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國內不動產投資信託基金（REITs）可能又將少一檔！二月十九日，駿馬一號公告將召開受益人會議，進行清算決議，這是繼三鼎、基泰之星後，國內第三檔遭受益人提出清算下市計畫的REITs。 鑽法規瑕疵連房市名人，也來分杯羹 受益人以散戶為主的駿馬一號，堪稱國內REITs清算套利的最後一塊肥肉，因為剩下的五檔REITs，籌碼集中在富邦金、國泰金、新光金等大型金控和機構法人手上，被視為固定收益工具，往往握住不賣，小股東想要喊賣樓或發動清算，難如登天。 這次發動駿馬一號清算提案的五位受益人共持有駿馬一號逾一六％股權，據瞭解，幕後操盤人就是曾經參與三鼎、基泰之星清算過程的同一批外資金童，金主則包括上市櫃殯葬公司老闆、房市名人劉媽媽等人。 事實上，從基泰之星、三鼎，到駿馬一號，都看得出外資金童的操作痕跡，包括有「外匯教父」之稱的前新加坡淡馬錫控股子公司大中華區總經理陳聖德、外資人脈豐厚的京城銀行董事長戴誠志、曾任高盛證券台灣區總裁的張果軍等。 這批精明的外資金童，瞄準國內REITs先天不良的法規限制，以及後天失調的產品設計，把國內REITs變成有利可圖的套利工具，既有固定收益的保護，又有機會賺取資產清算後的鉅額利潤，可說是進可攻、退可守的投資。 從法規面來看，有別於國外REITs採「公司制」，管理機構可透過買賣大樓來活化資產，國內REITs採「信託制」，管理機構只負責大樓出租修繕等事宜，無法幫投資人創造更高的收益率。 負責管理駿馬一號的台嘉國際總經理林裕仁指出，國外的REITs操作靈活，既能不斷擴大資產，也可處分手上資產、獲利了結，並隨時反映到淨值上，股價自然就連動上漲。相對的，國內通常由三、四棟大樓包裹成一檔REITs，礙於法規限制也不允許擴大發行，造成規模偏小，財務操作不易。 近年來房地產價格飆漲，但資產漲價無法反映到REITs淨值上，二○○九年三鼎和基泰之星還曾折價到五、六元，連淨值的五成都不到。反而，一旦REITs清算，或是標的物中的大樓處分，更能獲取超額報酬。三鼎與基泰就是最好例子，當初買進這兩檔REITs的投資人，獲利至少五成。 按照法令，REITs清算程序需五○％股權以上受益人出席受益人大會，會中經三分之二股權受益人讚同，就可進行清算。自從三鼎、基泰之星完成清算後，買進REITs並推動資產處分或清算，成了有利可圖的金錢遊戲。 金童鴨子划水集結市場力量，速戰速決 去年底，持有國泰一號REITs的投資人，就曾合力向國泰一號的管理機構國泰建經提議，賣掉旗下三棟資產之一，位於台北西門町的「中華大樓」。但國泰一號的大股東、持股約五成的國泰、新光和富邦等金控業者卻連成一線，另行提出都更案，硬生生把中華大樓處分申請打回票。 據瞭解，在國泰一號上踼到鐵板的投資人，眼看無法在國泰一號上吃到甜頭，就轉向發動駿馬一號清算案。這批嘗過三鼎和基泰之星清算案甜頭的外資金童們，早在一年半前就鴨子划水，從市場大量買進駿馬一號，掌控逾五○％股權後，接著集結市場派力量，向受託銀行要求清算並處分資產套利。 駿馬一號其中一位張姓受益人表示，國內REITs是價值被嚴重低估的標的，賣掉比出租更具效益。目前國內REITs配息率約三至四％，雖然優於定存利率，但成交量偏低，是台股的冷凍櫃商品，「駿馬一號清算後，距離目前市價仍有近兩成的獲利空間，相當於十年的定存利息。」 目前，主管機關的態度將是駿馬一號能否順利完成清算的關鍵。三年前，金管會不樂見REITs檔數減少，曾經技術性退回三鼎與基泰之星的清算案，結果造成三鼎和基泰之星清算案從二○一○年七月提出申請，直到二○一二年三月底，才達成清算決議、終止上市，足足花了一年半以上的時間。 隨著金管會換了新主委曾宗銘，對於金融監管持較開放的態度，加上房地產仍處於相當高點，有利於資產處分，因此，曾在三鼎與基泰之星賺到大錢的這批投資人，成了此次操盤駿馬一號提出清算申請的要角，最快可望在未來半年內達陣。 不過有了三鼎、基泰之星的前車之鑑，這次提出清算的駿馬一號的投資人不僅要求召開受益人大會進行清算決議，就連清算的內容也一併提出，希望在受益人大會上一次表決，以免夜長夢多。 駿馬一號股本約四十二億元，規模不算大，加上目前利率低、資金便宜，據一位參與駿馬一號清算下市計畫的投資人指出，外資金童透過融資方式、結合金主，砸下近三十億元，花了一年半時間佈局駿馬一號，成本約在十四元，資產清算後預估每股可望達到二十二元，套利空間高達逾五成。 在房價飆漲、租金收益率下滑的大環境下，國內自二○○七年後就沒有新的REITs發行。隨著駿馬一號進入清算表決程序，國內可能只剩下五檔REITs，如果現行的「信託制」管理制度不改，未來不動產證券化市場注定是一攤死水。 【延伸閱讀】駿馬一號，REITs清算最後一塊肥肉—近期REITs清算下市獲利狀況 1.基泰之星:標的物--基泰建設世紀羅浮大樓部分樓層、大湖商旅大樓清算下市時間--2012/2/3套利空間--約40% 2.三鼎:標的物--前瞻21大樓、香檳大樓及誠品物流大樓部分樓層清算下市時間--2012/3/30套利空間--約60% 3.駿馬一號:標的物--國產實業大樓、中鼎大樓及漢偉資訊大樓清算下市時間--最快半年內套利空間--約50% 資料來源：證交所、公開資訊觀測站 整理：鄧麗萍 | ||||||