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股樓災

看著近日股市一路路升上27000點，暫時自己的財務操作動也不動，讓子彈飛一會兒吧。樓市就更不用說，升到變成社會問題了。面對這樣的市況，讓自己冷靜，最好看看股樓災的「紀錄片」。



在youtube找來三段影片，是圍繞97年樓市大跌與98年金融風暴前後的電視節目。先來第一條是《星期日檔案》於1997年5月所播出的「炒風下」。


http://www.youtube.com/watch?v=BcGAJOKBmAM&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

當時正值金融風暴來臨前值，樓市於同年10月份左右大跌，節目播出時為5月份，可想而知當時大家的炒風有多熱。其實回歸前的經濟非常好，大家不只炒樓、炒股，更炒其他商品。

節目中，由炒郵票開始，當時有位小朋友受訪問，他也排長龍認購郵票，同一日就拿到商場去炒，家長也認為兒子因為炒郵票而影響學業。全城因為炒郵票，令到一個寂靜的商場熱鬧起來，因為6月30日之後不會再有殖民地郵費，不少家庭主婦排隊10小時只為賺100元。

之後，節目訪問一些炒「他媽哥池」電子遊戲機的人，大家還記得這個名字嗎？原來當年排隊人龍需要調派警員維持秩序，認真誇張。

必不可少的一定是炒樓吧，原本睇相睇風水的一位受訪者，他認為賺到錢才算成功，於是轉行做全職物業炒家，更帶一班徒弟一起炒。他的哲學是最重要上車上得快，盡快買到第一層樓。

不只今天，原來當年社會已經有人批評炒樓炒股令社會風氣不好，有人指連教師都不懂教學生的價值觀，因為學生眼見媽媽打幾個電話落盤就能賺錢，認為不用勤力讀書或做好工作，炒賣才是成功之路。

訪問中有一些中產人士夫婦節衣縮食為求安居，租樓又被迫經常搬屋，亦覺得儲錢速度不及樓價上升速度，抱怨炒家將樓價炒高，大學畢業生對買樓無望。其實，這一切現象都與今天很相似，循環也。


大股災大概於1997年10月發生，當時一集新聞透視就請來幾位專家深入討論當時情況。


http://www.youtube.com/watch?v=rMqSJaxgMUI&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

當時正在大跌市的風眼中，大市已經連跌四日。一天內，藍籌股平均下跌一成，紅籌股平均跌超過兩成，政府對股市大跌大為緊張。

訪問播出了好幾位官員出來講話，包括曾蔭權、任志剛、許仕仁、董建華，主要擔心的重點不似是股市，而是更高一層次，包括聯繫匯率、銀行體系、金融系統崩潰。因為當時怕有人拋空港元，銀行缺港元需要大幅加息以穩定匯率。

節目訪問了好幾位財經專家、學者，大家看看都會感受到當時的氣氛。


金融風暴發生後，無線電視的《星期二檔案》於1998年2月份播出「炒風後」，節目中有不少主角都是於「炒風中」曾被訪問過的，於爆煲前後了解他們的心情，作了強烈的對比。


http://www.youtube.com/watch?v=4tsMRFxlRLg&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

數月前的那位風水師，記得他認為自己命理於物業投資會成功，在97年樓市高峰期試過擁有三十多個單位，到再次被訪問時，他有十多個單位仍賣不出。金融風暴後再被訪問，他表示雖然樓市低迷，但低價有低價的炒法。

例如，他於幾年前以幾百萬元買入的一個單位，曾經在高價時值2400萬元，如今跌至1600萬元，若能賣出，仍可套現大約1000萬元，以這1000萬元再換入三個值1500萬元的單位，付一成首期，六個月交吉期，可繼續整大個餅博反彈，估計隨時可以升幾百萬元。當時記者都問：「如果不升如何？再進一步下跌又如何？」，他指：「這就要考眼光了？」。

當年樓市大跌之後，原來曾經出現有人「儲錢賣樓」的情況，因為當時買家出價連屬契的金額都不夠，即「負資產」，於是不少業主長痛不如短痛，儲夠錢也要把樓賣出去，不想繼續供樓。有些業主就會與銀行傾延長還款，以減低每月供款的金額。

數月前炒「他媽哥池」遊戲機的一群，當時炒到要警察維持秩序，三百多元一隻入貨。熱潮流行了兩三個月，熱潮一過，該批貨無人問津，事主要於年宵以80元一隻散貨。

炒97回歸郵票的一群，數月前轉手炒高幾倍價錢，有新手更拿二百萬元出來炒郵票。熱潮過後，一些郵票的價值竟可跌破票面價。亦有不少人轉炒女王頭硬幣，因為這都是殖民地的產物。

