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中海一线城市储地仅够开发3年？ 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml

每经记者 杨羚强 发自上海
前两日，北京、广州等城市“地王”频现，A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大，但《每日经济新闻》记者调查发现，地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例，据中原地产研究院统计，目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来，‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说，2006年～2010年，上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米，开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日，国土部公布新政，对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备，这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中，土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元，30%归外地土地储备，北京土地储备均价只有4000元/平方米，而我们再细看一下它北京 的储备土地 （三里屯、方庄、望京、回龙观的土地）……买首开（股票）相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据，或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计，中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米，按照其今年前11个月77万平方米的销售速度，上述土地储备甚至只够用3年多。
此外，同为全国房地产企业前5强的绿城中国，在一线城市的土地储备建筑面积，只有146万平方米，这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量，只比华润置地多4万平方米，大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上，外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事，对《每日经济新闻》记者分析称，根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多，所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地，同样被认为是因为面临土地“危机”，不得已的举动。去年，中海、绿城和金地在上海天价拿地，也被认为是土地储备不足的反映。
不过，余大元告诉《每日经济新闻》记者，上述房企在上海高价拿地，丝毫不会解决“储地荒”。过几年，这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同，上述房企在上海并没有很深的根基，此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限，开发商必须在规定时间内开发和销售完项目，这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外，大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌，进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说，想在一线城市拿地的房企太多，高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化，因为只有高端项目才能承受高地价。