加，二來大家也要留意，雖然明年賣地或招標地皮可建單位減少，但預算估計明年度的地價收益卻可達1430億元，反較今年度估計的1159.41億元高出達23%有多（圖1），這又反映什麼？
發展商或加快補地價起樓
當然，以上數據可作不同解釋，可以說政府亂估，以避免大家有因地價收入減少而出現赤字的感覺，另也可以說推出的地皮較優質，所以可以賣得更高價，而當然也可以說政府預期樓價會大升，所賣地皮少了，地價收入也可增加。然而，大家也可留意，過去一年的賣地收入逾1159億元，固然有839.44億元來自公開拍賣及招賣，佔總賣地收益逾72%，原來透過修訂現行土地契約、換地及續訂土地契約（即補地價）的收入也有310.67億元，佔總賣地收益逾26%（圖2），然則政府預計來年地價收益不跌反升23%，會否是有把握發展商會加快補地價起樓，令補地價的收益大增；若然如此，雖然透過拍賣及招標賣地可建的單位會減少，卻能夠以另外的方式（接受發展商補地價起樓）增加可建單位，最終實際可建單位遠超1.55萬伙？
另外，筆者有朋友認為，政府指明年提供的土地（未計補地）可建單位只能興建1.55萬個私人住宅單位，這可能是政府「欲擒故縱」的高招，因有數字支持說供應不足，便可在推行「明日大嶼」及收回棕地起樓時，更加理直氣壯、大條道理。朋友又說，一旦「明日大嶼」成功能提供逾千公傾土地，賣樓收益自然往後政府提供龐大土地收益。
業界籲推「Letter M」助收回棕地農地
說到回收棕地或農地起樓，往往遇到不少阻力，香港地產行政師學會資深會員蘇振顯卻提出政府可推出「Letter M （Money） 」幫助收地。蘇指出，現行農地的法定收地賠償方案，是根據農地用途價值賠償現金，但這情况農地業主認為不公道，因為這並不足以反映農地的發展價值，亦認為政府收地漠視了他們自行發展土地的意向。
蘇振顯認為，他提出的「Letter M （Money） 」方案，可以說是一張由政府所發出的票據，在政府收回土地或業主自願交還土地（並交吉）的情况下，作為替代現金賠償的另一選擇。它的票面價值將會根據它發出當日的特惠補償（金）率計算，而且無預定的換地比例。
另外，「Letter M」可在私人市場自由轉讓。而且可以用作有關土地的繳款，例如用「Letter M 」投標土地、契約修訂土地補價、官地短期租約租金、短期豁免書費用、差餉及地租等，推行「Letter M」將不會改變現行的土地收回程序，但土地業主就能獲得「Letter M」這一現金賠償之外的另一選擇。
蘇又認為，為使「Letter M」在市場上更受用家歡迎，政府可考慮為「Letter M」另設投地表，如果「Letter M」投地計劃能及早實行和推廣，並能涵蓋港九新界，以及將來東大嶼填海地段，「Letter M」將更受業主們歡迎。大家又認為「Letter M」的建議可行嗎？
轉按賺回贈 供樓息不變
根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示，2018年全年新批轉按宗數錄得37,751宗，為8年後的新高；轉按貸款金額更錄得1355億元，創有紀錄以來的高位（圖3）。
經絡指今年轉按對業主來說仍然非常吸引，原因有二：第一，現時美國聯儲局宣布加息進程將會減慢，香港銀行在銀根仍然充裕的大前提下相信難以進一步加息。相反，已有銀行將H按的封頂息率下降10點子至P減3.1厘，實際按息只有2.275厘。第二，銀行優惠不斷擴大，最新的現金回贈達2.1%，假如500萬元貸款可獲得10.5萬元現金回贈，優惠非常豐厚。如業主轉按後選用現時市面上最優惠按揭計劃，封頂息率仍然是P減3.1厘不變，卻可輕鬆獲得10.5萬元現金回贈。
筆者記得，多年前銀行按揭息率曾達P加1.5厘或更多，之後慢慢出現「P減」情况，其時筆者要求銀行一是減息，一是會轉按，如此便可全期節省數十萬的供款；但也有朋友嫌麻煩，又或怕接觸銀行開口要求減息或轉按，卻只懂每日低頭努力工作，博每年可能一二千元的加薪，人就是這麼奇怪的。
四叔早部署 三大舊樓重建鞏固王國 可建共約180萬呎樓面 料市值400億
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GS(14)@2019-05-28 21:19:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2590&issue=20190528
