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一家資本額才新台幣一千二百億元的荷蘭設備公司，竟將考驗台積電是否打破創業二十五年來，只堅持本業投資的慣例！

這家公司的名字，叫艾司摩爾（ASML）， 這家荷蘭半導體設備商供應全世界最重要的微影設備機台，去年營收達新台幣二千零五十二億元、淨利五百一十三億元。

如果把晶圓廠比喻成相片沖印店，艾司摩爾負責生產的就是暗房設備，要靠他們的設備，才能把電路縮小，印在晶圓上。

不跟進，台積電恐輸三星

七月九日， 英特爾（Intel）宣布，花四十一億美元（約合新台幣一千二百三十億元）投資半導體設備大廠艾司摩爾，艾司摩爾還開放一○％股權給台積電、三星（Samsung）認購，這一○％股權價值新台幣六百億元， 張忠謀需要在三十五天內決定，是否要跟進投資。

有趣的是，艾司摩爾卻讓資本額大它一倍的台積電左右為難。

台積電確實有跟進的理由。

投資艾司摩爾，可以讓台積電加速降低製造成本。現在全世界半導體產業要降低成本，有兩條路， 一條路是用十八吋晶圓生產，另一條是用EUV（深紫外線）曝光技術，進到十四奈米以下的製程，這兩條路，艾司摩爾都是關鍵設備供應商，台積電若不跟進，可能未來參與設備規格制定的速度落後。

台積電和英特爾目前相差約一個世代，但比三星領先，一旦三星能比台積電更早拿到設備，就可能拉近跟台積電之間的距離。

但若跟進，對台積電來說，這不僅是涉及數百億元的投資決定，更牽涉到台積電是否要打破慣例，開始做非核心事業的投資！

過去，台積電就是因為專注做自己最擅長的事──代工製造起家，過去主張「要喝牛奶，何必養條牛？」的邏輯，現在碰上全球只剩下一隻牛的處境，到底台積電該不該破例也去投資這隻牛？近年三強激烈的競爭態勢，會否改變台積電只專注核心的投資策略，都是後續可觀察的重點。

每天傍晚，黑貓宅急便、台灣宅配通的物流車都會來這裡報到，DHL、FedEx的送貨車也經常在此出沒，這裡是彰化縣鹿港鎮一間沒有在運作的不鏽鋼工廠，為何像繁華都市一樣熱鬧？

一個製造業工廠，如今成為與國際時尚同步流行的基地。這裡充滿了各式保養品、美妝用品、香水、髮飾等，各國廠牌的瓶瓶罐罐，排列在牆壁櫃上，或堆疊在桌上；從專櫃品牌倩碧、植村秀、蘭蔻，醫美品牌薇姿、雅漾、理膚寶水，到台灣未有正式代理的韓系品牌Holika Holika、too cool forschool等等，貨色甚至比百貨公司還齊全。

賺差價起家，第一年營收就三千萬

它是「小三美日輸入」，以網路販售為主，二○○四創業第一年營業額就達三百萬元，之後每年呈現兩到三倍的成長，如今月營收達三千萬元，是雅虎奇摩拍賣美妝類人氣與評價數第一名賣家。

店家取名小三，沒有特別理由，只因簡單好記，就跟創辦人許書林開始網購事業一樣單純，當時他的妹妹許婕穎在美國念書，她發現同樣品牌的保養品，在美國零售門市價格只要台灣代理商售價的三分之一，於是兩人在拍賣平台上轉賣這種商品，賺取差價。

多數兼差的賣家，都只賣一個國家的商品，許家兄妹很早就決定成為專職賣家，所以也不斷增加產品線，目前共有十個國家的品牌商品，他們認為，產品越多越能吸引消費者，也較能維持賣場新鮮感，「大家不會只買預定要買的東西，可以用逛的，」許書林說。

小三主要販售的是國內有代理進口的外國商品，但是價差非常大的，或是國外很熱賣，國內尚未有代理商進口的，也就是所謂的「平行輸入」，雖然未得到正式授權，但是是合法的商品，價格約是國內代理商定價的三到五折。

把一家網購商店經營得像家百貨公司，小三主要建立了三個門檻：

一、販賣的品牌數量超過一家百貨公司。包括許書林和許婕穎，小三採購組共有六人，每日分工瀏覽所有國內外流行美妝網站、購物平台、部落格等，維持每日都有新品上架，培養消費者黏著度。平均一個月有三百至五百項新品上市。累積至今，總品項數已經突破一萬四千種，約一百八十個品牌。品項數約等於百貨公司一整層樓所有商品數，品牌數甚至超過百貨公司的美妝保養品牌總和。

