承前文,尽管《海龟交易法则》是一本难得的好书,但我依然愿意做一个价值投资者而非交易者。
首先,尽管这本书的封面推介词有“1983届原版海龟首次揭密适用于任何市场的交易策略”这样的字眼,但作者费思并不这样认为:
在我看来,市场实际上分为三大类……这三大类市场是:
1、 基本面市场:比如外汇市场和利率产品市场……这些市场的流动性最高,趋势最清晰,最容易被趋势跟踪者们把握。
2、 投机者市场:比如股票市场和咖啡、黄金、白银、原油这一类期货市场。在这些市场中,投机者的影响力要大于政府或那些大的对冲者。价格是由市场态度决定的。这些市场对趋势跟踪者来说较难把握。
3、 综合衍生市场……对趋势跟踪老师为说,这样的市场是最难把握的。
费思在这里将主语定为“趋势跟踪者”,事实上,海龟们最初使用的就是“中期性突破法趋势跟踪系统”。这也就是说,股票市场对海龟们来说尚且不是一个好市场,更不用说普通投资者了。不过,在国内,虽说期货市场一直在发展,股票市场依然是投资者最主要的投资市场。
从书中我们可以发现,费思非常欣赏趋势跟踪的交易策略,“大多数大投资者都很难忍受对趋势跟踪者来说司空见惯的大衰落和价值波动。正因为这样,趋势跟踪系统在长期内始终有效。”
费思列出了趋势跟踪策略为什么不容易坚持的具体原因:
第一. 大趋势很少出现,这意味着趋势跟踪策略的失败概率要远大于成功概率。对一个典型的趋势跟踪系统来说,可能有65%-70%的交易是赔钱的。
第二. 第二,趋势跟踪系统不仅会在没有趋势的时候失效,在趋势逆转的时候也会失效。
第三. 第三,趋势跟踪法需要动用相对较大的资金量才能确保合理的风险控制,因为这种方法的入市价位与不利局势下的止损退出价位有很大的差距。如果资金太少,使用趋势跟踪策略会大大提高破产出局的概率。
与趋势跟踪策略相同,价值投资也是很少有人能够坚持的,因此也是长期有效的。我们知道,如果有很多人都使用同一种交易策略或者说持有相同的投资理念,则效果会大打折扣。这是因为存在费思所谓的“交易者效应”——交易行为本身有可能改变交易赖以成功的潜在市场状态。
与趋势跟踪策略不同的是,价值投资不需要频繁交易,因此不会有那么多的交易成本,在最终赚大钱之前也不会产生实实在在的亏损。如果我们发现一只股票的价格 远低于它的价值,买入并持有就是了,我们需要的只是耐心而已!除非我们对全部或者大部分股票的内在价值判断错误了,我们很难有破产风险。
其实,就算都有“交易者效应”,价值投资也是更好的选择。如果市场上都是价值投资者,想买物美价廉的股票恐怕是不太容易了,这固然不是什么好事。然而从另 一个方面来说,价值投资者应该都是股东主义者,大家都来关心上市公司的公司治理和经营管理,督促公司管理层努力使股东价值最大化,不也同样能提高投资者的 回报吗?但是,如果市场上都是趋势跟踪者,我实在想不出会有什么好事情发生。
文:許妙成
他曾想走穆罕默德·尤努斯的路。
尹飛曾希望自己能像尤努斯一樣做一家為農民服務的銀行。這家專註於農村城鎮化小微金服的P2P平臺“貸幫網”如今正在面臨著被一筆高達1280萬元的逾期拖垮的風險。
然而令整個行業震驚的是,尹飛對投資人做出了堅持“不兜底”的表態。尹飛已將這個案子向公安局報案,但8月份報案,3個月過去了公安局至今還未立案。尹飛和貸幫網的“不兜底”也意味著,在他們希望走完法律程序之前,此次投資項目所有的損失將由事關此事的500名投資者個人承擔。
