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馮侖：商業地產發展前景優於住宅地產--解讀 slamnow

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a54e96a010136z1.html

1.住宅大漲無望

2.商業不動產有發展

3.國內的REITs沒戲

【財新網】（記者 張環宇）萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖6月29日在長江商學院舉辦的投資論壇上提出，未來商業地產發展會優於住宅地產，保險資金的入市，將令市場結構出現改變。

　　馮侖表示，目前，相比商業地產，住宅地產的投資預期正在出現變化。「以前，大家投資住宅是希望保值增值，但現在預期變化了，很多人已不抱住宅價格快速 回升到以前水平的期望；不僅僅是限購這些政策，未來還可能出現更多的稅收風險，包括財產稅、遺產稅及交易環節稅等等。這使大家開始越來越謹慎。」

　　他認為從整體趨勢上講，住宅越來越趨於穩定，市場供需接近於飽和，同時，投資「熱錢」越來越多地轉到非住宅方面。商業不動產正經歷一個快速成長時期，未來5-10年，商用不動產將取代住宅成為下一輪房地產投資的明星。

　　「商用不動產的發展，最終會對不動產金融提出更多的要求。所以未來也是不動產金融創新和成長的很好的時期。」在他看來，政策層面對保險資金的鬆綁，意味著商業地產存在更多投資機會。

　　「（保險）資金進入後，可以更多帶動養老、度假、醫療相關的商業物業，這是市場發生的一個很大變化，也會分散掉一部分住宅的資金。」他稱。

　　他認為，對於中國這類新興市場，與成熟市場相比，最大的不確定性在於制度和政策。「實現價值，創造價值都是和制度在打交道，但這個存在較大不確定性。」

　　「從地產商角度，現在做住宅地產可能更要具有平常心。」馮侖稱，中國房地產商應努力謀求轉型，不能僅僅侷限於開發商的角色，更是要將地產和金融手段結合起來。同時，分散化投資也是選擇之一。不過，相比新興市場，馮侖更看好發達市場，因其市場成熟且較為規範。

　　馮侖同時指出，房地產信託投資基金(REITs)在中國的發展仍面臨資產質量較低、重複徵稅和投資人缺乏等因素的制約。

　　「目前國內適合做REITs的資產並不多。」馮侖稱，和美國有很多5年期以上租約的地產項目相比，中國很多地產項目租約都過短，較多為1年，3年期左右的項目都很少。而且，租金回報也很難達到標準。

　　除此之外，國內的稅收環境仍有待優化，重複徵稅的現狀可能讓很多投資者望而卻步。「首先，收入就很難確定。如果重複徵稅，這樣做就更不合算了。」馮侖稱

住宅轉商業：餡餅或陷阱？ 王威_永正資本

http://blog.sina.com.cn/s/blog_71085d2501019wfd.html
永正資本有限公司總裁 王威

    載於2012年4月《新地產》

    近兩年來，有個明顯的現象，就是住宅開發商紛紛轉型做商業地產，至少是宣稱要做商業地產。如果僅是做做宣傳或只是散賣些寫字樓和商舖，在住宅限購的背景 下，也未嘗不是合理的選擇。但如果擬大規模做大型商業地產的持有及經營，特別是購物中心，我認為，這很危險，少數新進入者能吃著餡餅，但多數開發商只是在 跳陷阱。（限於篇幅，本文重點談商業地產中最難的大型購物中心。）　

    首先分析這個行業特點。從需求來說，一直是穩定增長，購物中心就是滿足吃喝玩樂需求，不可能爆髮式增長，不可能今天吃三頓飯，明天吃十頓飯。反觀住宅，在 限購之前，因為有投資投機需求，需求是無限的，但商業永遠不存在無限需求，這是兩者核心的區別。因為限購政策，住宅只剩下剛性需求了，做一個不很恰當的類 比，商業地產過去、現在和未來一直都是剛性需求。

    從供應角度來看，供應總體是過度的，而且已經泡沫化，現在各種統計數據都說明這點，不再贅述。我舉個6年前的例子。我2006年加入凱德商用，做的第一個 項目是望京凱德廣場。當時我做了一個調查，發現望京已有200萬平米的商業供應量，今天大家去看，到望京轉一圈，真正能夠活下來的商業最多50萬平米，其 餘百分之六七十都已死掉。這是商業的一個真實的縮影，即使在北京和上海，只要留心觀察，關門的商場比比皆是。商業供應過度的現象早已存在，但之前不受關 注，因為大家專注於住宅，而且房價高漲，開發商在商業地產犯下的錯誤都被掩蓋和彌補。

　　從商業本身的難度來看，王健林說：住宅是小學生，商務地產是中學生，商業地產是大學生。我絕對贊同，因為我原來也做住宅，到凱德商用後才做商業，在第 一年感觸特別深，就是一種小學生上大學的感覺。可能大家都知道難，但做過之後才知道它真的很難，超過你的想像。商業和住宅還有另外一個核心區別：商業做不 好會關門，變成負資產，但是住宅項目不會死，至少在過去十年，住宅做不好，打個折還是可以賣掉。對此，住宅開發商一定要有清醒認識。