許書林表示，因為網路購物，尤其保養品，流行性速度很快，「以前會擔心賣得好以後，別人也會拿去賣，自己會失去優勢，但其實保養品每年都有新話題、新成分，大家永遠都會出新東西。」他認為，現在因為資訊太透明，貨源也不難拿，不可能像早期一樣還在賺價差，「現在我們把自己當成一個通路品牌在經營。」

商品分級管理，出貨又比同業快

許書林的策略是，把商品分成A、B、C等級，A級商品指的是超熱賣款一個月三千個單位以上，這種商品一定要有，但因為同業也都有，殺價競爭之下利潤都很薄，約只有五％，這部分只能以量取勝，靠大量進貨，拿到比別人低一點的成本。

至於另外B、C級，是比較不熱賣但還是有需求的產品，這種商品並非每家都會進，「這種的不會比價競爭，通常利潤比較多也是在這裡。」約有一五％到二○％的利潤。

二、下午下單，明天到貨。現貨供應是充分掌握消費者心理的一項要件，許書林表示，對很多女生來說，保養是需求品，例如化妝水快用完就是想要趕快拿到新的，否則寧願貴一點去別處買，「而且很多問與答，第一句都是有現貨嗎？」所以在這裡，只要每日下午三點前下訂，隔天就可以收到貨。

要能做到此，最重要的門檻在於要有現貨才可及時供應，其次則是要有足夠的工作人員，以及速度要快。小三的發貨倉同時有三十位人員，負責撿貨、理貨、包裝、出貨，確保三點前下的訂單都可以在五點之前出完。

相較其他同業，現貨需要三到七個工作天，無現貨商品甚至要等兩週以上，小三的現貨供應做出口碑，也提升了競爭力。但堅持現貨供應，相對需要龐大資金，倉庫存貨就超過一億元，小三因為商品豐富，且量大又流動快，現金流充沛，等於是良性循環，「真正跑不動的滯銷品或即期品，就要打折出清。」

三、精準的庫存管理。其中，最重要的就是要備足一定的安全庫存量，許書林通常抓兩到三個月的銷售量，而且還要隨著季節和銷售量而調整，例如今年夏天，一款賣很好、專門美白手肘和膝蓋的商品，平均每天賣三百到五百瓶，備貨量就高達三萬瓶。小三美日輸入因為經營得早，建立了規模與口碑之後，同時也墊高了經營門檻。

投入網路購物八年的許書林，也從一個賺幾十塊錢價差的兼差小賣家，變身成年營收突破三億元的老闆。下一步，他要走入實體通路，目前已經開出三家店，利用網路上經營出的通路品牌，以及靠網購奠下基礎的上萬種商品倉庫，發揮出最大效益。

【延伸閱讀】高人氣策略

1：平均每月推出300到500項新品，淘汰滯銷的200到300種商品。2：總品項達1萬4,000種，約180個品牌。3：堅持現貨供應。

台中市神岡區，一間工廠夾雜在木材廠、住宅、龍眼、荔枝田當中；辦公大樓與生產線之間，還隔著民宅，彼此不相連。這間由大大小小十八個單位組成的組合工廠，去年竟然創造了一百九十億元的營收，遠勝自行車股王美利達。

組合工廠的營收怎麼會勝過股王？走進一看，竟然看到了自行車環法賽新人王薩根（Peter Sagan）、倫敦奧運男子山地越野賽金牌得主庫爾哈維（Jaroslav Kulhavy）等自行車界傳奇人物，他們腳下踩的自行車變速器竟然都是MIT（台灣製造）。

它打破日本壟斷傳統讓捷安特變速器「MIT」

原來台灣製造已經突破變速器龍頭廠日本島野（Shimano）的主導局面，成了全世界頂級自行車零件的製造重鎮，關鍵就是這間組合工廠——愛爾蘭商台灣速聯。它從十二個人開始做起，現在旗下製造廠有上千個員工，在台中市區還有一個開發中心，有一百六十人的開發團隊。

它不僅生產變速器，還有全球最大、市占率破五成的輪圈品牌廠ZIPP、最大油壓煞車廠Avid、賓士車等級鏈條廠Sachs，這些全球知名的自行車零組件竟然多數都在台灣開發、在神岡鄉下生產。

「變速器傳動件是自行車最精密、價值最高的關鍵零組件，至少占成本二○％，少了它就不能出貨，」中衛發展中心總經理蘇錦夥說。以往台灣自行車品牌出貨量取決於日本島野的供貨量，也就是說，捷安特、美利達的品牌再強，也不能沒有島野的變速器，這是台灣自行車產業往上發展的障礙。然而，這個障礙已經被速聯的成功方程式破解了。

