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半年樓市盤點：沿海大賣 中西部冷熱不均

“去庫存”等政策激發購房者熱情，上半年銷售市場較為火爆。不過在整體火爆的情況下，各地市場的表現卻差異較大。

《第一財經日報》記者梳理了23個省份上半年商品房銷售和房地產開發投資增幅情況(部分數據未公布或數據不詳的省份沒有納入統計)，發現東部沿海一些省份樓市大賣，比如海南、浙江、江蘇、天津、廣東等。此外，受去庫存的影響，中部地區的山西、安徽和江西樓市也大幅跑贏全國。相對而言，西部省份的樓市增速普遍較低。

海南銷售增速領跑

國家統計局的數據顯示，1~6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1~5月份回落5.3個百分點。2016年1~6月份，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%)，增速比1~5月份回落0.9個百分點。

也就是說，銷售增速高於27.9%的省份，即跑贏全國增速。在本報統計的23個省份中，有9個省份的增速高於30%，其中東部沿海占據6個，剩下3個均來自中部。

這其中，海南省以64.3%的銷售增速位居各省份榜首。海南省人民政府秘書長陸誌遠說，在去房地產庫存方面，得益於海南省政府實施“兩個暫停”等一系列房地產調控政策和各市縣、各有關部門采取積極有效措施化解庫存壓力，全省房屋銷售面積增加，待售面積減少，去庫存成效明顯。截至6月末，海南全省商品住房庫存去化期降低到27個月，分別比去年12月末和今年3月末減少18和15個月。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，海南的經濟總量比較小，以旅遊和房地產等產業為主。在對房地產依賴程度較大的情況下，當房地產市場有較大波動時，區域經濟的波動也隨之增加。今年海南樓市整體表現不錯，海南的經濟表現也比較不錯。

海南省統計局分析，目前海南房地產企業開發總發展趨勢是好的，但在發展中也面臨困難。如有的企業房屋銷售良好、沒有庫存壓力，計劃開發後期建設，但因所在市縣屬於“兩個暫停”政策因素範圍，政府暫停批準房地產項目開發建設，盡管企業投資積極性很高，新項目也暫時無法開工建設；也有某些企業自身因素，因前期的樓盤設計不合理，造成房屋銷售滯銷。

浙蘇粵大賣

海南銷售面積增速第一，但是樓市的總體體量還比較小。相比之下，浙江、江蘇和廣東等地樓市不但體量大，而且增速快，因而對全國樓市的成交貢獻更大。

浙江省統計局的數據顯示，上半年浙江商品房銷售面積3849萬平方米，增長50%，增速僅次於海南；銷售額4249億元，增長58%。在江蘇，上半年全省商品房銷售面積6691.9萬平方米，同比增長44.4%。

在廣東，上半年商品房銷售持續暢旺，但受上年基數前低後高影響，銷售面積高速增長後增幅逐步回落。數據顯示，上半年，廣東商品房銷售面積6722.22萬平方米，同比增長39.3%，增幅比一季度回落25.5個百分點，比2015年提高13.9個百分點。

從數據上看，第一經濟大省廣東的銷售面積全國最大。廣東體改研究會副會長彭澎對《第一財經日報》稱，今年以來，樓市的區域分化十分明顯，包括深圳、廣州、珠海以及東莞、佛山的珠三角地區樓市都比較火爆，帶動了廣東樓市大幅回暖。

除了浙蘇粵，上半年樓市火爆的還有天津，天津市統計局的數據顯示，在各項利好政策的推動下，商品房銷售升溫。房地產開發投資1202.33億元，增長15.6%；商品房銷售面積1008.17萬平方米，增長43.1%，比一季度加快24.6個百分點。

天津上半年樓市銷售面積大漲，與今年3、4月天津樓市的火熱有關。3月該市成交套數22865套，同比2015年3月暴漲202.5%，環比2月暴漲240.4%；新建商品住宅成交均價12484元/平方米，同比去年大漲17.6%，環比2月漲6.3%；成交量、成交金額、成交單價破歷史紀錄。4月份，成交環比增幅達到38.1%。

中西部冷熱不均

與沿海樓市總體火爆不同，上半年中西部的分化十分明顯，在部分中部省份樓市大賣的同時，也有部分中西部省份樓市增速遠低於全國平均水平。

這其中，中西部有三個省的樓市銷售面積增速高於30%，均來自中部地區。例如，山西上半年商品房銷售面積和銷售額分別增長47.7%和48.5%。截至6月底，全省商品房待售面積1663.3萬平方米，比年初減少152.7萬平方米，說明山西去庫存取得了明顯的效果。

另一個中部省份安徽在省城合肥的帶動下，樓市亦相當火爆。安徽省統計局的數據顯示，上半年安徽商品房銷售面積3696萬平方米，增長40.1%，比一季度高15.1個百分點；商品房銷售額2120.9億元，增長50.1%，比一季度高17.5個百分點。商品房待售面積連續4個月減少，6月末為2563.2萬平方米，比2月末減少169.2萬平方米。

