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美國有網站列出獲8-9分的F-score 股票,讀者可到以下網址參考。
http://www.grahaminvestor.com/screens/piotroski-scores/
(此文同見於《信報》網站的《價值投資》專欄)
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Victoria 年初的時候寫過,如果你沒有時間整天對着大盤炒股,想要被動入市的話,可以選擇買入恒生H股ETF(2828)。半年過去了,恒指回升到萬七,國企指數也 升到一萬點。恒生H股ETF從低位足足升了超過五成,一般基金要跑贏它不是那麼容易的。指數升得如此凌厲,現在來看,投資指數的策略應有所改變。如果那個 時候你成功買到了低價的恒生H股ETF,而又持有到現在,投資者不妨沽出獲利,換入一些有價值,而又與指數變化關係不大的股票。 同時投資香港及上海 星期日看報紙,有內地專家跟香港官員在爭論香港跟上海的地位。近日便發現了一隻十分有價值,又於香港跟上海都有投資的公司──廖創興企業(194)。廖創 興企業手上持有百分之四十六的創興銀行(1111)股權。創興銀行現時的市值為五十五億元,百分之四十六即是二十五億元。而現在廖創興企業市值只有十九億 元。它除了有創興銀行的股票外,還持有不少香港及內地的投資物業。香港物業雖然說不上質素有多好,但截至○八年底,它們的出租率都是高於九成,十分理想。 至於上海,有一幢市值十四億元的甲級寫字樓及開設了兩間經濟型酒店。大致看一下廖創興企業的帳目,它的投資物業達五十五億、手上有八億現金、總負債三十五 億。驟眼一看,投資者可能會覺得它負債過高,但大家不要忘記,它本身就可說是經營銀行的。 資產大折讓 開始炒上 香港的銀行牌照,政府已經不會再發。香港作為中國在未來其中一個人民幣流出的樞紐,其實很多外資行都想在香港開辦業務。所以,香港的銀行牌照是十分有價值 的,但並沒有反映在創興銀行的帳目裏。因此,持有百分之四十六創興銀行的價值,是遠遠超過市場上的二十五億元。近期冠君產業信託(2778)開始炒上,有 理由相信市場資金開始留意資產大折讓的股票。除了廖創興企業之外,近日被主席米高嘉道理密密回購的大酒店(045)可能也是一個好選擇。王雅媛為持牌人 士,並沒有持有以上股票。 |
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不必盯盤、不用短線殺進殺出,找到一家可長期投資的公司,扎扎實實地賺一段,是每位散戶投資者夢寐以求的操作策略。 現在,只要下工夫、掌握五個步驟,你也可以成為股市不敗贏家。 撰文‧歐陽善玲 孫子兵法《謀攻篇》:「知己知彼,百戰不殆;不知彼而知己,一勝一負;不知彼,不知己,每戰必殆。」意思是,透徹了解自己及對手情況,作戰才能立於不敗;若只了解自己,而不了解對手,就只有一半機會成功;若對自己及對方皆無所知,那就會每戰必輸。 同樣的道理,投資人成天在股市廝殺作戰,充分了解自己及個股特性的人,每次操作都不會有危險;就算有突發事件造成公司股價重挫,投資人停損出場,也能安全撤退,不至於全軍覆沒。不過,要掌握自己比較容易,要摸透一檔個股、一家公司,卻很困難。 如何找到一家值得長期投資的公司,並徹底摸透?禮正投顧總經理毛仁傑、寶來投信副投資長劉興唐,及鉅豐財經資訊執行長郭恭克,三位專家透過十多年征戰經 驗,歸納出五大條件:一、產業位置,二、公司經營者及團隊,三、公司營運績效及獲利表現,四、財務體質,五、個股進出觀察指標。 