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春泉產業信託(1426) (1): 介紹篇

筆者一直對這些產業信託有一些情意結，所以希望多寫一些關於REIT的東西，剛巧有一隻比較簡單的REIT春泉產業信託(1426)招股，筆者就會分幾篇看看這隻REIT，第一篇是他的起源、第二篇是他的盈利架構，第三篇就是他的估算。今日是第一篇，我們不如來看看吧。

春泉產業信託主要資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的合共約600個停車位。北京華貿中心其實是一個位於北京傳統中心商業區的東南面及已擴充的中心商業區之內的綜合商業大廈，東側為東四環路，西側為高速公路，前面連接主要東西大道長安路及建國路，連接地鐵1號線。

華貿中心由國企北京國華電力有限責任公司控股的地產公司國華置業在2003年開始建設，並在2007年完全竣工、2008年開始投資經營，投資額約80億人民幣。其包括3座寫字樓、2座酒店，包括麗思卡爾頓酒店及JW萬豪酒店，另外包括1及2座的購物中心及新光天地，落成後，當日泰國公主鄔汶叻殿下，北京市市長王岐山都有來剪綵。



至於春泉產業信託的原持有者、日本背景RCA Fund 則在於2006年購入第1座及第2座寫字樓及停車場部分，並在2007年正式投入經營。該部分面積145,373平方米，2包括寫字樓120,245平方米，停車場25,127平方米，2012年估值約77.47億人民幣，租客主要為國際投資銀行及專業機構，租金水平持續上升，每年都有20%上升，租用率均維持於95%。在管理上及租務上，經搜尋後，相信和第3座是有共通之處，所以有合理理由相信，未來這產業信託可能會把其他部分買下來。

另外，春泉產業信託的保薦人德意志，除了是大租戶之一外，之前就已經把北京佳程廣場包裝成睿富房地產基金(625)，但因為原買家田力把租金水平誇大，但後沒有履行承諾，引起了後來的訴訟，後來新加坡楓樹基金購買了這物業，再把幾項物業包括香港又一城包裝成新的產業信託在新加坡上市，但睿富房地產基金因訴訟關係，現時仍未除牌。

(待續)

延伸閱讀:
1. 北京華貿中心
http://baike.baidu.com/view/336935.htm?fromTaglist

2. 北京華貿中心揭幕　王岐山鄔汶叻等剪綵
http://leaders.people.com.cn/GB/6315333.html

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