在討論尹飛和貸幫網“不兜底”的立場之前,我們來看看這家公司的發展。事實上,《創業家》早在2011年就采訪過這家至今已經6年的公司,曾撰寫《村里來的年輕人——對一個鄉村小額信貸組織的觀察》一文對貸幫網的農村小額信貸服務進行報道。
做一家為農民服務的銀行
尹飛是江蘇人,像貸幫的大多數員工一樣,也出生於農村。1992年,16歲的尹考上清華大學,但未能進入報考的計算機系,被調配在水利系。他不去聽課,甚至不參加考試。他自學計算機。他被學校勸退。尹前往深圳,加入張樹新創辦的電子商務公司瀛海威。互聯網泡沫破滅,尹應聘進入深圳市商業銀行籌建網上銀行。2002年,26歲的尹因為成績突出被提拔為“行內最年輕的正科級幹部”。尹發現網上銀行盡管熱鬧一時,但遠非銀行的主流業務。他開始自學金融、財務,如願介入中小企業貸款業務。2006年,平安保險收購深圳商業銀行,尹被新來的分管中小企業信貸的副行長看中,成為其秘書。尹設計了無須抵押和擔保公司的小企業信貸方案,終因銀行“抵押文化強大”無法推行。尹很沮喪。
這一年,尤努斯獲得了諾貝爾和平獎,讓尹相信自己是對的:“人家根本沒有抵押物,做了30年,幫助了那麽多窮人,風險控制得又好,不良率2%以下。我們則是500萬元以下的貸款基本不做。”在銀行新一輪的提拔中,尹落選了。雙重失望導致他2007年6月辭職。
尹飛希望自己能像尤努斯一樣做一家為農民服務的銀行。在中國,他不可能獲得牌照。他可以註冊小額貸款公司,但是既沒有那麽多錢(2000萬元註冊資本金)又不想受限制(不能跨地域經營)。他不想犯法。
2007年11月,阿里巴巴在香港上市,尹稱自己受到了啟發:他可以像阿里巴巴一樣做一個中介平臺,為放貸人和借款人撮合交易,而個人借貸,是合法的,並且,不需要審批。這就是目前貸幫使用的P2P(Point2Point)模式。
接著,尹出現在湖南、湖北、江西、四川、雲南等地,搜集不同類型農村的資料,了解農民的借貸需求。他選擇湖北大別山區一個距縣城60多公里的村子進行放貸試驗。他假裝成一個“有組織”的人。半年後,十幾筆貸款如期收回,只有一筆拖了幾天。他證實了尤努斯的說法:窮人是有信用的。
2009年春節前,尹回到深圳,邀請過去的銀行領導、商界好友開了一個研討會。尹宣告自己的扶貧試驗成功:小額信貸能夠幫助窮人,同時也能賺錢。他列出有可能出資共襄其事者的名單,一共40個人,借拜年之機逐一試探。這是尹飛第一次尋找投資,7個人響應,籌款30多萬元。
尹飛聘請程序員開發網絡平臺,註冊公司,招聘員工。
連年虧損,被迫轉型做互聯網P2P
貸幫網做農村小額信貸6年以來,完成了貸款大概5,6千筆。尹飛向i黑馬透露“早期的時候整個管理體系不夠完善,壞賬率高些。累計到今天,小額信貸業務大概有400多筆壞賬,大概400多萬”。
然而,真正讓尹飛最頭疼的,而且直接迫使貸幫從原來的農村小額信貸業務轉型做互聯網P2P的不是風險控制,而是成本控制。
“主要是管理成本太高了,這在世界範圍內都是個問題。做農村小額信貸主要是交通成本,管理跨度太大了。比如同樣是500萬的貸款,有的機構只要做一個客戶,如果我們做5萬元錢的貸款,就要做100筆,就有100個客戶,管理起來的成本非常高”,在電話里尹飛這樣向i黑馬述說著自己的無奈。
尹飛坦承,貸幫支持農村金融的模式,兩年多前其實就已經破產。“我借了一些錢在撐著。”他無奈地表示,“當初規劃,創業三年之內應該有戰略投資進入,執行結果是一直沒有戰略投資,想了很多辦法,堅持了六年。”
尹飛透露貸幫網在轉型做互聯網P2P之前總共累計獲得過800萬元的投資,但一直未能吸引戰略性投資。6年過去了,貸幫網未能融到A輪投資。
