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租金不跌 樓市不死 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/12/blog-post_26.html
有關推動資產升跌的大週期說法有很多種,但筆者相信其中有兩大要素,包括涉及資產本身的基本因素,和投資市場中參予者的情緒。

筆者回顧自己2011年7月12日拙文《同一套理論,各自表述!》出街時,坊間不少筆者十分尊重的財經界專家均預言香港樓市將會大跌。可是筆者竟不知天高地厚如此評論「⋯樓價走勢的根本在乎地運,地運之根本在乎土地產權能否得到保障而租金是否受惠工資上升而拾級而上。⋯筆者也可以香港樓市短期供應短缺(特別是港島區)令供應供缺乏彈性(Inelastic)而在租金看漲下只有令樓價走勢更堅挺。⋯香港一方面受惠中國強勁經濟增長,同時因聯匯輸入美國寬鬆的貨幣政策。在美元熱錢氾濫令急升的名義(Nominal)工資與名義租金在有限土地供應下互相競逐。筆者估計在未來半年工資和租金看漲情況下,樓價尚應有一定承接力⋯。」根據差餉物業估價署的統計資料,2012年10月私人住宅 - 各類單位售價指數(全港)為223.20,較2011年7月共上升20.32%;租金指數為149.20,亦同比上升8.67%。事後看來筆者當日對樓市的看法實在「太保守」了。
香港住宅售價和租金走勢線性圖
以線性圖(Linear)所示,近年樓價升幅實在十分駭人。但若換成是對數圖(Logarithm),其實自2003年沙士谷底自今的升幅走勢是直線而沒有出現明顯抝上的亢奮性上升。相反在1997年那一次樓市泡沫爆破之前的兩年,樓市對數圖走勢明顯急速抝上。以2003年7月開始至2012年10月計,私人住宅售價和租金指數複合增長分別是15.60%和8.16%,期內售價複合升幅相對租金為1.91倍。若果以1993年1月開始至2012年10月計,私人住宅售價和租金指數複合增長分別是5.04%和2.46%,售價長期複合升幅相對租金為2.05倍,以香港作為背靠中國的國際性大城市計,其長期升幅其實非常「溫和」。
香港住宅售價和租金走勢對數圖 
在經濟上升週期,通脹和工資是互相追逐的遊戲。基於樓市供應短期缺乏彈性(Inelastic),工資上升必定同時推動租金上升,令無殼蝸牛的薪金升幅被租金上升和其衍生的通脹吃掉甚至實質工資還要下跌。在樓市下跌週期,私人住宅售價必定跌得比租金厲害。相反在樓市上升週期,市場對租金有升無跌的期望令私人住宅售價以兩倍租金升幅連年創出新高。

由近年住宅售價愈來愈拋離租金看,香港樓市真的愈來愈高處不勝寒。但根據香港《綜合住戶統計調查按季統計報告》,2012年第三季最新失業率3.50%和工資每月中位數則由一年前上升8.33%至今的13,000港元計,未來半年內租金仍會看漲。加上師奶樑上場後其政策所預示未來供應難有可觀增長,香港樓市「租金不跌,樓市不死」的神話未來一年應該還有市場!
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