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地區民主政治的銅人巷 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/09/blog-post_13.html
在這天的港鐵(00066：HK)有關新港鐵線工程進度的社區聯絡小組會議中，筆者向隔離一個呎價近港幣二萬元的屋苑經理閒聊，得知原來他甚感苦惱。因為屋苑僅落成不足兩年，但其管理收支已經蝕了近三百萬。由於這個新豪宅有兩年保修期，筆者相信未來保修期一過而屋苑日漸老化後，其虧損情況肯定會急速惡化。
除了中間兩三年因公務繁忙外，筆者自2004年入住當時剛落成的屋苑後便擔當業主委員會主席一職至今。這個呎價近港幣二萬元的屋苑所面對的問題亦正正是當年筆者開村時所面對的問題。尚幸當年有不少極具專業資格和經驗的業委均是筆者的團隊，令那時我的屋苑在不足一年內由蝕近一百個扭虧為盈到賺一百個，而且還要在當年通賬急升下挨了近四年才加管理費。
作為小業主，不管是業主委員會(Owners' Committee，以下簡稱業委)還是業主立案法團(Owners' Incorporated，以下簡稱法團)這些管理大廈的義務工作(個別法團成員可以是受薪)要求所投入的心血絕對不少，而成員本身亦宜具備相當的專業知識。此外這些工作亦容易捲入住戶間的紛爭，更有甚者會因為有意或無意間陷入民事或刑事案中。大廈管理義務工作的確是吃力不討好！
筆者的團隊當年如何扭虧為盈呢？簡單來說是開源節流。今天筆者且分享如何透過省電節能作為其中一項節流方案。電費是一般大廈最主要的開支之一，而空氣調節是又是耗能最大的項目，另外大廈的照明亦是耗電的主要來源之一。當年的新屋苑一般有會所，而大堂亦有空調，所以其電費營運成本要比一般舊屋苑要高得多。電費受用電量和價格影響，空調用電量亦受氣溫、濕度和空調系統的性能所影響。為了方便管理屋苑，筆者要求公契經理人按公契每月呈上收支帳外，還要額外呈交每月經理人管理報告各項涉及屋苑營運的指標，包括水、電、煤。由於屋苑開村多年，這些數據大概已經有相當準確性。對於業委如何監督，管理人如何執行非常有參考價值。
減省冷氣開支非什麼Rocket Sciences，略為調高室溫，減少沒有人用的地方開空調，甚至在非繁忙時段個別大堂和公共空間停開空調亦是立竿見影的做法。但在潮濕和多雨的季節，空調費卻不可以省，否則大堂和公共空間會受潮。當然如此做法亦會有個別小業主，亦令屋苑在服務質素上感覺略為下跌。但權衡輕重後，透過減少空調開支其實是節流短期的Quick Win。照明系統的節能跟空調類似，一些新落成的盤為了令外觀好看均有如射燈等這些裝飾性照明系統。一方面這些裝飾性照明系統有助提升屋苑形象，但另一方面其耗能甚大是否值得則見人見智矣。另一個非常有效的是使用節能燈泡，但其中涉及一筆非常可觀的前期資本性開支(Capital Expenditure，簡稱CAPEX)。有空筆者再撰文分享一些實戰經驗。

業委或法團本質上是地區民主政治的行為，亦是認清民主本質的銅人巷。關於當年如何建立自己屋苑的業委團隊(其實也是一場殘酷的人事鬥爭)，乃至和地產霸權連場惡鬥(實際上是既對立又合作而非黑白二分)，和作為主席跟其他業主租客的互動互諒而最終嬴得其長期的支持和合作，這可跟糞青日日上街瞓街阻街要求民主救港論相映成趣！

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