步驟一:釐清公司所處的產業位置挑選「舊行業、新機會」中的龍頭股首先,就產業位置而言,毛仁傑指出,所謂「時勢造英雄」,公司所屬產業,要先符合時代趨 勢,經營者才有機會成為英雄。除非像蘋果電腦的賈伯斯,能「英雄造時勢」,否則大部分的經營者都像宏碁前總經理蘭奇一樣,只要面臨產業轉型困境,就毫無用 武之地了。 因此,投資人要從日常生活中,細心觀察產業趨勢變化,「看好的產業,又分為兩種:一是『舊行業、新機會』,像台玻;另一是『新行業、新機會』,像太陽能。」毛仁傑分析。 不過,對投資人來說,與其在「新行業、新機會」中找尋標的,不如挑選「舊行業、新機會」中的龍頭股,獲利機會較大。他解釋,舊行業內容一般人較熟悉,當產 業新機會起飛,龍頭股可望因享有高市占率,股價表現占盡優勢;至於「新行業、新機會」,因產業態勢不成熟,且多涉及複雜技術,除非投資人具專業背景,或周 遭有相關行業的人可當導師,否則操作進入門檻高,也難判斷公司投資價值。 劉興唐則建議,投資人可鎖定進入障礙高、政府特許或重要政策扶植的產業。因為,政府扶植產業,多具有高成長特性;而進入障礙高的產業,公司通常能維持穩定獲利,不必擔心在後有追兵情況下,降價求售,若能形成獨占或寡占市場更好。 「進入門檻高的產業,最大特色在於毛利率能維持一定水準。」劉興唐分析,如晶圓代工,不但早年經政府大力扶植,產業進入門檻也高,龍頭股台積電更在製程技 術上遙遙領先對手,至今地位難以動搖。再觀察台積電近兩年毛利率變化,多維持在四七%至四八%高水準位置,相當穩定。像這種產業,選了龍頭股等於贏者全 拿,就很適合投資人長期持有。 步驟二:觀察經營者是否具誠信與才幹可強化持有信心與確認公司競爭力第二步,要看公司經營者及團隊。毛仁傑說,「經營者最重要兩個條件,一是誠信,另一是 才幹,這些從過去行事作風,多少可看出經營者究竟正派與否。像郭台銘拿出自己的股票獎勵員工、張忠謀個人的財富也輸給很多經理人,顯示公司經營者將股東權 益放在第一,而非個人私利,必要時甚至會犧牲自己、照顧股東權益。」經營者操守,決定一家公司是否值得長期持有;而謀略及才幹,則影響公司的競爭力。毛仁 傑指出,一位具有企圖心、遠見的經營者,在公司營運策略或事業規畫上,都能領先市場,提早布局。劉興唐則認為,相較家族企業接班問題複雜,經營者最好由專 業經理人出任,而經營團隊則以具相關技術背景尤佳。 要檢視經營者說話是否可信,最直接作法,就是進入第三步,檢視公司經營績效及獲利能力。劉興唐說,公司獲利數字,是影響股價走勢最重要變數,投資人至少要 掌握公司年度EPS(每股稅後純益)、近四季EPS,以及法人預估未來四季EPS。另外,國內規定上市櫃公司每月須公布營收,這部分也要留意,藉此可檢視 公司是否隨著產業成長,而營收持續擴大。 步驟三:定期追蹤公司績效與獲利釐清業績數字是可信還是吹牛皮「很多公司經營者,會將業績數字講得很漂亮,透過隨時追蹤財報、檢視獲利,就能確認經營者的 話是可信,還是在吹牛皮。」毛仁傑說,每季公布財報,也是觀察公司在整體產業中,是否出類拔萃的好機會。投資人可乘機多方比較,找出獲利穩定向上,或產業 中的佼佼者,汰弱留強。 除了釐清公司營收、獲利數字,還要進一步掌握公司營收結構。「要長期投資一檔個股,就必須清楚知道,這家公司的毛利率、營益率等數字如何。」劉興唐說,毛 利率高,代表公司具一定產業競爭力,像龍頭或利基型廠商就享有高毛利;至於營益率,代表公司本業賺錢能力,營益率愈高,企業獲利能力就愈強,若為負數,就 表示企業本業處於虧損狀態。