    三年前做商業地產的開發商還屈指可數，為什麼這兩年突然有眾多住宅開發商紛紛宣稱轉型做商業地產呢？原因可以分成三類：主動、被動和盲目。主動轉型的少之 又少，近乎於無；被動轉型，是因為單純的住宅用地越來越少，現有的土地儲備中有數百萬平米的商業用地，因此不得不做，這是大型住宅開發商轉型的主要原因； 而中小型開發商則多為盲目轉型，以為商業地產很賺錢很容易做，一頭紮進來，這樣的案例比比皆是。

　　不管什麼原因，轉型的最佳時機已經過去。第一，這個行業裡已有眾多的強者；第二，商業不同於住宅，對地段的要求要高的多，優質的地塊和項目基本已經被 搶走，適合做商業的地塊已經越來越少；第三，規模是商業的核心競爭力，強者更強，贏者通吃，後來者很難超越；第四，在目前的市場和政策環境下，採用以住養 商的模式難度越來越大，住宅主業不穩，主動的從容的轉型實際並不存在。

    毫無疑問，商業地產的需求和機會是巨大的，未來也一定會出現新的成功的玩家，但對住宅開發商而言，特別是中小住宅開發商，如果之前根本沒做過商業地產，最佳選擇是不做商業地產，能不做就不做，如有商業地塊和項目，最佳做法是賣掉。

    如果非做不可，不管是被動還是主動，要解決以下幾個問題。

    第一，長期資本，尤其是當住宅的利潤不足以養商業時。

　　第二，運營能力，如何保證商業項目能夠真正活下來而非關門。

　　第三，商業本身一定要掙錢，以商業或奧特萊斯的概念圈地，這是短期行為，靠運營獲取良好的租金收益是長期發展的真正方向。

　　第四，規模，除非你能在西單或王府井拿著地，否則商業地產要麼不做，要麼就要有規模。

    第五，人才。一方面是人才很稀缺，另一方面則是住宅開發商老闆和高管對商業的認識、思路和心態，這也是屬於人的問題。住宅開發商不管住宅做得多好多大規 模，如果說根本沒有做過商業地產，你的經驗就是零，老闆和高管對商業地產一定要有謙虛和敬畏的心態，如果把握不好，結局會很慘痛。我做這樣的判斷是有根據 的，我至少接洽過兩百家住宅開發商，類似案例很多。

    第六、長期準備。即使解決了以上問題，依然要做好長期的準備，沒有5年時間，無法證明轉型是否真的成功。　

    商業地產的市場機會很大，新進入者中一定會有成功者，但如一窩蜂湧進，大多數人將發現原先期望的餡餅成了陷阱。如果一定要做，決策前，請不僅要考察成功的項目，務必重點考察失敗的項目。

長江實業(0001)及和記黃埔(0013)分拆服務式住宅可以賺幾多錢? (2)

上篇在此，今篇再續。

前文已提及這些地的購地時間，但其實那些地是如何來的? 現在我們談談吧。

(1) 土地取得價格
1. 海澄軒
說起海澄軒，如果是30歲以上的網友應該有留意過長實當年以1.2億，即每呎約200元超低價投得酒店地的新聞。當初該塊地皮最初是用以興建住宅，另以荃灣及圓洲角地皮選定發展酒店的，但因圓洲角地皮更適合興建公屋，故改為酒店用途，後來荃灣地亦因旅遊業不景被取消，至現時還未發展，故只剩下馬鞍山土地作投標，後來建築處官員多次欲阻撓投標，但不成功。

根據審計處的推算，該項目的發展價值約18億，地價餘值約7.64億，導致公帑流失逾6.44億元。但李嘉誠當年稱，該地皮因有溶洞關係，建築費難以估算，他們投標的價值已是最高，獲得的利益只是多於銀行存款矣。據大公報報導稱，這些物業的建築成本大約9億元。

2. 雍澄軒
至於雍澄軒，其實當年就是香島印染(172，後易名長發建業、金榜集團)的漂染廠房，後來上市公司股權出售予禹銘投資(666，現新工投資)。在1997年金王陳發柱的添發慶豐(661，後易名中國資源開發、大冶有色)購入該部分股權，作價5.1億，並以3.5億票據支付。

在購入上市公司後，添發慶豐打算開發該幅土地作酒店及往宅，但後來因金融風暴襲來，因這系公司擴張過度、債台高築，故需折腕求存，於是長江實業(1)取得這公司的土地資產之餘，並一度成為該等公司的大股東。這塊地皮也在2000年10月以1.47億元出售予長江實業，呎價僅180元。

