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奢侈稅實施兩年,八月十九日,財政部長張盛和重申「只修不廢」原則。過去兩年,奢侈稅做為中央「打房」特效藥,雖確實對成屋市場有所衝擊,卻也讓投資客奔往「不課奢侈稅」的預售屋市場取暖,意外創造預售屋、土地市場的「經濟奇蹟」。 翻開初版奢侈稅的「官方成績單」,自二○一一年六月實施以來,二○一二年全國買賣移轉棟數跌至三十三萬棟以下,為SARS以來新低點,雙北市同樣達十年新低。 根據國泰房價指數、信義房價指數,近兩年新成屋、中古屋價格雖仍持續成長,但也出現趨緩態勢。以二○○九年至二○一一年與二○一一至二○一三年相較,全國新成屋房價漲幅從二五%縮減至一三%,中古屋也從三五%降至二七%。台北商業技術學院教授黃耀輝更明確指出:「沒有奢侈稅,可能多漲一○%!」 奢侈稅肥了誰?預售屋推案量,十年最高 量縮、價小漲,奢侈稅似乎真讓房市綁手綁腳,但真相真是如此?若將眼光移至預售屋市場,你會驚覺,成屋與預售屋一冷一熱,宛如兩個世界。 根據《住展雜誌》統計,當買賣移轉棟數觸底時,今年三二九檔期的北台灣預售屋總推案量竟直逼三千億元,站上十年新高。 在案量集中的桃園、淡海、五股以及林口等地,「潛銷八成」「秒殺完銷」等宣傳用語不斷,更不時傳出紅單交易,亂象四起。 紅單,指建案在未取得建照、無法開案簽約時,建商或代銷業者針對VIP客戶(多半為投資客),搶先以略低於正式推案的價格進行「潛銷」,收取少許訂金之後,給予對方得以證明其預購資格的「購屋預約單」。待取得建照、得以合法買賣後再補足訂金、正式簽約,藉此製造「先搶先贏」的氛圍。 奢侈稅堵到誰?小投資客棄成屋,照炒房 一旦實際開案後,建商或代銷通常會以較高的開價販售給一般民眾,讓配合的投資客得以獲利脫手,也藉此培養忠誠客群,常被視為墊高開價的做法。若建商或代銷允許紅單,許多投資客還會利用轉手紅單賺取差價。 專業投資客、《我在房市賺一億》作者月風(本名李杰)說,一張紅單平均行情約五至十萬,最低一萬五千元可取得,轉手一次賺二、三十萬元,一個案子可轉三、四次,最短不到兩週就可獲利出場,桃園青埔更有單靠紅單就賺百萬案例。 預售屋市場熱到發燙、紅單滿天飛,原因,不能不「歸功」於奢侈稅。 「奢侈稅不打預售屋,讓投資客全部往預售屋市場跑;預售屋轉賣還可課所得稅,紅單轉手根本無法可管!」淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰說,紅單就像號碼牌,充其量只是種權益憑證,全以現金交易,因此政府頂多只能對建商的「偷賣」行為開罰,卻無法追蹤紅單轉手時的獲益、課不到稅。 月風分析,奢侈稅的兩年持有年限,對口袋深的大投資客來說不痛不癢,卻逼使財力不夠雄厚的小投資客必須放棄成屋、另闢生財管道,「紅單就是『錢不夠也想玩』的產物,比預售屋成本更低、獲利更快!」 「這就是在賭『誰是最後一隻老鼠』的遊戲,受害的常是新投資客,或無辜的自住客。」他透露,除了代銷透過名單進行潛銷,國內還有無數房產投資團隊會主動接觸業者、洽談合作方式(如以「團購」方式批房、取得折扣);就他對這些團體的了解,全台起碼超過四千人投入紅單市場。 但是,正因紅單只是權益憑證,缺乏法律效力,建商一旦認為行情好轉,可直接以高價賣出,也可能退回訂金,翻臉不認紅單;或當買氣不足、紅單多殺多時,投資客找不到下線接手,又不想簽約,則可能同時放棄訂金與預購權,「這樣建商就等於回到原點、根本沒賣出去,對雙方來說,紅單都是高風險的玩法。」月風說。 奢侈稅讓預售屋大熱,間接「受惠」的,還有土地市場。 奢侈稅紅了誰?建商砸錢搶地,地王頻出籠 第一太平戴維斯統計,二○一二年起,全台連六季土地交易量突破三百億元,逼近奢侈稅前的表現,尤以高雄、台中最為亮眼。高雄美術館周邊土地,一年間大漲四倍,台中七期土地單價也因北部建商南下搶地,頻頻出現新地王,都是在奢侈稅實施後的新現象。 「游資流向預售屋,反應快的建商自然要趕快找土地推案,也連帶讓土地變得珍稀、拉升地價。」世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘說。 過去,奢侈稅的豁免條款,為熱錢創造出口,讓台灣房地產業在一個奢侈稅下,變成兩個世界;未來,財政部明言仍傾向預售屋排除在課稅範圍外,如此一來,可能讓過去兩年的「怪象」更加惡化。 奢侈稅原是防止短期炒作,但卻因此將資金推向紅單等「極短期」炒作市場,也許也是奢侈稅檯面下另類的成績單。 投資客海撈預售屋財—購屋預約單(紅單)交易流程 |