給所有首次置業業主之建議 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5089你好!本人丈夫非常欣賞閣下之文章, 亦認同諗樣先生之觀點與角度, 現有一非常煩惱事, 希望諗樣兄賜教。本人丈夫於2010年中以130萬買入一最低層兩房單位(A), 現市值約250萬,
單位(A)背景: 上手為原裝, 我們購入後豪裝了, 因原打算長住的。 又因丈夫一向很喜歡村屋,所以間中有時間都會去睇村屋盤, 如是者, 於上月終於睇中一個地下連花園車位的村屋
(B), 最後決定購入, 以223萬成交。因最初計劃非常簡單, 先加按(A)付(B)之首期, 再放盤賣(A)套現。加按後, (A)做7成mortgage,月供約7200, P-3.1%, 分25年。(B) 做8成mortgage, 月供約7700, P-3.1%, 分25年。 由於一開始打算賣(A), 故此跟(B)業主商量後拖長交吉至明年3月底, 即4月開始要供兩邊…如果賣唔出的話。保守計算賣A後用該現金作大裝修, 應該仲可以淨返大約50萬(以250賣出計算), 待樓市下跌時才買多一個單位收租。(當然要加上一路努力儲啦), 但放售兩星期左右, 感覺比想像中困難, 而且很多經地產的客人未睇已壓價, 銀行估價亦非我放售之價錢, 因為我們是連傢私電器的, 但客人始終捉住唔到價為由……
..本人跟丈夫每人月入大約16000, 有一兒子, 明年K1。因看了不少有關樓市之文章, 其實處於賣與不賣之間, 目前有以下方案, 不知如何是好:
1)3個月內鐵定要賣出(A), 即再調低售價, (現開265, 估價一般由235-262不等),無論如何都要賣出, 那怕調至貼近23X-24X…..再用套現後之金錢裝修(B), 淨下之金錢先作其他小投資加一路儲錢, 待有可能跌市至30%左右時睇下是否有能力購入一單位收租。
2) 如3個月後都未能將(A)放售, 就將(B)放租熟人(因明白8成是不能放租的), 看看租金是否可剛好夠供(B), 自己一家繼續住(A), 一路放售…但價錢不會調低…..如(B)放租後, (A)又可以售出, 一家人居住沒有問題, 短時間可返娘家的。
3) 索性唔賣(A), 放租(B), 待兩至三年後看情況再加按(A)作(B)裝修之用, 事成後可放租(A)自住(B)自從買了(B)後由原先很開心的幾分鐘變了而家每日都很煩惱, 因為任何決定都涉及樓市升跌, 如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩…自己又冇得住。好似攪咁, 而且(A)屬最低層單位, 而家放售都可用豪裝連傢電作賣點, 如兩三年後裝修傢電不再新, 單位又屬最低層…..加上樓齡又多幾年, 深怕更難放。但其實我住耐好有感情, 亦可能因之前低價入, 所以對於低層又沒有太大感覺。
究竟而家我應該點做呢?我同丈夫計過要同時供兩邊一定冇可能, 一定係放租其中一邊, 加上加按(A)後供款比之前多了, 看似仲衰過之前咁……請問應如何是好?
在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左，心中總會擁有搞靚搞好佢既期望，仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣，個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來，對心愛既人同物總會有點厭惡，或會因眼前利益而想放棄當前事物，見異思遷，對人對樓源自同一道理。
咁當然唔係話心急媽媽有問題，只不過係比錢裝修前，真係要認真格價，同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事，係你比幾十萬既金錢，只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工，仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過，所以裝修師傅要慎選，同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚，來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既，等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上，就算低層樓都有錢賺，可惜最低層既樓例牌比人壓價，同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓，否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位，除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海，覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類，價錢比人壓完又壓。
建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓，賺少左當換件靚貨算數，唔好肉痛冇左個裝修，始終計埋有賺。如跌市一黎，最低層想搵人睇都難，因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水，而吉屋梗係係底層樓，原因為低層多為吉屋，唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議，萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價，定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?
答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限，始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入，都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架，搞咁多野都係想感覺良好，既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」，幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。