農村業務一直在虧錢,尹飛最後做出了妥協。2013年,貸幫新成立了一個法人公司,專門做互聯網P2P業務。新成立的公司單獨財務核算,把原來虧損、負債還留在老的公司,原來的公司在業務模式上成了新公司的合作單位。並且拿到了新的300萬天使投資。
這才有了後來的前海租賃的逾期賬款之事。
風控不嚴,前海租賃的1280萬元逾期賬款
當i黑馬向尹飛問及貸幫網是如何做風控時,尹飛是這樣描述的:
“原來做農村小額信貸的時候是采用一些很傳統的方法,對借款人的一些情況、家庭情況進行調查、分析和了解。互聯網業務成立後,由於不涉及線下業務,風控的重點就從對線下業務的調查了解,變成了對機構的調查和了解,根據機構的信息進行打分,再下判斷,最後決定給這些公司多少額度。”
“因為我們開放的額度都很小,所以對機構並沒有什麽抵押措施。我們對機構有一套打分體系,就是用這個打分體系在做,所以不是抵押。早期的時候對機構信用進行評估,現在增加了保證金措施,額度在10%和20%都有,視不同的機構而言”。
貸幫網現在大概有10幾家合作機構,除了前海租賃的1280萬元外,貸款余額大概在6000萬元左右。
最近兩年,貸幫接受合作機構的委托,將批量債權掛在網站上,流轉給貸幫的投資人,而貸幫居中向兩頭各收取年化1 .2%的費用,後來這個比例又提高到1.5% 。這種模式下,貸幫不需要主動去尋找項目,甚至不需要對每一筆債權進行單獨審核,只需針對合作機構進行風控把關即可。
前海融資租賃(天津)有限公司(下稱前海公司)是貸幫網新模式下合作的第二家機構。據投資人介紹,2013年10月開始,前海公司在貸幫網站上陸續發布了上百個優選債項目,將其持有的債權流轉給貸幫投資人。然而,從今年5月20日起,貸幫網上的前海公司優選債項目便出現大面積逾期,至今仍有1280多萬資金未歸還投資人。
尹飛說道“前海公司沒有跑路,業務還在正常運轉。他們公司的老板,也就是實際控制人,把這個責任推說是他們公司總經理的個人行為,不是公司行為。總經理呢,他就只表態會繼續追這個錢,但是並不去說明這個事情是公司的還是個人的,他只說會努力去追錢。但是他現在也沒錢,也沒還,幾個月下來什麽錢也沒還”。
有媒體報道稱當時前海公司用的銀行賬號是他們公司總經理的個人賬號。i黑馬再核實此事是,尹飛說:“對,當時我們具體負責的總經理就接受了這麽一個做法,他接受了對方公司發來的函,函中要求改變一個賬號,他就接受了嘛,這個也在總經理的一個權限範圍之內。這個事情後來追究起來是有些瑕疵,或者說有一些紕漏的。後來我知道後,也很不滿,這麽做是不對的。但是,當時已經這麽做了”。
正是尹飛口中的這個“瑕疵”間接地導致了這筆高達千萬的逾期賬款。而相關具體崗位人也在處理這件事情中辭職。
“就是被詐騙了嘛,對方提供了虛假信息,從我們這邊詐騙了1000多萬的資金,投放到一個我們完全不知情的項目上。然後這個項目就造成了逾期”。尹飛認為此事是“詐騙”。
尹也在采訪中,坦承:“我們對自己的風控不嚴,管理不善,一直都是承認的,這個都沒有什麽問題。我們承認自己的這個方面的不足,也認為我們是要承擔責任的,沒有推卸過這方面的責任。但是,最後這個要落實到數字上,要承擔多少責任,投資人就關心著你賠多少錢,他們要求全額賠。那我們認為這個至少不是全額賠。大概是在這個問題上產生了分歧”。
那麽,債權業務機構逾期無法回購債權,P2P平臺是否應該對投資人“兜底”剛性支付呢?平臺作為撮合放負的責任應該有多大?