相比之下，一些西部中西部省份的銷售面積增速則比較靠後，比如內蒙古、陜西、廣西、四川均在20%之下，明顯低於全國平均水平。這說明，今年以來盡管樓市整體大幅回暖，但區域之間的分化仍十分明顯，東南沿海幾個省份的表現遠高於中西部。

而即便在各省內部，不同城市、一二線城市與三四線城市之間的分化也十分明顯。比如在陜西，西安的表現就明顯強於其他城市，西安市上半年房地產投資占比進一步增加，上半年占全省的比重是72.2%，比一季度提高4個百分點，主導趨勢更加明顯。

此外，在銷售增速靠後的省份中，也有北京和上海這兩大一線城市。這主要是因為近幾年京滬相繼提出了人口控制和疏解的政策，土地供應有限，尤其是今年京滬的樓市調控政策進一步收緊。在這種情況下，大量的購房需求轉移到周圍的二三線城市。比如上半年北京周圍的廊坊和天津樓市成交火爆，量價齊升；上海的不少購買力也轉移到鄰近的昆山等地。

上半年部分省份樓市銷售及開發投資情況

省份

銷售面積(萬平方米）

銷售增幅

開發投資（億元）

投資增幅

海南

759.06

64.30%

809.55

10.10%

浙江

3849

50.00%

3504

-0.80%

山西

47.70%

556.9

6.30%

江蘇

6691.9

44.40%

4498.9

8.10%

天津

1008.17

43.10%

1202.33

15.60%

安徽

3696

40.10%

2191.5

8.70%

廣東

6722.22

39.30%

4512.99

20.80%

江西

1749.7

38.90%

768.3

19.80%

福建

2302.29

31.20%

2316.04

-0.70%

湖北

3021.21

28.50%

1959.73

4.30%

湖南

3099.09

28.20%

1278.49

7.80%

河南

3714.24

25.90%

2413.08

18.30%

甘肅

657.15

25.90%

350.45

18.30%

貴州

22.20%

1071.63

-0.10%

河北

2443

21.20%

2109.1

11.50%

重慶

2807.87

20.70%

1724.06

0.50%

上海

1199.6

18.20%

1685.31

8.70%

內蒙古

668.4

17.00%

406.8

1.30%

山東

4269.6

16.50%

2904.1

9.40%

陜西

1287.74

16.20%

1170.63

7.00%

廣西

1598.34

16.00%

941.68

17.60%

四川

3840.9

14.70%

2622.6

10.70%

北京

657.6

14.50%

1670.6

—7.6%

(數據來源：第一財經日報根據各省份統計局數據制作)

黑色系期貨與周期股冷熱不均，如何跨市場尋找確定性機會？

近期，國內“黑色系”大宗商品期貨表現強勢，這輪上漲開始於今年3月下旬。但是近5個月來，對應的A股市場相關板塊整體卻呈弱勢。一冷一熱、聯動性不強源自何因？

環保限產成為業內分析黑色系這輪上漲的主要原因。而對於股市和期市聯動性弱，多位資本市場人士認為，除當前A股市場整體大環境是一個影響因素外，鋼企業績已好轉兩年且被市場反映，市場對盈利持續高增持懷疑態度；而焦化方面，因供給側改革可能成為下一個可期品種，已有資金介入焦化股。

關於如何在股市和期市跨市場交易？有投資人士認為，市場有理性和非理性的波動，不能單憑一個市場的漲跌去做判斷，主要還是需要結合對政策理解、行業把握、單個品種或者標的具體情況等多維度分析來決定是否可以投資。

股市期市冷熱不均

今年3月下旬，螺紋鋼、熱卷、錳矽主力合約均一路震蕩上揚，至8月17日均創出階段性新高，累計漲幅均在3成以上；焦炭主力合約的這輪上漲則經過上漲、盤整、急拉的過程，3月29日至8月17日累計上漲60.68%；焦煤則是在7月中下旬開始迎來近期的一波上漲，至8月17日一個月的時間上漲15.61%。

光大期貨研究所黑色研究總監邱躍成具體分析稱，產業層面，近期各地環保限產不斷發力，當前唐山限產已正式實施，江蘇常州地區限產再次加碼，汾渭地區限產也已經開始，涉及城市數量將從此前的2+26個，增加至80個，預計將有4億多噸鋼鐵產能在環保限產範圍之內。“大氣極限值排放標準，環保成本和門檻提升，兼並重組產業增加產業集中度，低端和違規產能繼續會被剔除。環保限產不斷發力，導致供應收縮題材持續存在，提振市場信心。”他同時稱，6月份之後，宏觀層面政策有所松動，形成宏觀和產業兩方面的利好。

南京鋼鐵證券部投資室主任蔡擁政也認為，環保限產收縮供給端是主要的原因，而下遊的需求實際的慣性需求相對比較穩定，鋼廠庫存、社會庫存、貿易商的庫存都處於偏低的水平，所以黑色系表現的比較強勢。

