南方周末：恒大逃離 三四線城市危機四伏
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本文轉載自南方周末：
恒大地產在2013年大規模從三四線樓市撤離，轉戰一線城市。現在，更多的地產商也急於從總量龐大、銷售艱難的三四線樓市陷阱中拔出腳來。
2014年1月7日，恒大地產公布了2013年銷售數據，它在這一年首次擠入了千億俱樂部——全年累計實現合約銷售金額1003.97億元。有風向標意味的是，恒大稱，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。
恒大內部人士向南方周末記者稱，這是董事局制定的“112戰略”。這一戰略包括“一個優化、一個降低、兩個提高”，其中“一個優化”指的是，曾經以三四線城市為核心的恒大未來要向一二線城市傾斜。
55歲的恒大地產集團董事局主席許家印稱得上是中國地產界最高調的企業家，一直以來的目標就是與中國地產老大萬科一爭高下，其籌碼是擁有位於中國三四線城市史無前例規模的土地儲備：1.45億平方米，全部建造起來能夠供相當於香港人口的住戶居住。
而三四線城市是北京決策層一直倡導的新型城鎮化的主戰場。國家發改委算過一筆賬，新一輪城鎮化將拉動40萬億投資，涉及二十多個城市群，一百八十多個地級市，一萬多個城鎮，以及4億新增城鎮人口。
看上去，這些寄托了中國政府振興經濟希望的城市，將為中國房地產市場註射一針強心劑，如恒大一般聚焦三四線城市的房企似乎將迎來最後一輪饕餮盛宴。“這是重啟房地產主導產業的地位。”中國房地產開發集團理事長孟曉蘇在最近一次會議上說，房企們應研究如何將地產與城鎮化產業相結合，在這一輪城鎮化過程中尋機擴張。
但現實是，不少發展商已經置身於新一輪城鎮化的陷阱中。在銀川、營口、貴陽等三四線城市，新盤不斷入市，供給嚴重過剩。但只要還有人肯出資，地方政府決不會吝嗇再度賣地。
即使如恒大一樣從三四線崛起的地產商，都開始有選擇地逃離了。
銀川劫
幾十座巨型塔吊矗立在塞上湖城，一座寂靜的歐式城邦正在漸漸崛起。這里是寧夏銀川恒大名都的施工現場。如同恒大在全國的樓盤一樣，這是一個數千人聚集的大型生態社區。
將觸角深入到大西北的恒大，兩年前，選擇了銀川作為進軍西北的第一站，他們一口氣拿下三塊地，試圖複制他們在沈陽、合肥等其他省會城市的營銷神話：開盤必特價，特價必搶光。
兩年來，銀川恒大名都也一直保持著熱火朝天的建設場面，即使波及全國的房地產調控來襲亦未有一絲停歇的跡象。
不過與項目現場火熱的建設情景相異，銷售現場門庭冷落。一位前銀川恒大人士向南方周末記者透露，作為恒大西北第一站，銀川三個項目總共加起來才賣了4億，去化率才兩三成，隨著銀川最近一年供應量的增大，恒大的銷售壓力將越來越大。
像銀川一樣，每一個躍躍欲試的三四級城市都有巨量的土地供應，地方政府基礎設施建設讓財政支出年年增長，逼得他們每年向國土部要更多的賣地指標，他們與那些被擠出一線城市的開發商一拍即合。銀川當地政府公布的數據顯示，2013年銀川市前11個月的商品房銷售面積約為500萬平方米，而全年供應的城市建設土地計劃達到9150畝。
“一個100萬人口的城市，過去一年湧出了36個綜合體。政府每天都在賣地，項目存量達到了2700萬平方米，即使沒有新增項目，存量消化至少需要五六年。”銀川新華聯總監王懷慶稱，現在銀川每年仍新增至少800萬平方米的供應量。
如果房地產形勢一片大好，大多數開發商都不會空手而歸。然而，這是2013年，兩極分化的中國樓市。世聯地產董事長陳勁松稱過去一年中國城市房價的級差在迅速地拉開，分化的根源在於人口流動、收入分化、產業聚集和服務水準，中國城市因而開始向兩極發展。
“當你落入一些沒有發展潛力的城市陷阱時，你唯一的辦法是迅速逃跑，沒有別的辦法。如果你還在這些城市里面說我的產品好，我的成本低，事實上明年可能你就跑不出來。不是因為你的水平低，實在是因為這些城市它沒有市場。”陳勁松這樣稱。
恒大地產顯然沒能從銀川的泥沼中跑出來，同樣沒能跑出來的是萬達集團。在2010年第一個萬達廣場熱銷後，王健林決定在銀川做第二個萬達廣場。在接受南方周末記者采訪時，王健林稱：“銀川才70萬人，我想有必要開兩個萬達廣場嗎？但是寧夏的領導就在我們總部連待兩天，我一看這不答應不行，就去做了第二個萬達廣場。”