如果毛利率高、營益率也高,就意味公司產品不但具競爭力,且營業費用也控制得相當好。 劉興唐強調,毛利率與營益率,是衡量企業獲利能力兩項重要指標。公司致力於降低生產成本、控管支出費用,目的就是為了讓獲利數字更好看。換句話說,只有提升毛利率、營益率,公司才能提高本業獲利水準,為企業經營帶來實質效益。 例如,過去五年,鋼鐵龍頭廠中鋼毛利率數字,除了二○○九年下滑至九%外,其餘皆有一八%到二六%的水準;營益率部分,則在一二%至三五%之間。儘管受到 景氣循環影響,波動相對較大,但公司整體獲利能力還不錯,都有兩位數水準。郭恭克提醒,毛利率低於五%以下的公司,最好不要碰。「像筆電大廠,就有毛利率 過低問題,特別是外銷產業,只要匯率一波動,獲利很容易就被吃掉。」但整體而言,長期投資一家公司,最關鍵的兩項數字,還是股東權益報酬率(ROE)、及 現金配息率。郭恭克指出,檢視一家公司財報,主要是針對公司獲利能力、經營效率、財務結構及償債能力等四個面向進行分析;而股東權益報酬率,則可直接反映 出一家公司主要財務結構、經營效率及獲利能力。 「一般而言,股東權益報酬率在二成以上,就算是非常好的公司。」劉興唐說,以台積電為例,過去五年,除○九年台積電ROE為一八.四%外,其餘皆超過二 成,表現相當穩健。塑化龍頭股台塑,同樣深受景氣循環影響,過去五年ROE在九.二%至二三.二%間,波動相對大,但也有雙位數表現,成績也算不錯。 至於現金配息部分,「能夠穩定配息的公司,代表公司現金流量高,財務體質也較好。」郭恭克分析。但要注意,有些公司在宣布股利發放政策後又進行增資,或發行公司債等活動,等於是借錢來配發給股東,「為配息而配息」的作法就很不應該,投資人最好避開。 現金流量充足的公司,不但對景氣應變能力較強,展現在企業營運及獲利品質優劣上,也有一定重要性。郭恭克指出,「自由現金流量」是判斷公司能否真正產生現金收入的指標。而所謂自由現金流量,是指公司「來自營運活動現金流量」扣除「資本支出」後的數字。 步驟四:檢視公司現金流量及償債能力找出可長期投資的優質公司郭恭克解釋,「自由現金流量」高低,取決於公司營運活動現金流量,也就是說,實際上能賺進大 把鈔票的公司,其自由現金流量也較高;但要注意,一家公司要維持現金不斷流入,通常也需要不斷投入資金、擴充產能設備。因此,拉長時間來看,一家公司「自 由現金流量」始終為負,就表示這家公司無法產生真正的現金收入,長期而言在產業中恐缺乏競爭力,投資人最好避開。 像去年,台塑來自「營業活動之淨現金流入」為五四四.六億元,扣掉「投資活動之淨現金流出」八十三.七億元,「自由現金流量」高達四六○億元,就是現金部位相當充沛、值得長期投資的優質公司。 另外,公司負債比及償債能力,也是長期投資人必須了解的指標。劉興唐說,「負債比」是衡量一家公司資金槓桿的方式,亦即企業資源由負債所提供的比重。負債 比愈高,代表資金槓桿愈大,當企業營運狀況良好時,能發揮以小搏大效果;但當企業營運走下坡,固定的利息費用,也會壓得公司喘不過氣。一般來說,負債比最 好要低於四○%。 而償債能力,就要看「流動比」(流動資產除以流動負債),及「速動比」(速動資產除以流動負債);其中流動資產,是指「一年內」可變現的資產,如存貨、應 收帳款等;速動資產,指能「立即」變現的資產,如現金、股票等。若流動比高於二○○%,就代表企業償債能力具一定水準;若速動比高於一○○%,表示企業立 即償債能力相當穩定。 再以台塑為例,過去五年,公司負債比約在二六%至三五%間,流動比在二三五%至二九五%,速動比則在一七○%到二五二%,均符合優質公司標準。