它告對手違反公平交易改寫賣產品規則，重畫起跑點

以往島野的中高階變速器堅持在日本本土生產，中階以下的變速器則寧可選擇新加坡等東南亞國家設工廠，跳過了台灣；另一個品牌義大利Campagnolo，則是堅持在義大利打造，走精品高檔路線。

雖然速聯是外商，但它卻證明了台灣製造超越新加坡、追上了日本、德國。一九八七年速聯在美國芝加哥成立，一九九一年投入海外生產，速聯的美國籍總裁戴士禮（Stanley R. Day）第一個海外工廠竟然選在台中神岡。戴士禮跟他的弟弟常駐台灣，並租用過去自行車零件大廠川飛公司後門不到一百坪空間做產線，還打赤膊親自釘桌椅、鎖螺絲……，從陽春的組裝產線開始。

戴士禮跟十二個名員工開始做起，其中一個就是今天的速聯亞洲區總經理高禩翔。高禩翔回憶，當時掌控市場的老大哥島野，採整套零組件套裝銷售，成車廠一旦拆套就得提高售價，其他零件廠很難在同個起跑點競爭，當時日本市場還譏笑速聯又是另一間「一年會社」（只能生存一年的公司）。

速聯成立之初，有《聖經》中大衛拿著石頭打巨人的決心，在美國市場控告島野違反公平交易法，要求解除整套銷售的模式，其後雙方庭外和解，才改寫對方掌控市場的遊戲規則。

它大搞跨國購併把高階產能移台灣，九九％國產

速聯也積極執行跨國購併，把製造送往台灣，改變市場規則後，展開自行車零組件的品牌與發展，「我們知道我們power（力量）在哪裡、muscle（能耐）在哪裡，」高禩翔補充說，速聯一開始就設定專攻中高階自行車零件，從一九九九年開始用進行海外購併，擴大產品品項與技術能耐，再逐一把生產據點移來台灣，「本來很多零件國外進口都在地化，現在九九％都是國產。」

速聯大膽的收購了德國、美國企業，然後逐步將生產線移到台灣，例如，原本只在德國生產的內變速器也在去年移回台灣生產，全球高階自行車零件就是這樣一個個MIT的。

缺點來了，每收購一個企業，就把產能移到台灣，速聯不停的搬家或租工廠，現在的神岡廠區是它第三個落腳處，九千坪的土地背後更有十八個房東，變成了一個變形金剛般的組合工廠，這邊生產變速器、那邊生產輪圈，工廠甚至有如迷宮，連高禩翔帶著我們在裡面走都會迷路。

它找供應商「組家庭」讓交貨期從三十天變六天

此外，速聯參加台灣自行車聯盟A-team，變成一家人，交貨期從三十天縮短到六天，甚至挑戰一天。二○○五年之後，速聯台灣營收開始噴發，原因就是台灣自行車產業一個重要的變革：A-team在二○○三年成立，速聯當年就加入成為重要成員，也隨著自行車聚落產業鏈放大生產能量。

十年之間，台灣自行車零件出口額超過九億美元（約合新台幣二百七十億元），成長超過兩倍。在這股大趨勢下，也讓速聯二○○五年年營收約二十億元，二○一一年光神岡廠就破百億元。蘇錦夥觀察，速聯成長快速，除了本身製造創新能量，A-team拉動的生產製造是主因，甚至讓它「威脅到島野」。

在速聯廠房外的貨物進出區，我們看到這一天來了四十家速聯的下游供應商要交貨，一個個按照交貨看板時間準時進貨，完全沒有遲交，台灣A-team變成了超快速反應的生產鏈。「捷安特跟我們要挑戰一天內交貨，」高禩翔認為，相較沒來台設廠、只有發貨倉庫的島野供貨要三十天，速聯具有快速反應優勢。

這也讓走出海外、選擇新加坡而不選台灣的日本島野，看著速聯跟台灣自行車產業一起蓬勃發展。高禩翔說：「我們跟捷安特、美利達是一家人，但島野始終不是A-team的成員，關係就是不同。」

它用台灣工具機製造力求輕薄質感，一公克也計較

不光是產業聯盟可以讓MIT發光，生產線一隅，我們見到了一部部台中精機、東台精機的CNC工具機隆隆作響，原來速聯獨步全球的一體成型變速器飛輪，就是善用台灣工具機技術開發出來的。

這是速聯另一個營收快速成長的秘密，它的自行車變速器飛輪是從三公斤鋼材開始，經不同工具機粗加工與精加工等製程，最終一塊鋼材變成一塊一體成型的飛輪，成品只剩不到一百七十克，重點是從頭到尾都是用台灣的工具機製造。