還有當年房協賣居屋，不少人以為能以六千元的呎價買到市區樓，相對樓市高峰期，這算是非常抵買。可是當樓市大跌，這些還未正式上樓的準居屋業主就已經變成負資產。由於樓價跌了，難以用買入價錢到銀行造按揭，即使房協借出二按，不少準業主還是選擇撻訂，因為不想供一間「負資產」。更有不少準業主聚集起來，集體要求房協減價。

97樓災曾連環蝕讓 曾志英忠告：有四成首期才上車

1 : GS(14)@2017-03-02 10:21:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6903&issue=20170302
【明報專訊】過去一星期不論市場及官方公布的樓價指數均創歷史新高，個別專家更預測樓價在今年可再升兩成至三成。雖然升市莫估頂，惟前車可鑑，曾經歷1997至2003年樓價大跌七成、期內連環蝕讓多個住宅的曾志英接受專訪親述當年經歷及提出忠告，值得參考。他分析，與1997年「塘水滾塘魚」由港人持有多個單位的情况不同，目前港樓業主不乏海外及內地實力投資者，持貨力強勁，加上港美息口今年料難大升，預測樓價短期仍易升難跌，即使調整，幅度僅介乎10%至15%；他建議年輕人若有自住需要，儲夠四成首期就可上車。

明報記者 葉創成

樓價近日升至歷史新高，相信不少無殼蝸牛想上車，有樓一族也考慮多買一層追逐升浪。惟曾志英透露，他在1990至2001年的12年期間，由買樓到炒樓先甜後苦，高峰期持有4個物業後，被迫在低潮時悉數賤價而沽，正是輸錢皆因贏錢起。

曾志英回憶道，他在1990年以約100萬元買入大埔新達廣場500多方呎（建築面積‧下同）樓花單位，之後搬入自住，1996年初再以300萬元買入上水奕翠園千呎單位樓花，原擬「細屋換大屋」，惟其後樓價升勢凌厲，數個月後該樓花已升值至400萬元，他亦趁高沽貨獲利。100萬元的炒樓收益落袋後，當時曾志英心想：「原來錢係咁容易賺。」於是跟着1年多時間內，他斥資逾1000萬元先後買入新達廣場700多方呎單位、麗港城約1000方呎單位及藍田某居屋屋苑500方呎單位，並且全數只付一成首期、借九成按揭，高峰期擁有4個住宅單位。

96年炒樓花賺百萬 高峰擁4單位

當中，曾志英除了「細屋換大屋」搬入新達廣場700多方呎單位自住外，其餘3個單位均作出租，希望由「租客幫手供樓」。

上述招數，若應用於1990至1997年上半年的本港經濟繁榮期，無疑行得通，因為當時租金升幅較按揭供款升幅快；惟事與願違，1997年下半年爆發亞洲金融風暴，本港經濟漸走下坡，租金開始下跌，由於本港實行聯繫匯率，港息跟隨美息上調，按揭利率曾高達10厘，持有物業收租已不足以支付供樓開支，曾志英回憶說：「當年我供樓真係供到索晒氣！」

更可怕的是，由於曾志英在1996至1997年買入新達廣場、麗港城及藍田居屋等大單位時只付一成首期，其後樓價大跌，有關物業已資不抵債，他亦淪為負資產，最後被迫低價拋售有關物業，再「補錢」向銀行償還差價。至2001年美國發生「9‧11」事件，紐約世貿中心被飛機恐襲，他年底亦沽出1990年買入的新達廣場細單位，套回百多萬元現金，無樓一身輕。

金融風暴後淪負資產 賣樓還債

1990年至2001年的12年，曾志英由購買自住物業，到有3層樓出租，至經歷亞洲金融風暴後被迫逐一賣走4個物業，他今日回想起來仍然不無唏噓，「如果有能力的話，當然希望盡量都繼續持有磚頭，因為如果持有到今日就發達啦！但大家也記得本港地產市道於1997年出現高峰後每况愈下，一直去到2003年才見底，連衰6年。當時大部分香港人亦好悲觀，所以我亦一間一間把物業賣出去」。