堅持“不兜底”,寧願做行業第一個犧牲者
如此,貸幫網在此件事情的處理上有兩個選擇。
一是先行墊付償還投資人的本金,然後再走法律程序向前海租賃索賠。這就是俗稱的“兜底”,也叫剛性兌付。最知名的案例就是2014年10月紅嶺創投事件。中國一家比較大的網貸平臺紅嶺創投為惡意逾期的廣州紙業墊付了一個億的投資還款。
第二種就是走法律程序,和投資者一起面對融資逾期方,及前海租賃。
貸幫選擇了後者。尹飛的解釋是:
“很多人說這個事情上貸幫是有責任的,我從來沒有說這個事情是沒有責任的,問題是要負多大的責任。如果一個公司只有管理責任,就要對這個事情的全部損失都賠償起來的話,那實際上就變成了剛性支付。那我們P2P公司就變成一個銀行,一個存款公司了。P2P實際上只是有點像投資管理機構,還有人說是信息撮合機構。總之,它不是一個存款機構。只有存款類的機構,即銀行,不管你發生什麽事情,哪怕銀行著火了,哪怕你銀行的貸款全部爛掉了,儲戶都可以把錢要回去。”
“作為一個投資管理公司也好,證券股票市場也好,或者其他非存款機構,都不應該做剛性支付。現在行業內並沒有哪家業務發展正常的公司願意選擇不剛性支付,那是因為他們怕公司會受負面影響,業務可能會因此停滯不前,所以他們往往選擇了忍氣吞聲把這件事情扛掉。”
“所以這個事情,我不是說沒有責任,貸幫絕對有責任,問題就在於有多少責任?問題就在於沒有法律條文,又沒有以前行業內已經有過的判例。所以,我寧願把這個事情成為一個案例,走一下法律程序,讓法律判一下。我覺得這樣的話,至少也可以給行業留下一個依據吧。”
但是,尹飛自己透露,即使這件事情最終的裁決是貸幫網負全責,貸幫網也不會就此而倒閉,事實上貸幫網的業務現在也仍在運轉。
尹飛告訴i黑馬,“從從業務的維持角度沒什麽問題,業務都是能維持的。但是從發展的角度來講,出了這個事情對公司的打擊是非常大的。因為我們在這個事情發生之前,我們的整體規模就做到了1個億。如果按照同行的發展情況來說,實際上是我們這個時候已經走上了2,3個億。但是因為受這個事情的影響,現在我們還基本維持在1個億的規模上。就是發展受到了影響”。
事實上,尹飛選擇通過走法律程序解決此事的方法並沒有他想的那麽容易,這個案子從貸幫8月份報案以來,整整3個月過去了,至今還未立案。
“我也想知道為什麽現在還沒有立案”尹飛說。
他告訴i黑馬的是,“我明天還要去公安局”。
來源於:i黑馬原創,轉載請註明出處!
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編者按:上海一手房成交均價在三季度突破了3.2萬元/平方米,四季度房價尚在想象中——土地市場面粉比面包貴的行情,將導致明年入市的新項目都將以高端面目的姿態出現,由於利潤不如高端項目高,開發商也紛紛放棄剛需項目的開發——遍地難覓剛需盤、被擡上風口的房價,將越來越多的剛需購房者擠出樓市。
但改善型需求在政策的刺激下或將被透支,而此前一直旺銷的豪宅最近開始出現客戶危機……這一切能讓上海樓市回歸普通市場嗎?