以往，飛輪是用一塊塊鋼材鍛造出一片片飛輪齒輪，然後一片片組起來，速聯新的一體成型飛輪，省去了用一片片零件組裝飛輪的固定件重量，例如用螺絲、鉚釘來固定飛輪組，讓重量變輕了，外型也較有質感。

「減少重量就是成功的關鍵，有些玩家為了一公克，花一萬元都願意買，」高禩翔透露，最早一體成型方式，一天只能生產一個，後來一路改刀具，配合切削角度，才逐漸突破技術瓶頸。一公克就能決定勝負，神岡的工具機精密機械聚落，是速聯能夠開發出一體成型飛輪的競爭力來源。

最後，速聯在台灣發展成為領先中國十年的製造能力，我們看到高階的變速器、避震器都先經過雷射雕刻，各自貼上身分證，再一一由第一線多能工人組裝完成；接著來到檢測室，我們還看到這裡有一台要價一百萬美元的檢驗設備，正反覆驗證零件的精準度與壽命。去年，台灣製造的精密度與技術實力讓速聯放心關掉了德國廠，移到了台灣，「至少十年內中國大陸、東南亞跟不上來，」高禩翔不諱言，台灣是個很好的製造基地。

接著快速擴張的，是在台中北屯區的速聯亞洲開發中心，這也是台灣優勢，這裡的開發團隊要負責把它在歐美的研發成果開發出成品，交由工廠量產。在美國，一個點子變成產品要歷時兩個月，在台灣卻只要兩週。

看好台灣人才與供應鏈等優勢，雖然速聯是外商，但十年來，每年都在台投資至少五千萬元，除了神岡與北屯，也在台中大里、豐洲等地設新廠。但這間倚重台灣製造的關鍵零組件廠，近年來卻遍尋不到一塊三萬五千坪的土地，希望能擺脫組合工廠的不便，真正在台灣「定居」下來，這樣才能避免這位全球自行車零組件的資優生，淪為台灣製造的「過客」。

對面臨買房痛苦指數逐年攀升的年輕人而言，買房一事簡直痴人說夢。

事實上，在低利的環境下，其實只要聰明節源，以及放大找房範圍的原則，還是能找到可以負擔的超值好房！

撰文‧李建興

今年即將步入而立之年的林奕奇、李書玲夫婦，剛出社會時，兩人的月薪加起來不過七萬元左右。五年之後，即使薪水凍漲、房價攀至頂點，新婚的兩夫婦，還是在寸土寸金的大台北區域，存下人生的第一間房。

不僅如此，由於二人的買房策略應用得宜，甚至李書玲因懷孕待產而停止工作，林奕奇也能憑一個人的薪水輕鬆應付房貸。到底這對年輕夫妻是如何辦到的？

節流：退租省開銷

事實上，當初一提到要存錢買房，林奕奇及李書玲也與時下年輕人一樣，有「生不逢時」的感嘆。但小倆口轉念一想， 剛出社會時，兩人分別在新北市蘆洲與台北市萬華租房，合計每月也要一萬三千元，「這些錢若用房貸寬限期只繳利息，利率二％，以及貸款七成來算，早就能買下一一○○多萬元的房子！我們等於幫別人養房！」李書玲說明二人決定要開始存房的動機。

決定要買房之後，接下來就是解決自備款與貸款的問題。除了努力工作外，他們採取「節省開銷」、「壓低房價」與「緊縮房貸」三大節流法。

首先，李書玲先是退租了萬華的房子，搬到蘆洲與林奕奇同住，不但省了五、六千元房租，連水電、瓦斯與一起開伙省下的錢，每月就足足擠出了一萬多元。除此之外，善於投資的林奕奇用這筆省吃儉用的錢與額外的存款，每月投資近三萬多元的基金與股票，在短短的一兩年間，存得一百萬元左右的買房基金。

由於預定在訂婚前買下房子，林奕奇仔細盤算，當時兩人薪水合計七萬元，若用三分之一收入付房貸，以二％利率、貸款七成推算，頂多能買五七○萬元的房子，自備款需要一七○萬元。

因此，扣除先前存下的一百萬元買房基金，首先要解決的，就是七十萬元的自備款缺口。

籌款：優惠貸款、親友相助當時，這對新人曾想過要以信貸或保單質借的方式籌錢應急，甚至，更有人提供他們一個妙方，那就是，在婚前，林家先將老家過戶給準太太李書玲，而李書玲就能以買下林家老宅的名義向政府申請首購優惠貸款，到了婚後，新房子則登記在林奕奇名下，這時林奕奇再申請一筆優惠貸款，這樣一來，夫妻兩等於申得了兩筆低利貸款，不但能解決資金不足的難題，連未來還款的壓力也能減到最低。不過很幸運地，由於當時李書玲的父母立即拿出了七十萬元，無息借給他們應急，解決了資金的缺口，否則小倆口應該會將之視為最佳備案。

