法律150707刑事法(二十二) 犯罪無能6 神智不清

拖延交屋、產權不清不楚、超收服務費…… 海外置產頻頻踩雷政府管不到？

2015-08-17 TCW

近年打出「三年五％高額投報率」的海外房地產投資，透過名嘴與台灣仲介公司強力促銷，去年交易金額就高達七四○億元，但仲介非法賺差價問題嚴重，訴訟案件激增，已經成為房市亂象。

撰文•梁任瑋

海外置產亂象連環爆，消基會日前就接到近年第一宗海外不動產申訴案。多位消費者一同購買英國不動產物件，一戶四萬英鎊，保證一年投報率一○％，共保證十年，此外建商提供買方可以預收租金四年，一年租金保證四千英鎊，共一．六萬英鎊，預收的租金可從售價扣除，等於一戶價格為二．四萬英鎊（約一二○萬元新台幣）。

開發商告知，因預收四年租金，所以要等到第五年才開始收到租金，租金起算日為契約日起算四年後開始。

由於申訴者與開發商是在二○一四年五月十九日簽訂合約，不過，卻直到一四年八月一日才拿到產權，與當時給的銷售簡介內註明只需兩周明顯不符，且到一五年四月底時，仍有部分合約文件尚未取得，本應在兩周內完成過戶手續，卻拖了將近一年。

亂象》證照沒人管

無法令規範、也不取締非法直到一五年三月二十六日，開發商才告知此物件分為第一期與第二期，第二期要等到一五年六月三十日才完工。然而，去年都已經付完房屋的錢，去年到今年不算租金，等於租金起算日為一五年而非一四年，租金要從一五年起算四年，損失一年存款利息約一．五萬至二萬元新台幣，台灣開發商也沒有做到把關。

任職於房仲業二十餘年的消基會房屋委員會委員張欣民指出，這宗申訴案就充分點出典型海外不動產交易過程容易產生的風險。第一，拖延交屋時程，延誤出租時間，「由於建物在海外，消費者無法自行掌握進度，幾乎都要依賴仲介轉告，一旦出事，容易發生交易糾紛。」其次，簽約後，海外建商才說明建案是分期開發，這又產生第二個風險：開發商沒有盡到告知義務，律師在簽約時也未盡到審視合約內容責任，涉及買賣不實及詐欺嫌疑。

第三，建商打出十年一○％的高額投報率吸引消費者，還可以從房價中扣除，某種程度其實是消費者自行買單，建商很有可能墊高房價後再銷售，十年一○％的租金收益，只是分期撥還消費者購屋款而已，若事後建案空置無人承租，保證租金收益都是空話。

「消費者是和海外建商簽約，如果真的出現交易糾紛，買方很難要求台灣仲介負起責任。」一位房仲業者指出。萬一發生交易糾紛，或者投資報酬不如預期，消費者必須自己負責後續租售事宜，兩地奔波勞民傷財。

「海外基金公司要在台灣賣基金，也必須經過金管會核准才能上線，廣告上也會放警語，但金額比基金高出數十倍的海外房地產，卻毫無制度約束，讓消費者暴露在危險之中。」永慶房屋總經理葉凌棋直言。

目前市場充斥非法銷售海外房地產業者，嚴重破壞交易秩序，但業者之所以猖狂，正是因為地政司無具體取締動作，也沒有法令規範銷售海外不動產一定要有合法證照，才讓業者大膽遊走法律邊緣。

手法》一條龍銷售

五星飯店、名嘴、海外看屋根據《今周刊》調查，房仲銷售海外房地產已形成一條龍模式，三大必備元素為五星級飯店說明會、名嘴證言、海外看屋團。

以今年七月為例，由業者舉辦的台北市大小海外房地產說明會，就高達十五場以上，平均兩天就有一場，地點不乏選在下午場地費高達三十萬元的台北文華東方酒店，手筆之大令人咋舌。

房仲業者透露，「羊毛出在羊身上，」仲介業者既在五星級飯店辦高檔說明會，又打出送旅遊、送機票的宣傳，其實都是很高的成本，以帶客戶赴東南亞看屋，還包吃包住計算，一位至少要五萬元團費，再加上打廣告、業務員獎金，一位客戶的行銷費用約十萬元，「這些其實都已算在房價內，讓消費者買單。」張欣民表示，目前消費者購買海外房地產糾紛比例最高的，就是不肖業者賺高額差價，消費者明顯買貴，其中，又以房地產經紀制度尚未發展成熟的東南亞國家最嚴重。

記者實際參加一場由房仲公司辦在台北遠企的馬來西亞房地產VIP投資說明會，不到下午兩點，會場就坐滿不少投資人，開心地吃下午茶點心，活動上半場先由某財經名嘴說明下半年全球景氣、股市與基金的投資展望；下半場則出現馬來西亞建商代表，以帶著東南亞腔調的國語介紹預售案，最後還舉辦抽獎活動，把氣氛拉到最高點。