而台積電, 過去五年公司負債比更低,約一一%至一四%,流動比在二五六%至六一三%,速動比則在二二八%至五六○%,都是超高水準,值得投資人長抱。 步驟五:留意個股進出指標從股價表現 掌握交易趨勢在逐一確認公司所處產業位置、經營者及團隊、獲利能力與償債能力後,接著就要進入「實戰演出」部分,即檢視個股進出指標。劉興唐簡單歸納出四項指標,包括技術面、籌碼面、類股強弱及國際股市連動。 先看技術面,常見的指標包括均線、趨勢、波浪理論、價量、KD指標等。投資人可依照偏好,以各種技術指標檢視個股多空。 例如,以波浪理論看台塑走勢,目前股價就相當強勢,為主升段的延續;但就周線角度,可能有過熱拉回疑慮,但回檔修正仍可站在買方;再看中鋼,同樣以波浪理論分析,長線多頭趨勢不變。但是就周線、日線角度來看,中、短期也有拉回整理的可能,投資人可作為參考。 至於籌碼部分,劉興唐表示,董監及外資持股高的公司,籌碼相對安定,對股價長期表現有正面助益。至於投信,因持股轉換相對靈活,一旦持股超過二成,就代表投信資金已上車,此時最好避開,或挑選投信持股在一五%以下的標的。另外,融資比率低的個股,籌碼也會安定許多。 再來,要觀察類股強弱勢表現。例如,近期資金從電子股撤出,轉進傳產股,市場呈現電子弱、傳產強態勢,大盤雖是上漲,但科技股卻漲輸大盤;或有族群走弱,但個股表現獨強情況。因此,投資人可以透過類股相對大盤表現,及個股相對類股走勢,來判斷公司股價強弱。 最後,則是國際股市連動。一般而言,科技股表現要看美股臉色,傳產股表現則與陸股息息相關。 劉興唐指出,像LED(發光二極體)照明龍頭廠Cree股價,因LED庫存升高而重挫,但國內LED廠卻晚了一到二個月才反映。另外,受到中國「十二五規畫」激勵,去年底大陸水泥、玻璃族群股價開始走揚,幾乎也領先國內一季時間表現。 換句話說,投資人如果買進中鋼,建議最好連大陸的鋼鐵股,像寶鋼、鞍鋼走勢一起看;若是長線布局台塑,那就要對大陸的中石化、中石油股價有概念。至於科技 股,則要觀察美國相關族群走勢,像台積電股價變化,就可觀察其主要客戶,包括英飛凌(Infineon)、英偉達(Nvidia)等股價表現。 相信透過上述五大步驟、徹底摸透一家公司,投資人長線布局就能立於不敗之地,穩健獲利。 股市不敗5步驟 步驟一: 進入「鉅亨網」台股首頁http://www.cnyes.com/twstock/ 在右邊方塊輸入股票名稱或代號,按下「搜尋」。 (若非會員,須先註冊) 步驟二: 選取「財務面」底下的「財務比率」,在「財務結構」中,找到「負債占資產比率」;「償債能力」中,找到「流動比率」;「獲利能力」中,找到「毛利率」等 步驟三: 想要檢視公司營收,可回到「上一層」,選取「每月營收」。 步驟四: 要看「自由現金流量」,就選「現金流量表」。將(A)「營業活動之淨現金流入或流出」減(B)「投資活動之淨現金流入或流出」即可。 步驟五: 觀察個股進出指標可選取「交易面」,底下分頁有「技術指標」、「個股比較」等可參考。 其他 透過「公開資訊觀測站」,點選上方「精華版2.0」,輸入股票代號或名稱,按下搜尋,就可簡單查詢公司營收、每股盈餘、股東權益報酬率及股利分配狀況。 |
5月28日,A股暴跌6.5%,加上港股期指結算淡友反攻,以及美滙走強等多重利淡因素打擊,恒指最多曾瀉839點,收市仍跌626點或2.23%,回至27454點收市。我在前一週做了個轉身,週初似乎一切順利,經過這樣一跌,如今又返回不明朗的日子。然而,想深一層,現在還不是跟自己當初的預期一樣?