選房：不陷入空間、距離迷思解決了資金來源的問題，更大的挑戰在於，哪裡才是最佳地點？

由於工作地點在台北市，林奕奇夫婦一開始也想「逐工作而居」，想在大安區附近買房，偏偏當地的房價已飆高到每坪近百萬元；因此，他們決定退而求其次，選擇兩人都很孰悉的蘆洲。但事與願違的是，時值蘆洲捷運剛剛通車，原本只鎖定捷運站附近的小兩口，發現距離捷運站五分鐘步程的標的，即便是十年中古屋，每坪開價也高達三、四十萬元！

若以林奕奇與李書玲的計畫，結婚後想要盡快有小孩，很快就會面臨「滿巢期」空間使用問題。因此，以他們的理想房型，室內空間三十坪左右的大兩房或小三房為例，買房總價便高達一千萬元。

「誰說理想距離一定要用『走』的？」李書玲發現在捷運蘆洲線終點的蘆洲站，公車路線及班次十分密集，「同樣要距離捷運五分鐘，走路與搭公車不也是嗎？搭公車反而更輕鬆！」念頭一轉，夫妻倆的看房範圍豁然開朗，從原本以步行五分鐘，改為坐車五分鐘的模式看房，很快的，找到了一間蘆洲靠五股的十年公寓。

雖然，親友認為地點過於偏遠，不能算捷運概念房，但林奕奇則獨排眾議，他解析，這間房位於生活機能充足的區域，不僅坐公車五分鐘就可到捷運站，更誘人的是，若開車，不到十五分鐘就可以進台北市區。更重要的是，以同樣十五分鐘的通勤時間，這間位於蘆洲的公寓，室內坪數二十八坪，無公設，開價六五○萬元，等於每坪不到二十四萬元，而許多台北市郊區的物件，動輒每坪六、七十萬元，多了近三倍的負擔。「看房子，別陷入空間距離的迷思，有些地段看起來很遠，但通勤起來很近，又便宜，這才是寶！」他得意地說。

精算：拿揑所得與支出

即使找到了超值好房，林奕奇與李書玲很堅持不能因為一時喜歡而加價，造成日後還款的困難，「五七○萬元就是五七○萬元！」為了控制預算，決定預留十萬元，拿出一六○萬元自備款，以一口價五六○萬元向賣方議價，順利成交。也因為壓低房價，即使李書玲因計畫懷孕而辭職，林奕奇也能以月薪四萬六千元獨扛房貸，讓二萬三千元的貸款月付金，在家庭收入二分之一以內的安全值內。如今小兩口挑的好房，開價行情已喊至八百萬元，「頂多負擔不起時，我們跟銀行申請寬限期來解套！更何況，後來房價上漲了，我們未來換房更有本錢了！」李書玲老神在在的說。

林奕奇與李書玲的故事，說明了儘管飆漲的房價己成民怨之首，但若以積極規畫取代消極抱怨，還是有機會擺脫無殼一族！

成家族你一定要精算：

我可買總價多少的房子？自備款與貸款金額又各是多少？

1.合理貸款月付金＜家庭月所得大台北地區：合理貸款月付金約家庭月所得的１/２～１/３；大台北以外區域：合理貸款月付金占家庭月所得的１/３～１/５（若家庭月所得為10萬元，台北人合理貸款月付金為3.3萬～５萬元；其他區域則約２萬～3.3萬元）。

2.合理貸款總額：

合理貸款月付金÷5800（每貸款100萬元，以利息２％計算之本利攤還月付金）×100萬元

3.合理購屋總價：

合理貸款總額÷0.7（貸款７成）＝購屋總價

4.自備金額：

購屋總價×0.3（３成自備款）＝自備款金額例：家庭月收入10萬元在大台北買房，至多可買1231萬元的房子，貸862萬元，自備369萬元。

成家族

你一定要學會：

方法１：準夫妻過戶買賣籌錢法彼此有信任基礎的準夫妻，為籌自備款及降低房貸利息，若先生家裡情況允許，可將先生老家過戶予太太，老婆利用青年首購身分取得低利條件與貸款金額，真正買房時再用先生青年首購名義進行另一次申貸貸款，而太太所貸得的金額可補貼自備款。