在長江實業購入這些地皮後，亦陸續出售此等公司的股權，其中添發慶豐最終出售予大冶有色，轉營金屬資源開發，至於長發建業的故事，可參考此文。後來，該等地皮在2002年補足3.1億地價，每呎390元，並被發展成住宅雍雅軒及服務式住宅雍澄軒，前者已於2006年陸續出售並套現，當時呎價約3,000至4,000餘元。

3.海灣軒及海韻軒
這些地皮是相鄰的紅磡灣新填海地，在2002年政府對外招標，8月及10月作價分別為10.9億及6.55億，每呎土地價格分別為942元及510元。

(2) 建築價格
1. 海澄軒
據大公報報導稱，酒店的建築成本大約8至9億元，為保守計，以9億為標準。

2. 雍澄軒、海雅軒及海韻軒
以近期長江製衣興建每呎成本2,500元及以2012年是2000年代中期建築工程投標價格指數的數字約2倍計算，每呎估計建造價約1,250元。

(3) 套現金額
1. 雍澄軒
以該地塊可建面積約80萬呎，並發水25%，扣除該酒店的面積25.71萬呎計，估計已出售面積約74.29萬呎，以當年出售價平均3,500元計算，套現所得約24.64億元。

2. 出售商業信託的價值
如上文所述，根據資料，至於今次集資額是5至8億美元(39億至62.4億元)，以出售70%權益及最高集資額45%的借貸比率計，這批物業的價值大約137億至162億元。

(4) 獲利金額
從下表可見，長江實業及和黃在這個交易可以取得188億，扣除72.46億成本，實際勁賺115.54億元，過未計算服務式住宅過去幾年的利潤，如果扣除該等利潤，以14年投資期計算，每年回報率7.05%，可謂一般。



(5) 總結
從上文可看到，全部物業都是在物業低潮購入，可見眼光準確，今次出售，是否預示物業市場見頂? 

或許今次套現只單純為了投資外國需要，但從長江實業(1)和記黃埔(13)近來陸續出售港口資產、香港零售商場資產及酒店物業資產，以及中國內地資產組成各項商業信託及房產信託於香港及新加坡上市，並把資金投入英國及歐洲地區的資產看來，他可能不太看好中國內地，但他一定是看好歐美地區的穩定資產，雖或許有政治上的原因，但回報是重要了，何況他運用高超的財技，減持超過50%的股權，但仍可保住表決能力，真是高手。

至於他投資歐美的基建項目，均集中於兒子李澤鉅長江基建(1038)及電能實業(6，前香港電燈)，而長江實業(1)只應會計要求略作參與，可見現在發展重心是在長江基建，所以未來發展最好應是這家公司。而長江基建的好，亦可為大兒子建立戰功，為未來接班做好準備，李嘉誠的苦心莫過於此。