不過，不幸之中有大幸，曾志英於1999至2001年分批沽清4個物業，得以保留實力，令他在2003年SARS期間樓價跌至谷底時，以400多萬元購入大埔半山區豪宅屋苑1400方呎單位，「SARS時市民出街要戴着口罩，有些人更連街都不敢出，樓價當然大跌啦！但我當時反而覺得這是機會，因為原已租住大埔半山區屋苑，住得好舒服，發展商減價促銷貨尾，400多萬元除可買入住宅加車位外，更額外多送1個車位。我心想與其每月付2萬多元租金，不如拿40多萬元出來做首期，再借九成按揭買入新樓，因為這樣的話，原有租金亦足夠供款有餘」。

SARS撈底買大埔豪宅 至今升值2倍

曾志英2003年買入該大埔豪宅單位後，不久在亞洲電視主持財經節目「曾Sir 28 Show」，迎來個人賺錢的黃金5年，期內還清所有樓按，之後亦居於該豪宅至今。

他說：「我除了在SARS撈底買樓外，亦主動出擊聯絡亞洲電視新聞部的主管，成功開創早上主持財經節目的先河。SARS後本港經濟復蘇、股市興旺，我靠該節目建立到自己的事業，亦首創成立粉絲俱樂部開投資講座，帶粉絲去旅行，最遠去過西藏，過程中搵到少少錢。2007年底曾Sir 28 Show完成歷史任務，我亦一直處於半退休狀態至今。」

根據地產代理的數據，曾志英的大埔豪宅單位現已升值至逾1200萬元。2003年SARS後樓價大漲小回累積近4倍，期間有膽色加按買樓的話，發達者大有人在，惟曾志英坦言，經過1997年亞洲金融風暴一役，已「不敢在物業投資上太勇」，對現狀心滿意足，過去10多年一直沒有再買樓。

息口仍低 樓價最多跌15%

曾志英SARS期間成功撈底買樓退休無憂，他給現計劃置業者一些建議。他認為，即使樓價近日已創歷史新高，惟今年內料仍易升難跌，「現已處於歷史高位的樓價仍可以升，我覺得要考慮兩大因素，首先，2008年金融海嘯後全球央行先後推出量寬（QE）措施以今，銀紙只會愈來愈多，不會愈來愈少，環球資金需要搵出路，作為國際城市，本港的房地產是投資佳選。第二，隨着2015年8月人民幣開始貶值，內地資金不斷南下，近日中資機構亦以高價投得啟德及鴨脷洲地皮，這些項目在3至5年落成後，樓價會升至哪一水平呢？即使我保守一點，樓價不升，我覺得大跌的機會很低，下跌10%至15%已是極限。因為目前本港按揭利率僅約2厘，市場料美國聯儲局今年加息2至3次，即使本港照跟，按揭利率也不會升至3厘，與1997年的10厘比較相差很遠，不足以推冧樓價。」

綜合上述分析，曾志英認為，本港樓價中長線仍線睇升，建議有能力供樓的年輕人，若已儲夠四成首期現仍可上車買細價樓，「年輕人若買入400萬元以下的細單位，不論靠自己或家人籌夠四成首期後，只需向銀行再借六成按揭240萬元，未來30年每月供款低於1萬元，不難負擔。至於向按揭證券公司或發展商借二按，令按揭成數增至九成，我就不鼓勵了，因為二按息率較高，而且假若樓價下跌10%至15%，他也會淪為負資產」。

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2017-03-02 10:22:04

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8026&issue=20170302

【明報專訊】曾志英去年開始為日本某大集團銷售東南亞樓盤，當中他最看好柬埔寨首都金邊樓市的前景，「柬埔寨過去兩年經濟均按年增長7%，在東盟十國中增長數一數二，因為該國人口平均年齡只有27歲，年輕勞動力充裕，一般工人月薪低於300美元，在製造業方面有成本優勢。更重要是，柬埔寨經濟正由工業轉型至地產及投資拉動，日本資金如豐田車廠及Aeon超市近年已在當地投資多個大型項目，令金邊現恍如一個小日本；而向來與柬埔寨關係友好的中國，亦在急起直追，中資財團最近已在金邊拍板投資多個大型項目」。

百萬港元可上車

據曾志英介紹，金邊舊城區的面積較細，約相等於尖沙嘴、佐敦、油麻地及旺角的總和，供應緊張，目前樓價約相等於每方呎2500港元。至於他正為日本某大集團銷售的樓盤，位於金邊機場旁邊的新城區，樓價每方呎不足2000港元，而且以100萬港元買500方呎單位送車位，「有些人覺得金邊是20年前的深圳，未來樓價可以大升；我認為若本港投資者近年在樓市升浪賺到大錢，可以將部分資金轉為投資於金邊住宅，分散風險」。

[名人樓市論壇]

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