方法２：分租降壓力

剛成家人口少時，可考慮將多餘空間騰出分租，降低房貸壓力。

方法３：優惠條件法

盤點任何可以使用優惠貸款的身分條件，如勞工、軍公教、殘障等，同時申請多個優惠條件減輕房貸壓力。

你一定要小心

陷阱１：房子一定要符合一生的使用狀況嗎？

現代人工作與居住地點變動大，只要適合當下所需，不用替未來預留過大空間，徒增負擔，不同人生階段由小而大換屋，才是聰明的。

陷阱２：我是不是一輩子也買不起台北的房子？

看房價勿「以偏概全」，建商為了行銷而標榜創高價，讓人誤認為是平均行情，事實上好地段也有平價的好屋，就等著買家主動挖掘。

陷阱３：我只要看自己熟的區域？

過分的「地域堅持」讓房子的選擇變少，而用距離來降房價，就得考量通勤時間、精神成本與省下來的房價是否划得來。

陷阱４：因為要自住不是投資，就不用管增值性了嗎？

人生的資產往往繫於有沒有買對房子，就算是自住，買對了第一間房，資產增值，也會讓換屋更有本錢，甚至能在急用時增貸應急。

上週六，位於大埔白石角的豪宅項目「逸瓏灣」開出價單，最平單位，折實每呎只是八千六百元。這幅眺望吐露港一線風光的地皮，於○九年由發展商信和（83）投得，計及地皮價及建築成本，每呎成本估計一萬一千元。樓盤首批近半數單位，信和是「賣一間、蝕一間」。要劈（價）到「入肉」，皆因政府為搶地，竟突然把逸瓏灣旁多塊康樂及科學園地皮，轉為住宅用途，令「限量版」豪宅變成五千伙供應。信和企圖建立的白石角王國，慘變「白蝕角」；要提早散貨，唯有劈、劈、劈。

一向非梁粉的信和，被政府「㩒住砌」；上週五記者找到信和集團主席黃志祥，說起政府政策，他多次用力地牽起嘴角，欲言又止，那團怒火寫在臉上。

政府近月一句「轉用途」，白石角天賦海灣樓價即應聲下跌，難為同區逸瓏灣申請售樓紙，足足等了十五個月！上週二樓盤獲批售樓紙，翌日信和即開放位於奧海城的示範單位，三日後火速開價單，預計本週末已可開賣。未開價前，記者見示範單位人流疏落，就連旁邊快餐店，輪候的人龍還更長。開出平價後，參觀人流才見起色。上週五，記者到信和位於尖東的總部等候黃志祥，離遠見他在對面馬路走過來，手上拿著一大疊英文報紙瞭解時局。見記者趨前，他主動按著記者的手說「早晨」。不過記者問他政府「盲搶地」等問題，他仍然不斷說：「早晨、早晨、早晨。」每一個問題，答案都是早晨，前後講了十四次。黃志祥行得急，但身為集團主席的他，原來也要在大堂跟其他人一起排隊等升降機。這時記者問他會否因政府臨時改變白石角科學園地皮用途，而感到憤怒？正在排隊的他，面色開始變黑，跟著拍了拍記者手臂，勉強牽起嘴角冷笑。記者再重複問題，他望著記者，似冷笑又似苦笑。

「限量版」一街都係

今次逸瓏灣開價，黃志祥的確陷入兩難：高開惜售嗎？供應正排山倒海。劈價散貨嗎？又要蝕入肉。黃志祥按時勢傾向選擇後者。根據價單，逸瓏灣一期首批一百一十個單位，平均實呎只是一萬一千五百元，比去年開賣的同系海鑽．天賦海灣首批單位平逾兩成！本週二 信和再加推一百一十伙。為散貨，信和將所有可供優惠傾巢而出，包括信和之友、一百八十日內成交、買家印花稅津貼等等，合共提供最多逾百分之十九折扣，最平單位呎價低見八千六百元，屬區內新低。現場有意買三房單位的換樓客蘇先生說：「開價好吸引呀！」但當記者告訴他，附近地皮將改變用途，他如夢初醒，改口說：「附近咁多供應，影響環境同拉低樓價，要諗嚇先喇！」而看過示範單位的投資客李先生則指，在參觀前已知附近土地用途有變，怕影響未來投資價值，「都係考慮中，未入票住。」逸瓏灣在五年前，本來是大埔白石角最後一塊臨海住宅土地，賣點是「飽覽吐露港一線風光」。當年黃志祥目標是把「白石角王國」，打造成「新界貝沙灣」。○七年，信和牽頭斥資一百億元，買入白石角三幅地皮，其後興建為天賦海灣。○九年信和又再牽頭找來嘉華（173）等，斥資一百億元，買入白石角兩塊相連地，發展成逸瓏灣一、二期，亦為當時白石角一帶最後一個享有海景的豪宅樓盤。當日拍賣，信和派出兩名職員負責舉手，「尾二」及「最尾」一口價，都是來自信和，反映黃志祥一副志在必得的決心，拍地成功後黃志祥說：「多謝大家唔同我爭。」當時他還揚言要賣到每呎一萬五千元（建築呎價）以上。只可惜，當日的「限量版海景」，今日變成無限量供應。去年政府成功向城規會闖關，把逸瓏灣旁邊兩幅用地，由康樂改做住宅用途。今年初，兩地先後推出市場招標，結果令信和及市場同樣「震驚」。一幅因未達到底價而流標，另一幅被鷹君（41）以每呎三千三百元低價投得，「其實信和都好想買到，但又怕再次高價入貨。佢出個價都好貼近鷹君o架喇，大家鬥執死雞囉！」一名有份投標的發展商透露。計一計數，信和當年買地的地價要每呎七千多元，現時地皮價值在賬面上足足蝕了五十億。

