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現金流同欠債 味皇


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http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2024


用返上一篇的題材,但數字設為借100萬供樓,利息2.5%,租4000,每年加租3%計算,供15年,月供6700,情況將如下:

                  供款          租金         現金流  

第1年        6700          4000          -2700                         

第2年        6700          4120          -2580                                  

第3年        6700          4240          -2460         

第4年        6700          4370          -2330         

第5年        6700          4500          -2200         

第6年        6700          4640          -2060        

第7年        6700          4780          -1920         

第8年        6700          4920          -1780        

第9年        6700          5070          -1630                               

第10年       6700         5220          -1480        

第11年       6700         5380          -1320      

第12年       6700         5540          -1160         

第13年       6700         5700          -1000         

第14年       6700         5870            -830       

第15年       6700         6050            -650       

第16年            0          6230            6230         

回報其實唔錯,最初的租金回報已遠高於利息,15年後更不用講,租金上升,令可用資金增加,還款總額120萬,為1.3倍,但租金升1.5倍,而樓價的升幅應不會低於租金,專家會話這是一個好的投資

但這些專家其實在放屁,想一想實際情況,我打一份牛工,人工唔加,而生活支出不斷增加,可用資金愈見縮水,即使租金上升,我還是得貼錢入去,在供款 期中後段,因為通漲令月常支出增加,我似乎會過得相當艱辛,專家不是說這是個好投資嗎?這是指15年後的世界,專家不會說15年內我要節衣縮食呢類說話 的,如果真是好投資,好投資做幾個就可以發達,但這種"投資",做幾個我會破產

我可以揹幾多條數呢?

味皇:"一條已經係極限了"

但是只要稍微修改一下遊戲規則,情況就會完全唔同

如將供款年期增至30年,情況將如下:

                  供款          租金         現金流      

第1年        3950         4000           50      

第2年        3950          4120           170         

第3年        3950          4240           290         

第4年        3950          4370           420       

第5年        3950          4500           550       

第6年        3950          4640           690       

第7年        3950          4780           830       

第8年        3950          4920           970       

第9年        3950          5070          1120        

第10年      3950          5220          1270        

第11年      3950          5380          1430         

第12年      3950          5540          1590         

第13年      3950          5700          1750        

第14年      3950          5870          1920         

第15年      3950          6050          2100       

第16年      3950          6230          2280       

現在現金流是正數,它是好投資嗎?簡單問一句就可以--我可以揹幾多條數呢?

味皇:"揹多多都冇問題"

這種"投資",越做得多越富貴,而且又冇生活壓力,仲唔即刻出街搵?

各位睇下自己的債揹得舒唔舒服,如果唔舒服就唔該去整下佢

要發達,追求的係正現金流,用自有資金當然最好,借錢套息都可行,不過借錢有很多限制,說起借錢有三類

1.要定期還本息,比如樓按,稅貸

2.限期還本,定期還息,比如債券

3.無限期還本,隨意還息,比如孖展

1的優點係低息,但因為要同時還本,正現金流比較難,2的優點係每期還款少,正現金流容易,但到期call loan頭痕,3兼具前兩者的優點,但隨時會比人斬倉

至於投資物係樓定股都冇分別,唯一重點係收入的安全性,當然收租係每月收入是巨大的優點

但是一旦借貸,風險就不可忽視,投資在安全性低的目標,你立即就會損手,不過安全性高也不見得冇問題,尤其係安全性越高的投資,越容易一鋪清袋

例如鄧小閑的理論係完美的,孖展低息,又唔怕到期,匯豐股息多,又年年增加,而且安全性極高,有幾十年良好派息記錄,但是一旦遇到金融海嘯這種低概 率事件,結果都係渣都冇,如果換成更高安全性的港燈,看似萬無一失,但萬一打仗,國有化,恐怖襲擊,債主銀行缺水等,一樣渣都冇,同樣,買樓收租一樣有火 災,地震,變兇宅,八萬五等低概率事件,尤其係安全性越高的投資,越會令人掉以輕心,安全性越高,越會令人訓身,這正是風險所在,"萬一"就是這個意思

我不鼓勵人借錢(雖然會打擊經濟),特別是有1000萬的真實例子,所以更不應鼓勵人借錢,不過要現今社會似乎避免不了借,況且未發達,又供緊車,供緊樓,供緊女人嘅窮鬼都為數不少,因此建議大家確定需要,然後適當控制負債比率會比較適當



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