「名嘴介紹一戶成交，佣金是成交總價的二％，以一戶成交金額一千萬元新台幣計算，介紹費是二十萬元。」一位曾經被海外地產仲介公司邀請代言的房市名嘴透露，目前海外地產幾乎都搭配名嘴代言吸買氣，雖然高額介紹費相當誘人，但他深知海外購屋風險不少，因而拒絕替廠商背書。

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定，仲介服務費收取上限不得超過六％，雖然很多房仲業者銷售海外房地產未另外收服務費，但內行人都知道，仲介已將這筆費用算在成交總價內，多數均超過一○％，而且仲介也未主動揭露說明，買方買貴而不自知。

「業者有無從中賺取差價？消費者其實很難查證。」前中華民國不動產仲介公會全聯會理事長、吉家網總經理李同榮坦言，東南亞國家並沒有完整的實價登錄系統，買方沒有管道研究區域房價行情，更何況語言不通，消費者是處於資訊不對等的狀態，雖然有些代銷公司會提供中文譯本合約書，但他提醒，「中文合約是建商提供的，律師也是建商代表，不見得是站在消費者立場服務。」

風險》差價難查證

東南亞國家無實價登錄系統事實上，連台灣都時有耳聞「一案建商」（建商為特定建案專門成立一家公司）因資金問題，無法將預售屋完工，而捲款潛逃的交易糾紛，在海外置產更得注意經濟犯罪，以及法律管轄問題。

世邦魏理仕前投資總監陳俊逸以親身遭遇為例，去年他曾打算購買一戶澳洲墨爾本預售屋與車位，都已經付了訂金，等到要簽約時，澳洲建商才告知沒有車位可以賣，但成交總價不變，等於房價硬生生被調高二五％，「如果連墨爾本資訊如此透明的國家，都會發生這類糾紛，其他制度不健全的國家更難以想像。」幸好，後來澳洲建商願意取消交易，並退還他全額訂金。

陳俊逸說，每個國家的不動產經營管理制度落差大，甚至連一個國家內，不同城市的法規都不盡相同，例如外國人不能買越南房地產的所有權產品，但很多業者根本沒有告知消費者這個情況，為了成交，未說明背後隱藏的風險。

對於海外房地產亂象，內政部地政司長王靚琇指出，房仲業經營海外不動產仲介業務，應該向買方充分揭露相關資訊，例如：當地實際交易價格、取得不動產產權性質、持有期間的稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等，如果交易過程使消費者權益受損，房仲業者應該負起連帶賠償責任，主管機關也可以依照違規情形依法裁罰。

專家：進場之前，先想出場當海外置產成為顯學，消費者跨海投資之前，最好掌握「看得到、養得起、賣得掉」三原則，才能降低風險。

「只要有一個環節不清楚，就不要去。」經常遇到民眾詢問海外置產問題的大聲行銷總監田大權說，很多人連去宜蘭、高雄購屋都會思考再三，卻只花一個下午的時間，就決定去東南亞買房子，「看得到」絕對是投資房地產最重要的課題，畢竟海外距離遠，物業管理鞭長莫及，如果無法隨時掌控，最好不要亂出手。

此外，房地產買賣牽涉匯率、利率與稅率三率波動，尤其是匯率風險，沒有任何建商與代銷公司可以給消費者保證，但購買海外不動產，大多需要用當地貨幣交易，一旦匯率走向波動大，不但可能造成損失，甚至連利率大幅調升，都可能會面臨「養不起」的窘境。

最後，這波海外置產的買方，九成都是以投資出租為主，很少人會真正搬過去住，最終目的就是要獲利了結，以很多東協國家來台銷售的預售屋為例，不乏剛開闢的新興重劃區，實際人口不足，買方都是無自住需求的投資客，將來若想轉賣，根本找不到買方接手，很容易陷入流動性不足、「賣不掉」的套牢危機，消費者不可不慎。（梁任瑋）想當海外包租公，防踩這些地雷

項目地雷

銷售業者 ● 非法房仲業者、無不動產經紀人證照，業者若倒閉，消費者投訴無門● 魚目混珠，假冒大品牌公司名號對外銷售交易安全 ● 海外預售屋無履約保證● 國外不動產稅費未說明清楚

● 業者從中賺取差價

● 預售合約「紅單」（預售屋接待中心

使用的購屋預約單）交易

● 仲介收取過高服務費

政策法令 ● 外國人買屋稅率較高● 房屋產權類別、使用年限限制● 無法在當地直接取得貸款資料來源：消基會整理：梁任瑋

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