雍澄軒前傳假商廈真住宅揭李嘉誠保鑣大本營

2013-03-07  NM

長實上月突然拆售葵涌雍澄軒酒店房，套現十四億，有市民以為執到寶搶買平價「住宅」，結果報警收場，地監局上週共收到六宗買家投訴，不過由於有關地契並沒有列明不可拆售物業；面對長實挑機，政府內部鑽盡空子，可惜至今仍是無計可施。 長實出招將非住宅物業包裝成住宅出售，其實早有前科。本刊發現長實旗下位於香港仔的匯賢大廈，在入則建樓時明明盡地積比率興建寫字樓，但到頭來卻以「高於商廈、低於住宅」的呎價發售，這幢海景「商業大廈」今天成為區內熱門「住宅」樓盤，部分單位更被徵用為鲔喀宿舍，成為李嘉誠保鑣大本營。 「呢幾架車係誠哥o架，佢懐鮋車先可以泊粛呢度。」記者上星期跟地產代理到香港仔石排灣道匯賢大廈睇樓，大廈門外行人路泊了一部寶馬房車及一輛三菱四驅車，地產代理直言，不少由長實聘用的鲔喀保鑣及司機，都是住在這幢大廈內，而根據查冊，該兩部房車分別由「Transland Limited」及「Concordo International Limited」擁有，車輛登記地址同為長江中心。記者連日觀察，這幢樓高廿六層的商業大廈，的確有不少鲔喀出入，而經常接載李嘉誠長子李澤鉅的房車、以及為李嘉誠開路的電單車，亦不時停泊在大廈門外。事實上，由香港仔石排灣道的匯賢大廈開車至李嘉誠位於壽臣山徑的大宅，只需九分鐘；駛往其深水灣大宅更只需七分鐘，位置非常方便，即使誠哥急call，鲔喀保鑣亦可極速趕到。根據土地註冊處資料，匯賢大廈合共有一百八十二個單位，長實旗下公司共持有當中四十九個單位，其中包括九至十六樓全層，及個別分布於其他層數的單位。記者於匯賢大廈採訪多日，發現大廈十樓全層是健身室，設有洗衣房，不時有鲔喀出入做gym，而其餘層數的單位門外，大部分都掛了藏式的宗教幡旗。記者曾到其中一個由長實持有的單位拍門，應門的是一名尼泊爾女子，她直言跟尼泊爾籍丈夫同住該單位數年，稱自己是租戶，但當記者追問她每月要交多少租金時，她卻表示不清楚。 盡地積比 匯賢大廈雖然被長實徵用為鲔喀宿舍及保鑣大本營，不過，原來匯賢大廈根本不能用作住宅用途。翻查地政總署資料，匯賢大廈所在的石排灣道55至61號地皮，雖然屬於「非限制性用途的舊契」，理論上可以興建任何建築物，而該地段在規劃上亦容許興建住宅單位；不過，早在一九九四年，長實及其士國際集團合組了「Springrun Limited」公司，以一億一千七百萬元購入地皮，然後向屋宇署入紙申請興建商業大廈。本刊翻查當日的圖則，入則文件清楚列明該幢為商業大廈，而且建築師更幾乎用盡了商廈地積比的上限（即15倍）來興建可發展的總樓面面積，不過圖則顯示每個寫字樓單位有獨立廁所及鋅盆，與一般商廈有別。香港測量師學會成員陳華偉指出，由於非住宅建築物的地積比率及上蓋面積百分率都比住宅建築物為高，把商業大廈變作住宅，發展商必定大賺。他以六十一米以上的建築物為例，非住宅建築物的地積比率是15倍，但住宅建築物僅得8倍，以此推算，現時總樓面面積達6,036平方米的匯賢大廈，若果在入則時以住宅計算，總樓面面積只能有3,219平方米。匯賢大廈的則師曾在九五年、匯賢大廈尚未落成時，先後兩次向屋宇署申請，希望把大廈改建成酒店，但卻未有獲批。本刊亦取得屋宇署在一九九六年向匯賢大廈發出的入伙紙，亦清楚列明全幢匯賢大廈單位，均只可用作「非住宅用途的辦公室（offices for non-domestic use）」，換言之，長實將單位當作鲔喀宿舍，明顯違法。 長實枉法商廈變住宅 事實上，匯賢大廈在九七年入伙後，早已成為區內熱門「住宅盤」。地政總署在九八年曾接獲匯賢大廈改成住宅的投訴，但署方當時卻未有積極跟進，縱容業主違法，而長實當年回覆傳媒查詢時亦表明，「集團與大廈一手買家簽訂買賣合約時，合約內已訂明該大廈只能作商業用途。」把責任推向小業主身上。翻查資料，早在九七年樓市高峰期，長實將匯賢大廈的樓價定於介乎商廈與住宅之間，當時同區的住宅平均呎價約為$4,468，而商廈平均呎價則為$2,345，但匯賢大廈的開售平均呎價卻是$3,287，較住宅價平一截；不過，時至今日，匯賢大廈的呎價早已「住宅化」，平均呎價高達六千一百多元，與同區住宅六千八百元呎價相差不遠。其實，地產經紀雖然明知匯賢大廈是商業大廈，但早已將這幢大廈視為住宅盤。記者曾到香港仔的地產公司表示想租住匯賢大廈，經紀隨即指匯賢「好搶手、好好租」，並帶記者參觀一個月租八千元、三百五十九呎的低層單位。臨行前又提醒：「你知道佢（單位）係開放式設計嗎？即係無房，因為佢係商業大廈鈬鮋……」她更說：「大廈單位全部都係用鈬住鮋，無№o架，由入伙到而家十幾年都係咁……單位好多買賣o架，完全唔需要擔心，唔驚o架！你望纒個水牌，都係得幾個做商業，唔會有好多閒雜人出入，管理又好好，lobby好靚，除鰦商業大廈唔可以明火煮食，基本上都係同住宅一樣。」 千年地契 翻查地政總署資料，匯賢大廈所處的香港仔田灣石排灣道地皮，在1888年批出，地契年期為999年，幾乎等同永久私有。