我在舊文估計:『……我轉軚,看好A股可能創新高並拉動恆指回試28000點水平。……(預期)港股在近月會先於28000點水平波動,到8月或9月以一次中度調整完成這個調整浪。這段期間,A股及個別港股仍具獲利空間,是炒股不炒市的時機。』現在第一階段A股創新高已經達成,來到港股區間波動階段;預期區間在272xx點至285xx點,估計6月或7月都不會偏離太遠。
既然炒股不炒市,當然要留意個別股份的動力變化。A股暴跌後,我發現醫藥板塊的痊癒能力更好;不管是它的逆週期本質,還是中國人口老齡化這概念,或者是整體板塊的股價表現相對落後,醫藥板塊在現階段似乎是不錯的可攻可守對象。
我的A股組合中包括了恒瑞醫藥(sh600276)、同仁堂(sh600085)、復星醫藥(sh600196)、國藥一致(sz000028)。恒瑞是生產及銷售抗腫瘤藥領頭羊,同仁堂是中醫藥、中醫療代名詞,復星醫藥系屬復星集團,發展上的洞察力應該勝人一籌,國藥一致系屬國藥,藥品分銷及配送網絡全國最大;這樣的配搭,我沒有任何憂慮。
相對而言,H股組合中的醫藥股已經在早前汰弱留強的組合操作中被完全換掉,現在應該要重新配置。因此,我加入了石藥集團(1093)、聯邦制藥(3933);前者的創新藥業務開始見成效,後者受惠產能擴充及成本下降,因此,前者屬中長線選擇,後者屬中短線選擇。
醫藥板塊以外,經過5月28日一跌後,個別強股可以留意金風科技(2208),公司近來sell新能源搭互聯網+,更重要的是,股價突破22元就是上市以來新高,即再沒有任何蟹貨!另外,今天A股ETFs再受惠A股指數轉強,南方中創業板(3147)、華夏滬深三百(3188)、嘉實明晟A股(3118)都是優於南方A50(2822)的選擇。
記住,炒股不炒市的是港股!A股,繼續炒股又炒市!!
當景氣低迷、加薪無望的時候,政府還趕著來「搶錢」,人民會有什麼反應? 36歲首購族怒吼! 購屋前,房價正值高點購屋後,房市反轉還要再加稅「最近的新聞報導嚇到我們,四年前好不容易買到房子,房貸已經占我們夫妻每月收入約五成,現在還要被大幅度加稅,我沒辦法接受!」今年三十六歲的林小姐,是近年不動產稅制新政策下,最慘的一群首購族。購屋時,房價正值高點,買到房後,房市景氣受到不動產稅改影響開始反轉,資產跌價風險變大,如今,又有節節升高的不動產持有稅要面對。 從二○○六年開始,在台北市一家客服中心工作的林小姐,與在新竹縣擔任教職的先生,就過著把看房當約會的生活。二○一二年結婚時,眼見房價回不去了,沒父母幫忙,兩人把工作十年才存到、等於是全部財產的三百五十萬元頭款一次「梭哈」,在北市長春路買了一戶含車位約二十三坪的小住宅。這對中產夫妻沒想到的是,每月六萬元的房貸壓力已夠沉重,政府卻還要加稅。 林小姐的房產因不在主要幹道上,躲過二○一五年第一波路段率調漲,但之後公告地價調漲約四成,她每年稅金多三百九十元。若北市府考慮將大漲一.六倍的房屋標準單價,擴大適用到三十年內中古屋的房屋稅政策成真,這對中產階級夫妻房屋稅負擔恐會增加逾九千元,每年高達約一萬四千元的房屋稅,將如同房價,再也回不去了。(新稅負擔案例估算詳見延伸閱讀)算一算,台北市短短一年多,就有三波不動產持有稅調漲攻勢。 第一波是二○一五年七月,鎖定新屋,調漲一.六倍的房屋標準單價與路段率,雖然有部分一般住宅受到路段率調整影響,必須承受的稅金漲幅約五%到一○%內,但因為調大馬路、不調小巷弄,對於新完工的大坪數豪宅影響較大。 台南,開老屋加稅第一槍北市若跟進,將衝擊50萬戶第二波是二○一五年底,各縣市調高公告地價,北市地價稅漲約三成。今年十一月,民眾收到地價稅單後,就必須埋單。 第三波,則是北市原本僅適用於新屋的超高房屋標準單價,可能擴大適用範圍,要把一九八六年後興建的住宅全部納入。