【明報專訊】今日起退任恒地（0012）主席的「四叔」李兆基，一直擅長市區併購，恒地目前已收購八成以上業權的項目已有30個，預料可提供超過441萬方呎樓面，其中3個九龍區核心項目，包括紅磡「黃埔四街」、石硤尾巴域街及土瓜灣道項目，預計可提供約180萬方呎樓面，估計有關項目出售時，市值隨時達400億元，勢成四叔交棒後留給兩名兒子的「金蛋」。
明報記者 林尚民
近年恒地旗下的市區併購重建住宅項目，大部分為規模較小及主打迷你戶，並以「H Collection」作招徠。但若數到規模逾數十萬、甚至逾百萬呎樓面的恒地全新住宅項目，實在寥寥可數。
就恒地2018年度的年報資料顯示，恒地目前至少擁有30個持有八成或以上甚至已統一業權的併購項目，當中以港島區有17個佔最多（部分與其他公司共同持有），預料日後可重建143.2萬方呎樓面；九龍區則有12個項目，預料日後可重建294.7萬方呎樓面；新界區則有大埔美新里3號一個項目，預料可重建3.7萬方呎樓面。
黃埔四街可建逾百萬呎最矚目
雖然恒地在九龍的收購項目較港島區少，但可建樓面比港島區多一倍以上，主要是九龍區有3大核心併購項目，共涉及約180萬方呎可建樓面。在眾多收購項目中，最矚目要數到紅磡「黃埔四街」項目，位於機利士南路、必嘉街、黃埔街及寶其利街一帶，總地盤面積約11.2萬方呎，據集團年報顯示，至去年底其中約3.665萬方呎已完成統一業權，若連同今年完成強拍的部分，估計已有約4.4萬方呎地盤已統一業權，餘下部分亦已收購超過八成。
上月加價近五成收購地舖
整個紅磡「黃埔四街」項目預計可建約100.8萬方呎樓面，是近年市區罕見的大型地盤。恒地對上一個逾百萬呎樓面的市區住宅項目，已是2006年推售的土瓜灣翔龍灣，共提供1782個住宅單位。若參考現時同系樓盤城中匯二手實呎逾2萬元計，未來「紅磡四街」出售時，總市值料超過230億元。
為了這隻「金蛋」，恒地在收購進程上絕不怠慢，如上月便以約2.1億元購入黃埔街及機利士南路9伙住宅及3個地舖，其中機利士南路22號地舖收購價達5550萬元，較去年中收購毗鄰20號面積相若地舖的3795萬元，收購價提高逾46%。
香檳大廈勢成集團收購重點
此外，石硤尾巴域街、南昌街、耀東街，以及土瓜灣道、落山街一帶兩個地盤，則分別可重建約40.9萬方呎及37.4萬方呎樓面，連同上述「黃埔四街」，3個九龍區大型收購項目估計推售時市值可達400億元。
值得一提的是，恒地目前亦正收購尖沙嘴香檳大廈，勢成該集團另一重點收購項目。
[四叔退休]
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GS(14)@2019-05-28 21:21:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3494&issue=20190528
【明報專訊】「四叔」李兆基縱橫地產界多年，與其他大型發展商不同之處，在於大部分的土地儲備是以農地改劃或市區併購為主，據該公司2018年的年報資料，恒地目前新界土地儲備有4560萬方呎，為全港發展商之冠。
完成馬屎埔古洞兩地補地價
事實上，恒地近年亦完成部分項目補地價，如2017年底就粉嶺北馬屎埔項目，涉及約25.32億元補地價，有關項目於2016年4月獲屋宇署批出圖則，將建3座16層高、2座21層高住宅，另設1座2層高會所設施，涉及總樓面60.2783萬方呎，每方呎樓面地價約4200元，創新界北區每方呎樓面補地價新高。恒地當年同月亦以約12.35億元完成古洞北一幅農地的補地價，以可建樓面33.9萬方呎計，每方呎樓面補地價3643元。
160億購海航兩地最矚目
至於恒地近年最矚目的土地收購，包括以近160億元，向海航旗下香港國際建投（0687）購入啟德1L區3號及1K區3號「二手官地」，可建約105萬方呎樓面，而去年起則與會德豐（0020）、新世界（0017）等合組財團，以超過300億元連購3幅啟德跑道區地皮。
除住宅項目外，恒地近年連環購入兩幅矚目商業官地，包括2014年以46.88億元、每方呎樓面地價1.38萬元投得的尖沙嘴中間道地盤，現已建成樓高17層的H Zentre，預料於今年開幕，而2017年更以233億元投得中環美利道商業地王，每方呎樓面地價高達5萬元，刷新全港商業地呎價紀錄。
[四叔退休]
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