原來此等「千年地契」，是本港開埠初年的歷史產物；曾於地政總署任職多年的永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指出，在1868至1898年，殖民地政府為爭取怡和、渣甸等大商行融資進行公共建設，曾批准將港島及界限街以南的九龍地皮以「千年地契」的形式批出，以保障商行長久發展的利益。此項政策至1898年租借新界後廢黜，此後批出的地契分別只有75、99或150年不等，回歸後更跟隨內地制度，地契一律只批50年。蕭亮鴻指，「千年地契」多集中於電車路沿線及維港兩岸，著名地段包括中環礇豐總行、太古城、百德新街一帶及尖東星光行等。由於此類舊契對物業的規管近乎零，發展商多爭相收購，「當年根本未有汽車、高樓，現代地契大部分的規限如停車位數量、建築密度或地積比上限等統統不存在，鰠呢種地段只要唔觸犯建築物條例及城規會指引，地產商可以起到盡，乜都可以起！」另外，因地租課稅金額亦是早在百多年前便已經定下，即使今日價值千億的地段如干諾道中、雲咸街等，按舊契每年地租亦只不過一千幾百，千年不變。 管理公司有責 區內另一名地產代理則向記者講明：「（買賣）銀行按揭造唔足o架，最多造到五成左右！」他又力銷指單位甚具升值潛力：「呢度近三個月都有五、六個成交，上年尾講緊二百一十萬，今日已經叫價二百五十萬；就算放租都收到八、九千一個月，好過你買兩個車位啦！」對於匯賢大廈由商廈變成住宅，律師何傳經指出，入伙紙是政府批予匯賢大廈的最後土地用途指示：「如果寫到明係non-domestic use，而家當做住宅就係違反使用目的，屋宇署可以出warning俾業主，最嚴重鮋政府可以收番土地使用權。」何又指，匯賢單位買賣時，風險會全數轉向買家：「買家一定知係買緊商業單位，佢鮋代表律師亦一定會解釋，係買賣雙方有默契去買賣，所以賣家係無責任，買家要自己承擔風險，他日有可能被收番使用權。」不過他亦指，由於政府根本難以入屋搜集證據，所以政府收回土地使用權的機會很微：「政府可以話係無符！」匯賢大廈的公契訂明，若業主要改變大廈用途，必須先得管理公司同意，不過匯賢大廈的管理公司是長實旗下的港基物業管理，猶如長實自己管自己。大財團長實覷準有法不依的無能政府，損害香港市民利益，地政總署回應本刊查詢時竟然表示，由於匯賢大廈的地契並沒有限制用途，故不會作出任何行動，而屋宇署則於截稿前未有回覆。長實回覆本刊查詢時更避開保鑣違規入住商廈的問題，只答：「經本公司租出之單位租約條款已清楚列明物業只可作辦公室用途。」即是把責任推向租客。 御用發水高手操刀 負責設計匯賢大廈的建築師樓，是藝達建築設計有限公司，大股東是凌顯文、亦即長實執行董事吳佳慶的丈夫。現年五十多歲的凌顯文，正是李嘉誠及長實近年御用的「發水高手」。近年作品包括發水超過一倍的李嘉誠深水灣道大宅、將九百呎室內空間發水至二千二百呎出售的四季雅苑。其他作品還有斬伐前水警總部一百五十一棵樹而興建的尖沙咀商場1881以及「平台花園大宅」變地下的馬鞍山天宇海。 商廈自住屢見不鮮 除匯賢大廈外，原來全港各區都有這類具有「長住潛質」的工商廈；如上環的四海通銀行大廈、金煌行、大角咀的SOLO及葵涌的維京科技商業中心等，地產代理更力銷這類「住宅」樓價比同區樓盤平近三成。早在○九年，政府曾推出「活化工廈」措施，當時嘉華地產大股東呂志和家族私人持有的大角咀必發道工廈樓花項目SOLO，便極速「打茅波」以「活化工廈新典範」作招徠，推出有獨立廁所、浴室及冷氣設施的工廈「住宅盤」。當時，嘉華國際副董事（營業及市場策劃）陳玉成更講到明單位可以住人︰「如果做№做到好夜，都會通宵留鰠公司啦！」另外，由小型發展商立怡發展有限公司興建、在○四年落成、鄰近雍澄軒的維京科技商業中心，雖然位處工廠區，又講明是「商業大廈」，但配套卻媲美大型樓盤，不但擁有八千平方呎會所，而且更設有室內泳池。記者本週一相約地產代理前往睇樓，甫見面，代理即「話中有話」地向記者指出該單位只屬寫字樓，並非租住單位︰「呢度唔算係正式住宅，不過過夜休息就好自由鮋、大廈亦可以廿四小時出入，咁你明啦！」他更指大廈管理嚴密，租戶出入都要靠拍卡感應才能進入電梯，「好過唔少私家樓！」 睇死政府無能 他更安排記者參觀八樓一個五百八十呎的單位，單位租金叫價七千五百元，室內不但放有梳化、電視及組合櫃等大型傢俬，甚至更間出睡房及衣帽間各一，浴室更已安裝好全套電熱水爐、企缸及洗衣機，而露台亦改裝成小型廚房，儼如一個標準住宅單位。若論間隔布局，甚至比匯賢大廈更四正、更像家居，現時正租用該單位的李姓住客更大讚單位實用，「個廳好四正，飱飱新年親戚拜年，仲開到兩䒷麻將！」又指租用單位已兩年多，只因合約完結才遷出，入住以來從未收過投訴，更直言︰「前後左右好多人都係咁住，邊有人會告！」對於坊間不少工廈、商廈變住宅，擺到明違法，香港測量師學會成員陳華偉批評：「建築物條例指引其實寫到明，如果風險唔高，唔屬於『須優先取締』鮋項目，屋宇署係唔會做№。寫字樓轉做住宅單位，危險性唔係太高，好多時都係就咁記錄在案就算；地政總署有權叫你改變番個土地用途，最終撒手騐就係將你幅地收番，但咁多年鈬根本就無咁做過！」