據北市財政局初估,受衝擊的戶數達四十到五十萬戶,預估增加稅收四十到五十億元,平均每戶的稅賦負擔高達一萬元。 因此,內政部次長花敬群所稱「只漲幾百元到一千元」的說法,似乎小看加稅對中產階級的衝擊。 北市財政局副局長游適銘含蓄的回應,依法明年台北市才能再次調整房屋稅的稅基(即核定單價),調整後最快到二○一八年五月才會實際開徵,目前調整方向還在研議中,未定案。 不過,這種回溯徵稅的新做法,台南市已開第一槍,台北市等其他縣市的跟進,可能只是時間問題。 台南市最近宣布,十五年內興建的建物,房屋稅將分三年調漲到增幅八一%。對此,家住台南市仁德區的基層公職人員賴小姐有一肚子委屈。 自住中產家庭喊冤! 台南房屋稅,三年內將漲81%「難道要打回原形去租房?」她說,嫁到南部,成家第一個需求就是房屋,原本受限預算,一路找到屏東也沒買成。三年多前,忍痛加碼預算,才在台南市躋身有殼蝸牛,現在房貸占收入的三分之一,還有個嗷嗷待哺的小孩,生活並不輕鬆。今年賴小姐的房屋稅額為八千零一十元,在台南市三年漲足八一%的新房屋稅制下,未來第一年的稅額預估將增加為一萬二千多元,第三年將是一萬四千多元,平均每年要多繳超過五千元。 「難道要我們換小房子住,或是打回原形去租房,這是公平正義?」賴小姐說,現在經濟不好,連加薪、生第二個小孩都不敢想了,政府卻覺得對她這樣的家庭加稅只是小錢,與人民感受差太多。 台南市財政局科長莊宏光解釋,這次追溯,是因為財政部已經廢除新訂的房屋核定單價只限新屋適用的規定,所以依法只能新舊屋一體適用,由於現行房屋核定單價由不動產評議委員會來負責調整的制度,是始於二○○一年的修法,因此台南市認為,追溯到這個時間點是合理的。 不只都市中產階級受衝擊,非都會區的老百姓也被掃到。「晚上去五結鄉最大的那條中正路看,整排透天厝裡都是老人家,沒收入的老人也要負擔新增持有成本,」宜蘭縣前財政處長、金融研訓院顧問黃崇哲口中,因持有稅調漲可能被錯殺的民眾裡,這是最讓他感慨的另一族群。 原來,攤開近年房屋稅、地價稅新政,宜蘭縣是漲幅最驚人的城市。 宜蘭縣長林聰賢早從二○一二年,就領先全台調漲房屋標準單價,且平均漲幅達一.一六倍。二○一五年不只再調漲房屋核定單價四○%,同年底連公告地價也調高一一八%,漲幅遠超出全國平均值。 宜蘭縣地方稅務局副局長陳昌墻說明,調漲房屋標準單價,是因為長達三十多年沒調整、不合理,但沒有擴大適用到中古屋,影響相對有限。公告地價是因農地平均調漲二三七%的緣故,一般建地只漲約二九%。兩極化的加稅目的,是為了抑制違規農舍與工廠的歪風,讓非農地農用的地主須負擔較高地價稅。 想買房,更難了持有稅大漲,購屋契稅也跟漲不過,在一般百姓眼裡,漲三成也是漲,而且漲價的時機和動機,政府恐怕還未拿出足夠說服力。甚至,許多人可能還未注意到的是,這波加稅潮,影響範圍還不只房屋稅,還沒買到房子的人,以後成本也會增加。 不願具名的大型房仲業者推算,以台北南港區、屋齡五年、面積三十坪的住宅為例,二○一五年契稅原本約四萬三千元,隨著房屋核定單價調漲,未來契稅將大增為十一萬二千元。也就是說,不只買到房子後的持有稅變多了,當你好不容易才跟屋主多殺價五萬元,也還不夠付給政府新增的契稅,購屋門檻就這樣悄悄上升了。此外,Apple house總經理葉國華指出,地上權案地租、國有土地租金也面臨調漲。 解民怨藥方 首先整合稅制標準 增加緩衝期,逐步解決30年大問題稅加了這麼多,房價是否會下跌,讓一般人買得起呢?房仲與建商多半認為,持有稅調高,短期不至於影響房價,但市場觀望難免,房市要好也不容易。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,這不會是壓垮房市的最後一根稻草,但會是一根卡在喉嚨的魚刺,「大家都要先吞下去!」