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進軍能源與金融，著力商業地產，依賴政府政策性支持的“千億”綠地，離整體上市有多遠？ ◎ 本刊記者 王曉慶 文千億級房企中惟一沒有上市的上海綠地集團（下稱綠地）終於傳出上市消息。綠地集團董事長張玉良透露，將把酒店和海外資產打包在香港上市。同樣發家于上海的房企盛高置地（00337.HK）就是綠地鎖定的借殼目標。4月19日，盛高置地因準備發佈重大信息而停牌。 綠地被外界冠以“紅頂” 房企之名，51% 股份由上海國資控制，且善於將企業的 “經濟行為”和政府的“政績行為”綑綁，在地方政府幫助下，謀求企業發展。綠地在總結自己的發展模式時，將其概括為 “做政府想做的事情，做市場需要的事情” 。 2012年，綠地宣佈其實現業務經營收入超過2430億元，在過去三年以50% 以上的年增長速度發展。其中房地產主業預售金額超過1050億元、預銷售面積約1180萬平方米。 這一成績可以排在萬科之後，分別位列全國行業第二和第三。但是，多數房地產業內人士對此數據存疑。 “總業績如此之好，那麼在各地的銷售收入也肯定會排到前列，但是縱觀綠地在各區域的住宅銷售數據，無法得出這個結論。 ”上海一家證券分析師告訴財新記者，綠地的數據透明度不高是業內的共識，其營收數據中應該包括為數不少的關聯交易。 此前，業界紛傳綠地資金緊張。此次綠地選擇包裝上市的資產也屬於佔用資金較多的項目，借道香港市場融資有助于為集團減壓。綠地若想整體上市，還需要整理資產和業務架構。 境外業務拆分上市 “我們一直想整體上市，但是外部環境和內部條件都還不具備。 ”張玉良告訴財新記者，國內資本市場對房地產公司上市重組尚未開閘，綠地自身也在逐步推進資產和業務重組，房地產業務的整體上市尚無時間表。 據綠地官方公佈，2012年公司實現經營收入超過2430億元，較上年增長近39%，房地產業務銷售額超過1050億元，其中商業地產類產品占比約40%。 上海市國資委曾對下屬國企的資產 證券化率做過硬性要求，但推進緩慢，綠地集團一直被認為會是排頭兵，曆年來常有各種上市傳聞，卻未見落實。現在，在房地產市場調控經年，市場呈現回暖跡象之時，綠地拿出了兩塊新興業務——酒店和海外項目赴港上市。 同策咨詢研究中心總監張宏偉認 為，酒店和海外業務開發周期長、佔用資金大，通過資本市場來融資是上佳選擇。目前在美國QE Ⅲ的持續作用下，熱錢不斷湧入香港，內地樓市顯現回暖跡象，讓對資金高度渴求的房地產企業赴港 “圈錢”成為可能。 “香港資本市場對內地商業辦公樓、酒店類房企特別感興趣。借這股勢頭，房企有的想獨立將酒店或商辦資產打包上市，但也有一些則希望借平台上市後再擴容，以實現企業整體上市。 ”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。 內地股市融資大門持續向房企關閉，赴港借殼上市成為了不少內地龍頭房企的選擇。自2012年至今，萬科、招商地產、金地、中糧地產、大連萬達等七家內地大型房企都在香港尋求殼公司。一個月前，萬達集團入主香港上市公司恒力商業地產，市場反應相當熱 烈，消息發佈後恒力商業地產股價一度飆升6倍，最終報收1.95港元，上漲465.22%。 綠地收購盛高置地傳出了兩個版本。香港 《信報》報道，第一個方案是綠地直接收購盛高置地約60% 股權成為控股股東，按盛高置地停牌前收市價3.82元計算；第二個方案是參考綠城中國引入九龍倉作為戰略投資者的做法，盛高置地向綠地發行60% 新股，相當于6.3億股股份，綠地占擴大後股本38%。 盛高置地掌門人王偉賢的持股量則被攤薄至45%，但仍屬最大股東。 綠地將剝離注入的資產是其海外和酒店業務。公司從2012年開始開展海外業務。2012年7月，綠地在韓國的濟州島健康醫療城項目正式簽約，項目總投資9億美元，占地約110萬平方米；2012 年底，澳大利亞悉尼、墨爾本兩個項目確定投資意向並簽署合作備忘錄，總投資額約8億澳元（約合50億元人民幣） 。 綠地海外項目的目標客戶仍是國內消費者，主要為投資移民和出國旅遊人群服務。