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對面臨買房痛苦指數逐年攀升的年輕人而言，買房一事簡直痴人說夢。 事實上，在低利的環境下，其實只要聰明節源，以及放大找房範圍的原則，還是能找到可以負擔的超值好房！ 撰文‧李建興 今年即將步入而立之年的林奕奇、李書玲夫婦，剛出社會時，兩人的月薪加起來不過七萬元左右。五年之後，即使薪水凍漲、房價攀至頂點，新婚的兩夫婦，還是在寸土寸金的大台北區域，存下人生的第一間房。 不僅如此，由於二人的買房策略應用得宜，甚至李書玲因懷孕待產而停止工作，林奕奇也能憑一個人的薪水輕鬆應付房貸。到底這對年輕夫妻是如何辦到的？ 節流：退租省開銷 事實上，當初一提到要存錢買房，林奕奇及李書玲也與時下年輕人一樣，有「生不逢時」的感嘆。但小倆口轉念一想， 剛出社會時，兩人分別在新北市蘆洲與台北市萬華租房，合計每月也要一萬三千元，「這些錢若用房貸寬限期只繳利息，利率二％，以及貸款七成來算，早就能買下一一○○多萬元的房子！我們等於幫別人養房！」李書玲說明二人決定要開始存房的動機。 決定要買房之後，接下來就是解決自備款與貸款的問題。除了努力工作外，他們採取「節省開銷」、「壓低房價」與「緊縮房貸」三大節流法。 首先，李書玲先是退租了萬華的房子，搬到蘆洲與林奕奇同住，不但省了五、六千元房租，連水電、瓦斯與一起開伙省下的錢，每月就足足擠出了一萬多元。除此之外，善於投資的林奕奇用這筆省吃儉用的錢與額外的存款，每月投資近三萬多元的基金與股票，在短短的一兩年間，存得一百萬元左右的買房基金。 由於預定在訂婚前買下房子，林奕奇仔細盤算，當時兩人薪水合計七萬元，若用三分之一收入付房貸，以二％利率、貸款七成推算，頂多能買五七○萬元的房子，自備款需要一七○萬元。 因此，扣除先前存下的一百萬元買房基金，首先要解決的，就是七十萬元的自備款缺口。 籌款：優惠貸款、親友相助當時，這對新人曾想過要以信貸或保單質借的方式籌錢應急，甚至，更有人提供他們一個妙方，那就是，在婚前，林家先將老家過戶給準太太李書玲，而李書玲就能以買下林家老宅的名義向政府申請首購優惠貸款，到了婚後，新房子則登記在林奕奇名下，這時林奕奇再申請一筆優惠貸款，這樣一來，夫妻兩等於申得了兩筆低利貸款，不但能解決資金不足的難題，連未來還款的壓力也能減到最低。不過很幸運地，由於當時李書玲的父母立即拿出了七十萬元，無息借給他們應急，解決了資金的缺口，否則小倆口應該會將之視為最佳備案。 選房：不陷入空間、距離迷思解決了資金來源的問題，更大的挑戰在於，哪裡才是最佳地點？ 由於工作地點在台北市，林奕奇夫婦一開始也想「逐工作而居」，想在大安區附近買房，偏偏當地的房價已飆高到每坪近百萬元；因此，他們決定退而求其次，選擇兩人都很孰悉的蘆洲。但事與願違的是，時值蘆洲捷運剛剛通車，原本只鎖定捷運站附近的小兩口，發現距離捷運站五分鐘步程的標的，即便是十年中古屋，每坪開價也高達三、四十萬元！ 若以林奕奇與李書玲的計畫，結婚後想要盡快有小孩，很快就會面臨「滿巢期」空間使用問題。因此，以他們的理想房型，室內空間三十坪左右的大兩房或小三房為例，買房總價便高達一千萬元。 「誰說理想距離一定要用『走』的？」李書玲發現在捷運蘆洲線終點的蘆洲站，公車路線及班次十分密集，「同樣要距離捷運五分鐘，走路與搭公車不也是嗎？搭公車反而更輕鬆！」念頭一轉，夫妻倆的看房範圍豁然開朗，從原本以步行五分鐘，改為坐車五分鐘的模式看房，很快的，找到了一間蘆洲靠五股的十年公寓。 