除住宅以外的投資心得 (答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7822

我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣，都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達，一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣，而讀者就算無諗樣襄助，照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的，當然是由2013年回望，發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅，如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多，房屋津貼及長俸均欠奉，如太太令家庭在住房支出減少，更令讀者位置走得更前。

 

借貸力先計一計，將讀者收入拉作平均，即月入12.5萬，家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL

 

由於購買力較好，儲錢易而令資金較多，可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方，商廈在工廈的旁邊，中間有個商場，而住宅又在對面。當中有不少地方，先是商廈成功搞旺了，由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街，所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了，自然附近廠廈都變得「有米」，最明顯係留意有冇餐廳開，有冇新小巴線，代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到，該區零售生意向好已成事實，先會商場鋪被搶租，有些人是睇準時機，和商場大業主長租幾排鋪，再諗計搞旺d個場，然後高價租比其他商戶，由當中差價「搵食」的。

 

上段所講的後延效應未完結，當商場鋪已搶貴，附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈，其實你只要深思當中效應，做下功課，不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多，而部份商品根本不需要地鋪靚門面，租個工廈一樣可以打開們做生意，惟呎租由$50/呎減至$20/呎，慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比，因為絕大部份係夜晚7點後要落閘，入內要抄身份證的，惟工商區晚上都人跡罕至，如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的，佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。

 

講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能，除非係政府或財團內任要職，成為insider。只好醒些少行街密d，香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年，你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高，真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕，解救燃眉之急。

美國房產系列研究之：最大住宅建築商帕爾迪

http://news.imeigu.com/a/1370353490432.html

一、公司概況

按照收入計算，PulteGroup帕爾迪是全美最大的住宅建築商，成立於1956年,總部設在Bloomfield Hills，Michigan。主營私人住宅開發和銷售，同時兼做相關的一些金融服務業務。曾經連續56年盈利。現有員工3634名。截止2012年12月31日，公司擁有103,060塊住宅用地和16,815塊住宅用地的期權合約。

二、公司業務構成

PulteGroup主要業務是私人住宅開發和銷售，此外也通過Pulte Mortgage部門提供抵押貸款融資和產權保險的金融服務。

根據公司2012財報，公司總收入48.2億美元，淨盈利2.06億美元。

住宅開發銷售部門收入46.6億美元，Pulte Mortgage部門收入1.6億美元。

公司住宅開發銷售部門擁有「Pulte Homes」、「Centex Homes」和「Del Webb」三個住宅品牌產品線，分別對應改善性住房、首次置業市場和老年住宅市場，在全美28個州的58個市場開展業務。

根據公司2012財報，按照交付住宅數量計算，東北部約佔11%，東南部17%，佛羅里達14%，德州21%，北部19%，西南部18%。

按照2012年公司交付住宅數量計算，Pulte Homes佔43%，Centex Homes佔31%，Del Webb佔26%。

公司在2001年7月以19億美元收購了Del Webb。在2009年8月以13億美元股票交換併購了當時第三大住宅建築商Centex。由於Centex在次級抵押貸款上介入較深，PulteGroup在2010三季度和2011年累計核銷了12.5億美元，大部分都是Centex的資產。

三、近期業績表現

2012第四財季，實現淨利潤5900萬美元，合每股收益0.15美元；上年同期淨利潤1400萬美元，合每股收益0.04美元。

2013年第一財季，實現淨利潤8200萬美元，合每股收益0.21美元；上年同期虧損1200萬美元，合每股虧損0.03美元。

1.公司私人住宅開發和銷售

2012第四財季房屋銷售收入15億美元，增長27%；交付房屋 5154套，增長20%，房屋平均售價 287,000美元，增長6%；新增訂單3926套，增長77%；未交付訂單6458套，未交付訂單金額19億美元，分別增長了65%和82%。調整後的房屋銷售毛利率21.8%，提高了320個基點。

2013年第一財季，房屋銷售收入11億美元，增長35%；交付房屋3833套，比去年同期增長23%；房屋平均售價287,000美元，增長10%；新增訂單5200套，增長4%；未交付訂單7825套，比去年同期增長35%，未交付訂單金額24億美元，增長52%。調整後的毛利率22.9%，提高了420個基點。

2.Pulte Mortgage部門

2012第四財季稅前虧損2400萬美元；2013年第一財季稅前收入1400萬美元，去年同期為700萬美元。

公司現有現金及現金等價物17億美元，2012年負債率55.1%。

在2013Q1的電話會議上，公司管理層表示，一年前大家對房地產市場的復甦持謹慎樂觀的態度，但過去5個季度市場不斷的好轉，現在可以說住房的需求在持續的復甦。復甦的最主要原因是過去6年住房市場的低迷導致地段較好的房屋比較稀缺。

