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地產投資新目標：物流地產 風中散發

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4462623d0102einu.html
【註：物流地產，這個詞彙，兩年前在這裡提出來時，還曾被人嘲笑。這世界很奇怪，每個人都會對事物有自己的看法，並且，都十分樂意去影響他人。我對分歧的態度，永遠都是表示理解，並懶得理。永遠不要把時間與精力浪費在口舌之爭。最無聊的事，莫過於證明自己。地产投资新目标：物流地产】


　 　 來源：華爾街日報

地产投资新目标：物流地产
分析師和律師們表示，中國的物流地產正受到機構投資者更多的關注。圖為嘉民集團在上海浦東機場附近的倉庫。

　　 工業地產常被視為房地產市場的「醜小鴨」，但隨著該市場上的「白天鵝」漸失光彩，投資者開始越來越關注中國的倉庫，認為這是一個投放資金的好地方。

　 　 房地產顧問和物流地產開發商說，這幾個月人們對物流和商業園區的投資興趣日益高漲，認為這是挖掘電子商務增長和內需攀升的一種方式。一些投資者也開始注意到，住宅、寫字樓和購物商場等地產領域的回報率在降低。這些地產價格飛速上漲，幾乎到了令人無法承受的地步。

　 　當然，近幾個月中國房地產市場上達成的投資交易大部分還是出現在商業和住宅領域。但是，對部分中國城市寫字樓和商場供過於求的擔心以及對住宅地產政策波動的憂慮迫使一些投資者開始尋找其它房地產投資。

　 　 仲量聯行(Jones Lang LaSalle)中國工業部總監司徒藝(StuartRoss)說，一些投資者的興趣開始轉至食物鏈的底端，那是所有地產領域中最髒、最難聞也是最不起眼的。他說，相比過去12個月，過去六個月裡我們接到的諮詢工業地產的電話明顯多了起來。

　 　地產顧問和開發商說，受電子商務行業的高速發展所吸引，主權財富基金、養老金和私募股權公司一直在諮詢有關中國工業地產的事。

　 　 澳大利亞工業地產開發管理公司嘉民集團(Goodman GroupGMG.AU)大中華區董事總經理彭菲力(PhilipPearce)說，中國的情況符合投資者對物流資產重新燃起興趣的全球趨勢。他說，其它資產類別的價格上漲，收益率受到了一些擠壓，但工業地產還沒有。

　 　 房地產諮詢服務公司高力國際(Colliers InternationalResearch)說，在供不應求的情況下，過去幾年中國國內物流用地的租金平均每年上漲5%到10%左右。對中國10大城市的抽樣調查發現，2007年到2012年這段時間裡，中國寫字樓和零售店面租金的復合平均增長率分別為4.62%和4.41%。

　 　 在澳大利亞上市的嘉民集團首先在2009年投資了中國的倉庫，如今該公司已有12個物流項目，主要集中在上海、其周邊城市以及渤海灣地區。嘉民集團擁有嘉民中國物流基金(GoodmanChina LogisticsHolding)的股份。後者屬於房地產基金，管理著10億美元的資產，由加拿大養老基金投資董事會(Canada Pension PlanInvestment Board)與嘉民集團按80/20的合資比例組建而成。

　 　彭菲力說，我們還在擴張，許多新項目正在運作中。他說，眼下我們主要的擴張活動來自於開發我們自己的土地銀行，因為現在很難獲得現成的投資級產品。

　 　中國國務院今年2月說，應提高物流和運輸效率，強調簡化這些運營的必要性，同時鼓勵使用更環保的車輛以及建「綠色」倉庫和商業園區。

　 　中國國務院還說，倉庫應符合環保標準，包括改善對有毒化學品、爆炸物和放射性物質的管理和儲存流程，可能的話應使用太陽能等可再生能源。

　 　 今年初行業協會Anrev針對亞太地區投資意向展開了一項調查。在110名受訪者中，有68%的人表示今年有意投資工業和物流房地產業，較2012年28%的比例有大幅上升。當被要求列出其最看好的三個地區的房地產細分市場時，投資者認為大中華地區的工業和物流房地產在最具吸引力的投資方向上可以排在第二位，僅次於澳大利亞的寫字樓市場。

　 　 日本企業三菱倉庫(Mitsubishi Logistics Corp.)去年12月收購了上海青浦倉庫管理公司(ShanghaiQingpu Warehouse ManagementCo.)，這宗交易包括在上海青浦區的一座倉庫。三菱倉庫在中國擁有廣泛的物流網絡，其拒絕透露收購成本。

　 　 美國私募股權投資公司華平投資集團(WarburgPincus)也投資了中國物流業，該公司認為這是受益於中國國內消費水平不斷上升的一種途徑。2011年華平投資與人合作共同創立了總部位於上海的倉庫開發商和運營商上海益商倉儲服務有限公司(e-Shang)。2011年，上海益商擁有的各類倉庫面積達5萬平方米，如今其已完工和正在開發中的項目面積達100萬平方米。這主要受到中國快速發展的電子商務的提振。

　 　 上海益商首席執行長JeffreyShen說，2009年我們一個主要電子商務客戶曾簽下一座倉庫中3,000平方米的空間。如今，我們為同一個客戶量身打造了大約13.5萬平方米的倉庫。上海益商的客戶包括亞馬遜公司(Amazon.comInc.)和電子商務企業一號店。

　 　 JeffreyShen說，地方政府也熱衷於支持電子商務零售商，這有助於提高當地就業率，並給當地帶來重要的稅收收入。他還說該公司計劃在北京、上海和廣州等一線城市進一步擴張，同時進入重慶和成都等二線城市。該公司在上述一線城市已有佈局。

　 　投資者注意到，零售商仍然在中國進行擴張，這將穩固市場對大量倉庫的需求。中國國家統計局的數據顯示，今年4月中國零售銷售收入同比上升12.8%，高於今年3月12.6%的同比增速。

　 　 作為工業地產的一個門類，物流地產也被視作爭取中國規模不斷壯大的消費者階層的另一種方式。分析師說，在中國，網絡購物令人意外地大受歡迎被認為將繼續拉動網絡零售商對倉儲空間的需求。

　 　 在新加坡上市的普洛斯公司(Global LogisticProperties)上個月表示，它已經將蘇州和武漢大約4.3萬平方米的倉儲空間預先租給了中資企業BestLogistics。普洛斯在中國、日本和巴西擁有廣泛佈局。

　 　 但物流投資並非萬無一失的賭注。行業觀察家指出，進入這一行業的壁壘仍然很高，其中包括收購土地存在的困難。

　 　 仲量聯行的司徒藝說，想要獲得政府支持獲得物流業用地非常困難。這並非政府的當務之急，因為這被認為是最低端的一種職業。這個行業僱傭的人數最少，並沒有創造足夠多的稅收。

　 　 一般來說在一個開發區裡，當地政府會將90%的土地分配給製造商，只會勉強將剩下的土地分配給物流業。

　 　嘉民集團的彭菲力說，你必須非常努力才能拿到土地。地方政府將物流業視作雖不喜歡但又必不可少的產業。他們不想分配太多土地給物流業，但控制供應量確實有所幫助。

ESTHER FUNG
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