逸瓏灣小資料

位置：大埔白石角科進路 21及23號伙數：1,091，另有12座獨立洋房最平實用呎價：$8,673*平均實用呎價：$11,540*戶型：分層單位面積介乎556至2,809平方呎，洋房面積則介乎3,014至3,649平方呎。預計落成：15年9月*以首張價單計算

好友變淡友

信和主席黃志祥，每年均會在年報中的「主席的話」，跟股東盡訴心中情。過去即使政府以不同手法干預樓市，他都不改「大好友」本色，大力唱好經濟。去年他首次在年報埋怨政府干預樓市，令生意難做。

建築成本大增

今年初，政府要再「搶地」，再把多幅白石角的GIC（政府用地）改成住宅用地，其中四幅正正在逸瓏灣的後方。這四幅地原先劃作「科學園發展」之用，政府為了改地已先後徵詢區議會及城規會。四幅地共八公頃，樓面面積比逸瓏灣大一倍，最多可建三千三百個住宅單位。連同鷹君所得及流標地皮，白石角起碼再多五千個單位供應。雖然現時城規會接到四百多份反對書，但政府已將地皮納入今年的賣地表內，相信「事在人為」。而且這四幅地的可建樓層，預計比逸瓏灣還多出五至六層，平均可建二十至三十層，屆時便變成屏風樓，阻擋逸瓏灣望吐露港公路的開揚景色；相信部分高層單位，還享有「一線海景」。據發展商消息人士指，政府這次大規模改變住宅用途，令黃志祥非常憤怒！而信和還要面對現時普遍發展商都遭遇到的困難──建築成本大增。事實上，建築成本在過去一年間升了一倍，行內人士指，這又是政府「盲搶地」之故。「政府一次過推咁多地出嚟，對專業人士、地盤工人嘅需求突然間大咗好多。單係扎鐵工人，月薪一年之間加咗兩成，要千九蚊一日。釘板工人日薪二千蚊都唔夠人用，雜工都加到八百蚊一日呀。後生仔又唔肯入行。」負責興建豪宅的建築師說。而利基控股（240）主席單偉彪亦指，行內缺人情況嚴重，為了夠人開工，要請已轉行或退休的老師傅「出山」，他說：「四年前政府基建先得二百幾億，今年有成七百幾億呀！」記者於逸瓏灣地盤找到一名水電技工，他指這幾個月每月人工加了三千元，「日薪一千蚊一日，如果唔同地方同時有幾個地盤開工，會一日加一百蚊搶人。嗰日邊個盤出高啲人工，我哋咪去邊個盤。一個地盤，單係工人都廿幾、三十款，人工真係好襟計。」翻開信和年報，去年來自賣樓的收入一百四十一億元，盈利四十五億，相比一年前，買地收入七十一億，盈利貢獻已有三十億，利潤率明顯下降。再計逸瓏灣，信和當年以樓面呎價約七千二百多元買地，加上約每呎一千元的利息開支，及建築成本每呎三千元，每呎樓面成本估計已達一萬一千元。今次開價平均實用呎價也只是萬一元，計落起碼有五十多個單位是賣一間、蝕一間，佔首批單位一半。其實信和今次散貨套現，快點將資金回籠，日後若能以筍價買入逸瓏灣後方該四幅「眼寃地」溝貨，拉上補下，相信更為划算。