“很多時候即使土地價格很貴,但是我們也到了不得不買土地的時候,即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低,但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。
“很多時候即使土地價格很貴,但是我們也到了不得不買土地的時候,即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低,但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。
“對於一個預算只有150萬的年輕人,在上海買一套剛需的樓盤非常困難,上海已經很少有小戶型適合我們。”購房者林偉(化名)一提起買房就會習慣性吐槽。
今年以來,上海土地價格上漲較快,很多時候土地樓板價格已經和周圍的房價相當,而這也是導致上海的房價不斷上漲的重要因素。對於很多像林偉這樣的首次置業剛需者而言,買房的門檻也不斷擡升,這些工薪階層的80後甚至90後們正面臨買房難的問題。
土地供應轉向了,房企的壓力能緩解嗎
《第一財經日報》記者註意到,也有房企雖然總部已經在上海但是由於土地價格較高其在上海竟然沒有一塊土地。多名房企土地部門人士都向記者表示,雖然目前土地價格很貴,但是不得不拿地,否則公司沒有土地開發已經不能運作下去。
今年9月末,上海的土地拍賣會現場,濱江集團&平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地,其成交樓面價28755元/平方米,溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地,包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其余14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是,在土地總價為19億時,濱江平安聯合體直接跳價11億至30億。
而在9月中旬的拍賣會上,上海則共計拍賣了3塊土地,金額約78億,值得一提的是其溢價率均超過了100%。其中,青浦區趙巷鎮嘉松中路東側純宅地被旭輝&上海建工聯合體以26.16億元摘得,溢價率114.9%,樓板價22122元/平方米,單價首破2萬。保利地產則花費41億元獲得寶山大場宅地,地塊溢價率107.22%,樓板價22314元/平方米。首創置業以10.98億的價格獲得澱山湖新城宅地,溢價率103.87%,樓板價17324元/平方米。
“從房企角度看,市場供求風險降至低位,金九銀十預期會繼續加速存量消化,房企補貨意願增強。同時,近日國務院還下發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》,部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%,對保障性住房和普通商品住房開發房企並無影響,但卻能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力,為‘地王’誕生打下基礎。”克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴《第一財經日報》記者。
同策咨詢此前的一份報告顯示,2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃,2012、2013年該數值為1000公頃,2014年為700公頃,供應量持續收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計劃顯示,商品住宅建設用地供應計劃面積為400~600公頃,其中還包含了保障房,實際供應的商品住宅用地就更少。從上述數據可以看出,上海的土地供應在不斷減少。
對於張斕而言也有很煩惱的地方,其公司總部在上海但是項目所剩無幾。今年第四季度他的任務就是無論如何都需要拿下土地,這個價值不是財務意義,而是公司戰略意義。同時讓張斕感到緊張的是還有更多的房企希望把總部搬到上海,這些房企也將和他們一樣展開競爭。
另一位知名房企內部人士這樣向記者吐槽:“之前我們也打算參與火車站北廣場土地的拍賣,即使我們把該項目的所有可以想得到的成本攤到整個城市公司的成本里面去,並調用城市公司的資源去滿足這個潛在項目的需求,結果我們發現我們的價格還是比競爭對手低。”
張斕和所有房企拿地的負責人一樣,感受到了深深的壓力。但是近日這個情況似乎開始悄然變化,新江灣城的土地已經開始了這個變化。
10月12日,上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱,原定於本月14日下午進行拍賣的上海楊浦區N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。資料顯示,該地塊出讓總面積為13.2萬平方米,容積率為1.125,為住宅用地,地塊的掛牌起始價40.1725億元,樓板價2.7萬/平方米。彼時,《第一財經日報》記者采訪多名業內權威人士預計,如果拍賣上述土地樓板價預計將超過4萬/平方米。
四天過後,上述地塊再度在上海規土局掛牌,起始總價為40.1725億元。和此前相比,重新掛牌的新江灣地塊中,大幅度增加了中小戶型的比例以及保障房的配比,要求配建的保障性住房建築面積應占該宗地規劃總住宅建築面積的20%以上,套數不得少於412套(以審定的方案為準)。此外,該地塊還被要求中小套型(90平方米以下)住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。
業內普遍認為,上述土地的出讓條件調整和近期上海市領導提出上海房地產存在的兩大結構問題有關。今年10月,上海市委書記韓正表示,上海房地產市場有兩大結構性問題:辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足,特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。
一般而言,開發中高端戶型的利潤率比小戶型的利潤率要高,因此開發商都會選擇做一些改善類的產品,這樣也無形增加了土地的價格,而上述的改變,或許會對土地價格有所降溫。而上述土地也要求增加中小戶型的比例,那麽上海的中小戶型目前究竟是什麽情況呢?