公司表示，不會追求銷售數量的最大化，而是注重提高售價和精細化的運營流程，來提高利潤率和資本回報率。計劃2013和2014年每年投入14億美元，用於收購土地和開發房屋。

四、公司歷史股價表現

在次債危機前，隨著房地產市場和股市的繁榮，帕爾迪股價在業績最好的2005年達到了最高48.23美元，次債危機爆發後，公司股價跌到了2011年最低的3.29美元。

五、公司業績和估值

1.巔峰期

2003年-2005年，公司收入從90億美元增至147億美元；淨利潤從6.2億美元增至14.4億美元；每股收益從2.46美元增至5.47美元，期間市盈率最高10倍，最低5倍。市值最高在2005年7月達到了123.6億美元。

2.危機期

2006年次債危機開始顯現，雖然收入僅減少4億美元至143億美元，但淨利潤大幅下滑至6.9億美元。隨著次債危機的不斷惡化，2007年虧損22.7億美元，2008年虧損14.7億美元。由於公司在2009年8月併購的Centex在次級抵押貸款上介入較深，2009年和2010年繼續大幅虧損11.8億美元和11億美元，2011年虧損收窄至2.1億美元。市值最低在2011年10月的13.55億美元。

3.復甦期

2012年公司恢復盈利，收入48.2億美元，淨利潤2.06億美元，每股收益0.54美元。公司現在市值82.6億美元，市盈率27.52倍。

（PulteGroup2003-2012業績概況，數據來源：Standard & Poor's）

（i美股原創文章，轉載請註明出處）

研究報告稱6月一線城市住宅成交面積環比小幅攀升 地王頻出

http://www.infzm.com/content/92050

上海易居房地產研究院7月2日發佈的《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交面積環比小幅攀升，4個一線城市新建商品住宅成交面積為333萬平方米，同比下降16.0%，環比增長10.7%。4個一線城市中，北京的環比漲幅最大，為30.1%。

同時，上海和深圳的漲幅分別為19.2%和2.9%。而廣州則較「另類」，出現了13.1%的環比跌幅。

報告稱，四大城市商品住宅成交面積分化明顯，是因為北京與廣州在2012年5月至2013年3月期間回暖力度較大，而上海與深圳回暖力度較小。報告稱，2013年4月開始調整時，北京與廣州調整幅度大於上海和深圳。

另一方面，報告同時顯示，6月份，20個典型城市新建商品住宅成交面積為889萬平方米，同比下降11.2%，環比下降3.3%。這也是16個月以來首次出現同比下跌。

報告指出，6月20個典型城市樓市數據，表明住宅成交仍處於調整期。下半年的市場反彈，將面臨諸多不確定性因素。

一方面，一線城市住宅成交量「逆勢」攀升，而另一方面，據媒體近期報導，一線城市近日更是「地王」頻出，頻繁刷新最高紀錄。

據財新網6月28日報導， 6月27日，上海誕生了今年以來的總價新地王，成交價為47.21億元。

據《21世紀經濟報導》，7月3日，經過62輪激烈競拍，備受矚目的「准地王」北京夏家胡同地塊由懋源置業摘得，總價為17.7億元，剔除保障房折合樓麵價約4.1萬元／平方米，溢價率約35%。儘管最終樓麵價略低於去年成交的萬柳地塊，但仍然是北京今年年內單價地王。

同日，一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科技園地塊，折合樓面單價21415元/平方米，溢價率近90%，時隔數日再次刷新上海年內總價地王。

上海易居研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示，一線城市成交量的環比增長態勢如果繼續保持，不利於房價的控制。在市場成交量上升的過程中，房價勢必推高。

住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=8979

假設2014年再買物業，到時男友單名買，由於本身沒物業，借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間，再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的，不過要有合理的解釋原因，例如買樓比家人住，要書面說明此書，如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出，更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以，但現時因借貸收緊，證據同原因都要堅實些少。咁有人問，我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上，通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間，原因合情理絕有可能。另外提一提你，如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租，女友便沒自住樓係身，可以做九成上會。因看之重點，是申請人有否多於一間的自住物業。

 

 

至於三間都買上車盤，對於一般打工仔來說，已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬，有時七百萬都係上車格局，或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈，建議如果你沒搵生意經驗，又冇人帶路，你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆，如果你連老闆都未做過，咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面，你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既，就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢，即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭，話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%，係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修，再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面，最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客，冇消防樓梯，你話係咪搵黎攪?