王健林賣了一個人情給寧夏政府領導，然而第二個銀川萬達廣場讓他如鯁在喉——自從2012年6月奠基以來，銷售異乎尋常地艱難。萬達的內部人士稱，王健林在2013年給銀川萬達公司定了8個億的銷售目標，但最終銷售額離這目標差了一大截，銀川萬達的銷售員因此流動性極大，“過去買了萬達商鋪的客戶現在也後悔不已”。
向上走
相同的情景，過去一年在營口、貴陽和南通等城市相繼發生。已經有越來越多的研究機構關註三四線城市的房地產供給過量問題。盤古智庫城鎮化首席研究員易鵬稱，中國城鎮化的規律體現在人口更多向城市群聚集，而非城市群的三四線城市將極不樂觀。
在營口，高空置率與銷售放緩正在席卷營口新城區。營口市區不到70萬的常住人口，面對的卻是9000萬平方米的住宅用地，營口商品房年均成交量為500萬平方米，以此計算，這座城市住宅消化要近20年。
據《投資者報》報道，恒大在營口亦遭遇了滑鐵盧，很長一段時間銷售套數只是“個位數”，還不如現場售樓員的數量多。另一位央企房地產高管則稱，恒大還在營口退了兩塊土地。
恒大地產在2013年雖然剛剛擠入千億俱樂部，但較2012年僅僅增長約8.8%，不僅與萬科1709億及綠地的1625億的年銷售額相差甚遠，其增長幅度也遠遜於同列千億俱樂部的保利地產、中海地產的20%增幅，碧桂園甚至猛增150%以上，側重三四線城市的恒大卻跑輸了大盤——2013年上半年，恒大約62%的項目位於三四線城市。
落後於他人並不是許家印的性格。上市之前，許家印一度在鋼鐵行業盤桓，地產業務也局限在廣東。當他放棄鋼鐵業務，中國行業洗牌已接近完成，一線城市的發展空間已經越來越窄，他不得不將目光放在中國廣袤的三線城市——幾乎是一片還沒有大地產商介入的真空區域。
完成驚險的IPO飛躍後，許家印開始往中國的內陸城市發展，從烏魯木齊到海南，從營口到貴州，他圈下了超過1.45億平方米的土地。以三四線城市為主戰場的恒大在2010年、2011年輕松甩掉諸多大鱷，坐上了行業銷售面積第一的交椅。
但三四線城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”開始出現。在新型城鎮化大趨勢的背景下，從地級市到省會城市，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺。上一輪土地過剩的後遺癥尚未解決，新一輪城鎮化的陷阱已經席卷而至。
在貴陽，僅建築面積超千萬的超級大盤就有5個：花果園城市綜合體、中天假日方舟、中鐵生態城、大川白金城和西南商貿城，五個項目加起來建築面積就高達7420萬平方米，足夠200萬人居住——而貴陽是一個常住人口僅為400萬的山城。
北京大學房地產研究所所長陳國強稱，三四線城市過去因為過度開發而土地供應過量，現有的存量可能將面臨5至10年的消化期。
保利地產一位管理層對南方周末記者表示，不少三四線城市的需求在過去兩年已經透支了，很多開發商為此折戟沈沙，“像恒大去的很多城市，一期能賣得很好，二期三期就難以為繼了，很多城市沒有這麽大需求”。
越來越多的土地陷阱，讓中國開發商面臨著如恒大一樣的十字路口：向上走，進軍一線城市，還是繼續下沈，坐穩三四線王者寶座？許家印的回應是，斥巨資在一線城市購入多幅土地。2011年，恒大新增土地儲備有61%在三四線城市，但2012年該公司71%的新增土地儲備位於二線城市，三四線城市只有28%。
2013年年末，恒大在北上廣接連搶地，12月5日在長三角以近百億元連摘6地的前一周，恒大在北京以51.35億元加配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米限價房的代價競得朝陽區東壩南區地塊，刷新了2013年總價地王紀錄——在北京土地市場，恒大購地總額已達到127億元。盡管如此，恒大總裁夏海鈞還是稱，“恒大不會徹底退出三線城市”。
世聯董事長陳勁松認為，中國房地產成交面積已經接近頂點了。一線城市地價太貴，而二三四線城市總量大，潛力巨大，分化也嚴重，未來全國661個城市中，中產階級天堂能夠劃出大概50個左右，這50個二線城市才是中國房地產開發商的主戰場。
“更有甚者，有一些地方政府有城鎮化率的考核指標，和開發商打著城鎮化的名義，一個村一個村地扒樓。”河北卓達集團董事長楊卓舒對南方周末記者感嘆，新型城鎮化講了一年，很多人如今依舊是把城鎮化當成發跡的機會，並沒有想著讓農民脫離土地的同時，完成城鎮工作和身份的轉變。