利潤不如改善型項目高,房企不願再做剛需盤
與上海高漲的房價相對應,高價地的入市,將大大拉升新項目價格,明年的樓市或將難尋普通商品房,取而代之的或許是高端樓盤遍地開花。像林偉這樣首次置業的年輕剛需購房者,或許將不斷被擠出購房者的隊伍。
林偉在上海工作了大概五年,每月收入大概一萬元,在上海這個城市收入不高不低,屬於工薪階層。
今年開始,林偉因為結婚打算在上海買第一套房,初步的預算是150萬,但是林偉看了很多房子以後發現,按照目前這個預算他的剛性需求置業很難實現。
“目前上海市區基本沒有中小戶型的供應,按照我150萬的預算只能買30平方米~40平方米的老公房。房子舊都不說了,還有一個問題是這種房首付高而且貸款困難,對於一個需要貸款的年輕人而言壓力是非常大的。”林偉告訴記者。
如果市區不行,很多年輕人就選擇搬離去郊區居住。林偉發現,如果買郊區可以買川沙、奉賢之類的地方,房子新而且會大一些,但是對於他而言交通又成為非常大的壓力。“晚上加個班都沒有公車回家,交通成本大大提高,現在的新房子一室都在60平方米左右,對於剛結婚的人雖然很好,但是以後有了孩子還得換房。”林偉抱怨道。
記者註意到,也有開發商開始設計40平方米左右的公寓來滿足這些剛需客戶的需求,比如陽光城就在位於二號線唐鎮的項目和寓見公寓合作,打造40平方米不到的公寓,並通過挑高設計實現雙層,增加了使用面積。這一類產品保證了空間的使用效率,但是供應情況也並不多見。
“很多人都選擇租酒店式公寓,因為酒店式公寓的水電寬帶費用很貴,其產權時間也很短,購買過後想要賣掉的難度也是非常大,我個人是不考慮買這類產品。”林偉認為,“而且很多公寓雖然是雙層設計,但是樓梯的面積也很浪費,而我還需要花錢買這一部分面積。”
而林偉的顧慮也不無道理,記者曾在嘉定新城走訪酒店式公寓發現,其周邊的大戶型已經幾乎銷售一空,但是酒店式公寓項目卻出現了滯銷。記者了解到,目前上海酒店式公寓多以租賃為主,買賣的量並不大。
為什麽開發商都不願意做小戶型的房子呢?記者從多家開發商處了解到,剛需人群對於價格非常敏感,開發商能夠在里面賺取的利潤和改善型住宅比還是差很多。這也是很多開發商不願意做小戶型的原因。
自今年3·30新政以來,上海的中高端市場井噴,連續六個月成交量超過120萬平方米,這其中大部分都是改善型需求。據上海鏈家市場研究部數據,9月上海單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交量為1309套,環比上漲42.0%,同比上漲4.2倍之多,已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日,10月上海高端商品住宅成交量已達651套,隨著高端項目近期入市步伐加快,10月成交量有望繼續維持高位。
上海中環內的新房總價多數在500萬左右,更是非常嚇人,但是對於這個人口眾多的城市,卻依舊有著強大的購買力。還有更多像林偉這樣的人群,顯然壓力非常大。
豪宅賣不動了,樓市會回歸普通市場嗎
一方面上海的剛需戶型嚴重不夠,另外一方面在過去的二、三季度上海的豪宅和高端住宅市場卻表現非常好。
新江灣城板塊周圍有許多豪宅項目,2014年10月記者走訪發現該板塊曾一度出現滯銷。有的項目二手房價相當於高峰買進時的一手房價打6~7折,整體供應量過大,產品同質化嚴重導致競爭激烈是當時的現狀。當時包括三湘七星府邸、新江灣九里、中建大公館、銀億領墅等以大平層為主要產品類型的高端項目入市導致供應和庫存都非常大。
但是隨著今年市場的好轉這里的項目開始快速銷售。“目前總價1000萬以下或者面積在250平方米以下的戶型基本都沒有了,今年開始這里的銷售非常好,很多樓盤甚至不用代理公司就可以自己銷售一空,這里的客戶大部分都是置換性需求,財富有一定的積累希望改變自己的居住環境。”上海鏈家新江灣一區區域總監王平告訴記者。