相較黑色系大宗商品期貨的強勢表現，A股市場的相關板塊則顯得較弱。鋼鐵（申萬，下同）板塊在3月份至7月初一直處於震蕩下行的態勢，並在7月6日創出階段性低點，之後才開始有所上漲，但近期又開始回調；另外，包括煤炭開采的采掘板塊更是處於下跌狀態，今年以來整體一路震蕩下行。

據Wind資訊數據顯示，按照算數平均法計算，3月27日至8月17日區間，鋼鐵板塊微漲3%；采掘板塊累計下跌逾11%，這其中，煤炭開采子板塊下跌逾8%，但焦炭加工子板塊跌幅僅1.93%。

為何兩個市場的相關品種呈現出“冰與火”的走勢？在邱躍成看來，期貨市場更多反映的是中短期市場供需關系，而股票市場則看的是長期的預期，比如，鋼鐵企業盈利從2016年好轉至今，去年已經被炒過一波，雖然當前的盈利情況也較好，但是市場預判鋼鐵行業的業績增幅可能難出現前兩年那樣的增幅，與整個宏觀的聯動性也較強一些，中長期市場還存在經濟下行的擔憂。

蔡擁政則從股票市場環境分析稱，近兩年，新股發行節奏加快，加上今年實施資管新規，以及受外圍環境影響，有不少資金流出股票市場，當前A股市場是存量資金在進行博弈，缺乏增量資金；另外，近兩年證監會對上市公司監管加強，尤其是在中報公布之前，市場可能有一些避雷的考慮，所以對於股票投資就顯得顧慮重重，這種情況可能也是暫時性的，如果從中長期價值投資的角度，通過陣痛期以後，未來還是會有比較好的一些機會，不過會分化的比較明顯。

一位不願透露姓名的期貨公司黑色類研究總監也稱，“這與股票市場整體環境不太好有關，其實鋼鐵企業的利潤還行，今年處於持平的狀態，但是已經在比較高的位置，增量可能不多。”

以已披露今年中報業績的鋼鐵行業上市公司業績來看，根據Wind資訊數據，目前鋼鐵行業凈利潤為128.85億元，同比增長215.57%。有12家上市公司披露了今年中報，這其中有6家的凈利潤增幅均好於前兩年，但也有6家的增幅不及前兩年或者前兩年其中一年。

“從近期的情況看的話，有不少股票市場的資金、債券市場資金，流入到商品市場尋找套利的機會。”有市場人士透露稱。

如何跨市場尋找確定性機會？

其實，往年也有大宗商品市場與股票市場相聯動的情況，去年便出現相互聯動的情況。在業內人士看來，這類聯動行情多為階段性行情，聯動的早的話，則股市可能和商品期市基本同步上漲，反應較遲的話，則可能更多市場對這些標的業績方面有了比較明確的預期以後，再進行波段操作。

基於這樣的聯動性，今年也有投資者進行跨市場交易。一位期貨行業資深人士透露，有些投資者認為今年螺紋鋼漲勢較好，已經處於一定的高度，然後就賣掉期貨合約買入相關股票，理由是相關上市公司有較高額利潤，可能對股票走勢有所拉動，但實際上股票並沒有漲起來，所以這類交易好像都做得不太好。

“據了解，現在很多公募基金對鋼鐵股配置比較低，對焦化的龍頭股配置較高。”邱躍成分析稱，因為前兩年市場對鋼鐵行業已充分預期，鋼廠環保和去產能的目標也基本完成，市場認為後續題材會越來越少，且鋼鐵板塊的估值並不處於低位，所以市場對鋼鐵股沒有做較大配置；而焦化方面，去產能和環保是今年的重點方向，市場認為焦化行業可能會如前兩年的鋼鐵行業一樣，龍頭股可能存在一些投資機會。

蔡擁政也稱，最近焦化行業也在進行供給側改革，相關期貨品種漲勢不俗，在股票端實際上也有資金在慢慢介入一些焦化股票，尋找確定的機會，“目前在股票市場上，部分焦化股表現相對其他品種抗跌一點”。

“今年焦炭行業供給側改革的動作似乎有所開始，原來焦化行業集中度比較低，在17%~18%的水平，鋼鐵行業集中度在35%左右，再加上焦化行業本身汙染比較大，近期焦化行業也處於去產能的節奏，這樣存量的一些焦化企業可能相對會有優勢，利潤在不斷改善，但不是所有的焦化廠都能享受這樣紅利，有的焦化廠如果因為環保不達標可能會被淘汰，主要是看在供給側改革之後，一些焦化企業能否成為剩下來的優勢企業。”蔡擁政具體分析稱。

蔡擁政所在的團隊此前所投資的股票多為高分紅、高回報、低估值的標的，今年則在考慮選擇一些產業鏈上下遊的優質標的進行投資。

對於如何在股票和期貨跨市場交易？蔡擁政認為，除了結合相關品種期貨市場的表現，更主要是對相關股票標的行業和公司基本面上的分析，“首先要做盡調，然後再做相關公司的橫向對比、競爭力比較、市場的分析、整個行業的分析等等，當然我們也會觀察股票市場大環境等相關因素，考慮分紅、業績增長情況等因素，再決定是否進行投資”。

責編：黃向東