 

 

所以初心者一定由住宅開始，你一定做過用家，而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐，佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做，消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法，可向舊樓及間房單位出發，相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下，市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下，舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩，自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高，但做運算及人生編排都做得好好，只要不一是大貪買入符合不來的單位，三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間，離供滿贖契還遠。

太古坊會變成太古城嗎？──未來住宅供應的第一座大山 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E5%A4%AA%E5%8F%A4%E5%9D%8A%E6%9C%83%E8%AE%8A%E6%88%90%E5%A4%AA%E5%8F%A4%E5%9F%8E%E5%97%8E%EF%BC%9F%E2%94%80%E2%94%80%E6%9C%AA%E4%BE%86%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%9B%E6%87%89%E7%9A%84%E7%AC%AC%E4%B8%80/

土地用途有其排斥性，同一幅土地用作工貿用途就不能同時用作住宅（雖然有很多人非法地棲身在舊工廠），把土地用途轉換，將會引發土地使用價值的爭逐。筆者就舉個例子：鰂魚涌沿岸原本是太古糖廠及船塢，隨著港島市區向東擴展，糖廠一帶轉為工業用途，船塢及宿舍則轉為住宅用途；彌後商業活動由中環灣仔再向東移，糖廠街一帶陸續又轉為商業大廈。

1963年華僑日報《香港年鑑》

假設政府將太古坊一帶由工貿用途轉為住宅，大家覺得太古集團會否把太古坊轉為太古城呢？雖然太古城呎價可以過萬，但要勞師動眾拆卸舊廈重建住宅，然後將單位一次過賣散，卻放棄長期穩定的租金收益，市場機制會為太古打算：一動不如一靜。所謂改變用途只是畫餅充飢。

地點在交通方便以及行業集聚的商貿區，如大角咀、觀塘、荔枝角、葵涌等，本身已具備一定的商業價值。經過多年的北上及回流，能夠留在香港運作企業，已能支付較高租金，要拆卸工廈「請」用戶們搬走，而將之改變為住宅就要超越現時的「地租」(economic rent)。

何況以現時政策，土地更改用途要補地價，地租再加地價再加建築及利息成本，他日落成後必定昂貴。稍近港鐵站的屯門地皮，現時是新地(0016)旗下載通(0062)的巴士廠，他日成事呎價亦必定創同區新高。而大角咀那唯一的蚊型地盤，呎價亦必直追形品．星寓。容易改變用途的市區工貿地一早被發展商、市建局甚至田生垂青，滄海遺珠又能有幾何？就算有又是否現時「上車難」人仕所能負擔呢？

其餘建議改為住宅用途的土地，往往是交通不便及社區欠佳之處，例如荃灣東、小瀝源、圓洲角等，現有用途的使用價值較低，重建成本亦較低。但到落成時又會有百彈齋主說位置墮角格調欠奉，比如爵悅庭、立坊、樂悠居被謔稱為「工廠三寶」，則隔鄰荃灣東是「工廠Ｘ寶」了！

一下子能有多幅工業用地改變用途，其實是側面顯示香港產業衰退，很多本來在港運作的企業已一去無歸。在屋多過戶廿多萬的情況下，將更多土地變為住宅，間接令其他產業要支付更高地租，同時就業機會亦將會收縮，此絕非香港之福。

無地建屋，建了亦不一定夠人住──未來住宅供應的第二座大山 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E7%84%A1%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E5%B1%8B%EF%BC%8C%E5%BB%BA%E4%BA%86%E4%BA%A6%E4%B8%8D%E4%B8%80%E5%AE%9A%E5%A4%A0%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E2%94%80%E2%94%80%E6%9C%AA%E4%BE%86%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%9B%E6%87%89/

打開香港地圖，已發展面積雖然只佔一少部份，但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發，就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋，即使非原居民批租土地興建的寮屋，政府收地亦非易事，比如石崗菜園村，以及屯門紫田村，土地擁有權是政府，但居於其上的居民亦以持份者的身份，要求不遷不拆，或覓地搬村。土地就放在那裏，只是畫餅充飢，否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。

郊野公園用地更是想都不用想，政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重；即使是附近的私人土地，亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題，因為開闢郊野公園之時，一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地，不能包括在郊野公園範圍，即使村落已荒廢，但地權仍在，居民可將土地售出，但是想改變用途亦被重重圍困，大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。

所以政府在施政報告之前，已放風透過填海增加土地，在東涌逸東邨對出的東涌灣填海，甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站，但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海，餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處，即使能成事，遠水也不能救近火。

 

 

筆者認為，真正的問題並非有否足夠土地供未來發展，而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地，政府自然會移山填海，開路闢地，但事實上近十多年來，香港城市發展步伐放緩，人口增長緩慢，產業外流，住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬，發展的壓力是否真的這樣大呢？比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位，以現時每戶人口平均三人計，每年新增人口需要十萬，統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人，又是否有如此多分支家庭呢？

有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多，籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理：政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外，實無需要囤積土地；政府開發土地成本由庫房支付，就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為，是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應，將生地轉成熟地，每每也曠持日久，由農地轉為屋地，往往是以十年計，所以想增加住宅供應，實乃談何容易。