張玉良說， “我們的目標是70% 的中國客戶，30% 當地客戶。用國際資源，做中國市場的海外延伸。 ”海外資產還可以和綠地國內項目資源做配比。 綠地從2005年開始涉足酒店產業，公司註冊在香港，先後與洲際、萬豪、喜達屋、朗廷、豪生等知名酒店管理集團締結戰略合作關係。2011年還正式成立了國際酒店管理集團，2012年5月發佈了自主酒店品牌鉑瑞（Primus，五星級）和鉑儷（Qube，四星級） 。從物業持有、委托管理，開始轉向自主經營和委托管理相結合。 目前，綠地旗下投入運營及在建星級酒店60余家，資產規模逾200億元，項目遍及18個省份35個城市，海外酒店項目也即將開業。 “酒店增長速度是每年五到八家，甚至十家，目標是未來三年內到100 家。 ”張玉良透露，目前綠地酒店的年收入約達8000萬元，經營收入每年翻一番以上，資本回報率每年為8% 到9%。 擁有多家酒店資產的上海一家中型開發商副總裁告訴財新記者，綠地的高檔酒店業務綁定其開發的超高層物業，有地理位置優勢，目前運營情況不錯。但是酒店地產已呈現飽和趨勢，部分地區過 剩嚴重，快速擴張的綠地酒店並不能保證良好的回報前景，大量建設成本和運營費用會造成資金佔用。 疾馳千億的隱憂 綠地集團在2010和2011年的銷售收入分別是947.82億元、1478.74億元，每年以超過50% 的速度增長，這個銷售數字在2008年之前還只有200多億元。根據張玉良的設想，綠地平均每年還要保持30% 以上的增長，2013年的銷售目標是3000億元。 2012年綠地新增土地儲備10557畝，可建建築面積1908萬平方米，土地款支出約為600億元。目前綠地在建面積逾5200萬平方米，項目遍及全國25個省份70個城市以及海外。 在規模急速膨脹的同時還要實現高去化率和高周轉，綠地一向引以為傲的靈活管控模式弊端顯現。綠地設計了由總部、事業部、項目公司組成的三層管理架構，業務分散在各個事業部，張玉良稱之為“聯邦制” 。據熟悉綠地的上海業內人士介紹，事業部負責人權限很大，擁有所轄項目的決策權，實際運作還是二級架構。 “甚至拿地款都需要分公司老總自己想辦法解決，這樣的好處是分部自主權大，避免層層報批影響效率，但是過於靈活會帶來負面結果” 。 以“短平快”風格聞名的綠地，住宅的質量問題常常被業界詬病。在綠地業務急速擴張的2012年，其國內多個項目爆發“質量門”事件，安徽馬鞍山綠地世紀城業主投訴房屋主梁採用“瘦身鋼筋”；上海綠地秋霞坊業主投訴阻燃材料不合格等問題；北京房山綠地新都會國際花都業主投訴設計缺陷、施工質量及裝修材質問題，近年來的綠地業主維權現象此起彼伏。 “企業做大了，這些問題會出現，但是綠地已經在加強管控，銷售、財務、工程、材料、採購等都環節都在加強，並建立了信息化中心，總部會從審批和監督各個方面把控。 ”張玉良說， “投資項目、信貸規模、現金流三個關鍵權限是集中在總部的。 ”在房地產業務量化急馳的同時，綠地的觸角也伸向了房地產之外的產業板塊：能源、金融投資，構築了 “三駕馬車”的產業布局。目前，其能源已形成涵蓋煤炭生產、加工、儲運、分銷及石油倉儲、運輸、銷售等完整產業鏈，擁有煤礦資源總儲量近6億噸，年產量超過1500萬噸。金融方面，控股遼寧盤錦 銀行，入股錦州銀行、上海農村商業銀行、東方證券等，並發起成立了國內註冊資本額最大的小額貸款公司。2012年1月，綠地金融控股集團掛牌成立。 綠地規劃在 “十二五”末，年營收超過5000億元並進入全球200強，其中房地產將貢獻1800億元 -2000億元，能源貢獻2000億元左右，金融貢獻達到1000億元。 值得注意的是，在綠地2012年的數據中，利潤率不足10%。貢獻了大部分利潤的房地產主業營收只有1050億元，不足集團總額的50%。能源營收雖然超過千億元，但只貢獻了規模，利潤貢獻度並不大。金融板塊利潤尚可，但還處於成長期，營業收入有限。 張玉良解釋稱，能源產業正在進行“兩個轉變”：一是從 “大”到“強” ，從規模向效益與規模並重轉變，更加注重盈利能力的提升；二是從 “輕”到“重” ，即以物流配送和貿易型為主，向以生產和貿易相結合、依托生產做大貿易規模的轉變，逐步增加實體性、資源性業務的比重。