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財務智商(19)：絕對值與潛在值的矛盾 脫苦海

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市場主流簡單地以同區不同物業比劃，作為新盤開價高低的指標，實乃過於簡化。筆者認為投機與投資最根本的分別，前者著重點是方向，比如市盈率19倍入市也不要緊，只要有辦法在23倍時出貨，已有兩成升幅；後者則著重購入點估值的高低，比如12倍時入貨，即使後來跌到10倍甚至更低，最終仍可獲利。樓市此時估值高（從租價比率或租金回報衡量）但方向上的處境，是典型的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明，是適宜逢低建倉等收割。

無論新盤定價又好，二手市場的叫價亦好，越是高價，越把後市潛在升幅透支，甚至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井，直到今時今日，亦是遠離家鄉。

歸根結底無論樓股市場，或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類，有些價位只存在於某時某地所營造出來的市場氛圍，當此種氛圍不復存在，此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重，就拿郵票為例，1997年青嶼幹線通車紀念小全張票面值5元，筆者在網上找到一拍賣網，有以下描述：

「由於圖案非常精美，該小型張在97年曾火了一把，最高曾炒到近百元的價位，近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低位，投資價值現在已經完全凸現，一旦郵市回暖升值空間非常廣闊！」

青嶼幹線小全章

筆者手上也有一疊，買入價不是伍圓，也不是佰圓，而是$1.5，大概是五十張吧！數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧！

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