房屋評定單價三十年沒調整,確實應有適當調整。我們在採訪時也發現,民眾並非全然不支持加稅,但錯誤的時機與緩衝不足的處理手法,成民怨的引爆點。 時機上,房市景氣反轉,多數人卻仍買不起房,社會住宅也未見成效。除弊、興利都沒成績的政府,卻急著找人民加稅。 手法上,三十年沒處理的問題,卻想大幅調整、一步到位,而且各地政策不一,追溯範圍也有不同標準。複雜的稅制如何整合、合理化,也不見政府提出。而財政困難的縣市,除了向人民伸手,也沒拿出撙節做法。若加稅結果是蓋更多蚊子館,人民又怎會「吞得下去」? 【延伸閱讀】1年內3波加稅,有房族一個都逃不掉第 1 波 : 2015年7月影響族群:漲房屋稅打新屋 、 豪宅 加稅內容: .調高路段率 .漲新屋房屋標準單價 .新增豪宅加乘 影響縣市: .台北、新北、桃園、新竹、高雄.北市受路段率影響的一般住宅,平均漲幅約5%至10% 第 2 波 : 2015 年底影響族群:漲地價稅打到全國屋主 加稅內容: .公告地價平均調高3成 .3年一調研議改成1年或2年一調 影響縣市: .全國各縣市 .平均加稅30.54%,最高是宜蘭縣達118% 第 3 波 : 2016年6月影響族群:漲房屋稅打中古屋主加稅內容:調漲中古屋房屋標準單價 影響縣市: .台南分3年調足81%,將影響11萬戶 .台北市研擬跟進 【延伸閱讀】2 公式,試算將多繳多少稅 不動產稅概分2類: 1.買賣時一次繳交的「交易稅」,包括房地合一稅(舊制為財產交易稅)、土地增值稅、契稅2.持有房地產時,每年都要繳的「持有稅」,包括房屋稅、地價稅,目前各地加稅潮的焦點就在房屋稅 房屋稅調漲試算: 房屋稅=房屋現值×適用稅率房屋標準單價×面積× (1-折舊率×折舊經歷年數) ×路段率 地價稅調漲試算: 地價稅=(公告地價×0.8)×面積×稅率註:各地房屋稅規範不同,路段率就是地段率,另第1波政策核定時間為2014年7月;公告地價依法3年一調,2015年是全台各縣市的調整年 撰文者林洧楨 |
“房子是用來住的,不是用來炒的”一直是一個原則,美國曾經偏離了這個原則,從而引起了美國及全球一系列的問題,比如摧毀良好的經濟成果,以及很多曾經建立起來的財富,並且對全球的經濟和金融系統造成極大的威脅。
美國萊納(Lennar)國際總裁馬林(Chris Marlin)在11日博鰲亞洲論壇2018年年會“樓市:這次真的不一樣”分論壇上如此表示。
Chris MARLIN(美國Lennar國際總裁) 圖片來源:博鰲亞洲論壇年會官網
作為全美最大的房地產商,Chris Marlin表示,在美國,政府同樣通過多種方式幹預房地產市場,比如支持按揭公司做大以提供人們購房貸款,支付按揭的利息可以獲得減稅,業主使用房子的方式受到限制,不能在佛羅里達州征地蓋樓,對廉價房進行補貼等。
“我列出的這些,都是美國政府可以幹預房地產市場的方式。無論是市政府、州政府,還是聯邦政府,都是非常深度地參與這個市場,我們也不是完全自由的市場。”Chris Marlin說。
盡管如此,國內的房地產調控依然讓越來越多的中國財富持有者紛紛走向美國等地投資房產。據美國地產經紀人協會(NAR)統計,2016年中國人赴美置業的總金額高達273億美元。
Chris Marlin在論壇現場接受第一財經記者采訪時坦言,近些年明顯感受到中國客戶對美國房地產的興趣在逐漸增高。“中國客戶購買美國房產的原因是多樣化的,有自住的需求,也有子女教育、投資的需求,綜合來看是呈上升趨勢。”
Chris Marlin同時表示,萊納公司也非常關註中國市場,中國樓市仍然具有吸引力。他說,每一個投資者都希望以某種方式參與中國市場,從中國的經濟發展中分一杯羹。不過,要對中國樓市進行評估很難,還是希望進一步理解中國市場。