1.住宅大漲無望
2.商業不動產有發展
3.國內的REITs沒戲
【財新網】（記者 張環宇）萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖6月29日在長江商學院舉辦的投資論壇上提出，未來商業地產發展會優於住宅地產，保險資金的入市，將令市場結構出現改變。
馮侖表示，目前，相比商業地產，住宅地產的投資預期正在出現變化。「以前，大家投資住宅是希望保值增值，但現在預期變化了，很多人已不抱住宅價格快速 回升到以前水平的期望；不僅僅是限購這些政策，未來還可能出現更多的稅收風險，包括財產稅、遺產稅及交易環節稅等等。這使大家開始越來越謹慎。」
他認為從整體趨勢上講，住宅越來越趨於穩定，市場供需接近於飽和，同時，投資「熱錢」越來越多地轉到非住宅方面。商業不動產正經歷一個快速成長時期，未來5-10年，商用不動產將取代住宅成為下一輪房地產投資的明星。
「商用不動產的發展，最終會對不動產金融提出更多的要求。所以未來也是不動產金融創新和成長的很好的時期。」在他看來，政策層面對保險資金的鬆綁，意味著商業地產存在更多投資機會。
「（保險）資金進入後，可以更多帶動養老、度假、醫療相關的商業物業，這是市場發生的一個很大變化，也會分散掉一部分住宅的資金。」他稱。
他認為，對於中國這類新興市場，與成熟市場相比，最大的不確定性在於制度和政策。「實現價值，創造價值都是和制度在打交道，但這個存在較大不確定性。」
「從地產商角度，現在做住宅地產可能更要具有平常心。」馮侖稱，中國房地產商應努力謀求轉型，不能僅僅侷限於開發商的角色，更是要將地產和金融手段結合起來。同時，分散化投資也是選擇之一。不過，相比新興市場，馮侖更看好發達市場，因其市場成熟且較為規範。
馮侖同時指出，房地產信託投資基金(REITs)在中國的發展仍面臨資產質量較低、重複徵稅和投資人缺乏等因素的制約。
「目前國內適合做REITs的資產並不多。」馮侖稱，和美國有很多5年期以上租約的地產項目相比，中國很多地產項目租約都過短，較多為1年，3年期左右的項目都很少。而且，租金回報也很難達到標準。
除此之外，國內的稅收環境仍有待優化，重複徵稅的現狀可能讓很多投資者望而卻步。「首先，收入就很難確定。如果重複徵稅，這樣做就更不合算了。」馮侖稱