另一方面，綠地金融服務業計劃在2013年加大投入，重點探索開展第三方理財業務，做大籌資、投資兩端，放大資金運作規模、爭取達到10%以上的利潤水平。 上述熟悉綠地的房地產業內人士透露，綠地的房地產、能源、金融三個板塊共用一個資金池，這種方式有利有弊，可以相互支援提高資金周轉率，但是一旦其中一個“細胞”出現問題，撕扯不清或將牽連其他產業。這也是綠地多年未明確上市意圖的原因之一。 綠地的負債率在房地產業不算高，2012年公佈的數據是85% 左右，在房企中屬於中等水平。但是近兩年來張玉良對綠地降低負債率有了剛性要求，要求各個事業部配比份額，用規模指標強制性管理借款限額，2012年負債率降低0.69個百分點， “畢竟是高風險行業，每年降低1% 的要求至少要持續五年，降到80%以下” 。 “據我所知，因為負債額和財務費用的高企，綠地的利潤率不是很高， ”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴財新記者，綠地應該加快信息數據的規範化透明化，還要適當控制財務風險。 做政府想做的事 從成立之時承擔市容綠化任務，到以建設動拆遷房起家，再到後來的保障房建設和地標建設，綠地在和各地政府尤其是上海市政府的合作中，成為內地房企中一個獨特的存在，每每能把握政府的想法，以企業身份協助政府建設政策引導項目，並從市場渠道獲益。 “這一輪調控之後，綠地承接了大量的保障房項目，雖然利潤低，但是綠地用模塊化建設，不追求設計和高品質，保證了高周轉率和現金流。 ”上述房企負責人說。 在調控不止的情況下，綠地的房地產業務在做戰略轉型，2011年商業地產比例達到30%，2012年提升到40%，實現銷售業績超400億元人民幣，明年爭取將突破60%，超過住宅。 據張玉良透露， “2010年、2011年在住宅增速不大的情況下，綠地商業地產每年都增長了200多億元的銷售額” 。 目前綠地商業項目部分總體持售比基本上是三七開，由於佔用大量資金，在回籠現金流需求迫切的情況下，綠地會選擇將項目中辦公樓和一般商業設施多賣掉一點，但核心部分不出售，持有的主要是酒店和商場。 據張玉良稱，綠地的商業項目模式，一是大型綜合體模式，二是超高層模式，三是產城一體化模式。其中，超高層一直為業內關注。 從2005年建成的南京紫峰大廈開始，綠地就盯住了地方政府對地標性建築的渴求，發展 “超高層”模式。目前全國300米以上的地標性建築50% 是由綠地投資建造，在世界十大高樓中，綠地旗下就有3個。超高層的綠地中心已有17棟，未來每年還都將有兩到三棟綠 地中心竣工。 “超高層是房地產行業資金最密集的項目，投資大、風險高、技術困難，萬一失手後果不堪設想。當時的綠地既沒有超高層的建設經驗，自有資金也不足，是硬著頭皮上的。 ”綠地集團銷售部門一位中層幹部告訴財新記者。 但張玉良認為，這是綠地的機會。 紫峰大廈作為南京市的地標工程，帶有很強的政策性，南京國資集團給出的條件是，地價由南京方面出，房子蓋好後，如果生意好，則開發商的地價款算是入股並參與分紅；如果生意不好，則開發商直接拿房子。事後，由於紫峰大廈經營很好，國資集團決定將債權轉股權，持有合資公司23% 的股份一直至今。在持有方式上，綠地保留最主要的商場和酒店，其餘商業體和辦公樓銷售變現。 紫峰大廈的模式，被綠地複制到後來的超高層項目中。 綠地的超高層建築往往能夠獲得地方政府的支持，綑綁土地平衡資金，地方政府通過政策性的照顧和獎勵，大大降低綠地的投資成本。前期開發成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項目的高收益。 而在綠地雄霸市場的超高層領域，則有著 “摩天大樓指數”的魔咒。 張玉良並不忌諱這一說法，卻堅持認為，按照中國的經濟發展階段，尤其在二線城市，無論是地方政府，還是市場匹配，都需要有 “天際線”高度的摩天大樓。 張玉良依然將這總結為“做政府想做的事情，做市場需要的事情” 。 實習記者胡世龍對此文亦有貢獻 | ||||||