王平認為,這個板塊之所以出現這樣的銷售主要是去年沈澱的客戶和今年股市行情及救市政策的多重驅動。
上半年上海豪宅可謂風光無限,截至今年上半年上海成交均價超過10萬元/平方米的一手高端豪宅成交超過150套,創新上海的歷史新高。此前,豪宅歷史最高點是2012年創造的149套。王平所在的新江灣板塊就已經感受到了這樣的好轉,雖然這邊的單價並沒有10萬/平方米的數字,但是很多總價1000萬左右的房屋已經所剩無幾。此外,由於這一輪市場的波動這個板塊很多樓盤都有不同程度的價格上漲。
但是到了下半年呢?中原地產提供給記者的數據顯示,新江灣板塊在三季度一手豪宅成交486套,環比減少38.8%;成交均價46391元,環比上漲1.6%。而這個板塊二手豪宅三季度成交323套,環比減少10.5%。豪宅市場也已經開始悄然轉變,王平認為,今年上半年的瘋狂行情把去年積壓的客戶和未來的潛在客戶全部消耗,而未來的市場就不會那麽火爆。
“蓄客數量不夠,很多豪宅的操盤手都在頭疼找不到買家了,有實力購買豪宅的客戶就那麽多。”一位不願透露姓名的豪宅營銷人士告訴記者,“此外,股市不景氣導致很多人財富縮水,大家對於市場的觀望情緒也開始增加。”
以位於上海黃浦區的豪宅項目黃浦灣為例,其在很早就宣稱在今年上半年將開盤,後一直不斷延後,直到今年10月其才開盤。記者查詢網上房地產數據顯示,其在今年10月16日開盤,新開盤總套數122套,但是目前10月的銷售速度顯示僅為3套。
黃浦灣只是一個豪宅項目的縮影,上述豪宅營銷人士提到,目前豪宅僅幾個項目有良好的客戶基礎和銷售能力,很多豪宅在今年下半年都面臨了滯銷的難題,而上半年豪宅旺銷,業內普遍預測的豪宅年或將提前結束。
近年來,亞洲各短線目的地都是中國遊客出境遊的“心頭好”,不過如問起在過去的一年中哪個國家最受中國遊客歡迎,那日本則毫無懸念當選年度境外遊目的地的“人氣王”。
日本政府觀光局(JNTO)公布的數據顯示,今年1-6月日本接待外國遊客首次突破1000萬人,達到1171.4萬人次,其中,中國遊客人數最多。而這一數據也與全球酒店預訂專家好訂網最新發布的第五期年度《中國遊客境外旅遊調查報告》(Chinese International Travel Monitor)不謀而合。
根據好訂網8月18日發布的報告顯示,日本是唯一一個能夠從觀光、購物到探險,全方位吸引中國遊客的國家,並被中國遊客公認為是“一生必去的國家”和最熱情好客的目的地。
有趣的是,在造訪日本的中國遊客中,回頭客的比例竟超過了半數(54%)。好訂網發現豐富的景點、購物、安全舒適的環境加之簽證利好,這些原因不僅使得日本備受中國遊客青睞,還吸引了大量遊客來此“故地重遊”。
另一方面,根據好訂網中文網站的搜索數據顯示,在過去一年最受中國遊客歡迎的境外目的地榜單中,日本上升至榜單第三位,冠亞軍則繼續由美國和泰國蟬聯。
2015年,中國是美國前三大客源國之一,預計2020年中國將躍居美國最大客源國。就城市而言,東京可謂是年度黑馬,排名由第九名躥升至第四位,成績搶眼,可見日本在中國遊客中的超高人氣。不同目的地吸引中國遊客的不同原因。
此次好訂網就目的地吸引中國遊客的不同原因,從觀光、購物、美食、度假、探險和當地文化等七個不同維度進行了分類和總結。結果顯示,日本在每個分類榜單中都位列前三名,並被中國遊客評為最受歡迎美食目的地,以及最受歡迎文化體驗目的地。就目的地的景點而言,澳大利亞成為了中國遊客心目中最佳的觀光地。
放眼其他方面,馬爾代夫是中國遊客度假和海灘目的地首選,澳大利亞和日本分列二、三;同時澳大利亞是背包遊和探險目的地的首選,日本在該榜單中位列第三名,再次證明日本在過去一年的受歡迎程度不容小覷。
