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如何進行房地產投資的盡職調查? 張永鵬

http://blog.sina.com.cn/s/blog_52f179b50102edh7.html
 房地產投資盡職調查一般包括四個方面,第一,法律的盡職調查,第二,財務和稅務的盡職調查,第三,市場和運營的盡職調查,第四,對現有的資產做一個評估,第三方評估。

   法律盡職調查主要包括什麼內容呢?主要就是對原來公司的股東和前一兩年簽的協議,要做一個詳細的瞭解。因為我們有時候會看到一些企業,不是說關連交易不好,關連交易非常密集,而且這麼多關連交易對我們去投資的項目公司產生的一些潛在的風險,或者是這家公司在跟我們合作之前,人為把它掏空的跡象,簽了很多複雜協議,這些方面都要引起重視,這也是法律盡職調查的一個重點。還有我們看到的案例是什麼呢?有許多項目,舉例說,土地證已經獲得,土地證按評估值3億,但是律師就會提醒,這個土地款沒有交完或者這個土地沒有經過招拍掛,或者這塊土地根本沒有付錢,或者這塊土地就付了20%的錢,土地證獲得了,種種原因,歷史遺留的問題,像這些都是律師必須和投資者講清楚,風險提示。或者律師也會提出,這個交易付款,怎麼付款週期比較安全,現在錢一下子打給他可能出現什麼不安全的情況。

    律師的作用非常大,我自己也跟很多家律師事務所合作,我個人覺得,兩點要值得重視,第一點,不能完全依賴外部的律師,基金管理公司應該有自己基金管理團隊,自己公司或者自己公司的律師團隊,隨叫隨到,責任心更強,往往出現這種情況,責任心更強。除了律師,法務方面、財務方面跟市場有千絲萬縷的聯繫,不是說我只做律師方面的其他的一律不管,不可能。有許多公司財務方面非常混亂,其實對律師的判斷也產生很大的影響。

     第二個,外部律師也一定要用,但是外部的律師用的時候不僅僅看這家律師事務所名氣多大,中國第幾大等等,也要看這個部門,或者說負責這個案子的具體人員的經驗,都非常重要。我們經常看到這種情況,好的律師跟好的基金管理人有一個通性,什麼通性呢?經驗豐富,看問題直抓本質,我就碰到一個項目,律師在項目方呆了三天還沒有抓到本質,我也比較急,幾年以前,後來我說了,抓不到本質再留下一個月還是抓不到本質,好的律師經驗豐富,見多識廣,可能半天時間就把這個本質抓出來了。這一點非常重要。當然對背景、情況做一個全面的瞭解,過去的項目的情況,這個律師都有這個義務,資信情況都要調出來。

    第二部分盡職調查是財務和稅收,這一部分調查也是非常非常關鍵的,因為看淨資產是生多少,資產的健康情況,應收款,這個方面還有一些稅收盡職調查。有許多土地很早以前獲得的,看上去土地價格便宜,但是土地增值稅非常大,所以律師也要給予意見,有許多交易可以通過不同的方式達成交易,但是不同的交易方式牽扯到稅收的情況不同,是項目轉讓還是股權轉讓?項目買賣還是股權買賣,股權買賣的時候,什麼形式進去對稅收方面比較合理,所以會計師都要給一些好的建議。

   第三部分,市場和運營盡職調查,這方面除了外部請專家之外,本身基金管理公司在這方面也是有非常專業的人員。剛才我說到了,法律有自己的團隊,財務稅務也有自己的團隊,市場調研、盡職調研也有自己的團隊。同時,最終基金發行的時候我也建議,外部的律師事務所、會計事務所也要聘請。但是內部對市場的判斷,不可能所有的依靠外界的律師、財務師,有兩個問題,效率也低,成本也高,外部臨時請的財務成本比較高。第二,時間浪費了,請他們去,安排看他們的時間,還要簽定協議,時間方面有時候不一定劃得來。還有一點,往往自己的律師、會計師和市場的調研情況,把這個項目否定了,算了,外部不用請了。自己已經否定了,不然效率方面也受很大的影響。

    最後一個,盡職調查的評估,有的時候會計事務所會把評估根據您的要求一起做了,很多會計師也會做評估。當然好的市場分析師,我認為也會做一定的評估。同時還有設計到工程、機電等方面的評估,這一點在投資在建工程和建成物業的時候用的較多。(房地產投資俱樂部)
如何 進行 房地產 房地 投資 盡職 調查 張永
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