如何優化/增值1100萬組合?(問) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=7207理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。
現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。
現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。
有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的，爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓，過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。
趁太太仲有野做，趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明，你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平，第時太太辭工靠自己，都不會令借貸比率超越40%水平，跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力，確實可以換債，但內房債券以你投資金額只可買一隻，就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司，諗樣最尾送你兩個number:
瑞安房地產*
SHUION 9 3/4 02/16/15 | 9.75 | 2/16/2015 | 105.75 | 106.5 | 6.43 | 6.01 |
瑞安房地產*
SHUION 10 1/8 12/10/49 | 10.125 | Perp/永續性 | 99.75 | 100.75 | 10.19 | 9.91 |
*瑞房剛公佈業績，利潤大倒退
至於保本又高息的產品，真係諗都唔好諗。是沒有的。上述有個永續債，發行人可能每五年調整一次票面息，亦有權於發行日計之第六年贖回，另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級，請留意，沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介，投資人要自己衡量所承受風險。