在遊客調查方面,好訂網授權市場調查公司IPSOS於2016年5月對過去12個月內出境旅遊一次或以上的3,000名年齡18歲~54歲的中國居民進行了調查。本次調查基於網絡調查技術,調查樣本覆蓋全國多個城市的男性和女性,因而頗具代表性。調查問卷涵蓋了包括旅遊行為、預訂方法和住宿選擇等多方面問題。
以QQ和微信為主的社交網絡對老年、中年、青年不同年齡段的人群有不同的賦能。
i黑馬訊 2月13日消息 今日下午,中國社科院國情調查與大數據研究中心聯合騰訊互聯網與社會研究中心在京發布《生活在此處——社交網絡與賦能研究報告》。
據了解,該報告采用實地調查+網絡調查+大數據分析的方法,從日常生活的角度對中國人的社交網絡使用狀況進行考察和解讀,歷時近一年完成。
報告顯示,以QQ和微信為主的社交網絡對老年、中年、青年不同年齡段的人群有不同的賦能,對他們的生活影響和改變也不同,比如重構了老年人的社會生活、給予青年人更多的話語權空間、緩解了中年人的職場壓力和中年危機。
值得一提的是,報告和QQ大數據都顯示,越來越多的年輕人更喜歡用QQ社交,90後和00後已經成為QQ的絕對主力軍。
社交網絡改善離婚和喪偶老年人的主觀福利
報告顯示,使用互聯網和社交網絡的老年人,其生活滿意程度顯著較高。在生活滿意度十分制量表中,使用互聯網和社交網絡的老年人更傾向於高滿意度(8分及以上),約占74.1%,比僅使用互聯網的老年人呈現高滿意度的比例高出15個百分點,也高於不使用互聯網的老年人呈現高滿意度的比例。
社交網絡對於改善離婚和喪偶老年人主觀福利的作用明顯。不使用社交網絡的喪偶、離異的老年人更易呈現中度或重度的孤獨狀態,平均比例約占65%以上;而使用社交網絡的喪偶和離異的老年人多呈現輕度孤獨狀態,平均比例在50%以上。
社交網絡具有較強的情感賦能作用,促進代際交流增加、家庭關系更加緊密。35.2%的老年人認為在使用微信或QQ等社交網絡之後他們與子女的關系變得更加親近,24.8%的中年人認為他們與父母的關系變得更加親近。
社交網絡為中年人緩解壓力
調查發現,社交網絡對中年人的人力資本和社會資本的累積具有幫助。45.5%的中年人認為社交網絡對增加職業、教育和生活機會比較有幫助,15.6%的中年人認為很有幫助。
中年職場人群通過社交網絡的連接,與同事溝通了感情,緩解了工作過程中的壓力。48.6%的被調查者認為社交網絡對促進與同事的交流、給工作減壓比較有幫助,29.1%的被調查者則是認為其很有幫助。
以社交網絡為平臺的新型青年就業模式興起
報告顯示,半數以上的青年願意嘗試以互聯網和社交網絡為平臺的職業選擇。青年人在社交網絡相關職業的選擇中,排名前三的分別為微商、公眾號寫手、電子遊戲玩家,其分別對應的百分比為30.3%、18.6%、16.8%。由此可見,以一種虛擬網絡平臺為基礎構建的新型就業模式可能在青年中有一定的市場。
調查發現,90後和00後是QQ社交網絡的主力,在QQ的各項功能上,90後和00後都超越了最早使用QQ的70後和80後。以QQ空間為例,90後的使用比例為73.5%,00後的使用比例為67.9%,而70後的使用比例為46.8%、80後的使用比例為53.5%。
家庭關系進一步連接,青年人是父母上網的帶路人和代理人
報告顯示,從家庭關系和構成來看,青年人自然是社交網絡使用的先行者,他們對自己的老年父母呈現出一種“帶路人”效應。這種效應表現在,針對不上網和不使用社交網絡的老年群體,青年人主要起著引領作用;針對上網和使用社交網絡的老年人群體,青年人起著促進的作用。
無論父母是否使用互聯網和社交網絡,青年都更傾向“代理消費”,即幫助父母上網購買所需的商品,青年人的“代理行為”逐漸日常化。父母使用互聯網和社交網絡的家庭中,青年幫助父母“代理”購買商品的比例為71%;父母不使用互聯網和社交網絡的家庭,青年人幫助父母“代理”購買商品的比例為55%。
報告認為,子女的“代理消費”通過促進老年人的物質和精神福利,很大程度上提升了老年人的生活滿意度,提升了家庭成員的親密關系。