雖然，親友認為地點過於偏遠，不能算捷運概念房，但林奕奇則獨排眾議，他解析，這間房位於生活機能充足的區域，不僅坐公車五分鐘就可到捷運站，更誘人的是，若開車，不到十五分鐘就可以進台北市區。更重要的是，以同樣十五分鐘的通勤時間，這間位於蘆洲的公寓，室內坪數二十八坪，無公設，開價六五○萬元，等於每坪不到二十四萬元，而許多台北市郊區的物件，動輒每坪六、七十萬元，多了近三倍的負擔。「看房子，別陷入空間距離的迷思，有些地段看起來很遠，但通勤起來很近，又便宜，這才是寶！」他得意地說。 精算：拿揑所得與支出 即使找到了超值好房，林奕奇與李書玲很堅持不能因為一時喜歡而加價，造成日後還款的困難，「五七○萬元就是五七○萬元！」為了控制預算，決定預留十萬元，拿出一六○萬元自備款，以一口價五六○萬元向賣方議價，順利成交。也因為壓低房價，即使李書玲因計畫懷孕而辭職，林奕奇也能以月薪四萬六千元獨扛房貸，讓二萬三千元的貸款月付金，在家庭收入二分之一以內的安全值內。如今小兩口挑的好房，開價行情已喊至八百萬元，「頂多負擔不起時，我們跟銀行申請寬限期來解套！更何況，後來房價上漲了，我們未來換房更有本錢了！」李書玲老神在在的說。 林奕奇與李書玲的故事，說明了儘管飆漲的房價己成民怨之首，但若以積極規畫取代消極抱怨，還是有機會擺脫無殼一族！ 成家族你一定要精算： 我可買總價多少的房子？自備款與貸款金額又各是多少？ 1.合理貸款月付金＜家庭月所得大台北地區：合理貸款月付金約家庭月所得的１/２～１/３；大台北以外區域：合理貸款月付金占家庭月所得的１/３～１/５（若家庭月所得為10萬元，台北人合理貸款月付金為3.3萬～５萬元；其他區域則約２萬～3.3萬元）。 2.合理貸款總額： 合理貸款月付金÷5800（每貸款100萬元，以利息２％計算之本利攤還月付金）×100萬元 3.合理購屋總價： 合理貸款總額÷0.7（貸款７成）＝購屋總價 4.自備金額： 購屋總價×0.3（３成自備款）＝自備款金額例：家庭月收入10萬元在大台北買房，至多可買1231萬元的房子，貸862萬元，自備369萬元。 成家族 你一定要學會： 方法１：準夫妻過戶買賣籌錢法彼此有信任基礎的準夫妻，為籌自備款及降低房貸利息，若先生家裡情況允許，可將先生老家過戶予太太，老婆利用青年首購身分取得低利條件與貸款金額，真正買房時再用先生青年首購名義進行另一次申貸貸款，而太太所貸得的金額可補貼自備款。 方法２：分租降壓力 剛成家人口少時，可考慮將多餘空間騰出分租，降低房貸壓力。 方法３：優惠條件法 盤點任何可以使用優惠貸款的身分條件，如勞工、軍公教、殘障等，同時申請多個優惠條件減輕房貸壓力。 你一定要小心 陷阱１：房子一定要符合一生的使用狀況嗎？ 現代人工作與居住地點變動大，只要適合當下所需，不用替未來預留過大空間，徒增負擔，不同人生階段由小而大換屋，才是聰明的。 陷阱２：我是不是一輩子也買不起台北的房子？ 看房價勿「以偏概全」，建商為了行銷而標榜創高價，讓人誤認為是平均行情，事實上好地段也有平價的好屋，就等著買家主動挖掘。 陷阱３：我只要看自己熟的區域？ 過分的「地域堅持」讓房子的選擇變少，而用距離來降房價，就得考量通勤時間、精神成本與省下來的房價是否划得來。 陷阱４：因為要自住不是投資，就不用管增值性了嗎？ 人生的資產往往繫於有沒有買對房子，就算是自住，買對了第一間房，資產增值，也會讓換屋更有本錢，甚至能在急用時增貸應急。 | ||||||