發展商：「最多唔起囉」

黃志祥一向是「樓市大好友」，信和於九七年金融風暴前，以逾一百億元投得小西灣（現為藍灣半島）地皮，一年後樓市爆煲，令信和須撇賬十三億元。兩、三年後重整旗鼓，又繼續高價投地，對樓市「不離不棄」，當年更向記者說：「香港係福地。」今次被政府激到「紮紮跳」，從今年信和年報，看得出黃志祥對香港樓市已信心大減，「房地產相關政策的影響，香港物業市場經歷了變化……。」他將焦點放在集團租務：「集團的經常性業務，包括租務、酒店餐飲服務業和物業管理服務仍然具彈性。」中小型發展商裕泰興集團董事羅守耀說，香港發展商現時在經營上，陷入捱打狀態：「政府全方位干預樓市，係揠苗助長。做法好矛盾，亂咁增加供應，又唔諗嚇夠唔夠人去做，直接影響建築成本增加。另一方面政府又要減低發展商可賣的樓面。我哋就好似街市佬咁，以前賣雞，俾曬雞翼、雞頸同雞胸你，收兩百蚊，你話好貴。而家淨係可以賣雞胸，但一樣都要賣二百蚊隻。點解？因為隻雞成本都要百幾蚊啦。我都知而家嘅樓價，仍然唔係一個市民affordable嘅水平，但係建築成本真係貴，發展商無理由做蝕本生意，最多唔起樓o架咋！」市場亦估計，大埔及屯門年內多幅住宅用地推出市場，流標機會甚高。在成本高企下，本地發展商投地意慾大減，相反多間內地發展商，就對香港樓市虎視眈眈。如去年萬科便與新世界（17）合資競投西鐵荃灣西項目，而中國海外（688）亦力壓多家港資財團，奪得兩幅位於啟德發展區的港人港地。香港樓市，漸漸被中資「玩埋」。就連小市民，如去年買入海鑽‧天賦海灣的小業主吳先生都識得睇：「我入嚟係買環境。點知嗰啲地都起埋樓，同當初買樓是兩回事。咁可以點啫，依家嘅規劃同當初完全唔同方向。大政府主導樓市，小市民點去改變？」中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指，政府干預樓市的政策，會令樓市比以往更波動，「咁多政策加起來，令到樓市走勢變得不可預測。香港變成一個大賭場，未上車嘅，就不停估樓價幾時跌；上咗車嘅，就要估幾時先係最高位，唔再似以前可以預期供求去推論樓價。政府政策會加強分化有樓同無樓兩批人，令矛盾不斷。」

五大最值錢工人

在逸瓏灣負責水電工程的李師傅指，因為多個地盤同時開工，致行業人手嚴重不足。工程公司只有以高薪挖角，李師傅指自己的人工也被搶貴了三、四千元。

今年五月十一日，筆者在教育中心舉辦每月投資理財講座，與學員分析九倉內地物業發展業務，藉此引證內地經濟及房地產市場危機四伏，難怪中央政府要急救經濟，多次減息及降低銀行存款準備金率。

事有湊巧，同日《明報》財經版作者龍淵子，發表一篇題為「恒大（3333）謎一般的格局」的文章，全面剖析恒大的盈利和負債實際情況，內容極之精彩，筆者在堂上亦與學員分享。

根據九倉一四年的年報，去年公司在內地售樓（物業發展）收入為154億元（港元，下同），較一三年的114億元大幅增長35%，但扣除支出（包括財務支出），加上聯營公司及合營公司的收益後，除稅前盈利只得6.7億元，較一三年的49.3億元大幅下挫86%！此外，九倉要為內地物業撥備近20億元，內地房地產的市況，不言而喻。

至於恒大，去年賣樓收入高達1,113億元（人民幣，下同），除稅前盈利共312億元，兩個數字都較一三年大幅上升。扣除百多億元所得稅開支，利潤仍高達180億元。但我們若仔細查究，便會發覺這180億元利潤並非全部屬於恒大股東的，當中有10億元屬於非控股權益（恒大附屬公司小股東的權益），40多億元屬於永久資本工具持有人的權益，恒大股東的實際權益只得120多億元。而恒大所賺的180億元中，當中有90多億元是投資物業公平值收益，與九倉需要撥備的情況南轅北轍。

翻開恒大的綜合資產負債表，發覺公司資產總值高達4,745億元，較九倉為高；但總負債同樣龐大，高達3,621億元，是九倉的數倍（若以港元計）。資產總值減總負債便是資產淨值，理論上是屬於股東的權益。但恒大的資產淨值除了要分配給公司股東和附屬公司的小股東（即非控股權益）外，還要分配給永久資本工具持有人，金額高達529億元，較恒大股東所得還要多。

九倉和恒大在內地的物業發展表現如此截然不同，你會信哪一間呢？

林本利

前香港理工大學會計及金融學院副教授，二十多年投資經驗，強調中長線、價值投資法，個人投資的回報，平均每年接近兩成，熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展。